Sachverständige für Immobilienbewertung in Neubiberg

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Neubiberg und im Landkreis München Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Neubiberg tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Neubiberg intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Ottobrunn und München eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Neubiberg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neubiberg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Neubiberg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neubiberg um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Neubiberg

Da die Gemeinde insbesondere im Bereich der Kinderbetreuung optimal ausgestattet ist, sind in den letzten Jahren viele junge Familien in den idyllischen Ort gezogen und haben sich dort auf die Suche nach geeigneten Immobilien gemacht. Außerdem macht die S-Bahnanbindung an das Münchener U-Bahn-Netz die Gemeinde zu einem interessanten Wohnort für viele Berufspendler. In München arbeiten, aber im Münchner Umland günstiger und ruhiger wohnen – das sagen sich viele Menschen und machen sich auf die Suche nach Wohnraum in den Vororten der Landeshauptstadt. Die Immobiliengutachter erkennen für Neubiberg Preise für frei stehende Einfamilienhäuser, die fast an das Münchner-Niveau heranreichen. Der Immobilienmarkt verzeichnet in diesem Marktsegment höhere Immobilienwerte als in den umliegenden Orten Feldkirchen, Unterhaching und Oberschleißheim. Nur direkt im Münchner-Zentrum sowie in Gräfelfing, Tutzing, Planegg, Germering und Herrsching sind Immobilien noch teurer.

Am Wohnungsmarkt der Gemeinde Neubiberg beobachten die Immobiliengutachter, dass auch diese ihre Mietpreise angezogen hat.

Jedoch können Wohnraumsuchende hier noch von günstigeren Quadratmeterpreisen profitieren als in der Landeshauptstadt. Ebenso wurden die Immobilienwerte für Wohnungen und Häuser merklich angezogen. Der Immobilienmarkt der Gemeinde hatte im Jahr 2013 besonders viele neue Eigentumswohnungen im Angebot. Die Gemeinde setzt sehr auf energieeffizientes Bauen. Fotovoltaikanlagen auf dem Dach, Wärmepumpen und Fenster mit Dreifachverglasung sind hier keine Seltenheit. Der oberbayerische Ort hat sich mittlerweile zu einem attraktiven Vorort von München entwickelt, der seinen Bewohnern, neben einer optimalen Infrastruktur, viel Natur und Erholung bietet. Die Nachfrage nach Immobilien in der Region wird also weiterhin stabil bleiben.

1. Lage & Rahmenbedingungen

Neubiberg liegt südöstlich von München und zählt damit zur günstigen Umlandlage mit guter Anbindung an die Großstadt. Diese Rand- bzw. Vorortlage bietet eine Kombination aus ruhigerem Wohnen und Erreichbarkeit urbaner Arbeits- und Lebenswelten.

Wichtige Rahmenbedingungen:

• Nähe zur Stadt München: Pendler profitieren von Infrastruktur, ÖPNV und Arbeitgeber-Netzen, was die Wohnlage attraktiv macht.

• Wohnqualität: In Neubiberg dominieren Wohngebiete mit guter Ausstattung, Grundstücken oder Gärten, im Vergleich zu stark verdichteten Innenstadtlagen.

• Angebotshintergrund: Grundstücks- und Flächenknappheit, insbesondere für hochwertige Einfamilienhäuser oder luxuriöse Wohnungen, spielt eine Rolle – was den Preis- und Nachfragefokus beeinflusst.

• Einflussfaktoren: Bau- und Sanierungskosten, Zinsniveau, energetische Anforderungen, Regulierung und Neubautätigkeit wirken stark auf Marktbewegungen. In einer Lage wie Neubiberg sind viele dieser Faktoren bereits auf hohem Niveau wirksam.

2. Preisniveau & Entwicklung

Aktuelles Preisniveau

• Für Eigentumswohnungen liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Neubiberg bei etwa 7.300 €/m² bis 7.400 €/m².

• Für Häuser („Bestand“) liegen sie in etwa bei 7.000 €/m² oder höher – in attraktiven Lagen auch über 8.000 €/m².

• Preisbandbreiten zeigen wichtige Streuungen: Bei Wohnungen z. B. von etwa 5.400 €/m² bis über 9.900 €/m²; bei Häusern von rund 5.700 €/m² bis über 10.000 €/m² je nach Lage und Ausstattung.

• Mietpreise: Für Wohnraum in Neubiberg bewegen sich die Mieten bei rund 20 €/m² und leicht darüber, bei Häusern etwas darunter oder vergleichbar.

Entwicklung der Preise

• Wohnungspreise: In 2025 gegenüber Vorjahr eine moderate Steigerung um etwa +3,5 %.

• Hauspreise: Hier eine stärkere Steigerung im letzten Jahr von etwa +7 % gemeldet.

• Über einen etwas längeren Zeitraum (3-5 Jahre) zeigt sich ein Wachstum, jedoch keine extremen jährlichen Zuwächse mehr – vielmehr eine Konsolidierung auf hohem Niveau.

• Beispiel-Rechnung: Wenn man ein Haus mit 150 m² Wohnfläche bei einem Richtwert von 7.000 €/m² kauft, ergibt sich ein Richtwert von rund 1.050.000 €. Bei einer Wohnung mit z. B. 80 m² bei ~7.300 €/m² lägen die Kosten bei etwa 584.000 €.

Beobachtungen zur Entwicklung

• Die Gewinnzuwächse sind in Neubiberg nicht mehr so rasant wie in früheren Boomphasen, was typisch für hochwertige Umlandlagen ist.

• Gleichzeitig bleiben Preisniveaus sehr hoch – wodurch Einstiegshürden bestehen.

• Kleiner Nachteil: In einzelnen Jahren wurden Rückgänge oder Seitwärtsbewegungen bei manchen Objektarten beobachtet, was zeigt, dass der Markt auch sensitiv auf externe Rahmenbedingungen reagiert.

3. Nachfrage & Angebot

• Die Nachfrage nach Wohnraum in Neubiberg ist hoch, insbesondere für gut ausgestattete Einfamilienhäuser, hochwertige Eigentumswohnungen und Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung. Viele Käufer stammen aus München oder pendeln nach München – Immobilien in solchen Lagen gelten als gefragte Wohnoption.

• Das Angebot ist relativ knapp, vor allem im Segment hochwertige Häuser mit Grundstück und guter Ausstattung. Das begrenzte Angebot erzeugt Preisdruck bei guten Objekten.

• Gleichzeitig bedeutet das hohe Preisniveau, dass der Markt nicht mehr für alle Käufergruppen gleichermaßen zugänglich ist – besonders Eintritts- oder Einstiegsobjekte sind begrenzt.

• Der Mietmarkt bietet eine Alternative zur Eigentumsbildung – was wiederum Kaufentscheidungen beeinflussen kann. Da Neubiberg attraktiv für Eigennutzer ist, ist die Eigennutzung oft dominierend über Vermietung.

4. Trends & Ausblick

Trendbeobachtungen

• Aufwärtsbewegung bei den Preisen, aber mit Abschwächung im Wachstum – das deutet auf Marktreife hin.

• Premiumlage und gute Ausstattung werden stärker differenziert bewertet – Standardobjekte wachsen weniger stark.

• Immer wichtiger werden Aspekte wie Energieeffizienz, Modernisierung, Grundstücksgröße und Ausstattung – insbesondere bei höheren Preisniveaus.

• Das Umfeld von München bleibt ein starker Standortfaktor – so wirken Entwicklungen im Großraum München (z. B. Infrastruktur- oder Verkehrsprojekte) auch auf Neubiberg.

Ausblick

• In den kommenden Jahren ist mit weiterhin moderater Preissteigerung zu rechnen – nicht mit rasantem Wachstum, aber mit stabiler Nachfrage und Wertentwicklung auf hohem Niveau.

• Risikofaktoren: steigende Finanzierungskosten, strengere regulatorische Anforderungen, eventuell veränderte Nachfrage durch Arbeits-/Pendlerverhalten oder Alternative Wohnformen könnten das Wachstum bremsen.

• Für Käufer heißt das: Eine hochwertige Lage, gute Ausstattung und langfristige Nutzungsperspektive sind wichtige Kriterien. Objektauswahl wird zunehmend differenzierend.

• Für Investoren: Einstieg kaum mehr im günstigen Bereich, Renditeerwartung realistischer gestalten – Eigennutz bleibt wichtiger als reine Rendite-orientierung.

5. Chancen & Risiken

Chancen

• Wer frühzeitig eine gute Immobilie in Neubiberg mit hochwertiger Ausstattung, guter Lage und langfristiger Nutzungsperspektive erwirbt, kann von stabiler Wertentwicklung profitieren.

• Bestandsobjekte mit Modernisierungspotenzial könnten zusätzliche Wertsteigerung bieten – insbesondere wenn zukünftige Käufer oder Eigennutzer Wert auf Ausstattung legen.

• Für Eigennutzer ist Neubiberg eine attraktive Wohnlage mit guter Infrastruktur und Lebensqualität – daher langfristig solide Entscheidung.

Risiken

• Die hohen Einstiegspreise bedeuten, dass beliebte Objekte kaum mehr „Schnäppchen“ sind – damit wird die Rendite bzw. der Freizeitwert relativiert.

• Finanzierungskosten: Wenn Zinsen hoch sind oder steigen, kann die Belastungsgrenze von Käufern erreicht sein – wodurch Nachfrage und Preiswachstum gedämpft werden könnten.

• Objektqualität: Immobilien mit schlechter Ausstattung, ungünstiger Lage (z. B. weit weg von Infrastruktur) oder großem Sanierungsbedarf könnten gegenüber Top-Lagen in Neubiberg weniger gut performen oder länger auf dem Markt sein.

• Marktkorrekturen: In sehr hochwertigen Segmenten können Markteinbrüche oder Preisrückgänge stärker ausfallen, wenn externe Schocks auftreten (z. B. Zinsanstieg, wirtschaftliche Eintrübung).

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Neubiberg präsentiert sich im Jahr 2025 als ein Markt mit hohem Preisniveau, hoher Attraktivität und solider Entwicklung – aber ohne spektakuläre kurzfristige Sprünge mehr. Mit Durchschnittspreisen von rund 7.000 €/m² und mehr für Eigentumswohnungen bzw. Häuser zeigt sich Neubiberg als hochwertige Wohnlage im Münchner Umfeld.

Für Kaufinteressenten heißt das: gute Wohnlage und solide Ausstattung sind entscheidend. Wer langfristig denkt, kann in Neubiberg eine hervorragende Wohnqualität und Wertstabilität erreichen. Gleichzeitig sollten Erwartungen an schnelle Renditen oder große Wertsteigerungen gedämpft sein – vielmehr geht es um Qualität, Lage und Nachhaltigkeit.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Neubiberg bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Am südöstlichen Stadtrand der Landeshauptstadt München

erstreckt sich die ungewöhnlich lange und schmale Gemeinde Neubiberg. Nachbargemeinden sind Ottobrunn, Unterhaching und Putzbrunn. Derzeit leben rund 14.500 Menschen in der gartenstadtähnlichen Gemeinde, dessen Fläche zu etwa 10 Prozent aus Grün- und Waldareal besteht. Der oberbayerische Ort beweist mit seinem Landschaftspark „Hachinger Tal“ und dem Umweltgarten seine Naturverbundenheit. Wirtschaftlich hat die ehemals beschauliche Gemeinde in den letzten Jahrzehnten einen großen Fortschritt erfahren.

Insbesondere hebt sie sich durch die Universität der Bundeswehr München hervor und kann sich stolz als international bekannten Wissenschaftsstandort präsentieren.

Zu den weiteren international agierenden Unternehmen und Institutionen zählen die Akademie für Tierschutz sowie die Unternehmenszentrale der Infineon Technologie AG. Innovation verbunden mit Forschung und Tradition zeichnen die Wirtschaft der Gemeinde aus. Neben den kleineren, traditionellen Betrieben haben hier zahlreiche Unternehmen aus dem Bereich Einzelhandel, Informationstechnologie und Dienstleistung ein zu Hause gefunden. Weiterhin profitiert die umweltfreundliche Gemeinde von ihrer Lage inmitten der erfolgreichen Metropolregion München, die an Dynamik in Deutschland kaum zu übertreffen ist. Nachbargemeinden von Neubiberg sind: München-Neuperlach, München-Waldperlach, Ottobrunn, Unterhaching und Putzbrunn.

Im Bereich der Kultur und Bildung ist die Gemeinde Neubiberg bestens ausgestattet.

Eine hervorragende Infrastruktur, die sich durch optimale Verkehrsanbindungen nach München sowie den zahlreichen Kinderbetreuungseinrichtungen und Schulen im Ort auszeichnet, trägt ebenso maßgeblich zur Attraktivität der Gemeinde bei. Zwei Grundschulen sowie eine Realschule und ein Gymnasium im Ort sorgen für eine ausreichende Bildung der Kinder, die durch die hiesige Musikschule und Volkshochschule optimal ergänzt wird.

Was die Gemeinde auszeichnet, sind ihre Umweltfreundlichkeit und das ehrenamtliche Engagement ihrer Bürger, was sie mit ihrem „Förderprogramm Energieeinsparung an Wohngebäuden“ und der Beteiligung an der Energievision mehr als bestätigt.

Das kulturelle Angebot der Gemeinde ist riesig und reicht von spannenden Vorträgen und klassischen Konzerten bis zum unterhaltsamen Kabarett. Für Jung und Alt ist hier alles dabei. Für einen ausreichenden Freizeitwert sorgen das Sportzentrum, eine Kegelbahn, eine Tennisanlage und der Funpark mit seinem kilometerlangen Rollfeld. Der Landschaftspark „Hachinger Tal“ und 600 Hektar Wald- und Grünfläche schaffen einen großen Erholungswert.

Städte und Gemeinden des Landkreises München sind:

Garching bei München, Unterschleißheim, Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Ismaning, Kirchheim bei München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring und Unterhaching.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.