Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Feldkirchen Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Feldkirchen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Feldkirchen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung. Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Feldkirchen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. 
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Feldkirchen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Feldkirchen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Feldkirchen um. Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Feldkirchen
Angesichts der vielen Vorzüge, die die Gemeinde zu bieten hat, ist es nicht verwunderlich, dass die Immobiliengutachter auch am Immobilienmarkt des Ortes Feldkirchen eine rege Nachfrage nach Immobilien erkennen. Die Region erfüllt die Bedürfnisse jedes Alters. Ein aktives Vereinsleben, viele Einkaufsmöglichkeiten, unzählige Lokale und Hotels sowie eine umfangreiche Kinderbetreuung sorgen für das Wohlergehen der Bürger im Ort. Nicht zu vergessen sei das lebendige Kulturprogramm der Gemeinde.
Die Klientel in der Region wird überwiegend von jüngeren Menschen und Familien bestimmt.
Die Gemeinde hat ihr Maß zwischen Tradition und Innovation gefunden und damit ein adäquates Verhältnis geschaffen – genau dies macht sie so besonders. Ebenso stellt sie eine günstigere Alternative zu München dar, wenn es um die Suche nach Immobilien geht. Die Immobilienwerte von Häusern sind hier noch etwas geringer als direkt im Zentrum von München. Während die Orte im Süden des Landkreises mit ihren Erholungsgebieten locken, punkten die nördlich gelegenen Regionen mit ihrer starken Wirtschaft. So zieht auch Feldkirchen wegen seiner vielen attraktiven Arbeitsplätze zahlreiche Menschen an und lässt die Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt steigen. In der Gemeinde sind die Immobilienwerte von frei stehenden Einfamilienhäusern höher als in den umliegenden Gemeinden Oberschleißheim und Poing. Jedoch können Wohnraumsuchende hier noch Häuser und Eigentumswohnungen günstiger erwerben als direkt in München. Dennoch zieht auch die Gemeinde ihre Preise weiterhin an.
Einleitung
Feldkirchen bei München ist eine dynamische Vorortgemeinde im Landkreis München, die durch ihre zentrale Lage am östlichen Rand der bayerischen Landeshauptstadt eine hohe Attraktivität für Pendler, Familien und Unternehmen aufweist. Mit einer Fläche von rund 641 Hektar und einer Bevölkerungsdichte von etwa 1.288 Einwohnern pro Quadratkilometer verkörpert Feldkirchen den Übergang von einer traditionell dörflichen Struktur zu einem modernen suburbanen Wohn- und Gewerbestandort. Der Immobilienmarkt hier ist eng mit dem überregionalen Münchner Markt verknüpft, profitiert jedoch von etwas günstigeren Preisen und einer ausgezeichneten Infrastruktur. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, den aktuellen Marktstand, Entwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Perspektiven. Der Fokus liegt auf dem Stand Oktober 2025, basierend auf verfügbaren Marktbeobachtungen.
Lage und Demografische Entwicklung
Feldkirchen liegt nur wenige Kilometer östlich des Münchner Stadtzentrums, direkt an der Autobahn A 94 und mit exzellenter Anbindung ans S-Bahn-Netz (Linie S4). Die Nähe zur Internationalen Messe München und zum Flughafen München macht den Ort zu einem Knotenpunkt für Berufspendler und Logistik. Geografisch erstreckt sich die Gemeinde auf einer Höhe von etwa 524 Metern über dem Meeresspiegel, mit einer Mischung aus landwirtschaftlichen Flächen (ca. 51 Prozent der Gesamtfläche), Siedlungsgebieten (26 Prozent) und Verkehrsflächen (12 Prozent).
Die demografische Entwicklung ist geprägt von kontinuierlichem Wachstum: Von 7.331 Einwohnern im Jahr 2012 hat sich die Bevölkerung bis September 2025 auf 8.256 Personen erhöht, davon 7.944 mit Hauptwohnsitz. Dies entspricht einem jährlichen Zuwachs von durchschnittlich 1-2 Prozent, getrieben durch Zuzug aus München und umliegenden Regionen. Die Altersstruktur ist familienfreundlich, mit einem hohen Anteil an Kindern und Jugendlichen (ca. 20 Prozent unter 18 Jahren) sowie einer stabilen Erwerbsbevölkerung (ca. 65 Prozent zwischen 20 und 65 Jahren). Die Geburtenrate liegt bei etwa 90 pro Jahr, während die Sterbefälle mit rund 30-50 jährlich moderat ausfallen. Diese Trends deuten auf eine anhaltende Urbanisierung hin, die den Bedarf an Wohnraum weiter steigert und den Immobilienmarkt ankurbelt.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaftsstruktur von Feldkirchen ist vielfältig und von der Nähe zum Münchner Wirtschaftsraum geprägt. Als Teil der Region München mit insgesamt 2,94 Millionen Einwohnern und 1,52 Millionen sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen profitiert die Gemeinde von Branchen wie Logistik, Handel, Dienstleistungen und Tourismus. Die unmittelbare Nachbarschaft zur Messe München International fördert Gewerbebetriebe, Hotels und Gaststätten, die von Messen und Veranstaltungen profitieren. Gewerbegebiete in Feldkirchen-Ost und -West sind optimal an das europäische Fernstraßennetz angebunden, was Ansiedlungen in den Bereichen Produktion, Büros und Lagerung begünstigt.
Die Gemeindefinanzen sind solide: Der Hebesatz für die Gewerbesteuer beträgt 330 Prozent, was zu stabilen Einnahmen führt und Investitionen in Infrastruktur ermöglicht. Dennoch sind derzeit keine neuen Gewerbeflächen verfügbar, was auf eine hohe Auslastung hinweist. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (ca. 3 Prozent), und viele Bewohner pendeln nach München, wo der Dienstleistungssektor dominiert. Diese wirtschaftliche Vitalität treibt die Nachfrage nach Immobilien an, da höhere Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen in der Region ca. 60.000 Euro brutto jährlich) den Kauf von Eigentum erleichtern.
Aktueller Immobilienmarkt: Preise und Segmentierung
Der Immobilienmarkt in Feldkirchen ist geprägt von Stabilität mit leichten Preisanpassungen. Im dritten Quartal 2025 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen bei etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 4.200 bis 6.800 Euro je nach Lage und Ausstattung. Häuser erzielen Preise um 7.000 Euro pro Quadratmeter, wobei Einfamilienhäuser mit 150 Quadratmetern typischerweise 1,05 Millionen Euro kosten. Grundstücke werden mit 1.700 Euro pro Quadratmeter gehandelt, was auf knappe Verfügbarkeit hinweist.
Der Mietmarkt ist eng: Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt derzeit 17,14 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für Neubauten sind es bis zu 18 Euro, während Bestandswohnungen bei 16 Euro liegen. Gewerbeimmobilien, insbesondere Büros und Lagerhallen, kosten 12-15 Euro pro Quadratmeter Miete, mit Kaufpreisen von 4.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter.
Segmentierung:
- Wohnimmobilien: Dominanz von Mehrfamilienhäusern und Reihenhäusern (ca. 60 Prozent des Angebots). Ein- bis Zweifamilienhäuser machen 30 Prozent aus, Neubauwohnungen 10 Prozent.
- Gewerbeimmobilien: Ca. 40 Prozent des Marktes, fokussiert auf Logistik und Handel. Hotels und Büros profitieren von der Messe-Nähe.
- Grundstücke: Begrenztes Angebot, hauptsächlich für Erweiterungen in Gewerbegebieten.
Entwicklungen und Trends der letzten Jahre
Seit 2020 haben sich die Preise für Wohnungen um durchschnittlich 8 Prozent jährlich gesteigert, Häuser um 6 Prozent – ein Rückgang von früheren Doppeltziffern-Wachstumsraten. Der Corona-Effekt und steigende Baukosten führten 2022/2023 zu einer temporären Stagnation, doch ab 2024 erholte sich der Markt durch sinkende Zinsen und Zuzug. Im Vergleich zu München (wo Quadratmeterpreise bei 10.000 Euro liegen) ist Feldkirchen um 30-40 Prozent günstiger, was es zu einer „erschwinglichen Alternative“ macht. Der Mietspiegel zeigt eine kontinuierliche Anpassung an die Inflation, mit Fokus auf energieeffiziente Sanierungen.
Trends umfassen Nachhaltigkeit (z. B. KfW-Förderungen für Passivhäuser) und Digitalisierung (virtuelle Besichtigungen). Die Baugenehmigungen haben zugenommen: 2024 wurden 150 neue Wohnungen genehmigt, hauptsächlich in Randlagen.
Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich: Während jährlich ca. 200 Wohnungen vermarktet werden, suchen über 300 Haushalte aktiv. Dies führt zu Verkaufszeiten von unter 3 Monaten und Mietzeiten von 2-4 Wochen. Pendler aus München und IT-Fachkräfte treiben die Nachfrage, während das begrenzte Bauland (nur 10 Prozent der Fläche verfügbar) das Angebot drosselt. Gewerblich ist die Nachfrage stabil, mit Fokus auf flexible Flächen; Leerstände liegen bei unter 5 Prozent. Die Region München insgesamt verzeichnet 1,49 Millionen Wohnungen, doch in Feldkirchen fehlt es an bezahlbarem Angebot für Junge Familien.
Zukünftige Prognosen
Für 2026 und darüber hinaus wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Wohnungs- und Hauspreise könnten um 2-3 Prozent steigen, Mieten um 4 Prozent, getrieben durch Bevölkerungswachstum auf 8.500 Einwohner und anhaltende Wirtschaftskraft. Die EZB-Zinssenkungen ab 2025 stabilisieren den Finanzierungsmarkt, doch Baukostensteigerungen (durch Materialpreise) bremsen Neubauten. Bis 2030 könnte das Angebot durch Umwidmungen landwirtschaftlicher Flächen zunehmen, was Preise dämpft. Risiken wie eine Rezession oder höhere Energiepreise könnten zu Stagnation führen, während Chancen in der Messe-Expansion liegen. Insgesamt bleibt Feldkirchen ein robuster Markt mit jährlichen Zuwächsen von 1-2 Prozent.
Herausforderungen und Chancen
Herausforderungen umfassen den Wohnraummangel für Geringverdiener (Affordabilitätsindex bei 35 Prozent des Einkommens für Miete), bürokratische Hürden bei Baugenehmigungen und den Druck auf Grünflächen. Die Gemeinde setzt auf Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau, doch der Bedarf übersteigt die Kapazitäten.
Chancen ergeben sich aus der Suburbanisierung: Investoren profitieren von Renditen von 3-4 Prozent bei Mieten, und nachhaltige Projekte (z. B. Solaranlagen) erhöhen den Wert. Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Münchens Innovationszentren machen Feldkirchen zu einem Hotspot für Home-Office-Immobilien.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Feldkirchen bei München ist ein Spiegel der regionalen Dynamik: Stabil, wachstumsstark und von der Münchner Attraktivität geprägt. Mit Preisen unter dem Großstadtlevel und einer positiven Prognose bietet er Chancen für Käufer, Mieter und Investoren. Langfristig wird eine ausgewogene Entwicklung durch gezielte Baupolitik und Wirtschaftsförderung entscheidend sein, um die Lebensqualität für die wachsende Bevölkerung zu sichern. Feldkirchen positioniert sich als idealer „Buffer“ zum hektischen München – ein Markt, der Potenzial für nachhaltiges Wachstum birgt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Feldkirchen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
In unmittelbarer Nähe zum ehemaligen Münchner Flughafen München-Riem
und östlich von der Landeshauptstadt im Regierungsbezirk Oberbayern liegt die kleine beschauliche Gemeinde Feldkirchen. Die Gemeinde liegt optimal zwischen der „Messe München International“, den leitenden Universitäten und Forschungseinrichtungen, dem internationalen Flughafen sowie den Naherholungsorten mit ihrer Alpenregion und dem „Fünf-Seen-Land“. Mittlerweile hat sich die damalig noch unscheinbare Gemeinde zu einer attraktiven Vorstadt von München entwickelt. Durch ihre vielen Vorzüge konnte sie in den letzten Jahren einige Einwohner, zu welchen besonders jungen Menschen zählen, hinzu gewinnen. Mittlerweile leben rund 7.000 Menschen in der etwa 6,4 Quadratkilometer großen Gemeinde, in welcher die Geburtenrate im gesamten Landkreis am höchsten ist. Die Wirtschaft der Gemeinde profitiert von der günstigen Lage und der unmittelbaren Nähe zur Münchener Messe (s. Bild oben), welche mit ihrer wirtschaftlichen Dominanz einen positiven Einfluss auf die Gemeinde ausübt.
Viele namhafte Unternehmen haben sich, neben den einheimischen Betrieben, auf eines der vier Gewerbegebiete des Ortes angesiedelt und somit aktiv an der Arbeitsmarktlage mitgewirkt.
Besonders im Vordergrund steht die Medizintechnik. Jedoch prägen auch andere international agierende Unternehmen, wie T-Systems oder Intel, den gesunden Branchenmix im Ort. Nachbargemeinden von Feldkirchen sind: Aschheim, Vaterstetten, München-Riem und Heimstetten.
Die Gemeinde Feldkirchen liegt inmitten von reizvollen Naturlandschaften,
die einen ausgeprägten Kontrast zum naheliegenden Großstadtleben darstellen. Die Bewohner des Ortes haben hier die Wahl zwischen dem tobenden Leben im Münchener-Zentrum mit seiner ausgeprägten Kultur und dem lebendigen Partyleben oder den gediegeneren Vororten mit ihren ruhigen Naturarealen. Dank ihrer perfekten Lage und den günstigen Verkehrsanbindungen sind die umliegenden Orte in kürzester Zeit zu erreichen.
In der Gemeinde direkt sind besonders die naturbelassenen Orte, wie Badeseen oder die Alpenlandschaft, dominierend.
Vom Segeln und Surfen bis zum Bergwandern ist hier alles möglich. Der „Heimstettener See“ ist ein örtliches Erholungsgebiet im Ort. Zahlreiche Felder und Waldwege ziehen sich durch die hiesige Landschaft und lassen die Gemeinde in einem Grün erstrahlen. Harmonisch verbinden Waldwege die Ortschaft mit dem Messegelände Riem. Ebenso mitten im Grünen befindet sich die „Emmerams-Kapelle“, welche als Denkmal an den Tod des Bischofs Emmeram erinnert. Umwelt- und Naturschutz sind der Gemeinde sehr wichtig, was man unschwer an den vielen natürlichen Arealen erkennen kann.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
