Sachverständige für Immobilienbewertung in Oberschleißheim

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Oberschleißheim Immobilien und Mieten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Oberschleißheim tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Oberschleißheim intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Garching und Dachau eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Oberschleißheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Oberschleißheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Oberschleißheim gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit ihren Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Oberschleißheim um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Oberschleißheim

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim ist mit Immobilien und Wohnungen knapp bemessen. Wer sich in der oberbayerischen Gemeinde eine Wohnung oder ein Haus sucht, kann mit extrem langen Wartezeiten rechnen. Aufgrund des geringen Platzes und wenigen Bebauungsflächen werden in der Gemeinde kaum neue Immobilien gebaut. Während der Immobilienmarkt im Ort viele Sozialwohnungen anbietet, sieht die Lage bei Mietobjekten schon anders aus. Hier ist es ein regelrechter Drahtseilakt, eine geeignete Wohnung in kurzer Zeit zu finden. Besonders Familien haben es da schwer. Alleinstehende ohne Kinder, die über einen großen Geldbeutel verfügen, sind bei der Immobiliensuche besser gestellt. Allerdings auch nur, wenn sie eine Eigentumswohnung erwerben wollen.

Frei stehende Einfamilienhäuser besitzen in der Gemeinde etwas geringere Immobilienwerte als direkt in München.

Hier kann der Käufer Objekte schon für etwa 50 Prozent des Kaufpreisniveaus eines Hauses in München erlangen. Die Gemeinde hat, ebenso wie ihre umliegenden Orte, die Immobilienpreise zwar angezogen, jedoch schnellen diese nicht in solch rasante Höhen wie in anderen Münchener-Vororten. Allgemein ist allerdings zu sagen, dass die Immobiliengutachter in Oberschleißheim Immobilienpreise verzeichnen, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Auch die Mieten verzeichneten in der Gemeinde einen leichten, aber noch überschaubaren Anstieg. Für viele Menschen sind die um München gelegenen Gemeinden eine willkommene Alternative, wenn es um die Suche neuen Wohnraums geht. Allerdings haben auch hier einige Gemeinden stark ihre Preise angezogen. Umso weiter man sich von der Landeshauptstadt München wegbewegt, mit desto geringeren Immobilienwerten kann gerechnet werden. Gemeinden und Städte mit großem Erholungswert sind jedoch davon ausgenommen. Insbesondere in Orten in der Nähe des „Fünf-Seen-Landes“ bemerken die Immobiliengutachter Häuser mit sehr hohen Immobilienwerten, die sich teils sogar über dem Münchener-Niveau bewegen.

Einleitung

Oberschleißheim, eine idyllische Gemeinde im Landkreis München in Bayern, liegt nur wenige Kilometer nördlich der bayerischen Landeshauptstadt und profitiert von ihrer Nähe zu München, ohne die Hektik der Metropole mitzutragen. Mit rund 12.800 Einwohnern (Stand 2025) ist Oberschleißheim ein attraktiver Wohnort für Familien, Berufspendler und Ruhesuchende. Der Immobilienmarkt hier zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage aus, getrieben von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen in München und der hohen Lebensqualität. Der Schlosspark Schleißheim, umgeben von ausgedehnten Grünflächen, sowie die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (S-Bahn-Linie S1) machen den Ort besonders begehrt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand Oktober 2025), einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie Prognosen für die kommenden Jahre. Die Analyse basiert auf einer Auswertung aktueller Marktdaten und zeigt einen stabilen, leicht ansteigenden Markt in einem hochpreisigen Umfeld.

Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Oberschleißheim erstreckt sich auf einer Fläche von etwa 12 Quadratkilometern und umfasst die Ortsteile Oberschleißheim, Neuherberg und Lohhof. Die Gemeinde grenzt direkt an München und ist durch die A92 und die S-Bahn hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden – der S-Bahnhof Oberschleißheim ermöglicht eine Fahrtzeit von unter 15 Minuten ins Münchner Zentrum. Wirtschaftlich profitiert die Region vom Boom im Landkreis München, wo Branchen wie IT, Automobil und Luftfahrt (z. B. Flughafen München) dominieren. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, und viele Bewohner pendeln täglich nach München oder in den Forschungsstandort Garching.

Die demografische Struktur unterstreicht die Attraktivität: Etwa 30 Prozent der Haushalte sind Familien mit Kindern, was zu einer starken Nachfrage nach familientauglichen Immobilien führt. Die Bevölkerung wächst moderat um 1-2 Prozent jährlich, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Zudem spielen steigende Energiepreise und Nachhaltigkeitsanforderungen eine Rolle: Viele Käufer priorisieren energieeffiziente Neubauten oder sanierte Bestandsimmobilien. Insgesamt ist der Markt durch die Nähe zu München geprägt, wo Immobilienpreise deutlich höher liegen, was Oberschleißheim zu einer „erschwinglicheren“ Alternative macht – dennoch bleibt es ein Premiummarkt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim hat sich in den letzten Jahren stabilisiert, nach den Schwankungen durch die Pandemie und steigende Zinsen. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 6.600 Euro, mit leichten Steigerungen gegenüber 2024. Die Preisentwicklung zeigt eine moderate Aufwärtstendenz von rund 0,3 bis 0,5 Prozent pro Quartal, beeinflusst durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot.

• Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnittspreis beträgt derzeit 6.500 bis 6.900 Euro pro Quadratmeter. Für eine typische 60-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich ein Kaufpreis von etwa 390.000 bis 414.000 Euro. Im Vergleich zu 2024 (ca. 6.600 Euro/m²) ist ein leichter Anstieg von 5 Prozent zu verzeichnen. Teure Lagen wie Neuherberg erreichen bis zu 8.200 Euro/m², während günstigere Bereiche um 5.800 Euro/m² liegen. Die Preise für Neubauwohnungen sind um 10-15 Prozent höher als für Bestandsobjekte, da sie moderne Standards wie KfW-Effizienz erfüllen.
• Kaufpreise für Häuser: Hier liegt der Durchschnitt bei 6.700 bis 6.800 Euro pro Quadratmeter. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet somit rund 1.000.000 bis 1.020.000 Euro. Seit 2021 sind die Preise um etwa 6 Prozent gesunken, stabilisieren sich nun aber. Bungalows oder Doppelhaushälften aus den 1970er-Jahren sind günstiger (ab 4.500 Euro/m²), während Neubauten bis zu 12.000 Euro/m² erreichen. Der Modernisierungsstand und der Gartenanteil spielen eine entscheidende Rolle.
• Grundstückspreise: Der durchschnittliche Preis für Bauland beträgt 1.960 Euro pro Quadratmeter (Stand Februar 2025), mit Spitzenwerten bis 2.800 Euro/m² in zentralen Lagen. Es gibt derzeit nur wenige Angebote (ca. 5 in der Region), was die Knappheit unterstreicht. Große Parzellen (über 1.000 m²) eignen sich ideal für Bauträger und treiben die Preise durch Bieterverfahren in die Höhe.
• Mietpreise: Der Kaltmietspiegel liegt bei 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter, mit einem Durchschnitt von 19 Euro/m². Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 1.440 bis 1.600 Euro Kaltmiete. Im Vergleich zu 2024 (ca. 18 Euro/m²) ist ein Anstieg von 5-6 Prozent zu beobachten. Neubauten fordern bis zu 24 Euro/m², Bestandswohnungen ab 16 Euro/m². Häuser zur Miete sind seltener und teurer, mit 18 bis 19 Euro/m². Die Mietsteigerung resultiert aus der hohen Nachfrage und den steigenden Nebenkosten.

Die Preisentwicklung ist regional variabel: Neuherberg ist der teuerste Stadtteil (bis 8.200 Euro/m²), während Lohhof günstiger ist (ab 5.700 Euro/m²). Über die letzten fünf Jahre haben sich die Preise insgesamt um 2 Prozent pro Jahr gesteigert, mit einem Höhepunkt 2022 und einer Stabilisierung seit 2023.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist knapp, was den Markt straff hält. Aktuell (Oktober 2025) gibt es etwa 80 Häuser zum Verkauf, 60 Eigentumswohnungen und rund 275 Mietwohnungen in Oberschleißheim und unmittelbarer Umgebung. Die Vermarktungsdauer beträgt für Kaufobjekte 38 Tage, für Mieten nur 10 Tage – ein Indikator für starke Nachfrage. Beliebte Projekte wie das Wohnensemble „Am Schäferanger“ (148 Neubauwohnungen) zeigen den Fokus auf moderne, naturnahe Bauten. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien (ca. 40 Prozent), Paaren und Investoren aus München, die hier günstigere Preise suchen. Es gibt eine leichte Überhang bei Bestandsimmobilien aus den 1970er-Jahren, die saniert werden müssen, während Neubauten schnell verkauft werden.

Die Knappheit führt zu Bieterverfahren bei Top-Objekten, insbesondere in der Nähe des Schlossparks.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für das kommende Jahr wird ein leichter Preisanstieg von 0,3 bis 1 Prozent erwartet, abhängig von der Zinsentwicklung der EZB. Sinkende Zinsen könnten die Nachfrage weiter ankurbeln und Preise um bis zu 2 Prozent steigen lassen. Der Mietmarkt bleibt dynamisch, mit einer prognostizierten Steigerung von 1,5 Prozent. Langfristig (bis 2030) könnte der Markt durch den demografischen Wandel und Nachhaltigkeitsvorgaben (z. B. EU-Green-Deal) zu höheren Preisen für energieeffiziente Objekte führen. Risiken bestehen in einer möglichen Überhitzung durch Zinsspitzen oder wirtschaftliche Abschwächung. Insgesamt bleibt Oberschleißheim ein solider Investitionsstandort mit einer Rendite von ca. 2,8 Prozent bei Anlagewohnungen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Oberschleißheim ist geprägt von Stabilität und Attraktivität: Hohe Preise spiegeln die Qualität des Wohnens wider, während die Nähe zu München den Wert langfristig sichert. Käufer und Mieter profitieren von einer Vielfalt an Objekten, von charmanten Bestandsbauten bis zu modernen Neubauten. Für Investoren bietet der Markt gute Renditechancen, insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten. Wer in Oberschleißheim investiert, erwirbt nicht nur Stein, sondern ein Stück bayerischer Lebensqualität – mit Potenzial für moderate Wertsteigerungen in den nächsten Jahren. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten ist empfehlenswert, um von Lagevorteilen zu profitieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Oberschleißheim bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Auf einer Fläche von 30,6 Quadratkilometer erstreckt sich im Norden des Landkreises München

die kleine Gemeinde Oberschleißheim. Sie zählt derzeit etwa 12.500 Einwohner, die in einen ihrer sieben Ortsteile leben. Dazu zählen Hochmutting, Badersfeld, Kreuzstraße, Mallertshofen, Mitteheim, Lustheim und Neuherberg. Die Gemeinde grenzt, neben München, an die Städte Unterschleißheim, Dachau und Garching.

Einen großen Bekanntheitsgrad erlangte sie durch ihre Schlossanlagen und den im Jahr 1912 errichteten Flugplatz, welcher als erster bayerischer Flughafen galt.

Teile des Naturschutzgebietes „Mallertshofer Holz mit Heiden“ zählen zur Gemeinde. Wegen der Lage im erfolgreichen Wirtschaftsraum München und der Nähe des Ortes zum Flughafen konnte seine Wirtschaft in den letzten Jahren stark florieren. Ein optimal ausgestattetes Verkehrsnetz verbunden mit einer hervorragenden Infrastruktur tragen maßgeblich zu der dynamischen Wirtschaftslage im Ort bei. So sind hier, neben den vielen kleinen und mittelständischen Unternehmen, auch das große Forschungszentrum für Umwelt und Gesundheit sowie die Ludwig-Maximilians-Universität ansässig.

Die wohl begehrtesten Sehenswürdigkeiten in Oberschleißheim sind die berühmten drei Schlösser,

das Alte und Neue Schloss sowie das Schloss Lustheim. Durch die Schlossanlage Schleißheim mit ihrem barocken Schlosspark wurde die Gemeinde auch überregional bekannt. Auf dem im Jahr 1912 erbauten ersten bayerischen Flughafen befindet sich heute das Deutsche Museum mit einer Ausstellung zur Luft- und Raumfahrt.

Die Regatta-Anlage der Gemeinde – ein künstlich angelegter See – ist ein Ausübungsort für nationale und internationale Wettkämpfe im Kanu- und Rudersport.

Sie wurde ursprünglich für die Olympischen Sommerspiele 1972 angelegt. Raum für Kultur bieten diverse Theateraufführungen und Konzerte im hiesigen Bürgerzentrum sowie die Konzerte und Veranstaltungen in den Schlössern. Im Bereich der Bildung und Forschung ist die Gemeinde mit mehreren Grundschulen, Behinderten-Einrichtungen, Musikvereinen und einer Volkshochschule ausgestattet. Zudem befinden sich im Ort einige Einrichtungen der tierärztlichen Fakultät, die der Ludwig-Maximilians-Universität München angehört, sowie der Hauptsitz des Helmholtz Zentrums München.

Städte und Gemeinden des Landkreises München sind:

Garching bei München, Unterschleißheim, Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Ismaning, Kirchheim bei München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring und Unterhaching.