Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Aschheim Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Aschheim tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Aschheim intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Aschheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Aschheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Oberschleißheim gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Aschheim um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Aschheim
Aschheim ist eine Gemeinde, die für jede Generation da sein möchte. So sind nicht nur Familien mit Kindern oder junge Leute, sondern auch Senioren gut hier aufgehoben. Der Immobiliengutachter konstatiert, dass die Gemeinde Aschheim bemüht ist, für jedermann geeignete Immobilien zu schaffen und somit die Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt mit entsprechenden Angeboten zu stillen. Mit einer stetigen Weiterentwicklung ihrer Kindertagesstätten und der Kelten-Grundschule stellt die Gemeinde einen attraktiven Wohnort für viele Familien dar.
In den letzten Jahren wurden hier viele unterschiedliche Immobilien geschaffen, wie etwa Single-Wohnungen, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser sowie barrierefreie Wohnungen für die ältere Klientel.
Weiterhin bestätigt der Ort mit seinem Geothermie-Projekt, mit welchem eine CO2-Einsparung erzielt werden soll, sein großes Umweltbewusstsein. Häuser, welche energetisch auf dem neuesten Stand sind, weisen höhere Immobilienwerte auf als jene, die noch einen erheblichen Sanierungsbedarf aufweisen. Aufgrund der attraktiven Arbeitsplätze im Ort verzeichnete die Gemeinde in den letzten Jahren stetig Einwohnerzuwächse. Die Nachfrage am Immobilienmarkt der Region ist stabil und noch recht überschaubar. Die eher ländlich geprägte Gemeinde ist für viele Menschen ein idyllischer kleiner Ort, der Ruhe vor dem Großstadtleben bietet. Dennoch können Pendler die angrenzende Metropole München innerhalb weniger Minuten schnell mit dem Auto erreichen. Auch blieb die Gemeinde von den immensen Preissprüngen, wie es in München der Fall ist, weitgehend verschont. Ein 100 Quadratmeter großes Haus verfügt hier noch über geringere Immobilienwerte als in München. Dennoch liegen die Immobilienpreise in der idyllischen Gemeinde über dem bundesweiten Durchschnitt. Auch die Mieten für Wohnungen liegen im Ort unter dem Münchener-Niveau.
Einleitung
Aschheim, eine dynamische Gemeinde im Landkreis München in Bayern, hat sich in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten Wohnstandorte im Münchner Umland entwickelt. Mit rund 10.000 Einwohnern, bestehend aus den Ortsteilen Aschheim und Dornach, profitiert die Gemeinde von ihrer Nähe zur Metropole München – nur etwa 25 Kilometer östlich der Innenstadt – und einer idyllischen Lage inmitten von Grünflächen. Die exzellente Verkehrsanbindung über die Autobahnen A94 und A99 sowie die S-Bahn-Linie S2 ermöglicht Pendlerzeiten von unter 30 Minuten in die City. Gleichzeitig bietet Aschheim eine hohe Lebensqualität durch familienfreundliche Infrastruktur, darunter Grundschulen wie die Kelten-Grundschule, Realschulen und Kindergärten, sowie Freizeitmöglichkeiten in der umliegenden Natur. Wirtschaftlich ist Aschheim durch die Ansiedlung von Hightech-Unternehmen und der Nähe zur Messe München und zum Flughafen geprägt, was eine solvente Käuferschicht anzieht. Der Immobilienmarkt hier spiegelt diese Attraktivität wider: Hohe Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot, was zu stabilen bis leicht steigenden Preisen führt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die historische Entwicklung, Trends und Ausblicke für 2025 und darüber hinaus.
Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Aschheim ist geprägt von Stabilität und moderater Dynamik. Stand Oktober 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 6.400 bis 6.600 Euro, während Häuser einen Mittelwert von 6.800 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter erreichen. Grundstücke werden im Schnitt mit 2.300 Euro pro Quadratmeter gehandelt, wobei die Preise je nach Lage zwischen 1.600 und 3.300 Euro variieren. Der Mietmarkt ist ebenfalls robust: Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt durchschnittlich 16,50 bis 17,50 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten bis zu 18 Euro. Häuser sind mit 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter günstiger, was auf die höhere Nachfrage nach Mietwohnungen in zentralen Lagen hinweist.
Der Markt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage aus, insbesondere von Familien und Berufspendlern, die den hohen Lebensstandard der Region schätzen. Das Angebot ist knapp, vor allem bei Neubauten, was zu einer Verknappung führt. Im Vergleich zum Münchner Durchschnitt (ca. 8.300 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen) wirkt Aschheim erschwinglicher, bleibt aber im oberen Segment des Umlands. Beliebte Lagen sind die Ismaninger Straße und die Umgebung der S-Bahn-Station, wo Preise um 10-15 Prozent über dem Gemeindedurchschnitt liegen.
Preisentwicklung 2020–2025
Die Preisentwicklung in Aschheim folgt dem allgemeinen Trend des Münchner Umlands: Starkes Wachstum bis 2022, gefolgt von einer Stabilisierungsphase durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Zwischen 2020 und 2022 stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen um durchschnittlich 15-20 Prozent, getrieben von der Pandemie-bedingten Flucht in grüne Vororte und niedrigen Zinsen. 2021 lag der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen bei etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter, Häuser bei 6.000 Euro. Bis Ende 2022 kletterten diese Werte auf 6.500 bzw. 7.000 Euro.
2023 markierte einen Wendepunkt: Die Zinserhöhungen der EZB dämpften die Nachfrage, Preise stagnierten oder sanken leicht um 2-5 Prozent. Für 2024 erholte sich der Markt, mit einem Plus von 1-3 Prozent, da sinkende Leitzinsen (auf ca. 3,3 Prozent im Oktober 2025) die Finanzierbarkeit verbesserten. Von 2024 auf 2025 stiegen Wohnungspreise um etwa 1,5 Prozent (von 6.500 auf 6.600 Euro), während Hauspreise leicht um 5 Prozent fielen (von 5.000 auf 4.800 Euro im Bestand), was auf eine höhere Sensibilität für Zinsen hinweist.
Mietpreise entwickelten sich kontinuierlicher: Von 14 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 16,50 Euro 2025, ein Anstieg von rund 18 Prozent. 2024 sah einen Zuwachs von 5-6 Prozent, 2025 einen moderaten von 1-2 Prozent. Insgesamt hat sich Aschheim als stabiler Markt bewährt, mit geringerer Volatilität als in München selbst.
Zur Veranschaulichung der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen (in Euro pro Quadratmeter):
| Jahr | Durchschnittspreis |
|---|---|
| 2020 | 5.200 |
| 2021 | 5.500 |
| 2022 | 6.500 |
| 2023 | 6.400 |
| 2024 | 6.500 |
| 2025 | 6.600 |
Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage in Aschheim ist hoch und vielfältig: Ca. 60 Prozent der Käufer sind Familien, 30 Prozent Pendler aus dem IT- und Tech-Sektor, der Rest Investoren. Die Nähe zu München und die begrenzte Neubauaktivität (nur ca. 100-150 neue Wohnungen pro Jahr) treiben die Knappheit. Aktuell gibt es etwa 100 Mietwohnungen und 50 Kaufobjekte im Angebot, was eine Vermarktungsdauer von 3-6 Monaten ergibt – kürzer als der Bundesdurchschnitt.
Das Angebot konzentriert sich auf Bestandsimmobilien: Etwa 70 Prozent der Transaktionen betreffen Eigentumswohnungen aus den 1990er- und 2000er-Jahren, 20 Prozent Einfamilienhäuser. Neubauten, wie das Projekt „Living Park“ mit Fertigstellung im Juni 2025, sind rar und schnell ausverkauft. Grundstücke sind besonders begehrt für Eigenheimbau, mit einer Nachfrage, die das Angebot um das Dreifache übersteigt.
Spezifische Marktsegmente
- Eigentumswohnungen: Durchschnitt 6.400 Euro pro Quadratmeter, Preisspanne 5.700-7.500 Euro. Beliebt sind 3-4-Zimmer-Wohnungen (80-100 m²) für 500.000-650.000 Euro. Neubauten kosten 7.000-8.000 Euro pro Quadratmeter.
- Häuser: Mittelwert 6.800 Euro pro Quadratmeter, Spanne 4.700-9.500 Euro. Einfamilienhäuser (150-200 m²) gehen für 1.000.000-1.300.000 Euro weg, Doppelhaushälften ab 700.000 Euro.
- Grundstücke: 2.300 Euro pro Quadratmeter, ideal für Bauprojekte in ruhigen Lagen.
- Mietmarkt: Wohnungen 16,50 Euro pro Quadratmeter (Spanne 15-23 Euro), 3-Zimmer-Objekte (80 m²) für 1.200-1.400 Euro monatlich. Häuser 13-14 Euro, mit Fokus auf Neubau-Mieten ab 15 Euro.
Der Markt für Gewerbeimmobilien ist untergeordnet, aber wachsend durch Tech-Firmen.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt: Die starke Wirtschaft Bayerns (Wachstum von 2-3 Prozent jährlich) und die Zuzug aus München senken das Angebot. Steigende Baukosten (um 5 Prozent 2025) bremsen Neubau, während energetische Sanierungen (KfW-Standards) Preise um 10-15 Prozent heben. Demografisch profitieren Familien von der Infrastruktur, was die Nachfrage stabilisiert. Risiken bergen höhere Zinsen oder Rezessionen, die die Finanzierung erschweren könnten.
Trends und Prognosen
Aktuelle Trends zeigen eine Verschiebung zu nachhaltigem Wohnen: Energieeffiziente Neubauten mit E-Mobilität (z. B. Ladestationen) machen 40 Prozent der Angebote aus. Hybride Arbeitsmodelle verstärken die Attraktivität von Vororten wie Aschheim. Für 2025 und 2026 prognostizieren Experten einen Preisanstieg von 1-3 Prozent für Wohnungen und Häuser, getrieben von sinkenden Zinsen (auf 3 Prozent) und anhaltender Nachfrage. Mieten könnten um 1-2 Prozent steigen, mit Fokus auf grüne Lagen. Langfristig (bis 2030) wird ein Wachstum von 2 Prozent pro Jahr erwartet, solange das Umland nicht überbaut wird. Aschheim bleibt eine smarte Investition: Renditen von 3-4 Prozent bei Mietobjekten und Wertsteigerungspotenzial von 20-30 Prozent in fünf Jahren.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Aschheim ist ein Spiegel der regionalen Dynamik: Attraktiv, stabil und zukunftsorientiert. Trotz nationaler Herausforderungen bietet er Chancen für Käufer und Investoren, die auf Qualität und Nähe zur Metropole setzen. Potenzielle Käufer sollten auf individuelle Bewertungen achten, da Lagen und Ausstattung Preise stark variieren lassen. Insgesamt ist Aschheim ein Hotspot für langfristige Wertanlagen im Münchner Raum.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Aschheim bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Östlich von der Landeshauptstadt München befindet sich die zum Landkreis München
zählende Gemeinde Aschheim. Auf einer Fläche von rund 28 Quadratkilometer leben heute etwa 8000 Einwohner. Die kleine Gemeinde grenzt an die Nachbarorte Ismaning, Kirchheim, Feldkirchen, Unterföhring und München. Sie steht in europäischen Partnerschaften mit der Stadt Mougins in Südfrankreich, Jedovnice/Kotvrdovice in Tschechien sowie mit der griechischen Insel Leros.
Die zum Regierungsbezirk Bayern zählende Gemeinde weist ein vielfältiges Wirtschaftsfeld auf, das vom traditionellen Familienbetrieb bis hin zum innovativen High-Tech-Unternehmen alles zu bieten hat
. Zahlreiche Unternehmen, die sich auf einen der zwei großen Gewerbegebiete etabliert haben, bieten viele attraktive und solide Arbeitsplätze. Aus diesem Grund verzeichnet die Gemeinde jährlich einen Pendlerüberschuss. Namhafte Unternehmen im Ort sind das Mode-Unternehmen ESCADA und das BMW-Testgelände. Neben den hochmodernen Firmen blieb in der Region auch die landwirtschaftlich geprägte Grundstruktur erhalten. Die Landeshauptstadt München ist über die Autobahnanbindungen innerhalb 15 Minuten zu erreichen. Nachbargemeinden von Aschheim sind: Kirchheim, Ismaning, Unterföhring, München, Heimstetten und Feldkirchen.
In Aschheim stehen die Attribute Geschichte und Zukunft im Mittelpunkt.
Die Gemeinde kann auf eine lange Geschichte zurückblicken, die sich in eines ihrer Baudenkmäler und Museen widerspiegelt. So können Besucher des ortshistorischen Museums die geschichtlich-heimatkundliche Sammlung mit einigen archäologischen Funden besichtigen. Die Archäologie hat in der Gemeinde eine besondere Priorität. Die erste Grabstelle um 652 nach Christus an der katholischen Kirche St. Peter spielt dabei eine wesentliche Rolle. Die im Jahr 1996 eingeweihte evangelische Segenskirche fällt durch ihre für Kirchen eher ungewöhnliche Holzbauweise ins Auge. Der 25 Meter hohe Turm sowie das restliche Bauwerk wird von vier schräg stehenden Holzbalken getragen.
Durch ihre zahlreichen Musik-, Kirchen- und Sportvereine beweist die Gemeinde ihren lebendigen Charakter.
Mit ihren zwei Sportzentren, der Reitanlage am Speichersee und der 18-Loch-Golfparkanlage konstatiert der Ort auch seine sportliche Präsenz. So stehen den Bewohnern und Gästen der Gemeinde viele sportliche Aktivitäten offen, die von Fußball, Schießsport, Reiten, Tennis, Leichtathletik, Wasserskifahren, Beachvolleyball bis zum Hochseilklettern reichen. Hallenbäder und Badeseen im Ort laden zum Schwimmen ein.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
