Sachverständige für Immobilienbewertung in München Trudering-Riem

Als Immobiliengutachter beschäftigen wir uns u.a. mit dem Immobilienmarktgeschehen im Münchner Stadtbezirk Trudering-Riem. Wir erstellen u.a. für den Bereich Trudering-Riem Mietwertgutachten und Marktwertgutachten.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Stadtbezirks München Trudering-Riem intensiv.

Hierzu werden in München Trudering-Riem eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München Trudering-Riem neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München Trudering-Riem zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in München Trudering-Riem gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München Trudering-Riem um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Der Stadtbezirk Trudering-Riem teilt sich in die Unterbezirke Waldtrudering, Am Moosfeld, Straßtrudering, Neutrudering, Messestadt Riem, Gartenstadt Trudering und Kirchtrudering auf. Der Bezirksteil Messestadt Riem wurde im Jahr 1998 im Rahmen der Umlegung der Münchener Messe auf den damaligen Flughafen München-Riem gegründet. Messestadt-Riem ist somit der jüngste Bezirksteil von Trudering-Riem.

Immobilienmarkt München Trudering-Riem

1. Einleitung

Der Stadtbezirk München-Trudering-Riem, als 15. Bezirk der bayerischen Landeshauptstadt, repräsentiert eine faszinierende Mischung aus traditionellem Wohlfühlland und moderner Urbanität. Mit rund 72.000 Einwohnern erstreckt er sich im Osten Münchens und umfasst die Ortsteile Trudering, Riem und die Messestadt Riem. Historisch geprägt durch dörfliche Strukturen wie den 1200 Jahre alten Dorfkern von Trudering mit Kirche und Bauernhäusern, hat sich der Bezirk seit den 1990er Jahren stark entwickelt. Die Umwandlung des ehemaligen Flughafengeländes in die Messestadt Riem hat zu einer dynamischen Stadtteilbelebung geführt, die junge Familien, Pendler und Senioren gleichermaßen anzieht.

Der Immobilienmarkt in Trudering-Riem profitiert von der Nähe zur Innenstadt (ca. 10-15 km), exzellenter Verkehrsanbindung (S-Bahn, U-Bahn, A94) und der Fülle an Grünflächen wie dem Riemer Park mit seinen künstlichen Seen und der Bundesgartenschau-Area. Trotz der allgemeinen Herausforderungen des Münchner Marktes – hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot – zeigt Trudering-Riem eine stabile Wertentwicklung. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Trends, Einflussfaktoren und zukünftigen Perspektiven basierend auf dem Marktstand Ende Oktober 2025.

2. Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Trudering-Riem ist geprägt von einer ausgewogenen Nachfrage nach Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Mietobjekten. Im Vergleich zu zentralen Bezirken wie Schwabing oder Maxvorstadt (wo Quadratmeterpreise über 10.000 € liegen) positioniert sich Trudering-Riem als attraktiver Einstiegs- und Familienbezirk mit Preisen im oberen Mittelfeld. Die Marktstabilität hat sich 2025 nach einer Erholungsphase von 2024 gefestigt, trotz leichter Zinssteigerungen im Herbst. Die Transaktionszahlen sind um etwa 20-30 % höher als im Vorjahr, getrieben durch die anhaltende Urbanisierung und die Attraktivität als Pendlerwohnort.

Der Bezirk gliedert sich in unterschiedliche Mikrolagen: Das traditionelle Trudering mit seinen Gartenstadt-Siedlungen und Einfamilienhäusern, die moderne Messestadt Riem mit Neubauvierteln und der Übergangszone mit gemischtem Bestand. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 80-100 m², bei Häusern bei 120-150 m². Die Vacancy-Rate (Leerstandsquote) beträgt unter 2 %, was auf eine enge Marktbalance hinweist.

3. Kaufpreise für Immobilien

Die Kaufpreise in Trudering-Riem haben sich 2025 moderat stabilisiert, mit leichten Anstiegen in gefragten Lagen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 7.900 €, für Häuser bei rund 8.000 €. Diese Werte spiegeln eine Steigerung von 1-2 % gegenüber dem Vorjahr wider, beeinflusst durch die hohe Nachfrage nach familientauglichen Objekten.

Detaillierte Preisentwicklung (Durchschnittswerte pro m², Stand Oktober 2025):

• Wohnungen: In älteren Beständen (Baujahr vor 1990) starten Preise bei 7.000 €/m², in sanierten oder Neubauten erreichen sie bis 9.000 €/m². Besonders in Waldtrudering und Gartenstadt Trudering sind 3-4-Zimmer-Wohnungen (80-100 m²) gefragt, mit Preisen um 650.000-800.000 €.
• Häuser: Einfamilienhäuser in ruhigen Seitenstraßen (z. B. um den Truderinger Wald) kosten 800.000-1.200.000 €, abhängig von Grundstücksgröße (500-800 m²). In Riem, mit moderner Infrastruktur, liegen Neubauhäuser bei 1.000.000-1.500.000 €.
• Vergleich zu München: Im Stadtvergleich ist Trudering-Riem 15-20 % günstiger als der Durchschnitt (8.500 €/m²), was es für Erstkäufer attraktiv macht.

Die Preise variieren stark je nach Ausstattung: Energieeffiziente Objekte (Klasse A/B) erzielen 10-15 % Aufschläge, während Sanierungsbedarf zu Abschlägen von 5-10 % führt.

4. Mietpreise und Mietmarkt

Der Mietmarkt in Trudering-Riem ist dynamisch und mieterfreundlich, mit steigenden Kaltmieten aufgrund der hohen Nachfrage. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen beträgt 19,00 €, für Häuser 20,00 € – ein Anstieg von 5-6 % im Vergleich zu 2024. Dies liegt über dem Bundesdurchschnitt (ca. 9 €/m²), unterstreicht aber die Attraktivität des Bezirks.

Mietpreisentwicklung (Kaltmiete pro m², Stand Q3 2025):

• Wohnungen: Eine 2-Zimmer-Wohnung (60 m²) kostet monatlich 1.100-1.200 €, eine 4-Zimmer-Familienwohnung (100 m²) 1.800-2.000 €. In Riem sind Neubauwohnungen mit Balkon und Garage um 10 % teurer.
• Häuser: Seltene Angebote für Einfamilienhäuser liegen bei 2.500-3.500 € monatlich, oft mit Garten.
• Trends: Die Mietsteigerung resultiert aus der Bevölkerungszunahme (von 43.000 auf über 71.000 Einwohner seit 2000) und der kurzen Mietdauer (durchschnittlich 2-3 Jahre). Der Mietspiegel erlaubt Mieterhöhungen von bis zu 15 % bei Modernisierungen.

5. Entwicklungstrends

Seit 2020 haben sich die Preise in Trudering-Riem um 15-20 % erhöht, mit einer Beschleunigung in 2025 durch Zinssenkungen der EZB. Der Markt hat sich von der Corona-bedingten Stagnation erholt: Transaktionen stiegen um 31 % in den ersten drei Quartalen 2025. Schlüsseltrends:

• Stabilisierung nach Korrektur: Nach einem Rückgang 2023/2024 (durch Zinsanstiege) zeigen Preise eine Aufwärtstendenz von 2-4 %.
• Nachfrage nach Familienimmobilien: Über 50 % der Käufer sind Familien, die grüne Lagen und Schulen priorisieren.
• Digitalisierung und Nachhaltigkeit: Objekte mit Smart-Home-Technik und erneuerbaren Energien verkaufen 20 % schneller.
• Gentrifizierung: In Riem entstehen urbane Quartiere, was zu einer Aufwertung benachbarter Altbestände führt.

Die Entwicklung ist regional differenziert: Trudering bleibt ruhig und grün, Riem urban und innovativ.

6. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren treiben den Markt voran:

• Wirtschaftliche Lage: Münchens Rolle als Tech- und Automobilstandort (z. B. BMW, Siemens) schafft Jobs und zieht Zuzügler an. Die anhaltende Rezession dämpft jedoch Einkommenswachstum.
• Demografie: Hoher Zuwachs durch junge Familien (Geburtenrate über Münchner Durchschnitt) und Pendler aus dem Umland.
• Infrastruktur: Erweiterung der U-Bahn (Linie U2) und S-Bahn-Anbindungen verbessern die Erreichbarkeit; der Riemer Park als Naherholungsgebiet steigert die Attraktivität.
• Politische Rahmenbedingungen: Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen und Baugenehmigungen (z. B. Bestellerprinzip) erleichtern Neubauten.
• Externe Einflüsse: Zinspolitik der EZB (erwartete Senkungen 2026) und Inflation beeinflussen Finanzierbarkeit; Klimaschutzmaßnahmen priorisieren nachhaltige Objekte.

Risiken umfassen steigende Baukosten und potenzielle Überhitzung durch begrenztes Bauland.

7. Neubau- und Bauprojekte

Trudering-Riem ist ein Hotspot für Neubauten: In keinem anderen Bezirk wird so intensiv gebaut. 2025 entstehen über 500 neue Wohneinheiten, darunter:

• ALEXISQUARTIER (Perlach/Trudering-Grenze): 100+ moderne Wohnungen (2-6 Zimmer, 48-157 m²) ab 329.500 €, mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Grünflächen.
• Herzstück München-Riem: 8 hochwertige Neubauwohnungen in der Messestadt, ab 600.000 €, mit Seeblick und innovativer Technik (Fertigstellung Herbst 2025).
• Truderinger Morgen: Kleines Ensemble aus 13 Mehrfamilienhäusern und 6 Doppelhaushälften in der Waldschulstraße, Mieten ab 1.800 €, Kaufpreise ab 469.500 €.
• Weitere Projekte: In Waldtrudering und Gartenstadt Trudering schließen Lücken mit 20-30 Einheiten pro Quartier, oft mit Terrassen und Carports.

Diese Projekte adressieren den Familienbedarf und integrieren smarte Features, was Preise um 10-15 % über Bestandsimmobilien treibt.

8. Zukunftsperspektiven und Prognose

Die Aussichten für Trudering-Riem sind positiv: Bis 2030 wird ein moderater Preisanstieg von 10-15 % erwartet, getrieben durch Urbanisierung und Infrastrukturausbau. Prognose für 2026:

• Kaufpreise: +2-4 %, mit Fokus auf Neubauten (bis 8.500 €/m²).
• Mietpreise: +4-6 %, stabilisiert durch neue Angebote.
• Chancen: Hohes Wachstumspotenzial in Riem durch Messen und Gewerbe; Trudering als „grünes Juwel“ für Investoren.
• Risiken: Wirtschaftliche Unsicherheiten (Rezession) und regulatorische Hürden könnten Dämpfer wirken, doch die hohe Lebensqualität sichert Resilienz.

Investoren profitieren von Renditen von 3-4 % (Miete vs. Kaufpreis), Käufer von stabilen Werten.

9. Fazit und Empfehlungen

Trudering-Riem etabliert sich als robuster Immobilienmarkt mit hoher Lebensqualität und Wachstumspotenzial. Die Balance aus Tradition und Moderne macht den Bezirk ideal für Familien und Investoren. Potenzielle Käufer sollten auf nachhaltige Objekte setzen und eine individuelle Bewertung einholen; Vermieter von Modernisierungen profitieren. Insgesamt bietet der Markt 2025 und darüber hinaus attraktive Chancen in einer der dynamischsten Metropolregionen Europas. Für personalisierte Beratung empfehlen sich lokale Experten, um von der aktuellen Stabilisierung zu nutzen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in München Trudering-Riem bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Lage und Verkehr

Trudering-Riem befindet sich in östlicher Stadtrandlage von München. Hier wird der Stadtteil im Osten von den Gemeinden Putzbrunn, Aschheim, Haar und Feldkirchen umsäumt. Die Gemeinden sind dem Landkreis München zugehörig. Im Norden grenzt Trudering-Riem an Johanneskirchen – einen Stadtbezirk des Münchener Stadtteils Bogenhausen. Bogenhausen selbst grenzt im Westen an das Stadtviertel. Ebenso zählt Berg am Laim zu seinem westlichen Nachbarn. Mit dem Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach teilt sich Trudering-Riem im Süden eine gemeinsame Grenze. Der Münchener Stadtbezirk ist an die A99 sowie an den Mittleren Ring angeschlossen. Ebenso verbinden einige Hauptstraßen das Stadtviertel mit den Umlandgemeinden sowie den angrenzenden Münchener Stadtbezirken. Der Bezirksteil Trudering ist durch die S-Bahnlinien S4 und S6 sowie die U-Bahnlinie U2 in Richtung Messestadt-Ost erreichbar. Mit der S-Bahnlinie S2 in Richtung Erding können Reisende den Stadtbezirk Riem erreichen.

Daten und Fakten

In München Trudering-Riem sind aktuell 67.009 Menschen zu Hause. Dieser Wert entspricht 4,57 Prozent der Münchener Gesamtbevölkerung. Somit zählt Trudering-Riem zu einem der einwohnerreichsten Stadtteile von München. Mit einer Gesamtfläche von 22,45 Quadratkilometer ist Trudering-Riem, nach Aubing-Lochhausen-Langwied, Feldmoching-Hasenbergl, Schwabing-Freimann und Bogenhausen, der fünftgrößte Stadtteil von München. Der Stadtteil Trudering-Riem verfügt, verglichen mit den anderen Münchener Stadtteilen, über eine geringe Bevölkerungsdichte. Derzeit leben hier 30 Menschen auf einem Hektar. Zu einem Großteil der hiesigen Einwohner zählen Familien mit Kindern.

Freizeit und Einkauf

Den Bewohnern des Stadtteils Trudering-Riem eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung. Auf rund 353 Hektar unbebauter Erholungsfläche können sie hier ihre Freizeit gestalten. Rund 125 Hektar davon nehmen Sportanlagen ein. Die Galopprennbahn nimmt in Riem einen hohen Stellenwert ein. Hier finden in der Saison regelmäßig spannende Pferderennen statt. Als grüne Oase des Stadtbezirks gilt der Riemer Park. Auf 210 Hektar erstrahlt der Park in sattem Grün, das an einem künstlich angelegten See anschließt. An warmen Tagen ist dieser ein idealer Ort zum Baden. Als kleiner Insidertipp erweist sich das Familienzentrum Trudering, das seine Gäste mit diversen Filmabenden und anderen interessanten Veranstaltungen bereichert. Auch immer einen Besuch wert ist die Hofbräu-Brauerei. Diese bietet sich besonders für jene an, die schon immer einmal wissen wollten, wie Bier gebraut wird. Mit einer Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten warten die Riem Acarden auf. Das im Jahre 2004 eröffnete Shopping-Center bietet auf 50.000 Quadratmetern über 120 Läden für den täglichen Bedarf. Darüber hinaus befinden sich hier einige Fachgeschäfte, Cafés und Restaurants.

Arbeit und Bildung

Einen wesentlichen Teil der Arbeitsplätze in München Trudering-Riem nimmt der Dienstleistungssektor ein. So bieten die Riem Acarden in der Messestadt Riem eine Vielzahl an Arbeitsplätzen. Gewerbegebiete finden sich im Stadtbezirk, der überwiegend als Wohnviertel dient, nur wenige vor. Lediglich trifft man im Moosfeld oder in den Randlagen der Messestadt Riem auf größere Gewerbegebiete. Im Stadtviertel finden sich, neben 75 Kindertageseinrichtungen, drei Haupt- und Mittelschulen, ein Gymnasium, sieben Grundschulen, drei Berufsschulen, eine Realschule sowie eine allgemeinbildende Schule vor. Zudem ergänzen hier zwei Volksschulen mit einer sonderpädagogischen Förderung das Bildungsangebot.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.