Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Grassau Immobilien, Mieten und Pachten.Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Grassau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Grassau intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bernau und Ruhpolding eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Grassau neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Grassau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Grassau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Grassau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Grassau
Der Immobiliengutachter erkennt in der Marktgemeinde Grassau Immobilienwerte, die sich im unteren Preissegment von Oberbayern bewegen. Der Markt grenzt nicht unmittelbar an die Landeshauptstadt München. Deshalb blieb der Immobilienmarkt des Ortes bisher weitestgehend von gewaltigen Preissprüngen verschont. Wer hier Immobilien erwirbt, kann von durchaus erschwinglichen Preisen profitieren. Zwar zählt die Marktgemeinde wegen ihrer Nähe zum Chiemsee zu den Orten im Landkreis Traunstein mit etwas höheren Immobilienwerten, dennoch sind Immobilien hier noch bezahlbar. Am Immobilienmarkt des oberbayerischen Ortes verzeichnet der Immobiliengutachter Preise, die unter dem Preisniveau von Miesbach, Rosenheim, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen, Garmisch-Partenkirchen und Ebersberg liegen. Von den Starnberger und Münchener Immobilienwerten sind die Preise in der kleinen Marktgemeinde noch weit entfernt. Dennoch verzeichnen die Immobilienpreise in der Region moderate Steigerungen.
Einleitung
Grassau, eine idyllische Marktgemeinde im Landkreis Traunstein in Oberbayern, liegt im Herzen des Chiemgau und zählt zu den attraktivsten Wohn- und Erholungsregionen Bayerns. Mit rund 3.500 Einwohnern, einer malerischen Lage zwischen dem Chiemsee und den Chiemgauer Alpen sowie einer exzellenten Infrastruktur – darunter gute Anbindungen an München und Salzburg – bietet Grassau eine hohe Lebensqualität. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer starken Nachfrage nach Wohnraum, die durch den Tourismus, die Nähe zu Freizeiteinrichtungen wie Golfplätzen und Seen sowie den Status als Luftkurort angetrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), einschließlich Kauf- und Mietpreise, Entwicklungen und Prognosen. Die Analyse basiert auf aggregierten Marktdaten und zeigt einen stabilen, leicht aufwärts tendierenden Markt in einer Phase der Erholung nach den Zinsanstiegen der Vorjahre.
Allgemeine Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Grassau profitiert von seiner zentralen Position im Chiemgau, einer Region, die durch den Chiemsee, Wander- und Skigebiete wie die Kampenwand sowie kulturelle Veranstaltungen eine hohe Attraktivität genießt. Die Gemeinde umfasst Ortsteile wie Kucheln, Mietenkam und Rottau, die jeweils unterschiedliche Charaktere bieten: zentrale Lagen in Grassau selbst sind familienfreundlich und verkehrsgünstig, während Randlagen mehr Naturverbundenheit versprechen. Wirtschaftlich ist der Markt von Pendler:innen nach München (ca. 60 km entfernt) und lokalen Branchen wie Tourismus, Handwerk und Kleinunternehmen geprägt. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem bayerischen Durchschnitt bei etwa 2,5 Prozent, was die Kaufkraft stärkt.
Der Immobilienmarkt in Grassau ist Teil des bayerischen Trends: Nach einem Preisanstieg in den Jahren 2021 bis 2023 (bis zu +15 Prozent jährlich) und einer Stagnationsphase durch hohe Zinsen 2023/2024 zeigt sich seit Anfang 2025 eine Erholung. Die Darlehenszusagen der Sparkassen in Bayern stiegen 2024 um 25 Prozent auf 8,3 Milliarden Euro, und dieser Trend setzt sich 2025 fort. Infolge sinkender Baukosten und stabiler Nachfrage – getrieben durch Wohnraummangel und Zuzug aus städtischen Zentren – bewegen sich Preise moderat nach oben. Im Chiemgau insgesamt, zu dem Grassau zählt, bleibt der Markt dynamisch: Die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltigen Objekten übersteigt das Angebot, was zu einer Umsatzsteigerung von rund 18 Prozent im ersten Quartal 2025 führt.
Kaufpreise für Immobilien
Der Kaufmarkt in Grassau ist robust und übertrifft den bayerischen Durchschnitt um etwa 20 Prozent, was auf die regionale Attraktivität zurückzuführen ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt im Oktober 2025 bei 4.716 Euro, ein Anstieg von 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr (4.594 Euro). Häuser und Eigentumswohnungen dominieren das Angebot, mit einem Fokus auf Bestandsimmobilien und Neubauten in grüner Umgebung.
- Häuser: Der Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser beträgt durchschnittlich 5.099 Euro. Günstige Objekte starten bei 2.414 Euro pro Quadratmeter (z. B. ältere Bestandsbauten in Randlagen), während Premium-Immobilien mit Bergblick oder Neubau-Qualität bis zu 8.183 Euro erreichen. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet somit etwa 765.000 Euro. Im Vergleich zu 2024 (ca. 4.221 Euro pro Quadratmeter) ist der Preis stabil geblieben, mit leichten Zuwächsen in begehrten Ortsteilen wie Kucheln (+1,5 Prozent).
- Eigentumswohnungen: Hier liegt der Durchschnitt bei 4.504 Euro pro Quadratmeter, eine leichte Absenkung um 0,1 Prozent zum Vorjahr. 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen (80–120 Quadratmeter) werden zwischen 360.000 und 540.000 Euro gehandelt. Neubauwohnungen sind teurer (bis 5.500 Euro pro Quadratmeter), während Bestandsobjekte in Mehrfamilienhäusern günstiger sind (ab 3.500 Euro). Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen auf Zeit ist hoch, bedingt durch Pendler und Urlauber.
- Grundstücke: Der Angebotspreis für unbebaute Grundstücke beträgt 928 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 624 Euro (günstige Lagen) bis 1.376 Euro (zentral oder see-nah). Im Kreis Traunstein rangiert Grassau auf Platz 1 von 35 Gemeinden hinsichtlich der Preise, was auf begrenztes Bauland hinweist. Eine Standardparzelle von 1.000 Quadratmetern kostet ca. 928.000 Euro. Eine alternative Schätzung aus September 2025 nennt 291 Euro pro Quadratmeter basierend auf regionalen Angeboten, was auf Variationen durch Lage und Nutzbarkeit hindeutet.
Der Marktumsatz ist hoch: Im Chiemgau wurden 2025 bislang über 1.200 Kaufverträge abgeschlossen, viele davon in Grassau. Investoren schätzen die Region für Kapitalanlagen, da die Mietrendite bei 3–4 Prozent liegt.
Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt in Grassau ist eng und von steigender Nachfrage geprägt, insbesondere für Familienwohnungen und Ferienvermietungen. Der durchschnittliche Kaltmietpreis liegt 2025 bei 12,57 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 3,97 Prozent zum Vorjahr (12,09 Euro). In gefragten Lagen wie zentralem Grassau oder Kucheln erreichen Mieten 16,03 Euro pro Quadratmeter, in ruhigen Ortsteilen sinken sie auf 13,14 Euro. Der Medianmietpreis beträgt 14,00 Euro pro Quadratmeter, was für eine 70-Quadratmeter-Wohnung eine monatliche Kaltmiete von 980 Euro ergibt.
- Wohnungen: Für Bestandswohnungen liegt der Preis bei 7,73 Euro pro Quadratmeter (ältere Bauten), Neubauten fordern 8,12 Euro. Eine 2-Zimmer-Wohnung (85 Quadratmeter) kostet warm ca. 1.200–1.500 Euro monatlich. Die Entwicklung zeigt einen Anstieg von 4,22 Euro pro Quadratmeter seit 2018 (von 8,17 auf 12,39 Euro), getrieben durch Inflation und Zuzug. Appartements (bis 50 Quadratmeter) sind teurer pro Quadratmeter (bis 10,49 Euro mehr als Standardwohnungen).
- Häuser: Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand betragen 8,07 Euro pro Quadratmeter, Neubauten 8,96 Euro. Eine Veränderung von nur 0,6 Prozent im letzten Jahr deutet auf Stabilität hin. Vollvermietete Häuser als Kapitalanlage erzielen Warmmieten von 2.200 Euro monatlich.
Der Mietspiegel für Grassau (basierend auf 2025-Daten) unterstreicht die Knappheit: Insgesamt 13,02 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt, mit einer Spanne von 12,85 bis 15,67 Euro. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was zu kürzeren Leerständen (durchschnittlich 2 Monate) führt.
Markttrends und Einflussfaktoren
Die Trends im Grassauer Immobilienmarkt spiegeln den bayerischen Kontext wider: Eine Erholung seit 2024, mit steigenden Umsätzen und moderaten Preisanstiegen von 1–3 Prozent. Wichtige Treiber sind:
- Nachfragefaktoren: Hoher Zuzug von Familien und Ruheständlern aus Ballungsräumen, sowie Investoren aus dem Tourismussektor. Die Attraktivität als Zweitwohnsitz (z. B. durch Chiemsee-Nähe) treibt Ferienimmobilien an.
- Angebot und Bauprojekte: Begrenztes Bauland führt zu wenigen Neubauten; 2025 wurden nur ca. 50 Genehmigungen erteilt. Fokus liegt auf energieeffizienten Sanierungen (KfW-Standards), die Preise um 10–15 Prozent steigern.
- Wirtschaftliche Einflüsse: Sinkende Zinsen (aktuell ca. 3,5 Prozent für Immobilienkredite) beleben den Markt. Inflation und steigende Baukosten dämpfen jedoch Neubauinvestitionen. Im Chiemgau insgesamt steigen Preise um 2–4 Prozent jährlich, mit Grassau als Spitzenreiter.
- Nachhaltigkeit und Digitalisierung: Steigende Beliebtheit von smarthome-ausgestatteten Objekten und grünen Dächern. Der Marktspiegel der Gutachterausschüsse Bayern notiert für 2025 eine positive Preisentwicklung von +1,2 Prozent für Häuser.
Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe und regulatorische Hürden wie die Grundsteuerreform, die Eigentümer belasten könnte.
Prognose für 2026 und darüber hinaus
Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2–4 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und weitere Zinssenkungen. Der Chiemgau-Markt bleibt stabil, mit Fokus auf nachhaltige Projekte: Experten prognostizieren einen Zuwachs der Neubauanteils auf 30 Prozent, was Mieten um weitere 3 Prozent heben könnte. Langfristig (bis 2030) könnte Grassau durch den Klimawandel und Tourismusbooms an Wert gewinnen, solange das Bauland knapp bleibt. Käufer profitieren derzeit von günstigen Konditionen, während Investoren auf Renditen von 3,5 Prozent setzen können. Eine Abschwächung ist nur bei wirtschaftlichen Rückschlägen (z. B. Rezession) zu erwarten.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Grassau präsentiert sich 2025 als attraktiver, stabiler Sektor mit Potenzial für Käufer und Investoren. Die Kombination aus naturnaher Lage, wirtschaftlicher Stärke und Erholungstrends macht die Region zu einem Top-Standort in Bayern. Trotz leichter Preisanstiege bleibt der Einstieg erschwinglich im Vergleich zu München (wo Preise doppelt so hoch sind). Interessenten sollten frühzeitig auf Energieeffizienz und Lage achten, um von der positiven Entwicklung zu profitieren. Für eine personalisierte Beratung empfehlen sich lokale Experten, die den Markt vor Ort kennen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Grassau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Inmitten des malerischen Chiemgauer Landes und südlich des Chiemsees liegt die Marktgemeinde Grassau. Sie befindet sich im oberbayerischen Landkreis Traunstein. Der Markt präsentiert sich als ein sehr vielfältiger Ort, der direkt vor den Ausläufern der Alpen liegt.
Mit seiner über 1000 jährigen Geschichte zählt Grassau zu den ältesten Orten im Chiemgau. Schon im Mittelalter galt er als geistiger und kultureller Anlaufpunkt. Mit ihren zwei Ortsteilen Rottau und Mietenkam erstreckt sich die Marktgemeinde auf einer Fläche von rund 37 Quadratkilometer, die Höhen von 538 bis 1.587 Meter aufweist. Heute sind rund 6.700 Menschen in dem staatlich anerkannten Luftkurort zu Hause. Darüber hinaus trägt der Ortsteil Rottau das Prädikat als anerkannten Erholungsort. Der am nördlichen Eingang des Achentals gelegene Markt grenzt an die Nachbarorte Schleching, Marquartstein, Übersee, Prien, Bernau und Staudach-Egerndach. Der oberbayerische Ort erfreut sich, aufgrund seiner günstigen Lage zwischen München und Salzburg, an einer stabilen Wirtschaft. Diese zeichnet sich hier sowohl durch traditionelle Familienbetriebe als auch durch überregional bekannte Industriebetriebe aus. Zudem bestimmen im Ort eine Vielzahl an Einzelhandelsgeschäften das Wirtschaftsbild. Auch der Fremdenverkehr und der Tourismus sind maßgeblich am Erfolg der hiesigen Wirtschaft beteiligt. Im Osten der Marktgemeinde befindet sich ein großer Gewerbepark, auf welchem hauptsächlich mittelständische Industriebetriebe angesiedelt sind. Zudem hat der Ort mit der Gründung eines weiteren Gewerbegebiets viel Platz für neue Unternehmen geschaffen, woraus zahlreiche Arbeitsplätze hervorgegangen sind.
Weitläufige Wiesen, grüne Wälder und ein wunderschöner Ausblick auf die Berge – das und noch viel mehr bietet die Marktgemeinde Grassau. Immer wieder gern besucht wird im Ort das Bayerische Moor- und Torfmuseum, das am Fuße des Naturschutzgebietes „Kendlmühlfilze“ liegt.
Das Naturschutzgebiet gilt als größtes Hochmoor in Südostbayern. Über einen 800 Meter langen Moorerlebnisweg können Besucher die interessante Landschaft der Kendlmühlfilze erkunden. Ein Erlebnis-Spielplatz sowie ein Baum-Balancierweg und mehrere Hinweisschilder über die dortige Tier- und Pflanzenwelt runden die kleine Abenteuertour durch das Naturschutzgebiet ab. Die Pfarrkirche Mariä Himmelfahrt aus dem 15. Jahrhundert stellt gleichermaßen eine beliebte Sehenswürdigkeit in der Marktgemeinde dar. Ein Technikmuseum zählt ebenso zu einem festen Bestandteil des Marktes. In dem Museum “Klaushäusl“ können Gäste unter anderem eine Wassersäulenmaschine, die damals als Solehebemaschine genutzt wurde, besichtigen. Die Ortsmitte der Marktgemeinde wird durch das sogenannte Doktorhaus geschmückt, in welchem heute ein italienisches Restaurant seine Gäste mit vielfältiger Kost erfreut. Bei dem Gebäude handelt es sich um einen repräsentativen Walmdachbau, dessen geschnitzte Füllungstür aus dem 19. Jahrhundert stammt. Die Marktgemeinde ist ein perfekter Ausgangsort für Ausflüge zum nahegelegenen Chiemsee, der zum Schwimmen, Angeln und Segeln einlädt. Auch die österreichische Stadt Salzburg – der Geburtsort des berühmten Komponisten Mozart – eignet sich gut für einen Tagesausflug. Die Metropolregion München ist mit der Bahn innerhalb einer Stunde bequem zu erreichen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
