Bauernhöfe

Bewertung von Bauernhöfen (Hofstellen) im Außenbereich in München und Bayern

Landwirtschaftliche Hofstellen oder Bauernhöfe sind baurechtliche meist privilegierte Außenbereichsbauwerke, deren Bewertung in der Regel recht kompliziert ist.

Soll ausschließlich der Immobilienwert ermittelt werden, ist insbesondere der Bewertung des Bodens ein wichtiger Stellenwert beizumessen, da diese Flächen meist beträchtliche Ausmaße besitzen und in der Regel nur wenige Vergleichsfälle bekannt sind. Bodenrichtwerte gibt es meist für solche Objekte nicht. Für manche Regionen in Deutschland (in Bayern sehr häufig) ist die Bodenqualität (Bonität) ein Merkmal für die Bodenpreisfindung der rein landwirtschaftlichen Nutzflächen. Die Arrondierung der Hofstelle spielt eine Rolle. Die Zupachtfähigkeit von Flächen ist zu berücksichtigen.

In der Bewertungspraxis sind Bauernhöfe mitunter Resthöfe, ohne größere landwirtschaftliche Flächen. Diese Gebäude besitzen dann Bestandsschutz und können ohne die Privilegierung des landwirtschaftlichen Anwesens nicht mehr wesentlich erweitert werden. Diese Privilegierung kann u.U. beibehalten werden und entsprechend baurechtlich (§ 35 BauGB) zu Neubauten und Erweiterungsbauten führen. Häufige Vertreter dieser Möglichkeiten sind Erlebnisbauernhöfe mit Pferdepension usw.

Bauernhöfe sind im Prinzip spezielle Gewerbeimmobilien, die auch in der Immobilienbewertung so betrachtet werden müssen. Ein voll funktionsfähiger Bauernhof wird also nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hier besteht die Herausforderung, ähnlich wie bei anderen Gewerbeimmobilien auch, die Restnutzungsdauer, den Mietertrag und den Liegenschaftszinssatz als wesentliche Determinanten einer nachhaltigen Ertragswertbestimmung korrekt zu ermitteln. Hier spielen regionale, soziostrukturelle und mikroökonomische Feinheiten eine wichtige Rolle.

Des Weiteren ist zu beachten, dass solche Liegenschaften meist schwer finanzierbar sind, was den Markt stark verengt. Liegenschaftszinssätze als Risikobarometer sind in der Regel sehr hoch zu bemessen. Der Jahrzehnte währende Strukturwandel in der Landwirtschaft führt ebenso zu einer erhöhten Risikobetrachtung. Mischformen oder Nutzungsänderungen in Reiterhöfe oder Erlebnisbauernhöfe etc. sind Ausdruck einer kreativen betriebswirtschaftlichen Veränderung solcher Immobilienkonzepte. Auch in solchen Fällen sind die Marktgegebenheiten dieser Nutzungskonzepte genau zu beobachten.

Schließlich findet man bei der Betrachtung einer möglichen Drittverwendungsfähigkeit häufig eine Alternative als Wohnimmobilie. Hier gelten andere ggf. sachwertorientierte Regeln der Bewertung. Einfacher wird die Bewertung deshalb jedoch nicht, da Wohnimmobilien im Außenbereich nur Bestandschutz genießen. Eine freie Beplanbarkeit des Grundstückstückes fehlt und mindert dadurch dessen Wert meist erheblich. Da hier ebenfalls kaum Vergleichsfälle bekannt sind, ist auch diese Art der Resthofnutzung eine kleine Herausforderung für den Immobiliensachverständigen. Insbesondere ist der Aspekt der Liebhaberei ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor für den Experten, letztlich mit dem Wert neben dem Marktgeschehen zu agieren.