Bewertung von Eigentumswohnungen in München und Bayern
Eigentumswohnungen sind ebenso wie gewerbliches Teileigentum oder geteilte Parkierungsanlagen nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteiltes Immobilieneigentum.
Demnach gibt es immer Sondereigentum und Miteigentum, wobei das Sondereigentum das Eigentum an einer Wohnung oder einem anderen abgeschlossenen Teileigentumsbereich (bspw. eine Bürofläche) zu verstehen ist und das Miteigentum allen Eigentümern gehörendes Gemeinschaftseigetum darstellt. Privatrechtliche Grundlage ist die vor einem Notar beurkundete Teilungserklärung. Die baurechtliche Grundlage ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde.
Der Immobiliensachverständige hat hier die recht anspruchsvolle Aufgabe, die Besonderheiten und Marktgepflogenheiten dieser Immobilienart in einem meist kleinen Marktumfeld zu beleuchten. Die Bewertung von Teileigentum ist in der Regel komplizierter und auch etwas teurer als bspw. die Bewertung von freistehenden Einfamilienhäusern, da hier als einzig anerkanntes Verfahren das direkte Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommt und Vergleichsdaten nicht immer in ausreichender Menge zur Verfügung stehen bzw. leicht zu beschaffen sind.
Teileigentum mit Hilfe des Sachwertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens zu bewerten, gilt als unsachgerecht und ist zu verwerfen. Das Ertragswertverfahren kann max. als Plausibilitätsprüfung herangezogen werden. Hier gilt es, eine auskömmliche Menge an Vergleichsobjekten zu untersuchen, die nach Art, Beschaffenheit, Größe und Lage (in der Gemeinde und im Gebäude) etwa ähnlich sind. Diese Daten werden durch ein Gewichtungssystem und statistische Methoden im Verhältnis zu dem Bewertungsobjekt vergleichbar gemacht.
Die Rechenstandardgröße wäre im Allgemeinen der Quadratmeterpreis für die Wohnfläche, da dies am Immobilienmarkt üblich ist.
Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. in Bayern ansässig. Isabelle Dieckmann ist von der IHK Bodensee- Oberschwaben öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Diplomingenieur (FH), Freie Architektin, Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
