Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern in München und Bayern
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Wohn- und Geschäftshäuser sind ähnlich wie Mehrfamilienhäuser reine Ertragsobjekte bzw. Kapitalanlagen und werden ebenso gem. ImmoWertV in der Regel mit Hilfe des zweidimensionalen Ertragswertverfahrens bewertet.
Die Schwierigkeit der Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern, bzw. Immobilien mit gewerblichem Anteil, besteht in der Genauigkeit der Ermittlung der nachhaltigen Erträge. Es ist recht banal, den aktuellen Marktmietpreis für ein Objekt zu ermitteln. Die nachhaltige Ertragsmiete bezieht sich, trotz der Dynamik eines Liegenschaftszinses, u. U. auf einen Zeitraum, der mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Hier ist, mit Blick auf konjunkturelle Entwicklungen aber auch städtebauliche Aspekte, ein hohes Fehlerpotential gegeben, welches zu erheblichen Wertabweichungen im Laufen von wenigen Jahren führen kann.
Gleichzeitig sind die zeitliche Volatilität der Immobilienwerte und die Risikoabwägung der Marktteilnehmer und Immobilienfinanzierer bei Mischobjekten günstiger zu bewerten als bei reinen Gewerbeimmobilien, da eine Wohnnutzung in der Regel stabilere und vor allem langfristigere Erträge verspricht. Insofern ist das Wohn- und Geschäftshaus in der Regel (lagenabhängig) eine sichere und langfristige Kapitalanlage.
In den letzten Jahrzehnten entwickelten Immobilienunternehmen Objekte, die nach der o. g. Definition Wohn- und Geschäftshäuser sind aber bei genauerer Betrachtung integrierte und komplexe Mischlösungen für viele Immobilien – Nutzungsarten bieten. Wohnparks mit gewerblichen Nahversorgungsmöglichkeiten, Sport- und Freizeitlokalitäten aber auch Seniorenanlagen sind ein Beispiel für diese integrierten Mischkomplexe. In diesen Fällen ist der Immobilienbewerter gefordert, die Genauigkeit der Ermittlung der Marktdaten zu hinterfragen und ggf. seinen Beobachtungshorizont etwas zu verbreitern.