Immobiliengutachter München

Sachverständige für marktkonforme Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in München und Oberbayern

München ist die Landeshauptstadt und mit über 1,3 Millionen Einwohnern gleichzeitig die größte Stadt des Freistaates Bayern, die drittgrößte Stadt Deutschlands sowie die zwölftgrößte der Europäischen Union. Die Stadt ist eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik und eine der prosperierendsten Städte Europas. München ist Zentrum der Metropolregion München sowie Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Oberbayern.

Für uns Immobiliensachverständige ist die Millionenmetropole München ein spannendes Bewertungspflaster. Die Bewertung von Immobilien ist in München und im Münchner Umland für uns seit Jahren ein abwechlungsreiches Betätigungsfeld in einer der schönsten Regionen Bayerns und Deutschlands.

Wir sind in unserem Münchner Büro qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten sowie nach der DIN ISO 17024 zertifizierte Sachverständige. Die langjährige Bewertungspraxis in den jeweiligen regionalen Teilmärkten im Stadtgebiet von München und in dem Ballungsraum zwischen Augsburg im bayerischen Schwaben und Rosenheim sowie zwischen Ingolstadt und Landshut in Niederbayern ermöglicht uns Marktkenntnisse, die zu präzisen Immobiliengutachten führen.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten für die Immobilienbewertung in der Stadt München intensiv.

Hierzu werden in der Landeshauptstadt eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in München neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen.

Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt München gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in München um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.Wir führen als in München ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in München zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in München und Oberbayern
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

München bildet eines der 23 Oberzentren des Freistaates Bayern. Mit 4.313 Einwohnern je km² hat München die höchste Bevölkerungsdichte aller deutschen Großstädte.

In der Planungsregion München leben heute ca. 2,6 Millionen, in der Metropolregion München ca. 6 Millionen Menschen.

Folgende Gemeinden und gemeindefreien Gebiete grenzen an die Stadt München: Oberschleißheim, Garching, Ismaning, Unterföhring, Aschheim, Feldkirchen, Haar, Putzbrunn, Neubiberg, Unterhaching, Perlacher Forst, Grünwald, Pullach, Forstenrieder Park, Neuried, Planegg, Gräfelfing, Germering, Puchheim, Gröbenzell und Karlsfeld.

Der Immobilienmarkt in München ist der teuerste unter den deutschen Städten.

Seit 2005 ist nach einigen Jahren der Stagnation eine Belebung des Marktgeschehens festzustellen. Die erhöhte Nachfrage aufgrund arbeitsmarktbedingter Zuzüge und der Zunahme der Haushalte infolge von Haushaltsverkleinerungen, aber auch Rückzüge aus dem Umland in die Stadt führen zu steigenden Mieten und Preisen in nahezu allen Segmenten.

Einleitung

Der Immobilienmarkt in München zählt zu den dynamischsten und teuersten in Deutschland. Als wirtschaftliches Zentrum Bayerns und einer der führenden Tech- und Innovationsstandorte Europas profitiert die bayerische Metropole von einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen. Im Jahr 2025 hat sich der Markt nach den Turbulenzen der Vorjahre – geprägt durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten – stabilisiert und zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren sowie Ausblicke bis 2030. Der Fokus liegt auf Wohn- und Gewerbeimmobilien, unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten. Die Analyse basiert auf den Marktbedingungen Stand Oktober 2025 und unterstreicht, dass München trotz hoher Preise weiterhin ein attraktiver Standort für Investoren und Nutzer bleibt.

Marktübersicht

München verzeichnet ein Transaktionsvolumen von rund 4-5 Milliarden Euro im Jahr 2025, was eine Steigerung um etwa 10-15 Prozent gegenüber 2024 darstellt. Der Wohnsektor dominiert mit über 70 Prozent des Volumens, gefolgt von Gewerbeimmobilien. Die Nachfrage wird durch eine starke Zuwanderung – jährlich über 20.000 Einwohner – und eine robuste Wirtschaft getrieben, die Branchen wie Automobil, IT und Biotech umfasst. Gleichzeitig kämpft der Markt mit einem chronischen Ba backlog: Es fehlen jährlich etwa 5.000-7.000 neue Wohnungen, um den Bedarf zu decken. Die Leerstandsquoten sind niedrig (unter 2 Prozent bei Wohnungen), was zu Preistreibern führt. Im Gewerbebereich stabilisieren sich die Mieten, während das Investoreninteresse durch sinkende Zinsen zunimmt.

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien

Die Preise für Wohnimmobilien in München bleiben auf einem hohen Niveau, mit einer leichten Erholung im Vergleich zu 2023/2024. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser bei rund 9.300 Euro pro Quadratmeter notieren. In zentralen Bezirken wie Maxvorstadt oder Schwabing erreichen diese Werte bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter, in äußeren Lagen wie Trudering-Riem oder Allach sinken sie auf 6.500-7.500 Euro. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Angebotspreise für Häuser um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal, was auf eine Stabilisierung hinweist.

Bei den Mietpreisen hat sich der Mietspiegel München 2025 auf durchschnittlich 22-24 Euro pro Quadratmeter netto (Kaltmiete) eingependelt. Möblierte Wohnungen sind teurer und liegen bei 25-28 Euro pro Quadratmeter. Die Entwicklung zeigt einen moderaten Anstieg von 2-3 Prozent im Jahresvergleich, getrieben durch die hohe Nachfrage nach Neubauwohnungen. Bestandsimmobilien in energieeffizienten Lagen (z. B. mit KfW-Standard 55) erzielen Prämien von bis zu 10 Prozent. Im Vergleich zu 2021, als die Preise ihren Höhepunkt erreichten, liegen die Werte aktuell 5-10 Prozent niedriger, was Einstiegsmöglichkeiten für Käufer schafft.

Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien

Der Gewerbeimmobilienmarkt in München zeigt eine heterogene Entwicklung. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeobjekte belief sich im Jahr 2024 auf 2,1-2,7 Milliarden Euro und wird für 2025 auf ähnlichem Niveau erwartet, mit einem Aufwärtstrend im Jahresverlauf. Im Bürosegment liegen die Mietpreise bei 25-35 Euro pro Quadratmeter in Premium-Lagen wie dem Europaviertel, während Sekundärlagen 15-20 Euro erzielen. Die Leerstandsquote ist auf über 7,5 Prozent gestiegen, was auf eine Anpassung nach der Pandemie und Home-Office-Trends zurückzuführen ist. Dennoch wurde im ersten Halbjahr 2025 ein Flächenumsatz von 260.900 Quadratmetern vermietet, was unter dem Vorjahresniveau liegt, aber eine Stabilisierung signalisiert.

Im Einzelhandelsbereich betragen die durchschnittlichen Mietpreise rund 106 Euro pro Quadratmeter in zentralen Einkaufsstraßen wie der Maximilianstraße, in Einkaufszentren sinken sie auf 40-60 Euro. Logistikimmobilien profitieren von der Expansion des E-Commerce und notieren Mieten von 8-12 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt stiegen die Kaufpreise für Gewerbeobjekte um 1-2 Prozent im Jahr 2025, mit Potenzial in peripheren Lagen wie Moosach oder Freimann, wo Entwicklungen wie das Messestadtgelände neue Investitionen anziehen.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in München ist robust und wird durch eine Bevölkerungszunahme von 1,5 Prozent jährlich sowie eine hohe Erwerbsquote (über 75 Prozent) gestützt. Junge Familien und Zugezogene aus dem Ausland (insbesondere aus Asien und den USA) treiben den Wohnmarkt, während Tech-Firmen wie Siemens oder BMW den Gewerbebedarf ankurbeln. Das Angebot hingegen ist knapp: Im Neubauwohnungsbau wurden 2025 nur etwa 3.500 Einheiten genehmigt, weit unter dem Ziel von 10.000. Dies führt zu einer Verknappung, die Preise aufrechterhält. Im Gewerbe sinkt das Angebot durch Umnutzungen (z. B. Büros zu Wohnraum), was die Leerstände erhöht. Investoren priorisieren nachhaltige Objekte, da der Markt zunehmend von ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Governance) geprägt wird.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren formen den Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2025. Die Hypothekenzinsen haben sich auf 3,5-4 Prozent eingependelt und fördern durch leichte Senkungen die Finanzierbarkeit, was die Nachfrage ankurbelt. Die Demografie spielt eine Schlüsselrolle: Mit einem Medianalter von 42 Jahren und einer hohen Dichte junger Berufstätiger (über 40 Prozent unter 35) wächst der Bedarf an kompakten Stadtwohnungen. Wirtschaftlich profitiert München von einem BIP-Wachstum von 2 Prozent, getrieben durch Exportstärke und Innovationen, was den Arbeitsmarkt straff hält und Mieten treibt.

Weitere Einflüsse umfassen regulatorische Hürden wie die Mietpreisbremse (bis 2025 verlängert), die den Mietanstieg auf 10 Prozent über dem Mietspiegel begrenzt, sowie die Energiewende: Ab 2025 müssen Neubauten den GEG-Standards (Gebäudeenergiegesetz) entsprechen, was Sanierungskosten in die Höhe treibt. Inflation und Baukostensteigerungen (um 5 Prozent) dämpfen das Angebot, während geopolitische Unsicherheiten (z. B. Energiepreise) Investoren vorsichtig machen. Positiv wirkt die Digitalisierung, die Home-Office-Modelle etabliert und flexible Gewerbeflächen begünstigt.

Regionale Aspekte

Innerhalb Münchens variieren die Marktbedingungen stark. Zentrale Bezirke wie Altstadt-Lehel oder Sendling weisen die höchsten Preise auf (über 10.000 Euro pro Quadratmeter), mit Fokus auf Luxuswohnungen und Premium-Büros. Äußere Lagen wie Aubing-Lochhausen oder Feldmoching-Hackenriedergrund bieten Einstiegschancen mit Preisen unter 7.000 Euro pro Quadratmeter und wachsendem Gewerbe (z. B. Logistikparks). Das Umland (z. B. Fürstenfeldbruck oder Starnberg) entlastet den Druck durch Pendlerwohnungen, wo Preise 20-30 Prozent niedriger liegen. Periphere Entwicklungen wie der Flughafenbereich ziehen Investitionen an, da sie von der S-Bahn-Anbindung profitieren.

Ausblick und Prognose

Für die kommenden Jahre wird eine moderate Preissteigerung erwartet: Bei Wohnimmobilien 2-4 Prozent jährlich bis 2030, bei Gewerbe 1-3 Prozent. Bis 2035 könnten inflationsbereinigte Preise in Metropolen wie München um 10-15 Prozent zunehmen, vor allem durch Nachhaltigkeitsanforderungen. Sinkende Zinsen (potenziell unter 3 Prozent) und steigende Bauaktivitäten könnten das Angebot erhöhen, doch der Demografieboom und die Urbanisierung werden den Druck aufrechterhalten. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da diese eine Wertsteigerung von bis zu 20 Prozent versprechen. Risiken bergen weitere Zinsschwankungen und regulatorische Verschärfungen, wie die EU-weite CO2-Steuer auf Gebäude.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt München 2025 steht an der Schwelle einer Erholungsphase, geprägt von Stabilität und selektivem Wachstum. Hohe Preise machen den Einstieg herausfordernd, bieten aber langfristig Renditen durch Wertsteigerung und Mieteinnahmen. Für Käufer und Mieter empfehlen sich gezielte Lagen und nachhaltige Objekte, während Investoren von der Diversifikation zwischen Wohnen und Gewerbe profitieren können. Insgesamt bleibt München ein Magnet für Kapital und Menschen, dessen Marktpotenzial durch seine wirtschaftliche Vitalität gesichert ist. Eine kontinuierliche Beobachtung von Zins- und Politikentwicklungen ist ratsam, um Chancen optimal zu nutzen.

Die hohe Lebensqualität der Stadt und die im bundesdeutschen Vergleich hohe Kaufkraft bzw. überdurchschnittlich hohen Einkommen haben dazu geführt, dass sich in den vergangenen Jahren zunehmend das Segment des urbanen Luxus−Wohnens herausgebildet hat mit Kaufpreisen z.T. über 8.000 Euro/m² bzw. Mieten von mehr als 20,00 Euro/m². Die anhaltenden Zuzüge aufgrund der positiven ökonomischen Rahmenbedingungen werden auch in den kommenden Jahren zu Engpässen auf dem Wohnungsmarkt führen und damit das Kaufpreis− und Mietniveau überdurchschnittlich hoch halten. Die Stadt begegnet der zunehmenden Wohnungsnachfrage mit der Ausweisung neuer Wohnbaugebiete, u.a. ehemalige Kasernenareale (Prinz−Eugen−Kaserne, Funkkaserne) sowie dem Entwicklungsgebiet Freiham (ca. 7.000 Wohneinheiten für 20.000 Bewohner).

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bayern bearbeiten:

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Matthias Kirchner

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