Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Putzbrunn und im Landkreis München Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Putzbrunn tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Putzbrunn intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Putzbrunn neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Putzbrunn zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Putzbrunn gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Putzbrunn um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Putzbrunn
Die Gemeinde Putzbrunn hat ihre Preise für Immobilien in den letzten Jahren merklich angezogen. Grund dafür sind die vielen Zuzüge und das immer knapper werdende Angebot von Bauland und Immobilien. Am Immobilienmarkt der Gemeinde Putzbrunn werden hauptsächlich Einfamilienhäuser angeboten, bei denen die Immobiliengutachter von allen Immobilien die höchsten Immobilienwerte in Putzbrunn verzeichnen. Hinzu kommen Doppelhaushälften mit etwas geringeren Quadratmeterpreisen. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Bestandsimmobilien. Neue Häuser waren nur in geringer Anzahl vertreten. Weiterhin standen am hiesigen Immobilienmarkt im Jahr 2013 einige Eigentumswohnungen zum Verkauf, von welchen der Großteil Bestandsobjekte waren. Neue Eigentumswohnungen wurden nur in geringer Anzahl, aber zu einem höheren Quadratmeterpreis verkauft.
Die Nachfrage nach Häusern, Wohnungen und Grundstücken stieg in den umliegenden Gemeinden von München in den letzten Jahren erheblich.
Viele Familien weichen auf das Münchner Umland aus, um den explodierenden Preisen und Mieten zu entkommen. Jedoch stieg die Nachfrage so rasant, dass Häuser und Bauland auch in den angrenzenden Gemeinden zunehmend knapper wurden. Umso näher die Gemeinden sich an der Landeshauptstadt befinden und je besser der Anschluss mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist, mit desto höheren Preisen müssen Wohnraumsuchende rechnen. Der Käuferkreis am oberbayerischen Immobilienmarkt ist nicht nur von Familien bestimmt, sondern auch von vielen Kapitalanlegern, die durch die Investition in Sachwerte eine finanzielle Sicherheit erreichen wollen. Trotz der gestiegenen Immobilienpreise in der ländlichen Gemeinde können Wohnraumsuchende hier noch günstiger wohnen als in der Landeshauptstadt. Die höchsten Immobilienwerte verzeichnen die Immobiliengutachter in den südlich von München gelegenen Landkreisen. In den Gemeinden Tutzing und Herrsching zum Beispiel sind die Preise für Häuser teilweise sogar höher als in München. Grund dafür ist die Nähe zum Starnberger See. Aufgrund der starken Wirtschaftslage und guten Infrastruktur können Käufer von Objekten in der oberbayerischen Gemeinde mit stabilen Renditen rechnen.
Einleitung
Putzbrunn ist eine kleine, idyllische Gemeinde im Landkreis München in Bayern, die etwa 6.000 Einwohner zählt. Sie liegt am südöstlichen Rand der Landeshauptstadt München und profitiert von einer exzellenten Anbindung an das Umland. Mit dem Buslinie 241 erreichen Bewohner in kurzer Zeit S-Bahn-Stationen in Ottobrunn oder Taufkirchen, was eine Pendelzeit nach München auf unter 30 Minuten verkürzt. Die Gemeinde zeichnet sich durch eine Mischung aus ländlicher Ruhe und urbaner Nähe aus: Grünflächen, Wälder und eine lebendige Dorfgemeinschaft kontrastieren mit der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Arbeitsplätzen in der Metropolregion. Historisch reicht die Siedlung bis ins Mittelalter zurück, doch heute ist Putzbrunn vor allem ein Wohnort für Familien, Pendler und Zuzügler, die den hohen Lebensstandard Bayerns suchen, ohne die Preise der Innenstadt zu zahlen.
Der Immobilienmarkt in Putzbrunn ist eng mit dem boomenden Münchner Umland verknüpft. Die Nähe zur Messestadt München und zu Tech- und Industrieparks treibt die Nachfrage an, während die begrenzte Fläche und strenge Bauregelungen das Angebot knapp halten. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil mit leichten Preissteigerungen, beeinflusst durch eine anhaltend niedrige Zinsumgebung und eine wachsende Bevölkerung in der Region. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Markttrends sowie Chancen und Risiken für Käufer, Mieter und Investoren.
Aktuelle Marktlage
Der Immobilienmarkt in Putzbrunn ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, während der Mietmarkt durch Pendler und junge Familien dominiert wird. Im März 2025 sind etwa 11 Grundstücksangebote und rund 30 Kaufobjekte (Häuser und Wohnungen) auf dem Markt verfügbar, was auf eine moderate Umsatzrate hinweist. Die Transaktionszahlen für unbebaute Grundstücke im Wohnbaubereich lagen in den Jahren 2021 bis 2023 bei 10 bis 14 pro Jahr, für Gewerbeobjekte bei 0 bis 7. Die Marktdynamik ist positiv, aber nicht überhitzt: Die Nähe zu München macht Putzbrunn attraktiv für Käufer, die 20 bis 30 Prozent unter den Münchner Preisen einsteigen möchten.
Der Markt ist segmentiert: In zentralen Lagen wie dem Ortskern oder der Waldkolonie sind Preise höher, während Randbereiche günstiger sind. Überwiegen mittlere und einfache Wohnlagen, was den Markt für Mittelstandsfamilien zugänglich macht. Aktuell gibt es eine leichte Überhängigkeit an Mietangeboten, da Neubauten in der Umgebung (z. B. in Ottobrunn) den Druck mildern. Dennoch bleibt die Nachfrage hoch, getrieben durch Zuzug aus München und eine steigende Geburtenrate.
Kaufpreise für Immobilien
Die Kaufpreise in Putzbrunn sind im Vergleich zu München moderat, aber im bayerischen Durchschnitt überdurchschnittlich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt im März 2025 bei etwa 6.366 Euro. Für Eigentumswohnungen beträgt der Mittelwert 6.277 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 6.018 Euro (günstigste Objekte) bis 9.844 Euro (Premium-Lagen). Häuser sind teurer: Hier liegt der Durchschnitt bei 7.536 Euro pro Quadratmeter, wobei günstige Modelle ab 3.557 Euro starten und Top-Objekte bis 9.796 Euro erreichen. Eine typische 120 Quadratmeter-Wohnung kostet somit rund 750.000 bis 900.000 Euro, ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern etwa 1,1 bis 1,3 Millionen Euro.
Grundstücke sind ein separater Faktor: Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter beträgt 1.898 bis 2.080 Euro, mit einer Spanne von 1.457 Euro (günstigste Parzellen) bis 2.032 Euro (baulich begünstigte Lagen). Im März 2025 sind 11 Angebote verfügbar, hauptsächlich in Umkreisen von 4 Kilometern. Prognosen für 2025 sehen leichte Steigerungen: Für Wohnungen bei 6.014 Euro, für Häuser bei 7.926 Euro pro Quadratmeter.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (€/m², 2025) | Preisspanne (€/m²) | Typisches Objekt (Preis in €) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 6.277 | 6.018 – 9.844 | 100 m²: 628.000 – 984.000 |
| Einfamilienhäuser | 7.536 | 3.557 – 9.796 | 150 m²: 1.130.000 – 1.470.000 |
| Grundstücke | 1.898 – 2.080 | 1.457 – 2.032 | 800 m²: 1.520.000 – 1.660.000 |
Mietpreise
Der Mietmarkt ist dynamisch und familienorientiert. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt im ersten Quartal 2025 bei 16,73 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 4,17 Prozent gegenüber 2024 (16,06 Euro). Im Vergleich zum Vorquartal (16,56 Euro) sind die Preise um 1 Prozent gestiegen, was auf saisonale Nachfrage hinweist. Für Häuser beträgt die Miete 17,75 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 16,46 bis 24,16 Euro. Eine 70 Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich etwa 1.170 Euro Kaltmiete, eine 120 Quadratmeter-Familienwohnung rund 2.000 Euro.
Neubauten sind teurer (bis 23,48 Euro), Bestandsimmobilien günstiger (ab 16,30 Euro). Der Markt zeigt eine hohe Auslastung: Viele Angebote sind befristet oder möbliert, z. B. Penthouse-Maisonettes für Paare oder 4-Zimmer-Wohnungen für bis zu 5 Personen. Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (8,84 Euro) ist Putzbrunn hochpreisig, was die Attraktivität als Anlageort unterstreicht.
| Miettyp | Durchschnittspreis (€/m², Q1 2025) | Preisspanne (€/m²) | Typische Monatsmiete (€) |
|---|---|---|---|
| Wohnungen (Bestand) | 16,73 | 16,30 – 23,48 | 70 m²: 1.170 |
| Häuser | 17,75 | 16,46 – 24,16 | 150 m²: 2.660 |
Preisentwicklung und Prognose
Seit 2021 hat sich der Markt in Putzbrunn konsolidiert. Hauspreise stiegen um 1,6 Prozent (von 7.416 auf 7.536 Euro pro Quadratmeter), Wohnungspreise um 0,5 Prozent gegenüber 2024. Mieten wuchsen stärker: Um 7,33 Prozent von 2023 auf 2024 und weitere 4,17 Prozent ins Jahr 2025. Grundstückspreise entwickelten sich stabil bei jährlichen Zuwächsen von 1 bis 2 Prozent.
Die Prognose für 2025/2026 ist positiv: Experten erwarten weitere moderate Steigerungen von 2 bis 4 Prozent, getrieben durch Zuzug und niedrige Zinsen. Allerdings könnten höhere Baukosten und regulatorische Hürden (z. B. Denkmalschutz) das Angebot bremsen. Im Vergleich zu Bayern (Häuser: 3.850 Euro/m²) liegt Putzbrunn 96 Prozent darüber, was auf eine Premiumposition im Umland hinweist. Langfristig profitiert der Ort von der Münchner Expansion, doch Rezessionsrisiken könnten Preise dämpfen.
Einflussfaktoren
- Wirtschaft und Beschäftigung: Die Nähe zu Münchens Tech-Sektor (z. B. BMW, Airbus) und Messen zieht qualifizierte Fachkräfte an. Die Arbeitslosenquote im Landkreis liegt bei unter 3 Prozent.
- Demographie: Zunehmende Familienzuzug (Geburtenrate +5 Prozent seit 2020) und Alterung der Bestandsbevölkerung fordern mehr Wohnraum.
- Infrastruktur: Gute Bus- und S-Bahn-Anbindungen, aber begrenzte Neubauflächen durch Naturschutz. Projekte wie Erweiterungen in Oedenstockach könnten Angebote erhöhen.
- Politische Rahmenbedingungen: Bayerische Förderprogramme für energieeffiziente Bauten senken Finanzierungskosten, während die Mietpreisbremse in angespannten Märkten greift.
- Risiken: Hohe Baukosten (+10 Prozent seit 2023) und potenzielle Zinssteigerungen könnten Käufer abschrecken. Umweltfaktoren wie Überschwemmungsrisiken in Randlagen spielen eine Rolle.
Chancen und Risiken
Chancen: Putzbrunn eignet sich hervorragend für Investoren – die Mietrendite bei Bestandswohnungen liegt bei 4 bis 5 Prozent, höher als in München (3 Prozent). Käufer profitieren von Wertsteigerungen durch Urbanisierung, Mieter von stabilen Verträgen. Neubauinvestitionen versprechen Renditen von 3 bis 4 Prozent netto.
Risiken: Hohe Einstiegspreise erschweren den Markteintritt für Junge. Der Markt ist anfällig für Münchner Spillover-Effekte: Ein Abschwung in der Hauptstadt könnte Preise drücken. Zudem fehlen offizielle Mietspiegel, was zu Streitigkeiten führen kann. Für Verkäufer birgt der Verkauf von Grundstücken Spekulationssteuerrisiken, falls Haltefristen unterschritten werden.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Putzbrunn präsentiert sich 2025 als robuster und attraktiver Standort im Münchner Umland: Stabile Preise, steigende Mieten und eine hohe Lebensqualität machen ihn ideal für Familien und Investoren. Mit Durchschnittspreisen um 6.500 Euro für Wohnungen und 7.500 Euro für Häuser sowie Mieten bei 17 Euro pro Quadratmeter bietet der Ort ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Zukünftige Entwicklungen hängen von der regionalen Wirtschaft ab, doch die Prognose ist optimistisch. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung einholen, um von der aktuellen Stabilität zu profitieren. Putzbrunn bleibt ein Juwel für alle, die bayerische Gemütlichkeit mit städtischer Dynamik verbinden wollen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Putzbrunn bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Putzbrunn – eine kleine Gemeinde im Landkreis München
liegt am südöstlichen Stadtrand der Landeshauptstadt München. Die zum Regierungsbezirk Oberbayern zählende Gemeinde verzeichnet derzeit rund 6.500 Einwohner. Nur 15 Kilometer trennen die Gemeinde von der Landeshauptstadt. Umgeben wird sie von den Gemeinden Haar, Ottobrunn, Neubiberg, Gradbrunn und Hohenbrunn. Auf einer Fläche von 11,17 Quadratkilometer teilt sich die kleine Gemeinde, neben dem gleichnamigen Ortsteil, in die drei Ortsteile Solalinden, Waldkoklonie und Oedenstockach auf.
Der kleine oberbayerische Ort hat in den letzten Jahren einen merklichen Strukturwandel erfahren, welcher auf die zentrale Lage und sehr gute Infrastruktur zurückzuführen ist.
Die Einwohnerzahl steigt stetig und auch Gewerbebetriebe haben die Vorzüge des Ortes erkannt. So ist die Gemeinde nicht nur ein beliebter Wohnort, sondern auch ein attraktiver Wirtschaftsstandort für viele Unternehmen. Die Firmen GORE und Truma sind eines der bekanntesten Unternehmen im Ort. Nachbargemeinden von Putzbrunn sind: Ottobrunn, Neubiberg, Zorneding, Haar, Grasbrunn und Hohenbrunn.
Putzbrunn ist eine Gemeinde, in der Tradition und Natürlichkeit noch einen hohen Stellenwert haben.
So konnte sie sich, trotz ihrer unmittelbaren Nähe zum tobenden München, ihren ländlichen Charakter bewahren. Sehenswerte Kirchen und Kapellen ziehen sich durch die Gemeinde. So trifft man dort auf die Evangelisch-Lutherische Jubilatekirche, die katholische ehemalige Pfarrkirche mit ihrem barocken Saalbau sowie mehrere Kapellenplätze in einen der Ortsteile. Im sozialen Sektor ist die Gemeinde mit einer Gemeindebücherei, einem Kinderheim, einer Grundschule, einer Kindertagesstätte, einem Jugendtreff, einer Lebenshilfe sowie mehreren Kindergärten bestens ausgestattet.
Ganz besonders aber sticht sie durch ihre schönen Landschaften hervor, die man auf einen der vielen Rad- und Wanderwege erkunden kann.
Wem das ländliche Leben in der Gemeinde zu ruhig ist, kann die Landeshauptstadt München bequem und schnell über den MVV-Regionalbusverkehr erreichen und sich hier an dem mannigfaltigen Freizeit- und Kulturangebot der Stadt erfreuen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
