Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Pullach Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Pullach tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Pullach intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Pullach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Pullach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Pullach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Pullach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Pullach
Auch am Immobilienmarkt der Gemeinde Pullach herrscht eine rege Nachfrage nach Immobilien. Die Nähe zu München sowie günstigere Preise für Häuser und Grundstücke locken viele Familien in die oberbayerische Gemeinde. Die Preise für ein Einfamilien- oder Doppelhaus sind hier, im Gegensatz zu München, Starnberg oder Grünwald, noch recht erschwinglich – obgleich verzeichnen die Immobiliengutachter Immobilienwerte in Pullach, die erheblich über den bundesweiten Immobilienpreisen liegen. Der beschauliche Ort bietet nicht nur Ruhe, sondern auch günstige Bedingungen für Familien. Kindern fehlt es hier an nichts. Von Kindergärten und Schulen bis zum Schwimmbad ist im Ort alles vorhanden.
Die Grundstücke und Häuser sind in der grünen Gemeinde etwas unauffälliger als im noblen Nachbarort Grünwald.
Eine Ausnahme stellen die Habenschadenstraße und der Ortsteil Großhesselohe dar, wo die Immobiliengutachter einige Villen mit höheren Immobilienwerten wahrnehmen. Hier kommt es nicht selten vor, dass Immobilien die Millionengrenze überschreiten. Wie in den meisten oberbayerischen Städten und Gemeinden ist die Nachfrage auch am Immobilienmarkt der Gemeinde höher als das Angebot. Dies führte in den letzten Jahren zu einem moderaten Anstieg von Hauspreisen und Mieten. Reihen- und Einfamilienhäuser werden hier am häufigsten verkauft. Daneben stehen Doppelhäuser, Villen und Bungalows auf der Angebotsliste der Immobilienmakler. Die Mieten im Ort sind hoch, liegen aber dennoch unter den Mietpreisen im Münchner Zentrum. Im Jahr 2013 wurden im Ort einige Eigentumswohnungen sowie ein kleinerer Teil an Maisonette- und Dachterrassenwohnungen angeboten.
Einleitung
Pullach im Isartal, eine idyllische Gemeinde im Landkreis München mit rund 9.100 Einwohnern, zählt zu den begehrtesten Wohnorten im Münchner Umland. Die Lage entlang des Isarhochufers, nur wenige Kilometer südlich der bayerischen Landeshauptstadt, kombiniert mit einer grünen, naturnahen Umgebung und exzellenter Infrastruktur macht Pullach zu einem Hotspot für Familien, Pendler und Investoren. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenzter Verfügbarkeit an Bauland und einer starken Orientierung an Qualität des Lebensraums. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand des Marktes zum Herbst 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Segmentanalysen und Einflussfaktoren. Basierend auf Marktdaten zeigt sich ein stabiler, leicht erholender Markt nach den Turbulenzen der Vorjahre.
Geografische und demografische Lage
Pullach erstreckt sich über etwa 9,5 Quadratkilometer und umfasst die Ortsteile Pullach, Großhesselohe, Höllriegelskreuth und Neuharlaching. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu München: Die S-Bahn-Linie S7 verbindet Pullach in unter 20 Minuten mit dem Marienplatz, was sie für Berufspendler attraktiv macht. Die Isar bietet Freizeitmöglichkeiten wie Radwege, Wanderpfade und Naturschutzgebiete, während der Flughafen München nur 30 Minuten entfernt liegt. Demografisch ist Pullach wohlhabend: Der durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt über dem bayerischen Schnitt, und die Einwohnerzahl wächst langsam um 0,5 Prozent jährlich. Dies treibt die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien, insbesondere in familienfreundlichen Lagen mit guter Ausstattung.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Pullach ist im Oktober 2025 stabil, mit einer leichten Erholung nach dem Preiseinbruch 2023. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu einer Verknappung bei Neubauten führt. Im Dezember 2024 waren rund 104 Häuser und 141 Wohnungen zum Verkauf oder zur Miete ausgeschrieben – ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr, der auf saisonale Effekte zurückzuführen ist. Der Markt ist segmentiert: Eigentumswohnungen dominieren in zentralen Lagen, während Einfamilienhäuser und Villen in den Randbezirken gefragt sind. Die Transaktionszahlen haben sich 2025 um etwa 5 Prozent gesteigert, getrieben durch sinkende Zinsen und steigende Kaufkraft. Allerdings bleibt der Bau von Neubauten aufgrund strenger Bebauungspläne und hoher Baukosten begrenzt, was Preise stützt.
Preisentwicklung für Kaufobjekte
Die Kaufpreise in Pullach haben sich von 2024 auf 2025 moderat entwickelt, mit einer leichten Steigerung bei Wohnungen und stabilen Werten bei Häusern. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag im Oktober 2025 bei etwa 8.659 Euro, ein Plus von rund 4,5 Prozent gegenüber 2024 (damals 8.061 Euro). Häuser notieren bei 11.180 bis 15.394 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. In Großhesselohe erreichen Preise bis zu 20.447 Euro, während in Höllriegelskreuth günstigere Objekte ab 5.978 Euro starten.
Zur Veranschaulichung eine Übersicht über die Preisentwicklung (Durchschnittswerte in Euro pro Quadratmeter):
| Jahr | Eigentumswohnungen | Einfamilienhäuser |
|---|---|---|
| 2022 | 7.800 | 10.500 |
| 2023 | 7.500 (-3,8 %) | 10.000 (-4,8 %) |
| 2024 | 8.061 (+7,5 %) | 10.834 (+8,3 %) |
| 2025 | 8.659 (+7,4 %) | 11.180 (+3,2 %) |
Die Steigerung 2025 resultiert aus einer Erholung der Nachfrage und sinkender Finanzierungskosten. Im Vergleich zu München (aktuell 8.321 Euro für Wohnungen) sind Pullacher Preise um 5 Prozent höher, was die Premiumlage unterstreicht. Faktoren wie energieeffiziente Sanierungen oder Gärten können Preise um bis zu 15 Prozent aufstocken.
Mietmarkt-Analyse
Der Mietmarkt in Pullach bleibt dynamisch und teuer, mit einem durchschnittlichen Kaltmietpreis von 21,29 Euro pro Quadratmeter im Juli 2025. Für Wohnungen liegt der Wert bei 23,02 Euro, für Häuser bei 22,89 Euro – ein Anstieg von 2,8 Prozent gegenüber 2024. Kleinere Objekte (bis 30 Quadratmeter) kosten bis zu 29,95 Euro, während 100-Quadratmeter-Wohnungen bei 23,60 Euro liegen. Die Nachfrage ist hoch, insbesondere nach familientauglichen Mieten mit Balkon oder Garten, was Leerstände minimiert.
Entwicklung der Mietpreise (Euro pro Quadratmeter, Durchschnitt):
| Jahr | Wohnungen | Häuser |
|---|---|---|
| 2022 | 18,50 | 19,20 |
| 2023 | 19,50 (+5,4 %) | 20,00 (+4,2 %) |
| 2024 | 20,78 (+6,6 %) | 21,50 (+7,5 %) |
| 2025 | 23,02 (+10,8 %) | 22,89 (+6,5 %) |
Der Markt ist von der Nähe zu München geprägt: Pendler zahlen gerne 1.477 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Neubau-Mieten übersteigen den Durchschnitt um 8 Euro, da moderne Ausstattungen wie Wärmepumpen gefragt sind. Die Verfügbarkeit ist knapp, mit nur 141 Angeboten im Dezember 2024, was zu Wettbewerb und schnellen Vermietungen führt.
Grundstücks- und Baulandmarkt
Grundstücke in Pullach sind rar und teuer, mit einem Durchschnittspreis von 2.704 Euro pro Quadratmeter im März 2025. In zentralen Lagen wie Pullach steigen Werte auf 3.520 Euro, während Randbereiche bei 2.309 Euro liegen. Der Bodenrichtwert beträgt rund 3.200 Euro, basierend auf 105 Transaktionen der letzten 24 Monate. Die Entwicklung zeigt Stabilität: Von 2024 (2.500 Euro) auf 2025 ein Plus von 8 Prozent, getrieben durch Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser.
Bebauungspotenzial ist entscheidend: Parzellen mit GFZ (Grundflächenzahl) über 0,4 erzielen Prämien von 20 Prozent. Aktuell gibt es nur 7 Angebote in einem 6-Kilometer-Radius, was den Markt verknappt. Für Neubau-Investoren empfehlen sich Lagen nahe der Isar, wo Werte langfristig um 3 Prozent jährlich steigen.
Einflussfaktoren und Herausforderungen
Der Markt wird von mehreren Faktoren beeinflusst: Sinkende EZB-Zinsen (erwartet auf 2,5 Prozent bis Ende 2025) beleben die Nachfrage, während Inflation und Baukosten (aktuell +5 Prozent) bremsen. Die Nähe zum BND-Hauptstandort und Tech-Firmen in München zieht hochqualifizierte Käufer an, was Preise stützt. Umweltfaktoren wie Hochwasserschutz und Grünflächenprämien spielen eine Rolle, ebenso wie der Mangel an bezahlbarem Wohnraum – nur 10 Prozent der Objekte sind unter 7.000 Euro pro Quadratmeter.
Herausforderungen umfassen regulatorische Hürden: Strenge Bauvorschriften limitieren Neubauten auf 50 Einheiten jährlich. Zudem wirkt sich die Alterung der Bestandsimmobilien (durchschnittliches Baujahr 1970) aus, mit Sanierungsbedarf in 30 Prozent der Objekte. Dennoch bleibt Pullach resilient, da 80 Prozent der Käufer aus München umziehen und die Lebensqualität priorisieren.
Prognose und Ausblick
Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 3 bis 5 Prozent erwartet, getrieben durch weitere Zinssenkungen und steigende Beschäftigung im Landkreis München. Wohnungs- und Hauspreise könnten auf 9.000 bzw. 11.500 Euro klettern, Mieten auf 24 Euro. Investoren profitieren von Renditen von 3,5 Prozent bei Vermietung. Risiken bergen geopolitische Unsicherheiten oder Baukostenexplosionen, doch die Lage sichert langfristiges Wachstum. Pullach bleibt ein Premiummarkt: Wer jetzt einsteigt, sichert sich Wertzuwachs in einer der attraktivsten Regionen Bayerns.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Pullach im Isartal ist 2025 geprägt von Stabilität und Erholung, mit hohen Preisen, die die exklusive Lage widerspiegeln. Käufer und Mieter profitieren von Qualität, Investoren von Potenzial. Für eine personalisierte Beratung empfehlen sich lokale Experten, um individuelle Faktoren wie Lage und Ausstattung zu berücksichtigen. Pullach verkörpert den Traum vom bayerischen Idyll – nah am Puls der Metropole, fernab vom Trubel.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Pullach bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Landkreis München südlich der Landeshauptstadt, am Hochufer der Isar gelegen,
befindet sich die Gemeinde Pullach. Derzeit leben rund 9.000 Menschen in einen der fünf Ortsteile. Die Gemeinde gliedert sich in den gleichnamigen Ortsteil sowie in die weiteren Gemeindegebiete Gartenstadt, Isarbad, Höllriegelskreuth und Großhesselohe. Nur wenige Kilometer trennen die oberbayerische Gemeinde von der Landeshauptstadt. Viele grüne Flächen zieren den beschaulichen Ort, der sich harmonisch zwischen dem noblen Ort Grünwald und dem Forstenrieder Park einfügt.
Einen großen Bekanntheitsgrad erlangte die Gemeinde durch den Bundesnachrichtendienst, der dort seinen Sitz hat.
Viele kleinere und mittelständische Unternehmen, aber auch größere „Global Players“ haben die Gemeinde als ihren Unternehmenssitz gewählt. Hier profitieren sie von günstigen Steuer- und Gebührensätzen und einer optimalen Infrastruktur. Viele Firmen, insbesondere aus dem Finanzdienst-Sektor, aber auch andere namhafte Unternehmen haben sich im Ort etabliert. Die Sixt AG, die Linde Group sowie die Firma Hermes Arzneimittel sind eine von ihnen. Vor allem im Ortsteil Höllriegelskreuth sind ein Großteil der hiesigen Gewerbe- und Industrieunternehmen ansässig. Die Gemeinde ist einer der bedeutendsten Wirtschaftsregionen im Süden Münchens. Nachbargemeinden von Pullach sind: Grünwald, Baierbrunn, München-Solln und München-Harlaching.
Einheimische und Touristen können der Isar entlang der reizvollen Natur im Ort begegnen,
die von vielen Waldflächen geprägt ist. Die imposante Alpenregion mit ihrem Bergpanorama zeugt von einer malerischen Landschaft, die unweit vom ländlichen Ort entfernt ist. Der Fortenrieder Park mit seinem großen Wildgehege bietet viel Platz für Natur und Spaziergänge. Beliebte Ausflugsziele im Ort sind die über die Gemeindegrenzen hinaus bekannte Waldwirtschaft und der Jazz-Biergarten im Ortsteil Großhesselohe.
Das Schloss Schwaneck, die Hügelgräber aus keltischer Zeit sowie die alte Heilig-Geist-Kirche zählen ebenso zu den beliebten Sehenswürdigkeiten.
Viele gemütliche Restaurants, Cafés und Hotels verschönern den Aufenthalt der Touristen in der Gemeinde. Pullach ist mit vielen Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen und Vereinen infrastrukturell gut ausgestattet. Sie steht der Landeshauptstadt im Bereich des Sport- und Freizeitangebotes in nichts nach. Die malerische Naturlandschaft, die man durch zahlreiche Rad- und Wanderwege erkunden kann, ergänzt das breit gefächerte Angebot und verleiht der Gemeinde einen großen Erholungswert. Nicht umsonst zählt diese zu den beliebtesten Wohnorten in Oberbayern.
Städte und Gemeinden des Landkreises München sind:
Garching bei München, Unterschleißheim, Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Ismaning, Kirchheim bei München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring und Unterhaching. Das Kreisgebiet zählt 27 Gemeinden und die zwei Städte Garching bei München sowie Unterschleißheim.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
