Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Ismaning Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Ismaning tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Ismaning intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Ismaning neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Ismaning zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Ismaning gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Ismaning um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Ismaning
Der Immobilienmarkt der Gemeinde hat einen stetigen Zuwachs vorzuweisen, der sich in einer stabilen Nachfrage nach Immobilien im Ort äußert. Das besondere Flair, das stark an die fürstliche Vergangenheit der Gemeinde erinnert, zieht viele Menschen in seinem Bann. Besonders die harmonische Verbundenheit zwischen Altem und Neuem zeichnet die Gemeinde aus. Den bewährten historischen Charme möchte sich die Gemeinde beibehalten. So finden sich hier einige denkmalgeschützte Immobilien vor, welche architektonisch stark von der geschichtlichen Vergangenheit geprägt sind. Dennoch ist die Zeit in dem geschichtsträchtigen Ort nicht stehen geblieben. Dies beweisen die vielen Vereine und das umfangreiche Kulturangebot der Gemeinde. Hinzu kommt ihre ausgezeichnete Lage direkt neben der tobenden Metropolregion München.
Die reizvolle Naturlandschaft mit ihren Bächen und Flüssen sowie die Iserauen strahlen eine harmonische Ruhe aus, die jegliche Voraussetzung für hohen Wohnkomfort bietet.
Wer in der idyllischen Gemeinde leben möchte, muss mit recht hohen Immobilienwerten rechnen. Am Immobilienmarkt der Region um Ismaning beobachten die Immobiliengutachter, dass sich die Immobilienwerte hier in den letzten Jahren signifikant erhöht haben. Diese Tatsache ist unter anderem auf die erhöhte Nachfrage und den stetigen Zuzug in die Gemeinde zurückzuführen. Hauptsächlich aber ist es die Nähe zu München, welche die Preise auch in den umliegenden Gemeinden in die Höhe schnellen lässt. Immobilien sind hier, im Vergleich zu anderen Regionen in Deutschland, am teuersten. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser liegen in der Gemeinde jedoch noch unter den Preisen der Landeshauptstadt. Günstigere Alternativen für Wohnraumsuchende, die dennoch dicht an München wohnen wollen, bieten die umliegenden Landkreise, wie zum Beispiel Dachau und Fürstenfeldbruck.
1. Marktüberblick
Ismaning ist eine wohlhabende Gemeinde im Münchener Umland mit etwa 16.000 Einwohnern. Sie liegt im Landkreis München und profitiert von der Nähe zur Landeshauptstadt sowie einer hervorragenden Anbindung an das Verkehrsnetz, insbesondere durch die S-Bahn-Linie S8. Diese Lage macht Ismaning besonders für Pendler attraktiv.
Der Immobilienmarkt in Ismaning ist von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt. Die Preise für Wohnimmobilien liegen über dem bayerischen Durchschnitt, was auf die begehrte Lage und die hohe Lebensqualität in der Gemeinde hinweist.
2. Preisniveau
Die Immobilienpreise in Ismaning variieren je nach Lage, Ausstattung und Baujahr der Immobilie. Im Allgemeinen liegen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im oberen Preissegment.
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Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 6.765 €. Die Preise reichen von 4.272 € bis 9.102 € pro Quadratmeter.
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Einfamilienhäuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt bei etwa 7.798 €. Die Preise variieren zwischen 3.163 € und 12.750 € pro Quadratmeter.
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Mietpreise: Die Mietpreise in Ismaning sind ebenfalls hoch und variieren je nach Lage und Ausstattung der Immobilie. In zentralen Lagen sind höhere Mietpreise zu erwarten.
3. Angebots- und Nachfragesituation
Der Immobilienmarkt in Ismaning ist durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot geprägt. Insbesondere in zentralen Lagen und bei Neubauten ist die Nachfrage groß. Dies führt zu einer gewissen Marktkonkurrenz unter Käufern und Mietern und kann die Preise weiter stabilisieren oder leicht ansteigen lassen.
In den letzten Jahren wurden verschiedene Neubauprojekte realisiert, um dem Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden. Dennoch bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück, was zu einem anhaltend hohen Preisniveau führt.
4. Trends & Ausblick
Trends
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Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Immobilien mit modernen Energiestandards (z. B. KfW-Effizienzhaus) sind zunehmend gefragt.
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Renovierungen und Modernisierungen: Ältere Bestandsimmobilien werden häufiger saniert, um den aktuellen Wohnstandards zu entsprechen.
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Zweitwohnsitze: Aufgrund der Nähe zu München gibt es eine steigende Nachfrage nach Zweitwohnsitzen.
Ausblick
Für die kommenden Jahre wird eine stabile Entwicklung des Immobilienmarktes in Ismaning erwartet. Preisanstiege werden voraussichtlich moderat ausfallen, da die Gemeinde keine dramatischen Angebotsengpässe aufweist und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil sind.
5. Chancen & Risiken
Chancen
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Gute Anbindung: Die Nähe zu München bietet Pendlern Vorteile und erhöht die Attraktivität für Käufer.
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Lebensqualität: Ismaning bietet eine hohe Lebensqualität mit guter Infrastruktur, Bildungseinrichtungen und Freizeitmöglichkeiten.
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Stabile Preisentwicklung: Die moderate Preissteigerung ermöglicht eine kalkulierbare Investition.
Risiken
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Zinsentwicklung: Steigende Hypothekenzinsen könnten die Erschwinglichkeit von Immobilien beeinträchtigen.
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Marktsättigung: Ein Überangebot an Neubauten könnte den Preisanstieg bremsen.
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Regulatorische Änderungen: Änderungen in der Baupolitik oder Umweltauflagen könnten zusätzliche Kosten verursachen.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Ismaning präsentiert sich im Oktober 2025 als stabil und moderat wachsend. Die Gemeinde bietet attraktive Wohnmöglichkeiten, insbesondere für Pendler und Familien. Während die Preise in den letzten Jahren leicht gestiegen sind, bleibt der Markt für Käufer weiterhin zugänglich. Eine nachhaltige und gut geplante Investition in Immobilien in Ismaning erscheint daher sinnvoll.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Ismaning bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Etwa 16.500 Menschen leben heute in der aufstrebenden Gemeinde,
die sich im nördlichen Teil des Landkreises München zwischen den Gemeinden Aschheim, Garching und Unterföhring befindet. Die Gemeinde Ismaning grenzt direkt an die Landeshauptstadt München und profitiert maßgeblich von deren intakten Infrastruktur. Schon seit Jahrzehnten verzeichnet die Gemeinde jährlich Zuzüge. Viele Radiosender, wie Sport1 und Antenne Bayern, haben hier ihren Sitz, weshalb die Gemeinde auch als Medienstandort bekannt ist. Die Wirtschaftsstruktur des Ortes ist breit gefächert.
Von innovativen und internationalen Unternehmen bis zum traditionellen Familienbetrieb ist hier alles vertreten.
Insbesondere Betriebe aus dem Bereich IT und Handel sind in der Gemeinde etabliert. In der Region herrscht ein ungewöhnlich hohes Touristenaufkommen, das sich in den vielen Übernachtungen in einen der hiesigen Hotels widerspiegelt. Grund dafür ist zum einen der an der S-Bahn angeschlossene Flughafen. Aufgrund ihres optimal ausgestatteten Verkehrsnetzes und ihrer unmittelbaren Nähe zu München und seinem Flughafen kann sich die Gemeinde an einer florierenden Wirtschaft erfreuen. Nachbargemeinden von Ismaning sind: Eching, Hallbergmoos, Moosinning, Finsing, Aschheim, Unterföhring, München und Garching b. München.
Das Zentrum der Gemeinde Ismaning wird durch die katholische Pfarrkirche St. Johann Baptist geprägt.
In unmittelbarer Nähe befindet sich ein barockes, denkmalgeschütztes Schloss, welches heute das Rathaus beherbergt. Im Hauptgebäude des Schlosses ist die Gemeindeverwaltung ansässig. Zudem haben in dessen Nebengebäuden einige Museen ihr Quartier, wie das Kallmann-Museum, das Schlossmuseum sowie der Schlosspavillon. In allen Museen finden regelmäßige Kunstausstellungen statt. Der hiesige „Bürgersaal“ ist ein Ausübungsort für größere kulturelle Veranstaltungen. Hinzu zeichnen viele weitere historische Bauwerke das ländliche Bild der Gemeinde, wie der Gasthof zur Mühle mit zugehörigem Biergarten sowie das Kriegerdenkmal auf dem Kirchplatz. Ebenso unter Denkmalschutz stehen der um 1913 errichtete Wasserturm und das Allianz Zentrum für Technik, in dem sich ebenso ein Museum befindet. Platz für Freizeit und Sport bieten der Bürgerpark sowie das Erholungsgelände Isarauen mit seinen vielen Rad- und Wanderwegen. Zahlreiche Hotels und andere Beherbergungsbetriebe im Ort bieten ihren Gästen unzählige Übernachtungsmöglichkeiten.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
