Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Unterföhring Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Unterföhring tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Unterföhring intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Unterföhring neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Unterföhring zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Unterföhring gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Unterföhring um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Unterföhring
Der Immobilienmarkt der Gemeinde profitiert besonders wegen der Nähe zur Landeshauptstadt München, die als wirtschaftliche Drehscheibe des Landes gilt und wegen ihrer explodierenden Immobilienpreise bekannt ist. Aber auch die umliegenden Gemeinden haben ihre Preise für Immobilien dem Münchener-Niveau angepasst. So verzeichnet der Immobiliengutachter auch Unterföhring wesentliche Preisanstiege am Immobilienmarkt. Während in München kontinuierlich neue Wohnungen gebaut werden, sieht es da in den Gemeindegebieten recht bescheiden aus. An gewerblichen Immobilien mangelt es in dem beschaulichen Ort jedoch nicht. Hier haben sich in den letzten Jahren viele Unternehmen angesiedelt.
Umso geringer das Angebot am Wohnungsmarkt ist, desto höher steigen auch die Immobilienwerte – besonders dann, wenn am Immobilienmarkt eine große Nachfrage herrscht.
Viele Familien weichen bei der Wohnraumsuche nämlich auf das Münchener Umland aus, um dort von niedrigeren Preisen zu profitieren. Doch dass auch die umliegenden Gemeinden, besonders jene, die direkt an München grenzen, die Preise drastisch erhöht haben, ist nichts Neues mehr. In den Orten südlich von München, insbesondere in Starnberg, Herrsching und Tutzing, herrschen noch höhere Immobilienwerte als in der nördlich von München gelegenen Gemeinde. Grund dafür ist das reizvolle so genannte „Fünf-Seen-Land“, das die Preise in den Regionen in solch immense Höhen treibt. Vergleicht man nun die Kaufpreise für Häuser, so liegen diese in München noch weit über dem Preisniveau des Gemeindegebietes, welches hauptsächlich durch Einfamilienhäuser geprägt ist. Auch die Mieten sind in der ländlichen Gemeinde noch weitaus günstiger als in München, wo besonders kleine Wohnungen ein sehr hohes Preisniveau verzeichnen.
Einleitung
Unterföhring, eine dynamische Gemeinde im Landkreis München, Bayern, positioniert sich als attraktiver Vorort der Landeshauptstadt. Mit einer Fläche von etwa 12,8 Quadratkilometern und einer zentralen Lage zwischen der Münchner Innenstadt und dem Flughafen München verbindet Unterföhring urbane Nähe mit ländlicher Idylle. Die Gemeinde profitiert von einer exzellenten Infrastruktur, darunter der S-Bahn-Linie S8, die eine schnelle Anbindung an München und den Flughafen gewährleistet, sowie von der Nähe zu Autobahnen wie der A99. Dieser Bericht beleuchtet den Immobilienmarkt in Unterföhring Stand Oktober 2025, basierend auf aktuellen Marktanalysen. Er umfasst demografische Rahmenbedingungen, wirtschaftliche Strukturen, Preisentwicklungen, Markttrends, Angebots- und Nachfragesituation sowie eine Prognose für die kommenden Jahre. Der Fokus liegt auf dem Wohnimmobilienmarkt, der durch die hohe Lebensqualität und Pendlerattraktivität geprägt ist.
Demografische Rahmenbedingungen
Die Bevölkerung von Unterföhring wächst stetig und unterstreicht die Attraktivität als Wohnort. Stand Ende 2022 zählte die Gemeinde rund 11.500 Einwohner, davon etwa 5.747 Männer und 5.753 Frauen. Bis 2025 hat sich diese Zahl auf etwa 11.530 Einwohner erhöht, was eine jährliche Wachstumsrate von rund 0,5 Prozent widerspiegelt. Die Bevölkerungsdichte liegt bei über 900 Einwohnern pro Quadratkilometer, was auf eine kompakte, aber grünflächige Siedlungsstruktur hinweist.
Der Altersaufbau ist ausgeglichen: Etwa 20 Prozent der Bevölkerung sind unter 18 Jahre alt, was auf familienfreundliche Strukturen wie Kindergärten, Schulen und Freizeiteinrichtungen hinweist. Der Anteil der 18- bis 65-Jährigen dominiert mit rund 65 Prozent und repräsentiert vorwiegend Berufstätige. Ältere Einwohner über 65 Jahre machen etwa 15 Prozent aus, was durch eine Seniorenbegegnungsstätte und medizinische Versorgung unterstützt wird. Die Zuwanderung aus München und umliegenden Regionen ist hoch, da Unterföhring als ruhiger, aber gut angebundener Pendlerort gilt. Die Netto-Einpendlerzahl liegt bei über 18.000 täglich, was die Bevölkerung an Werktagen effektiv auf mehr als 29.000 Personen aufstockt. Dies treibt den Bedarf an Wohnraum und beeinflusst den Immobilienmarkt positiv, da Familien und junge Berufstätige nach bezahlbarem, qualitativ hochwertigem Wohnen suchen.
Wirtschaftliche Strukturen und Pendlercharakter
Unterföhring ist ein wirtschaftliches Hotspot im Münchner Umland und ein klassischer Pendlerort. Die Gemeinde beherbergt über 2.200 Gewerbebetriebe, die eine hohe Arbeitsplatzdichte von mehr als 25.000 Beschäftigten erzeugen. Der Medien- und Versicherungssektor dominiert: Bekannte Unternehmen wie die Allianz SE mit rund 6.000 Mitarbeitern, ProSiebenSat.1, Sky Deutschland und Filmstudios wie die von Paramount Pictures haben hier ihren Sitz. Der Allianz Campus an der Dieselstraße nimmt ein Drittel des Gewerbegebiets ein und stellt den weltweit größten Standort des Konzerns dar. Ergänzt wird dies durch IT-Dienstleister wie AGIS und Swiss Re, die weitere 600 Arbeitsplätze bieten.
Als Pendler-Hochburg verzeichnet Unterföhring täglich über 22.000 Einpendler und rund 4.200 Auspendler, was eine Einpendelquote von 94 Prozent ergibt – die höchste in Deutschland. Die meisten Pendler nutzen die S-Bahn oder Buslinien nach München, wo der Flughafen und die Innenstadt in 20 bis 30 Minuten erreichbar sind. Diese Struktur schafft eine starke Kaufkraft: Der durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt bei über 60.000 Euro jährlich, was den Immobilienmarkt ankurbelt. Gewerbegebiete wie das an der Feringastraße ziehen Handel und Dienstleister an, während der Erhalt von Naherholungsflächen wie dem Feringasee und dem Unterföhringer See die Lebensqualität sichert. Die Wirtschaftskraft fördert Investitionen in Infrastruktur und steigert die Nachfrage nach Wohnraum, da viele Mitarbeiter vor Ort bleiben möchten.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Unterföhring ist geprägt von Stabilität und leichten Anpassungen, beeinflusst durch die Nähe zu München. Im September 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 7.200 Euro, mit einer Spanne von 4.900 bis 9.700 Euro je nach Lage und Ausstattung. Häuser kosten im Schnitt 7.800 Euro pro Quadratmeter, wobei günstige Objekte ab 4.700 Euro starten und Luxusimmobilien bis 12.900 Euro erreichen. Im Vergleich zu 2024 zeigen Wohnungen eine leichte Steigerung von 0,3 Prozent, während Häuser um 6,5 Prozent seit 2021 gesunken sind, was auf eine Normalisierung nach dem Boom hinweist.
Mietpreise sind robust: Der Durchschnitt für Wohnungen beträgt 19,50 Euro pro Quadratmeter kalt, mit einer Spanne von 17,60 bis 25,90 Euro. Häuser liegen bei 20,30 Euro pro Quadratmeter. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich ein Kaufpreis von rund 430.000 Euro, für eine 100-Quadratmeter-Variante etwa 720.000 Euro. Häuser mit über 120 Quadratmetern kosten durchschnittlich 935.000 Euro. Die Preise sind 236 Prozent über dem deutschen Durchschnitt, was die Premiumlage widerspiegelt. Regionale Unterschiede existieren: Zentrale Lagen nahe der S-Bahn sind teurer, während Randbereiche günstiger sind.
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Kaufpreis (€/m²) | Mietpreis (€/m² kalt) | Preisspanne Kauf (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 7.200 | 19,50 | 4.900 – 9.700 |
| Einfamilienhäuser | 7.800 | 20,30 | 4.700 – 12.900 |
Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und berücksichtigen Baujahr, Ausstattung und Energieeffizienz. Neubauwohnungen sind um 10-15 Prozent teurer als Bestandsobjekte.
Marktanalyse und Trends 2024/2025
Der Markt in Unterföhring hat 2024 eine Trendwende erlebt: Nach Preiseinbrüchen durch hohe Zinsen stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen um 7,2 Prozent, Häuser blieben stabil. Die EZB-Senkungen ab Juni 2024 (auf 2,5 Prozent Leitzins) haben die Finanzierbarkeit verbessert und Transaktionen um 20 Prozent gesteigert. Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Objekte mit Klasse A+ oder B sind um 15 Prozent gefragter, da steigende Energiekosten und Förderprogramme (z. B. KfW) Käufer anziehen.
- Familien- und Pendlerwohnungen: 3- bis 4-Zimmer-Objekte mit Gärten oder Balkonen dominieren, da 65 Prozent der Käufer Familien sind.
- Digitalisierung: Online-Bewertungstools und virtuelle Besichtigungen beschleunigen Verkäufe; die Vermarktungsdauer liegt bei 20 Tagen für Bestandswohnungen.
- Neubau vs. Bestand: Neubauten (z. B. Fertighäuser) gewinnen an Boden, mit Preisen ab 8.000 Euro/m², während Bestandsimmobilien 10 Prozent günstiger sind.
Der Mietmarkt ist angespannt: Mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent steigen Mieten um 1,3 Prozent pro Quartal. Anlageimmobilien bieten eine Bruttorendite von 3-4 Prozent, was sie attraktiv macht. Der Einfluss des Medienclusters treibt den Bedarf an modernen Wohnungen in Gewerbenähe.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot umfasst etwa 20-30 aktive Objekte monatlich, hauptsächlich Eigentumswohnungen (60 Prozent) und Häuser (30 Prozent). Neubauvorhaben, wie Projekte mit Fertigstellung im 4. Quartal 2025, ergänzen das Angebot um 50 Einheiten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 15 Prozent, getrieben von Zuzug aus München (Preise dort 20 Prozent höher). Pendler priorisieren Objekte nahe der S-Bahn, was Preise in diesen Lagen um 10 Prozent steigert. Der Markt ist kaufersfreundlich durch stabile Zinsen, aber verkäuferstark in Premiumsegmenten.
Prognose für die kommenden Jahre
Für 2025 und 2026 erwarten Experten moderate Steigerungen von 2-4 Prozent für Kaufpreise, beeinflusst durch weitere EZB-Senkungen und wirtschaftliche Stabilisierung. Mieten könnten um 1,5 Prozent jährlich zunehmen. Bis 2030 prognostizieren Analysen ein Wachstum von 10-15 Prozent, getrieben durch Bevölkerungszuwachs und Gewerbeausbau. Risiken umfassen Inflation und Baukostensteigerungen, Chancen liegen in nachhaltigen Projekten. Unterföhring bleibt ein Top-Investmentort, mit Renditen über dem Bundesdurchschnitt.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Unterföhring ist robust und zukunftsweisend, geprägt von hoher Nachfrage durch Pendler und Wirtschaftskraft. Trotz leichter Preisanpassungen bietet er stabile Werte und attraktive Renditen. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Trends zu profitieren. Für Käufer und Investoren ist jetzt ein guter Einstiegspunkt, da die Erholung anhält.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Unterföhring bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Zwischen Isar und Feringasee am nordöstlichen Stadtrand von München
befindet sich die kleine Gemeinde Unterföhring. Sie zählt zum Landkreis München und gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. Trotz ihrer geringen Größe von 12,8 Quadratkilometer ist die Gemeinde sehr präsent, da sie eines der bedeutendsten Medienstandorte Deutschlands ist. Sie grenzt an die ebenfalls zum Landkreis München zählenden Gemeinden Aschheim und Ismaning. Derzeit leben hier rund 11.000 Menschen. Das Gemeindegebiet wird durch viele Gewässer geprägt. So zeichnen die Isar, der Feringasee, der Poschinger Weiher und der Mittlere-Isar-Kanal das Landschaftsbild.
Die Gemeinde blickt auf eine jahrhundertelange Geschichte zurück. Sie ist historisch stark geprägt und gleichzeitig bietet sie ihren Bewohnern ein lebendiges und modernes Leben.
Besonders hervorgehoben wird dieses durch die zahlreichen innovativen Unternehmen, die sich in dem oberbayerischen Ort etabliert haben. Dazu zählen insbesondere die Medienunternehmen Bayerischer Rundfunk, ZDF, ProSieben, DSF und Premiere-World – um nur einige zu nennen. Weiterhin tragen zahlreiche Versicherungsunternehmen, wie das Allianz-Großrechenzentrum und die Bayerische Versicherungsbank, maßgeblich zum wirtschaftlichen Erfolg der Gemeinde bei. Die florierende Wirtschaft im Gemeindegebiet profitiert von den optimalen Standortfaktoren und der ausgezeichneten Lage zwischen München und dem Flughafen. Nachbargemeinden von Unterföhring sind: München, Aschheim, Ismaning und Garching.
Die Gemeinde bietet alles, was das Herz begehrt.
Neben der guten Wirtschaftslage und zahlreichen attraktiven Arbeitsplätzen ist diese mit einem abwechslungsreichen Kultur- und Freizeitangebot ausgestattet, welches durch diverse Sportstätten und Naherholungsorte wunderbar ergänzt wird. Das Heimatmuseum „Feringer Sach“ sowie eine Gemeindebücherei, Volkshochschule und Musikschule im Ort sorgen für ein umfangreiches Bildungsangebot. Im hiesigen Bürgerhaus finden regelmäßig Veranstaltungen und Ausstellungen verschiedenster Kunstrichtungen statt.
Mit ihren vielen Erholungsgebieten, wie dem Feringasee und dem Unterföhringer See, bietet die Gemeinde ihren Einheimischen und Besuchern einen hohen Wohn- und Freizeitwert.
Weitläufige Felder laden mit den ausgebauten Radwanderwegen zu Spaziergängen und Radtouren ein. Mit ihrem eigenen Rugby-Verein ist die Gemeinde auch im sportlichen Bereich gut gestellt. Ebenso erwähnenswert sind das auffällige Kunstobjekt der Künstlerin Melanie Stiehl, das sich vor dem S-Bahnhof befindet sowie die barocke Kirche St. Valentin, die aufwendig renoviert wurde.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
