Sachverständige für Immobilienbewertung in Neuried

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Neuried Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Neuried tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Neuried intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Neuried neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neuried zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Neuried gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neuried um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Neuried

Der Immobilienmarkt der Gemeinde Neuried ist, ebenso wie in allen umliegenden Gemeinden, von einer hohen Nachfrage geprägt. Angesichts der Tatsache, dass viele Menschen die wuchernden Preise von München umgehen wollen, verlagerte sich die Nachfrage nun auf all die umliegenden Gemeinden. Mittlerweile ist jedoch auch hier das Angebot an Baugrundstücken und Immobilien knapp bemessen, sodass die Immobilienwerte im Ort zunehmend steigen.

Die Käuferschicht im Ort ist sowohl von Familien und Senioren als auch von Kapitalanlegern geprägt, die mit dem Verkauf ihrer Immobilien hohe Renditen erwirtschaften wollen.

Viele Hausbesitzer nutzen die rege Nachfrage aus und treiben auch hier die Hauspreise in enorme Höhen. Deshalb zahlen Wohnraumsuchende in der Gemeinde für ein frei stehendes Einfamilienhaus nicht selten so viel wie in der Landeshauptstadt München. Der Immobilienmarkt der Gemeinde wird weitestgehend von Einfamilienhäusern dominiert. Dabei beobachten die Immobiliengutachter bei Neubauten in Neuried höhere Immobilienwerte als bei Bestandsobjekten. Im Jahr 2009 wurde eine Seniorenwohnanlage neben dem katholischen Pfarrzentrum errichtet. Hier sind viele barrierefreie Wohnungen entstanden. Die Gemeinde gilt als beliebter Wohnort für Jung und Alt. Familienfreundliche Strukturen verbunden mit der reizvollen Landschaft des bayerischen Alpenvorlandes wecken das Interesse zahlreicher Menschen für die Gemeinde. Das Klinikum München Großhadern und die Messestadt München-Riem sind nur einen Katzensprung vom Ort entfernt. Die Wohnungsmieten in der Gemeinde werden von den Immobiliengutachtern über dem bundesweiten Durchschnitt gesehen, verzeichnen jedoch in Neuried nicht solche Preisexplosionen wie in der Landeshauptstadt.

1. Lage & Rahmenbedingungen

Neuried liegt in der Metropolregion München, mit sehr guter Verkehrsanbindung in Richtung München und Umgebung. Diese Nähe zur Landeshauptstadt verleiht dem Markt eine dauerhaft hohe Attraktivität. Gleichzeitig bietet Neuried eine eher suburban-ruhige Wohnlage mit Garten- und Einfamilienhausangeboten, was Familien und Pendler anspricht. Die Infrastruktur (Verkehr, Schulen, Nahversorger) ist gut ausgeprägt, was die Nachfrage stützt.

Weitere begünstigende Faktoren:

• Druck auf den Wohnraum in der Umgebung von München → Ausweichen in angrenzende Gemeinden.

• Zinsumfeld, Baukosten und geringere Neubautätigkeit beeinflussen Angebot und Nachfrage.

• In Neuried ist das Objektangebot (Häuser, Eigentumswohnungen) begrenzt im Vergleich zu großen Städten, was den Preisdruck erhöhen kann.

2. Preisniveau & Entwicklung

Aktuelles Preisniveau

• Für Eigentumswohnungen in Neuried liegt der Quadratmeterpreis im Oktober 2025 bei durchschnittlich ca. 6.393 €/m².

• Für Häuser (Bestand) in Neuried beträgt der Durchschnitt ca. 7.454 €/m².

• Die Bandbreite ist groß: Wohnungen von etwa 4.716 €/m² bis ~10.794 €/m², Häuser von ~4.323 €/m² bis ~12.269 €/m².

Entwicklung der Preise

• Bei Wohnungen liegt die Veränderung zum Vorjahr im Jahr 2025 bei etwa –1,8 %.

• Bei Häusern zeigt sich im Jahr 2025 eine Zunahme von etwa +2,7 % gegenüber dem Vorjahr.

• Über einen 5-Jahres-Zeitraum liegt die Preisanstiegsrate bei Wohnungen bei rund +8 %.

• Vergleichsweise wurde in Vorjahren (z. B. 2022) ein Rückgang bei Preisen verzeichnet, bei Häusern z. B. –4,1 % im Jahr 2022.

Beispielrechnung

Wenn man z. B. ein Haus mit Wohnfläche 150 m² kauft und mit einem Quadratmeterpreis von ca. 7.454 € rechnet, ergibt sich ein Richtwert von ca. 1.118.000 €. Bei einer Eigentumswohnung mit 80 m² und 6.393 €/m² lägen die Kosten bei ca. 511.000 €.

3. Nachfrage & Angebot

• Die Nachfrage nach Wohnraum in Neuried bleibt grundsätzlich hoch — insbesondere durch Pendler nach München und Familien, die ruhiger wohnen möchten.

• Das Angebot ist limitiert: Es werden nicht übermäßig viele Neubauten realisiert, und bei Bestandseigentum herrscht hoher Wettbewerb.

• Ein Artikel über den Immobilienmarkt im Würmtal (zu dem Neuried zählt) berichtet von einer Erholung nach dem Einbruch 2023: Von 1962 Verkäufen im Landkreis im Jahr 2023 zu 2.409 in 2024, ein Plus von rund 23 %.

• Wegen geringerer Neubautätigkeit und hohen Baukosten bleibt das Angebot für gut gelegene, hochwertige Objekte knapp — tendenziell stabilisierend für die Preise.

4. Trends & Ausblick

Trendwenden

• Nachdem in Jahren zuvor teilweise Rückgänge oder Stagnationen in den Quadratmeterpreisen zu beobachten waren (z. B. –10,9 % bei Wohnungen im Jahr 2023). 

• In 2025 zeigt sich bei Häusern wieder ein leichter Preisanstieg (+2,7 %), während die Wohnungspreise leicht rückläufig sind.

• Angebotseitig ist eine Zunahme der Objekte im Würmtal-Raum zu beobachten, was auf eine langsam steigende Marktdynamik hinweist.

Ausblick

• In den kommenden Jahren ist eine moderat positive Preisentwicklung wahrscheinlich, jedoch nicht mit denselben starken jährlichen Zuwächsen wie in Boomzeiten.

• Faktoren, die dies begrenzen könnten: steigende Bauzinsen, strengere Förderbedingungen, mögliche Rezession, erhöhte Kosten für Energie und Sanierung.

• Gleichwohl spricht die Lage Neurieds — Nähe München + gute Wohnqualität — dafür, dass die Nachfrage stabil bleibt und hochwertige Objekte ihren Wert behalten bzw. weiter steigen könnten.

5. Chancen & Risiken

Chancen

• Wer frühzeitig in eine gute Lage investiert (z. B. Einfamilienhaus, Grundstück) hat gute Aussichten, da nahe München gelegene Gemeinden wie Neuried gefragt sind.

• Investitionen in Bestandsimmobilien mit Modernisierungsbedarf können zusätzliches Wertsteigerungspotenzial bieten (z. B. energetische Sanierung).

• Grundstücke oder Wohnobjekte mit besonderer Ausstattung (z. B. Garten, guter Zustand, hochwertige Ausstattung) werden premium bewertet.

Risiken

• Die Finanzierungslage verschlechtert sich bei weiter steigenden Zinsen — dies kann die Kaufkraft von Käufern einschränken.

• Immobilien mit ungünstiger Lage, hohem Sanierungsbedarf oder schlechter Anbindung könnten gegenüber Premiumobjekten in Neuried unter Druck geraten.

• Eine mögliche wirtschaftliche Abschwächung oder Rückgang der Nachfrage nach Premiumlagen könnte zu Preisstagnation oder – in Sonderfällen – Rückgängen führen.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Neuried präsentiert sich im Herbst 2025 als ein Markt auf hohem Niveau, mit Nähe zur Metropole München, hoher Wohnqualität und begrenztem Angebot. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen und Häuser liegen im Bereich von etwa 6.400 €/m² bzw. 7.450 €/m². Während bei Wohnungen aktuell eine leichte Preis-Abnahme verzeichnet wird, steigen die Preise für Häuser moderat.

Die langfristige Perspektive bleibt positiv: bei stabiler Nachfrage und limitiertem Angebot, insbesondere für hochwertige Objekte. Gleichzeitig sollten Käufer und Investoren die Risiken durch Finanzierungskosten und mögliche Marktkorrekturen im Auge behalten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Neuried bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Südwestlich der Landeshauptstadt München im gleichnamigen Landkreis

befindet sich die oberbayerische Gemeinde Neuried. Umgeben ist sie im Westen von der Gemeinde Planegg sowie im Norden vom Münchner Stadtbezirk Hadern. Etwa 8.500 Menschen leben in dem kleinen Vorort von München, der mit seiner Nähe zum Forstenrieder Park und zum Würmtal reizvolle Landschaften bereithält. Damals noch als Bauerndorf bekannt, wurde der oberbayerische Ort auf Basis der Verwaltungsreformen im Jahr 1818 zur selbstständigen politischen Gemeinde ernannt. Seit 1974 hat eine Pfarrei ihren Sitz in dem idyllischen Ort.

Auch wirtschaftlich ist die Gemeinde gut gestellt, denn das Klinikum Großhadern und die Landeshauptstadt München sind schnell mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen.

Die Messestadt München-Riem sowie der Münchner Flughafen sind nicht mehr als 50 Kilometer von der Gemeinde entfernt und mit dem Auto in etwa 35 Minuten erreichbar. Die Wirtschaft im Ort ist geprägt von den Branchen Land- und Forstwirtschaft, Handel und Verkehr, Produktion sowie dem verarbeitenden Gewerbe und dem Bauhauptgewerbe. Die Gemeinde verfügt über einen Wirtschaftsklub, der den Selbstständigen und Gewerbetreibenden aktiv zur Seite steht. Nachbargemeinden von Neuried sind: Planegg und die Stadtteile Münchens: Hadern, Thalkirchen, Obersendling, Forstenried und Fürstenried-Solln.

Neuried ist eine Gemeinde, die sich durch ihre vielen naturbelassenen und ruhigen Orte

vom Münchner Großstadtleben abhebt. Hier legen die Bewohner noch großen Wert auf Gemeinschaft, die sie in einen ihrer vielen Vereine und Organisationen aktiv ausleben. Die meisten Mitglieder existieren im Sportverein TSV, der mit seinen vielen verschiedenen Sportarten jede Altersgruppe anspricht. Vom Fußball und Walking über Skisport und Turnen bis hin zum Herzsport, für die ältere Generation, bietet der Verein ein umfassendes Angebot.

Familien können ihre Kinder in dem ländlichen Ort bestens in einen seiner vier Kindergärten, zwei Kinderkrippen, dem Kinderhort und der hiesigen Grundschule unterbringen.

Eine Gemeindebücherei und Musikschule sowie die Volkshochschule im Würmtal ergänzen das Bildungsangebot im Ort. Das neu erbaute Sportzentrum hält mit seinen Fußballplätzen, Sommerstockbahnen und der Dreifachturnhalle zahlreiche Sportmöglichkeiten bereit. In der Gemeinde dominieren die ruhigen Gegenden mit ihrem vielen Grün. Den Naherholungsort „Forstenrieder Park“ können Besucher von hier aus über schöne Rad- und Wanderwege erkunden. Darüber hinaus zählt das Würmtal, der Abfluss des Starnberger Sees, zu den beliebten Ausflugszielen.

Städte und Gemeinden des Landkreises München sind:

Garching bei München, Unterschleißheim, Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Ismaning, Kirchheim bei München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring und Unterhaching.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.