Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Passau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisfreien, niederbayerischen Stadt Passau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Passau intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Pocking und Waldkirchen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Passau neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Passau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Passau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Passau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Passau
Am Passauer Immobilienmarkt beobachtet der Immobiliengutachter Preise, die dem Preisniveau von Landshut und Straubing gleichkommen. Der Landshuter Immobilienmarkt verzeichnet allerdings etwas höhere Immobilienwerte, da er näher an der Metropole München gelegen ist. Nur 45 Autominuten ist Landshut von der Landeshauptstadt entfernt. In der Universitätsstadt im Osten von Niederbayern erkennt der Immobiliengutachter keine gegenwärtigen Preissprünge. Während im Jahr 2011 die Immobilienwerte in der Stadt noch merklich in die Höhe kletterten, halten diese sich nunmehr weitestgehend konstant. Die Klientel am hiesigen Immobilienmarkt ist breit gestreut. Sowohl für junge Familien als auch für ältere Menschen ist die Stadt ein guter Wohnort, der Tradition mit modernem Stadtleben verbindet. Die dynamische Wirtschaft feuert den Immobilienmarkt zusätzlich an. Allerdings sind Immobilien in der Universitätsstadt, verglichen mit den anderen niederbayerischen Regionen, am teuersten.
Wer Immobilien günstiger erwerben möchte, kann in den östlich gelegenen und eher ländlich geprägten Landkreisen fündig werden. So bieten die Gegenden um Regen, Dingolfing-Landau, Rottal-Inn, Freyung-Grafenau, Deggendorf und Straubing-Bogen, Immobilien, die um einiges günstiger sind als in der kreisfreien Stadt. In den westlichen Landkreisen Landshut und Kelheim herrscht ein ähnliches Preisniveau wie in der Dreiflüssestadt.
1. Einleitung
Passau, die bayerische Dreiflüssestadt an der Donau, Inn und Ilz, ist eine der charmantesten und wirtschaftlich dynamischen Städte Niederbayerns. Mit einer Einwohnerzahl von rund 53.000 Personen im Jahr 2025 fungiert Passau als regionales Zentrum für Handel, Bildung und Tourismus. Der Immobilienmarkt in Passau spiegelt die attraktive Lage wider: zentrumsnahe Altstadtviertel, grüne Uferlagen und eine hohe Lebensqualität ziehen Käufer, Mieter und Investoren an. Nach den Turbulenzen der Zinswende 2022/2023 hat sich der Markt stabilisiert, mit leichten Preisanstiegen im Wohnsegment und anhaltender Nachfrage im Mietbereich. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preise, Trends und Prognosen basierend auf dem Stand des dritten Quartals 2025.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerungsentwicklung in Passau ist positiv und übertrifft den bayerischen Durchschnitt. Von 2014 bis 2025 stieg die Einwohnerzahl um etwa 6,2 Prozent auf rund 53.000 Personen. Besonders der Zuzug junger Familien und Studierender – über 10.000 immatrikulierte Studierende an der Universität Passau – treibt das Wachstum an. Gleichzeitig altert die Bevölkerung: Der Anteil der über 75-Jährigen liegt bei 11,3 Prozent und wird weiter zunehmen, was den Bedarf an barrierefreien Wohnformen erhöht.
Wirtschaftlich profitiert Passau von einer diversifizierten Struktur. Die Zahl der Erwerbstätigen ist bis 2025 um 4,6 Tausend gestiegen, getrieben durch Sektoren wie Maschinenbau, Logistik und Dienstleistungen. Der Tourismus boomt: Im Juni 2025 verzeichnete die Stadt ein Plus von 6,7 Prozent bei Übernachtungen, was den Bedarf an Ferienwohnungen und Gewerbeflächen steigert. Die Konjunktur ist stabil, mit positiven Investitionsplänen und einer verbesserten Geschäftslage, wenngleich Auslandsnachfrage und Energieunsicherheiten Herausforderungen darstellen. Diese Faktoren unterstützen eine solide Nachfrage nach Immobilien.
3. Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnmarkt in Passau ist geprägt von einem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Nach zwei Jahren konstanter Preise zeigen sich im Frühjahr 2025 leichte Zuwächse, insbesondere bei Bestandsimmobilien in guten Lagen.
3.1 Kaufmarkt
Der Durchschnittspreis für Wohnungen liegt bei etwa 3.026 € pro Quadratmeter, mit einem Rückgang von 3,5 Prozent im Vergleich zu Q3 2024. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosten rund 2.860 €/m² (+2,9 Prozent zu Herbst 2024), während Neubauten bei 4.610 €/m² (+0,7 Prozent) liegen. Häuser sind teurer: Der Quadratmeterpreis beträgt 3.435 €, mit absoluten Preisen für Einfamilienhäuser von ca. 493.000 € (+1,4 Prozent).
Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine Normalisierung:
| Jahr/Quartal | Wohnungen (€/m²) | Häuser (€/m²) | Veränderung Wohnungen (%) | Veränderung Häuser (%) |
|---|---|---|---|---|
| Q3 2021 | 3.175 | 3.399 | – | – |
| Q3 2024 | 3.134 | 3.320 | -1,3 | -2,3 |
| Q3 2025 | 3.026 | 3.435 | -3,5 | +3,5 |
Preise variieren stark nach Lage: In der Innstadt liegen Wohnungen bei 3.543 €/m², in Randlagen bei 2.755 €/m². Hohe Nachfrage nach energieeffizienten Objekten führt zu Abschlägen bei ineffizienten Beständen.
3.2 Mietmarkt
Passau ist ein starker Vermietermarkt mit hoher Nachfrage durch Studierende und Zuzügler. Der Durchschnittsmietpreis für Wohnungen beträgt 9,62 €/m² (+5 Prozent zu 2024), mit einem Band von 8,10 bis 14,47 €/m². Häuser kosten 10,43 €/m². Nach Bauart differenziert sich der Markt:
| Objekttyp | Mietpreis (€/m²) | Veränderung zu Herbst 2024 (%) |
|---|---|---|
| Altbau | 10,50 | +1,6 |
| Bestandsobjekt | 11,40 | +0,9 |
| Neubau | 12,60 | +1,1 |
Zentrumsnahe Neubauwohnungen erzielen Höchstpreise, während das Angebot knapp bleibt. Der Mietspiegel erlaubt Mieterhöhungen bis zu 15 Prozent in drei Jahren, was den Druck auf Mieter verstärkt.
4. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Passau ist eng mit der regionalen Wirtschaft in Niederbayern verknüpft und zeigt stabile, aber moderate Entwicklungen. Spezifische Daten sind fragmentiert, doch der Markt für Büros, Einzelhandel und Logistik profitiert vom Wachstum in Handel und Tourismus.
Büroflächen in zentralen Lagen kosten Mietpreise von 12 bis 18 €/m², mit Kaufpreisen um 2.500 €/m². Im Einzelhandel, besonders in der Fußgängerzone, liegen Mieten bei 15 bis 25 €/m², getrieben durch Touristenströme. Produktions- und Logistikflächen, relevant für den Maschinenbau, erzielen 6 bis 10 €/m² Miete und 1.200 bis 1.800 €/m² Kaufpreis. Der Markt ist ausgeglichen, mit steigender Nachfrage nach nachhaltigen Objekten. Aktuell sind rund 30 Gewerbeobjekte in Passau inseriert, darunter Praxen und Ladenlokale. Trends deuten auf eine leichte Preiserholung hin, beeinflusst von Investitionen in Logistikdrehscheiben an der Donau.
5. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Passauer Immobilienmarkt:
- Demografie: Zuzug von Studierenden und Familien erhöht den Mietbedarf; Alterung fördert den Kauf von barrierefreien Häusern.
- Wirtschaft: Stabiles Wachstum und Tourismusboom stützen Preise; Unsicherheiten wie Energiekrisen dämpfen Investitionen.
- Zinsen und Baukosten: Hohe Zinsen bremsen Neubau, doch sinkende Inflationsraten könnten 2026 zu mehr Aktivität führen.
- Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Objekte premiumisieren; Ineffiziente Bestände verlieren an Wert.
- Lage: Zentrumsnahe Lagen (z. B. Innstadt) sind gefragt, Randbezirke günstiger.
6. Ausblick und Prognose
Für die zweite Hälfte 2025 und 2026 wird eine moderate Preiserholung erwartet: Wohnkaufpreise könnten um 2-3 Prozent steigen, Mieten um 4-6 Prozent aufgrund knappen Angebots. Neubau bleibt eingeschränkt durch hohe Baukosten, was das Ungleichgewicht verstärkt. Im Gewerbe segment wird der Fokus auf Logistik und Tourismus liegen, mit stabilen Preisen. Langfristig profitiert Passau vom Bevölkerungswachstum, doch regulatorische Hürden wie Mietobergrenzen könnten den Markt dämpfen.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Passau 2025 ist resilient und attraktiv, mit stabilen Preisen im Kaufsegment und steigender Dynamik im Mietbereich. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, demografischem Wachstum und touristischer Bedeutung macht die Stadt zu einem soliden Investitionsstandort. Potenzielle Käufer und Mieter sollten auf energieeffiziente Objekte in guten Lagen setzen, um von den Trends zu profitieren. Insgesamt bietet Passau ein ausgewogenes Umfeld für Wohnen und Investieren, das weiterhin Potenzial birgt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Passau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Volksmund als „Dreiflüssestadt“ bekannt, erstreckt sich die kreisfreie Stadt Passau im Osten des Regierungsbezirks Niederbayern. Ihren Namen verdankt die bayerische Universitätsstadt ihrer Lage am Zusammenfluss der Flüsse Inn, Ilz und Donau.
Rund 50.000 Menschen sind in dem lebendigen Ort zu Hause und leben in einen seiner acht Stadtteile. Diese tragen die Namen Grubweg, Innstadt, Altstadt, Heining, Hacklberg, Hals, Haidenhof-Nord und Haidenhof-Süd. Das Land Österreich teilt sich eine gemeinsame Grenze mit der kreisfreien Stadt. Ebenso gehören Vilshofen an der Donau, Tiefenbach, Schardenberg, Salzweg, Freinberg, Thyrnau, Neuburg am Inn und Fürstenzell sowie der Landkreis Passau zu den Nachbargemeinden bzw. Nachbarregionen der Stadt. Schardenberg und Freinberg sind ein Teil Oberösterreichs. Als zweitgrößte Stadt von Niederbayern dehnt sich der Ort auf rund 70 Quadratmeter aus. Die Dreiflüssestadt schreibt eine über 2000 jährige Geschichte, die von vielen Höhen und Tiefen gezeichnet ist. Das damalige Fürstbistum wuchs insbesondere nach dem Zweiten Weltkrieg in seiner Einwohnerzahl erheblich. Der Ort, welcher um 1225 seine Stadtrechte erlangte, dehnte sich gleichermaßen in seiner Fläche aus. Im Zuge der Gemeindegebietsreform erlangte das einst nur 20 Quadratkilometer große Stadtgebiet weitere 50 Quadratkilometer. Zahlreiche Flüchtlinge kamen nach dem Krieg in die Stadt. Infolgedessen stieg die Einwohnerzahl um rund 40 Prozent. Seit 1978 trägt der Ort außerdem den Titel als Universitätsstadt mit den Schwerpunkten Informatik, Jura und Betriebswirtschaftslehre. Im Jahr 1980 wurde die Stadt wegen ihres Engagements im Bereich der Integration mit dem Europapreis geehrt. Im Jahr 2013 schlug der Stadt mit der schwersten Überschwemmung seit 500 Jahren ein weniger schönes Ereignis zu Buche.
Passau regiert als Oberzentrum in der Planungsregion Donau-Wald. Gelegen an der internationalen Schnittstelle Bayern – Tschechien – Österreich erfreut sich der Ort an einer regen Wirtschaft.
Den Unternehmen werden hier hohe Standortqualitäten geboten, die sich mit erschwinglichen Grundstückskosten vereinen. Die ideale Lage im Dreiländereck und die optimalen Verkehrsanbindungen, sowohl über das Autobahn- als auch über das Schienennetz, schaffen den Betrieben die besten Voraussetzungen. Internationale Geschäfte werden in der Universitätsstadt häufig getätigt. Auch die Donau verbindet die Stadt mit ihren Nachbarländern und gewährleistet somit eine gute Erreichbarkeit der europäischen Wirtschaftszentren. Die Flughäfen in München und in Linz befinden sich ganz in der Nähe der Stadt. Neben der guten Lage hat gleichermaßen das komplexe Schul- und Bildungsangebot des Ortes einen entscheidenden Einfluss auf die Wirtschaft. Zukünftige Arbeits- und Führungskräfte werden in der internationalen und renommierten Universität optimal ausgebildet. Die Bewohner des Ortes profitieren von der außerordentlich hohen Lebensqualität der Stadt, die nicht zuletzt durch die gute Wirtschaft aufgewertet wird. Ebenso tragen die schöne Atmosphäre und die naturreiche Gegend zu dem hohen Wohnwert in der Region bei.
Auch in den Bereichen Kunst und Kultur stellt Passau das Zentrum im Dreiländerdreieck dar. Hier trifft Vergangenheit auf Gegenwart. Die kreisfreie Stadt ist reich an kulturellem Erbe.
Dem steht ein wechselvolles und innovatives Kulturleben gegenüber. Besucher und Bewohner des Ortes haben hier die Wahl zwischen diversen Ausstellungen, vielseitigen Museen und interessanten Theateraufführungen. So bereichern unter anderem das Domschatzmuseum und das Museum der Modernen Kunst das kulturelle Leben im Ort. Das Ausstellungsprogramm der Museen ist riesig. Im Fürstbischöflichen Opernhaus der Stadt ist ein großes Theater beherbergt, das seine Gäste mit zahlreichen Genres begeistert. Sei es Schauspiel, ein Sinfoniekonzert oder Kammermusik – hier ist für jeden Geschmack etwas dabei. Entlang der Altstadt, die idyllisch auf einer Halbinsel liegt, ebnen sich Inn und Donau ihren Weg und treffen hier aufeinander. Mit ihren vielen Häusern, die in der Inn- und Salzachbauweise errichtet wurden, versprüht die Altstadt ein südländisches Flair. Wegen seines charmanten Bildes wird der Ort häufig das Venedig Bayerns genannt. Die niederbayerische Stadt wird von einer Vielzahl von eindrücklichen Bauwerken geziert. Der Dom St. Stephan ist einer der markanten Bauwerke, die im Ort Geschichte geschrieben haben. Die barocke Bischofskirche stammt aus dem Jahr 1668 und gilt als Hauptkirche und Bischofssitz der Stadt. Gelegen auf dem höchsten Punkt der Altstadt und umrahmt von den Flüssen Donau und Inn vermittelt der Dom ein einzigartiges Bild. Ebenso als Touristenattraktion bekannt ist das Lamberg-Palais, das auf dem Domplatz thront. Auch im Bereich Sport ist die Dreiflüssestadt sehr etabliert. Dies stellt sie mit ihren über 100 Sport- und Freizeitvereinen unter Beweis.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
