Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Rosenheim bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Rosenheim tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Rosenheim intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischn Bad Aibling und Prien am Chiemsee eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Rosenheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Rosenheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Rosenheim gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Rosenheim um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Rosenheim
Ausgestattet mit allen Schulformen und Bildungseinrichtungen gewährleistet Rosenheim seinen Bewohnern eine optimale Infrastruktur. Viele Pendler kommen, teilweise sogar aus Österreich, täglich in die Stadt, um dort zu lernen oder zu arbeiten. Der Ort mit einer sehr geringen Arbeitslosenquote profitiert von seiner optimalen Lage. Als wirtschaftlich stabilste Super-Region der EU sind in dem lebendigen Ort auch Immobilien stark gefragt. Der Immobilienmarkt zieht einen großen Vorteil aus der wachsenden Einwohnerzahl, die den Ort zu einer Zuzugsregion macht. Auch beobachten die Immobiliengutachter eine vergrößerte Käuferschicht in Rosenheim. So wird diese zu einem großen Teil von Kapitalanlegern eingenommen. Diese erwerben Immobilien mit dem Ziel, jene weiterzuvermieten.
Die genannten Tatsachen lassen die Immobilienwerte, besonders in Innenstadtnähe, in die Höhe schnellen.
Wer in diesem gefragten Wohnort in Immobilien investiert, kann bei einem späteren Verkauf mit hohen Renditen rechnen. Die Gefahr, dass hier die Immobilienwerte sinken, ist gering. Die Preise auf dem Immobilienmarkt der Einkaufsstadt werden sich also weiterhin in einem hohen Preisniveau bewegen, welches über den bundesweiten Immobilienpreisen liegt. Ein neues und vielversprechendes Projekt ist am Mühlbachbogen geplant. Hier soll eine Wohnanlage entstehen, welche hochwertige und barrierefreie Mehrzimmerwohnungen sowie Penthäuser bereithält. Das Wohnprojekt bietet alles, was das Herz begehrt: eine optimale Lage nahe Mangfall und Inn, Wohnen inmitten einer grünen Oase, eine gehobene Ausstattung und die Nähe zur Innenstadt. All diese Aspekte lassen die Immobilienwerte in die Höhe schnellen.
Einleitung
Rosenheim, eine dynamische Mittelstadt in Oberbayern mit rund 63.000 Einwohnern, liegt idyllisch am Inn und im Chiemgauvorland. Die Nähe zu München (ca. 60 km) sowie die umliegenden Alpen machen die Region zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort. Der Immobilienmarkt in Rosenheim ist geprägt von einer hohen Lebensqualität, guter Infrastruktur und einer Mischung aus Industrie, Dienstleistungen und Tourismus. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre, mit leichten Preisanstiegen bei Mieten und stagnierenden oder leicht rückläufigen Kaufpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preise, Trends und Einflussfaktoren basierend auf den neuesten Marktdaten.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Rosenheim ist im dritten Quartal 2025 ausgeglichen, mit einer Nachfrage, die vor allem von Zuzüglern aus dem Umland Münchens getrieben wird. Die Stadt profitiert von ihrer Rolle als Pendlerzentrum und Freizeitdestination. Das Angebot an Bestandsimmobilien übersteigt die Nachfrage leicht, was zu moderaten Preisanpassungen führt. Neubauten sind rar, was den Druck auf den Mietmarkt erhöht. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegen die Preise in Rosenheim über dem nationalen Mittelwert, was auf die regionale Attraktivität hinweist. Der Markt ist segmentiert: Zentrale Lagen wie die Innenstadt oder der Aicherpark sind teurer, während Randgebiete erschwinglicher sind.
Preisentwicklung für Kaufobjekte
Die Kaufpreise für Immobilien in Rosenheim haben sich von 2021 bis 2025 insgesamt stabilisiert, nach einem Höchststand in der Pandemiezeit. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 4.940 €, mit einer leichten Rückgangstendenz von rund 0,3 % im Vergleich zu 2024 (damals 4.955 €/m²). Für Einfamilienhäuser beträgt der Durchschnittspreis 4.509 €/m², was einem Rückgang von etwa 1,3 % entspricht (2024: 4.570 €/m²). Insgesamt ist der Preisrückgang seit dem dritten Quartal 2021 bei Häusern um 2,5 % eingetreten, von 5.752 €/m² auf 5.605 €/m².
| Objektart | Durchschnittspreis 2025 (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.940 | 4.320 – 5.560 | -0,3 |
| Einfamilienhäuser | 4.509 | 3.557 – 5.461 | -1,3 |
In zentralen Vierteln wie Fürstätt erreichen Preise bis zu 6.973 €/m², während günstigere Gebiete wie Happing ab 4.518 €/m² starten. Für eine 100 m²-Wohnung liegt der Einstiegspreis bei ca. 528.000 €, für ein 150 m²-Haus bei rund 676.000 €. Der Markt für Bestandsimmobilien zeigt einen Abwärtstrend, da Käufer aufgrund hoher Zinsen abwarten.
Mietmarktanalyse
Der Mietmarkt ist robuster und weist eine moderate Steigerung auf. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 12,95 €/m², ein Anstieg von 3,77 % gegenüber 2024 (12,48 €/m²). Für Häuser liegt die Miete bei 14,23 €/m², mit einer Steigerung von etwa 2 %. Insgesamt sind Mieten in Rosenheim um 11,5 % höher als im Vorjahr, getrieben durch Zuzug und begrenztes Angebot.
| Objektart | Durchschnittsmiete 2025 (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Veränderung zu 2024 (%) |
|---|---|---|---|
| Mietwohnungen | 12,95 | 12,29 – 16,97 | +3,77 |
| Miet-Häuser | 14,23 | 12,95 – 17,59 | +2,0 |
Beliebte Viertel wie Nord (13,03 €/m²) oder Ost (13,09 €/m²) sind teurer, während Pang (12,66 €/m²) günstiger ist. Eine 80 m²-Wohnung kostet monatlich ca. 1.036 € Kaltmiete. Im Landkreis Rosenheim liegt der Durchschnitt bei 12,09 €/m², mit höheren Werten in Orten wie Bad Aibling (13,19 €/m²). Die Nachfrage nach Mietobjekten steigt, da viele aufgrund hoher Kaufzinsen zum Mieten greifen.
Regionale und sektorale Unterschiede
Der Markt variiert stark je nach Lage. Die Innenstadt und umliegende Viertel wie Westerndorf profitieren von der Nähe zu Einkaufs- und Freizeiteinrichtungen, mit Preisen um 10–15 % über dem Stadtdurchschnitt. Randgemeinden wie Großkarolinenfeld oder Kolbermoor bieten Einstiegspreise ab 5.044 €/m² für Häuser und ziehen Familien an, die München meiden. Im Gewerbeimmobilienbereich sind Preise stabil, mit einem Fokus auf Logistikflächen durch die gute Verkehrsanbindung (A8, Bahn). Grundstückspreise liegen bei 829 €/m² im Durchschnitt, mit einer Spanne von 402 €/m² (günstig) bis 1.184 €/m² (teuer). Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen zeigen eine leichte Abflachung, während Gewerbe ein rückläufiges Trend aufweist.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt: Die EZB-Zinspolitik (aktuell über 4 %) dämpft Käufe, während steigende Baukosten Neubau bremsen. Demografisch profitiert Rosenheim vom Zuzug junger Familien und Pendler, was die Nachfrage antreibt. Wirtschaftlich stützt der Branchenmix (Automobilzulieferer, Tourismus) den Markt, ergänzt durch die Universität und den Drehort-Status („Rosenheim Cops“). Politische Aspekte wie Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen fördern Investitionen. Externe Einflüsse wie Inflation und Unsicherheiten in der Bauindustrie führen zu mehr Abwarten, während die Nähe zu München langfristig Wertsteigerungen verspricht.
Trends und Prognosen
Aktuelle Trends deuten auf eine Verschiebung hin: Vom Einfamilienhaus zu kompakten Wohnungen, mit Fokus auf nachhaltige und dichte Bebauung. Das Angebot an Mietwohnungen wächst um 0,5 %, die Nachfrage sinkt leicht um 1 %. Für 2026 wird eine leichte Erholung erwartet: Kaufpreise könnten um 1–2 % steigen, Mieten um 3–4 %, abhängig von Zinssenkungen. Investoren sollten Randgebiete im Auge behalten, da diese Potenzial für Wertsteigerungen haben. Insgesamt bleibt Rosenheim ein solider Markt mit moderatem Risiko, ideal für langfristige Anlagen.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Rosenheim im Jahr 2025 ist resilient und bietet Chancen für Käufer in günstigen Segmenten sowie stabile Renditen für Vermieter. Trotz leichter Preisschwankungen unterstreicht die hohe Lebensqualität die Attraktivität der Region. Interessenten sollten individuelle Bewertungen einholen und auf Marktentwicklungen achten, um von der Stabilisierung zu profitieren. Für eine detaillierte Beratung empfehlen sich lokale Experten, um Lage und Objektmerkmale optimal zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Rosenheim bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Bundesland Bayern im Regierungsbezirk Oberbayern
befindet sich die kreisfreie Stadt Rosenheim. Sie ist Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises. Der im Alpenvorland gelegene Ort steht nach München und Ingolstadt auf Rang drei der größten Städte in Oberbayern. Derzeit zählt der Ort etwa 60.000 Einwohner, die in einen der fünf Stadtteile leben. Das bayerische Oberzentrum liegt günstig zwischen München sowie den Nachbarländern Österreich und Italien. Durch sein gut ausgestattetes Verkehrsnetz sind die umliegenden Orte mit Auto und Bahn schnell zu erreichen. Die Flüsse Inn und Mangfall treffen in der Stadt aufeinander.
Mitten in einem Ballungsgebiet gelegen, profitiert die oberbayerische Stadt von einer lebendigen Wirtschaft. Sie ist die bedeutendste Einkaufsstadt im Südosten Oberbayerns.
Niedrige Arbeitslosenquoten, eine hohe Kaufkraft und ein vielfältiger Branchenmix zeichnen den Ort aus. Hinzu kommen attraktive Gewerbeflächen und eine optimale Infrastruktur. Dies alles zusammen addiert ergibt einen starken und zukunftsorientierten Wirtschaftsstandort, auf welchem sich heute unzählige Unternehmen etabliert haben. So finden sich im Ort Betriebe aus den Branchen Bekleidung, Schmuck, Unterhaltungselektronik und Dienstleistungen an. Weiterhin existieren drei große Möbelhäuser in der Stadt. Meist handelt es sich dabei um mittelständische Unternehmen. Zu den namhaften Unternehmen im Ort zählen unter anderem Gabor Shoes und die Hamberger Industriewerke, von denen die Parkettmarke HARO stammt. Traditionell geprägt ist die bayerische Stadt durch das Holzgewerbe. So sind dort teilweise international handelnde Betriebe ansässig, die Holzfenster und Parkettböden herstellen. Nachbargemeinden von Rosenheim sind: Großkarolinenfeld, Rott am Inn, Schechen, Griesstätt, Prutting, Kolbermoor, Bad Aibling, Stephanskirchen, Bernau am Chiemsee, Riedering, Bad Feilnbach, Raubling, Rohrdorf und Frasdorf.
Die innovative Kongress- und Handelsstadt bietet
ihren Bewohnern und Besuchern ein vielseitiges Kultur- und Freizeitangebot. Einige Theater und Museen zeichnen das Stadtbild. So zum Beispiel das Städtische Museum Mittertor, welches zahlreiche Werke zur Kulturgeschichte der Stadt bereithält. Im international bekannten Lokschuppen des Ortes finden jährlich verschiedene Ausstellungen statt. Historisch geprägt sind die Fußgängerzone Münchener Straße und das Mittertor. Hier finden sich Häuser an, welche prunkvoll mit Gründerzeitfassaden restauriert wurden. Die ausgezeichnete Lage der Stadt verschafft ihr einen hohen Freizeitwert. Die beliebten Seen Chiemsee und Simssee befinden sich im nahen Umkreis von Rosenheim. Darüber hinaus laden etliche Badeseen im Ort zum Verweilen ein. Gelegenheit zum Skifahren und Wandern bieten die Berge im Norden des Alpenrands.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
