Mehrfamilienhäuser

Bewertung von Mehrfamilienhäusern in München und Bayern

Altdorf

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Mit Mehrfamilienhäusern werden alle Immobilienobjekte bezeichnet, welche dem Geschosswohnungsbau zuzuordnen sind und kein oder nur geringfügig Gewerbe beherbergen.

Mehrfamilienhäuser sind reine Kapitalanlage – Immobilien. Deshalb werden sie auch ausschließlich nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen bewertet. Einfach ausgedrückt ist ein Mehrfamilienhaus das wert, was alle Erträge (diskontiert auf den heutigen Tag) bis zur Erschöpfung der Gesamtnutzungsdauer ausmachen.

Sofern für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Die Anwendung dieses Verfahrens kommt überwiegend bei Mietwohnhäusern, gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken, Hotels usw. zum Tragen.

Das zweidimensionale Ertragswertverfahren, wie es heute in Deutschland gem. § 194 BauGB in der Regel praktiziert wird, extrahiert dabei den Bodenverzinsungsbetrag aus dem Reinertrag und addiert den Bodenwert anschließend dem diskontieren Ertrag hinzu. Die Idee, die diesem Verfahren zugrunde liegt ist die, dass der Bodenwert sich nicht verbraucht und demnach auch nicht einer endlichen Nutzungsdauer unterliegen kann. Gleichwohl ist die Bodenwertverzinsung in den Mieterträgen, welche die Grundlage aller Diskontierungsmodellen darstellt enthalten und muss deshalb mit Hilfe des Liegenschaftszinses separiert werden.

Der Liegenschaftszins drückt die Bodenwertverzinsung für das im Boden gebundene Kapital aus. Im Grunde erhöht sich der Liegenschaftszins, umso risikobehafteter die Bestimmbarkeit der Richtigkeit oder Dauerhaftigkeit des Bodenwertes ist. So ist bspw. in Spitzenlage von Großstädten der Liegenschaftszins bei überwiegend als Wohnraum genutzten Objekten recht gering, weil die Dauerhaftigkeit eines hohen Bodenwertes aus den Erfahrungen der Vergangenheit heraus nicht bestritten werden kann. Dagegen ist der Liegenschaftszins hoch in bspw. Gewerbegebieten „auf der grünen Wiese“, da das Risiko eines stark fallenden oder steigenden Bodenpreises sehr hoch ist. Man kann auch sagen, umso volatiler ein Grundstückmarktbereich ist, desto höher ist der Liegenschaftszins, oder umso ausgeglichener und gefestigter der Grundstücksmarktbereich ist, desto geringer ist der Liegenschaftszins, ähnlich wie bei nicht immobilen Kapitalanlagen.

Der Liegenschaftszins spielt eine entscheidende Rolle im Berechnungsmodell des deutschen Ertragswertverfahrens für den Bodenertragsanteil, da er u. U. den Gesamtertragswert z.B. bei sehr hohen Bodenpreisen erheblich beeinflussen kann. Gleichzeitig wird dieser Zins benutzt, um den Ertrag (Ertragswert) zu kapitalisieren.

Bei Mehrfamilienhäusern ist also die Dauerhaftigkeit und nachhaltige Erzielbarkeit der Mieterträge für den Wert des Objektes entscheidend. Als Faustformel kann gelten, dass Objekte in großen innerstädtischen Wohnlagen sichere Mieterträge generieren und über recht niedrige Liegenschaftszinssätze verfügen, was für einen hohen und soliden Ertragswert spricht. Immobilien in ländlichen, strukturschwachen Bereichen können dagegen recht hohe Liegenschaftszinssätze erreichen. Die Mieten liegen teilweise deutlich unter denen der Großstädte, was letztlich auch die Nachhaltigkeit der Erträge beeinflusst.

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