Bewertung von Gewerbeimmobilien in München und Bayern
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Unter dem Begriff Gewerbeimmobilien werden alle Objekte zusammengefasst, in denen keine Wohnnutzung vorkommt und gewerbliche Nutzungen im Vordergrund stehen. Auch die Gruppe der Spezialimmobilien fällt teilweise in diesen Bereich.
Die Herausforderung bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien besteht in der zielsicheren Erkennung der so genannten Drittverwendungsfähigkeit. Viele Immobilien dieser Art sind für einen speziellen Zweck konzipiert (Bsp. Flughäfen oder Müllverbrennungsanlagen) und sind nur bedingt oder gar nicht für andere Nutzungen nachhaltig geeignet. Andere Gewerbeimmobilien, wie bspw. Büroobjekte oder Shoppingzentren in guten Lagen sind von der Frage der Drittverwendungsfähigkeit nicht tangiert, da die aktuelle Verwendung meist die nachhaltigste und rentabelste Nutzung darstellt.
Die Bewertung erfolgt, ähnlich wie bei Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern mit Hilfe eines diskontierenden Barwertverfahrens (Ertragswertverfahren), welches mit Blick auf eine mögliche Drittverwendung auf nachhaltigen bzw. marktüblichen Mieterträgen aufbaut.
Besonders herausfordernd ist es bei Objekten, bei denen für die aktuelle Nutzung keine Nachfrage mehr besteht, eine monatliche Miete am Markt zu recherchieren. Hier ist der Sachverständige mit langjährigen Recherche-Erfahrungen gefragt, sowohl die rentabelste und marktfähige Drittverwendung zu ermitteln als auch einen für die mögliche Nutzungsform nachvollziehbaren marktüblichen Mietertrag zu generieren.
Wichtige Determinanten bei der Bewertung von gewerblichen Grundstücken sind die genaue Festsetzung der Restnutzungsdauer mit Blick auf den Gesamtzustand der Gebäude, u.U. die Nähe zur Infrastruktur (Autobahnanschluss, Flughäfen etc.), ggf. Laufkundenfrequenzen, eventuell die Nähe zu Ballungszentren oder europäischen Hauptverkehrsachsen (Logistik), bei Logistikimmobilien bspw. auch die Hallenhöhe, die Belastbarkeit des Hallenbodens und viele andere Themen, die für Marktteilnehmer wichtige Entscheidungskriterien für die Anmietung oder den Ankauf darstellen.
Gewerbeimmobilien sind u.a. Fachmärkte, Hotelimmobilien, Büroimmobilien, Logistikimmobilien, Shoppingzentren, Autohäuser, Flughäfen, u.v.a.