Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Kempten Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Kempten tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Kempten intensiv.
Hierzu werden in Schwaben, zwischen Memmingen und Oberstdorf eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Kempten neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Kempten zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Kempten gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Schwaben oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Schwaben und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Schwaben mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Schwaben sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Schwaben, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Schwaben oder dem südwestlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Kempten um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Kempten (Allgäu)
Der Immobiliengutachter nimmt in dem Oberzentrum Kempten Allgäu Immobilienwerte wahr, die sich im oberen Preissegment von Schwaben bewegen. Mit ihrer Lage in einem Einzugsbereich des Allgäus mit über 470.000 Einwohnern gilt die Hochschulstadt als begehrter Wohnort, der sich ebenso durch seine Nähe zum Bodensee auszeichnet. Der Tourismus ist hier sehr prägnant, die Wirtschaft dynamisch und vielfältig.
Der Immobilienmarkt der Stadt erweckt das Interesse einer breiten Käuferschicht. Mit ihrem umfangreichen Bildungsangebot und ihren zahlreichen Universitäten spricht sie gleichermaßen junge Leute an.
Aber auch für Kapitalanleger sind Immobilien hier interessant. Der Immobilienmarkt in der kreisfreien Stadt bietet Immobilien für die verschiedensten Ansprüche. So finden sich in den Stadtteilen Lindenberg und Engelhalde viele ruhige und von Einfamilienhäusern geprägte Wohnsiedlungen vor, die sich besonders für Familien anbieten. Im östlichen Teil der Stadt nimmt der Immobiliengutachter recht hohe Immobilienwerte wahr. Allgemein ist zu sagen, dass die Immobilienwerte in Kempten über dem Preisniveau der Landkreise Donau-Ries, Dillingen an der Donau, Günzburg, Unterallgäu, Ostallgäu sowie der kreisfreien Städte Memmingen und Kaufbeuren liegen.
1. Einleitung
Kempten (Allgäu), die größte Stadt im Allgäu und Kreishauptstadt des Landkreises Ostallgäu, liegt idyllisch am Fuße der Alpen in Bayern. Mit einer Fläche von rund 63 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 72.000 Einwohnern (Stand Ende 2023) ist Kempten ein wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Region. Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Lage an der Bundesautobahn A7 und der Nähe zu den Skigebieten sowie Wanderwegen des Allgäus, was sie zu einem attraktiven Standort für Wohnen, Arbeiten und Freizeit macht. Der Immobilienmarkt in Kempten spiegelt die Balance zwischen alpiner Idylle und urbaner Dynamik wider: Hohe Nachfrage durch Zuzug aus Großstädten wie München oder Augsburg treibt Preise, während die regionale Wirtschaft Stabilität bietet. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand November 2025), Trends, Einflussfaktoren und Ausblicke bis 2035.
2. Demographie und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demographie Kemptens ist geprägt von moderatem Wachstum. Nach einer leichten Stagnation in den Jahren 2020–2023 hat sich die Einwohnerzahl auf etwa 72.500 stabilisiert, mit einem Anteil von rund 20 Prozent Ausländern und einem ausgeglichenen Geschlechterverhältnis (ca. 50,5 Prozent Frauen). Die Altersstruktur zeigt eine leichte Alterung: Etwa 22 Prozent der Bevölkerung sind über 65 Jahre alt, was den Bedarf an barrierefreien Wohnformen steigert. Prognosen des Bayerischen Landesamts für Statistik deuten auf ein Wachstum auf bis zu 85.000 Einwohner bis 2050 hin, getrieben durch Zuzug junger Familien und Pendler aus dem Umland. Die Geburtenrate liegt bei 1,4 Kindern pro Frau, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 1,5 liegt, während die Sterberate stabil bei 0,9 Prozent verbleibt.
Wirtschaftlich ist Kempten vielfältig aufgestellt. Die Region Allgäu, zu der Kempten zählt, weist eine breite Branchenstruktur auf: Maschinenbau (z. B. Unternehmen wie die Kemptener Maschinenfabrik), Tourismus (mit Fokus auf Winter- und Sommersport), Lebensmittelverarbeitung und IT-Dienstleistungen dominieren. Die Arbeitslosenquote beträgt derzeit 3,2 Prozent, unter dem Bundesdurchschnitt, und die durchschnittliche Bruttolohn liegt bei 3.800 Euro monatlich. Die Unternehmensstimmung ist im Jahresbeginn 2025 auf einem niedrigen Niveau, beeinflusst durch globale Unsicherheiten, doch die regionale Beschäftigungsdynamik bleibt positiv. Der Tourismusboom – mit über 2 Millionen Übernachtungen jährlich in der Region – und die Ausbau der Infrastruktur (z. B. Erweiterung des Flughafens Memmingen) fördern den Zuzug und damit den Druck auf den Wohnungsmarkt. Insgesamt schafft dies eine solide Basis für den Immobilienmarkt, da steigende Einkommen die Kaufkraft stärken.
3. Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Kempten ist im November 2025 stabil, mit leichten Preisanstiegen in den städtischen Kernbereichen und stabilen bis rückläufigen Preisen in den Randlagen. Der Durchschnittliche Quadratmeterpreis für den Kauf von Bestandsimmobilien liegt bei etwa 4.000 Euro für Einfamilienhäuser und 4.200 Euro für Eigentumswohnungen. Die Spanne reicht von 2.600 Euro pro Quadratmeter in Randgebieten bis zu 4.900 Euro in zentralen Lagen wie der Innenstadt oder am Illerufer. Für Neubauten sind Preise um 10–15 Prozent höher angesiedelt.
Bei der Vermietung dominieren Kaltmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter monatlich für Standardwohnungen (3–4 Zimmer). In Premiumobjekten mit Ausblick auf die Alpen oder energieeffizienten Neubauten können Mieten bis 14 Euro klettern. Die Leerstandsquote ist niedrig bei unter 2 Prozent, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Transaktionsvolumen: Im dritten Quartal 2025 wurden rund 150 Objekte gehandelt, ein Plus von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, mit einem Gesamtwert von etwa 80 Millionen Euro.
4. Trends und Entwicklung der letzten Jahre
Die Preisentwicklung in Kempten zeigt eine gemischte Dynamik. Zwischen 2020 und 2022 stiegen die Kaufpreise für Häuser um durchschnittlich 12 Prozent jährlich, getrieben durch den Pandemie-bedingten Zuzug in ländliche Regionen. 2023 kam es zu einer Korrektur um 5–7 Prozent aufgrund steigender Zinsen und Inflation, doch 2024/2025 stabilisieren sich die Preise: Häuserpreise notieren ein Plus von 4 Prozent (von 3.900 auf 4.050 Euro pro Quadratmeter), während Wohnungsangebote um 3–7 Prozent zulegen (von 4.000 auf 4.250 Euro). Mietpreise haben sich seit 2023 um 8 Prozent erhöht, beeinflusst durch den Mietspiegel, der 2025 angepasst wurde.
Besonders starke Zuwächse verzeichnen Neubauwohnungen in energieeffizienten Quartieren (+15 Prozent), während ältere Bestandsimmobilien in den 1970er-Jahren-Bauten (-2 Prozent) unter Druck stehen. Der Markt für Gewerbeimmobilien wächst moderat: Büromieten liegen bei 12–15 Euro pro Quadratmeter, mit steigender Nachfrage durch Logistikfirmen an der A7. Insgesamt hat Kempten den bundesweiten Abkühlungstrend milder überstanden, da die regionale Attraktivität als „grüne Oase“ nahe München den Preisdruck aufrechterhält.
5. Segmentierung des Marktes
- Einfamilien- und Reihenhäuser: Der Kern des Marktes mit 55 Prozent der Transaktionen. Durchschnittspreis: 4.000–4.500 Euro pro Quadratmeter. Beliebt bei Familien; Nachfrage nach Gärten und Nähe zu Schulen (z. B. in St. Mang). Renditepotenzial: 2–3 Prozent brutto.
- Eigentumswohnungen: 35 Prozent der Verkäufe, Preise 4.100–4.600 Euro pro Quadratmeter. Fokus auf Etagenwohnungen in der City (z. B. am St.-Lorenz-Platz). Hohe Nachfrage bei Alleinstehenden und Rentnern; Barrierefreiheit ist ein Schlüsselkriterium.
- Gewerbe- und Investitionsimmobilien: 10 Prozent, mit Mieten von 10–18 Euro pro Quadratmeter. Starkes Wachstum in Logistik und Handel (z. B. Einkaufszentren wie das Forum Allgäu). Renditen: 4–6 Prozent, attraktiv für institutionelle Investoren.
- Baugrundstücke: Preise bei 200–400 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage. Engpässe in zentralen Bereichen führen zu Bieterkämpfen.
Der Markt ist segmentiert nach Lage: Zentrale Viertel (Innenstadt) sind 20 Prozent teurer als Umland (z. B. Durach oder Sulzberg).
6. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Kemptener Immobilienmarkt:
- Zinsentwicklung: Die EZB-Leitzinsen bei 3,5 Prozent dämpfen Finanzierungen, doch Förderprogramme wie die KfW-Energieeffizienzprämie stützen den Neubau.
- Demographischer Wandel: Zuzug junger Familien (+15 Prozent seit 2022) und Alterung erhöhen den Bedarf an vielfältigen Wohnformen.
- Infrastruktur: Der Ausbau der S-Bahn-Linie nach München und der Breitbandausroll (100 Prozent Abdeckung 2025) machen Kempten pendlerfreundlich.
- Umwelt und Nachhaltigkeit: Strenge Bauvorschriften für CO2-Neutralität treiben Kosten um 10 Prozent, belohnen aber mit höheren Preisen für grüne Objekte.
- Regionale Risiken: Saisonaler Tourismus führt zu Preisschwankungen; Klimawandel (z. B. weniger Schnee) könnte den Zweitwohnungsmarkt bremsen.
7. Prognose bis 2035
Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum erwartet. Bis 2027 könnten Kaufpreise um 3–5 Prozent jährlich steigen, stabilisiert durch sinkende Zinsen (Prognose: 2,5 Prozent 2026). Mieten folgen mit 2–4 Prozent Zuwachs, getrieben durch den Mangel an bezahlbarem Wohnraum (aktueller Bedarf: 1.500 neue Einheiten bis 2030). Bis 2035 prognostizieren Experten ein Preisniveau von 5.000–5.500 Euro pro Quadratmeter in gefragten Segmenten, unterstützt durch Bevölkerungswachstum und Wirtschaftsboom. Risiken: Globale Rezession könnte Preise um 5–10 Prozent drücken, während der Allgäu-Tourismus (erwartet +20 Prozent Übernachtungen) den Markt stützt. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte setzen, da diese eine jährliche Wertsteigerung von 4 Prozent bieten.
8. Schlussfolgerung und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Kempten bleibt 2025 robust und zukunftsorientiert, mit stabilen Preisen und hoher Nachfrage, die durch die einzigartige Lage im Allgäu gestützt wird. Für Käufer bietet sich eine Einstiegschance in einer Phase der Konsolidierung, während Vermieter von niedrigen Leerständen profitieren. Potenzielle Investoren sollten auf energieeffiziente Neubauten und zentrale Lagen fokussieren, um langfristig von der regionalen Dynamik zu partizipieren. Insgesamt positioniert sich Kempten als attraktiver „Hotspot“ im bayerischen Immobilienmarkt, der Stabilität und Wertsteigerungspotenzial vereint. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Gutachten, um Lage-spezifische Chancen zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Kempten bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Inmitten des schönen Allgäus liegt die kreisfreie Stadt Kempten Allgäu. Sie befindet sich im Süden des Regierungsbezirks Schwaben und ist vom Landkreis Oberallgäu umgeben.
Zu ihren Nachbarregionen zählen die Landkreise Ostallgäu, Unterallgäu und Lindau (Bodensee) sowie die kreisfreie Stadt Kaufbeuren. Die Stadt erfreut sich an ihrer Nähe zum beliebten Bodensee. Die etwa 65.000 Einwohner des Ortes wissen seinen landschaftlichen Reiz und das gute Wohnklima zu schätzen.
Als zweitgrößte Stadt nach Augsburg
im Regierungsbezirk Schwaben gilt der Ort ebenso als ein Ober-, Schul-, Handels- und Verwaltungszentrum der Planungsregion Allgäu. Die kreisfreie Stadt befindet sich in einem Einzugsbereich mit rund 470.000 Einwohnern. Die Stadt an der Iller dehnt sich auf einer Fläche von rund 63 Quadratkilometer aus. Zu ihren Stadtteilen zählen Breite, Bühl, Eich, Halde, Heiligkreuz, Hirschdorf, Kollerbach, Lenzfried, Leubas, Leupolz, Leupratsried, Lotterberg, Mariaberg, Neuhausen, Oberwang, Rothkreuz, St. Mang, Steufzgen, Stiftallmey, Thingers, Unterwang, Ursulasried und Zollhaus. Die Schweiz, Lichtenstein und Österreich gelten als ihre Nachbarländer und sind binnen einer Autostunde zu erreichen. Zur Landeshauptstadt München trennen den Ort etwa 120 Kilometer. Zur Kreisstadt Marktoberdorf und zur Kreisstadt Sonthofen sind es jeweils nur wenige Autominuten.
Mit ihrer ausgezeichneten Lage inmitten der beliebten Kur- und Ferienregion Allgäu und am Rande der Alpen erfreut sich die Stadt an einer stabilen Wirtschaft.
Sie verfügt über all jene Faktoren, die für einen wirtschaftlichen Erfolg maßgebend sind: ideale Verkehrsanbindungen, einen hohen Wohn- und Freizeitwert sowie die Lage in einer reizvollen Landschaft. Die Stadt gilt als wirtschaftlicher Knotenpunkt des Allgäus. In der Hochschulstadt sind viele bewährte und innovative Unternehmen ansässig. So gilt sie unter anderem als Export-Ort des berühmten Allgäuer Käses. Ebenso sind hier moderne und weltweit agierende Betriebe aus dem Bereich Elektronik und Maschinenbau zu Hause.
Bereits in der Römerzeit wurde die kreisfreie Stadt Kempten Allgäu erwähnt. So blickt sie auf eine über 2000 jährige Geschichte zurück, von der besonders die Altstadt gezeichnet ist.
Die ehemalige evangelische Reichsstadt hat einen vielfältigen Charakter. Mit ihren vielen alten Bauwerken vermittelt sie ein historisches Ambiente, das sich mit dem modernen Stadtleben vereint. Neben romanischen, barocken und gotischen Bauwerken befinden sich viele innovative Restaurants und Fachgeschäfte, die für das Wohlergehen ihrer Besucher sorgen. Als eines der Wahrzeichen der Stadt gilt der 13-stöckige Allgäu Tower, der durch seine spiegelnde Glasfassade ins Auge sticht. Viele Gebäude in der Gegend zeugen von der Zeit als Reichsstadt und Fürstabtei. So findet sich insbesondere im Stadtzentrum eine Vielzahl an historischen Immobilien vor. Im Ort bilden die Altstadt als ehemalige Reichsstadt und die Neustadt einen harmonischen Kontrast. So ist die Altstadt von vielen engen Gassen und alten Bauwerken gekennzeichnet. Die Neustadt hingegen weist Gebäude aus der Barockzeit auf. Einen kulturellen Mittelpunkt in Kempten Allgäu stellt das Zumsteinhaus dar, in welchem ein Römisches Museum sowie ein Naturkundemuseum beherbergt sind.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
