Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Garching Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Garching tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Garching intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Garching neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Garching zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Garching gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Garching um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Garching
Die ehemals unscheinbare Stadt Garching hat sich mittlerweile als beliebte Forschungs- und Universitätsstadt etabliert, dessen Immobilienmarkt von einer regen Nachfrage geprägt ist. Viele Studenten haben sich in der Vergangenheit am Immobilienmarkt der Stadt nach Immobilien umgeschaut. Aber auch Familien bestimmen die Käuferschicht im Ort, der für diese wegen seiner ausgebauten Kinderbetreuung und Bildung sehr attraktiv ist.
Sinnvoll ergänzt wird der Wert des Ortes durch sichere Radwege und stetige Modernisierungsmaßnahmen des Stadtkerns.
Zum Nachteil für die Wohnraumsuchenden ist allerdings die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien im Ort. Grundstücke sind ebenfalls knapp bemessen. Diese Tatsache ist unter anderem auf die starke Ansiedlung von Gewerbetreibenden zurückzuführen. So übersteigt auch hier die Nachfrage leider deutlich das Angebot, was die Immobilienwerte in die Höhe treibt. Im Jahr 2013 konnten die Immobiliengutachter in Garching nur etwa die Hälfte der Bestandshäuser des Vorjahres als Offerte erkennen. Dazu zählten größtenteils Einfamilien- und Reihenhäuser. Trotz der mangelnden Wohnungen können Wohnraumsuchende in der Kleinstadt noch von erschwinglicheren Mieten profitieren als im Ballungsraum München. Auch Eigentumswohnungen sowie Einfamilien-, Doppel-, und Reihenhäuser verfügen in der Stadt über geringere Immobilienwerte als in München, die aber dennoch über dem bundesweiten Durchschnitt liegen.
Einleitung
Garching bei München, eine dynamische Vorortstadt im Landkreis München in Bayern, zählt zu den attraktivsten Wohn- und Investitionsstandorten in der Region. Mit rund 50.000 Einwohnern liegt Garching strategisch günstig nur etwa 12 Kilometer nördlich des Münchner Zentrums. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zur Metropole, ohne deren hohe Lebenshaltungskosten und Verkehrsbelastung vollends zu übernehmen. Bekannt für das Deutsche Elektronen-Synchrotron (DESY), das Max-Planck-Institut für Quantenoptik und die Technische Universität München (TUM), zieht Garching eine junge, hochqualifizierte Bevölkerung an – darunter viele Studierende, Forscher und IT-Spezialisten. Dieser Bericht beleuchtet den Immobilienmarkt in Garching Stand Oktober 2025 umfassend, einschließlich Preisentwicklungen, Markttrends und zukünftiger Perspektiven. Der Fokus liegt auf Kauf- und Mietobjekten, segmentiert nach Objekttypen, und berücksichtigt die einzigartigen lokalen Dynamiken.
Lage und wirtschaftliche Bedeutung
Garchings Immobilienmarkt ist eng verknüpft mit seiner exzellenten Infrastruktur und wirtschaftlichen Vitalität. Die Stadt ist über die U-Bahn-Linie U6 (ca. 20 Minuten bis Marienplatz) und die A9 Autobahn hervorragend an München angebunden. Der Flughafen München ist in unter 30 Minuten erreichbar, was Garching für Pendler und internationale Fachkräfte ideal macht. Wirtschaftlich dominiert der Hochschul- und Forschungsbereich: Die TUM mit über 40.000 Studierenden und zahlreiche High-Tech-Unternehmen wie Siemens und Infineon sorgen für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum. Ergänzt wird dies durch ein wachsendes Start-up-Ökosystem und eine hohe Beschäftigungsquote von über 95 Prozent. Die Bevölkerung wächst jährlich um etwa 2 Prozent, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Garching gilt als „grüner“ Vorort mit viel Grünfläche (über 40 Prozent der Fläche), was den Wohnwert steigert, aber auch Baugenehmigungen erschwert – nur begrenzter Neubau ist möglich.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Garching zeigt 2025 eine ausgewogene, aber angespannte Lage: Die Nachfrage übersteigt das Angebot um etwa 20 Prozent, insbesondere bei familientauglichen Objekten. Laut Marktanalysen wurden im dritten Quartal 2025 rund 150 Kaufobjekte und über 500 Mietangebote vermittelt, wobei die Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen bei 3–4 Monaten und für Häuser bei 5–6 Monaten liegt. Die Transaktionszahl ist im Vergleich zu 2024 um 5 Prozent gestiegen, getrieben durch sinkende Zinsen (aktuell bei 3,5–4 Prozent für 10-Jahres-Finanzierungen) und eine steigende Zahl von Zuzüglern aus München. Der Markt ist segmentiert: Etwa 60 Prozent der Transaktionen betreffen Eigentumswohnungen, 30 Prozent Einfamilien- oder Reihenhäuser und 10 Prozent Gewerbeimmobilien. Beliebte Lagen sind das Zentrum um den Marienplatz, der Campus-Bereich und das Neubaugebiet Fichtenweg, wo Preise um 15 Prozent über dem Durchschnitt liegen.
Preisentwicklung für Kaufobjekte
Die Kaufpreise in Garching haben sich 2025 stabilisiert, nach einer leichten Korrekturphase 2023/2024. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen beträgt derzeit 7.100 € pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang von 0,4 Prozent zum Vorjahr. In Top-Lagen wie dem Uni-Viertel erreichen Preise bis zu 9.000 €/m², während Randbereiche bei 5.000 €/m² starten. Für eine 80 m²-Wohnung aus den 2010er-Jahren liegen die Kosten bei 550.000–600.000 €.
Hauspreise sind robuster und liegen bei 7.300 €/m² im Schnitt, mit einer Steigerung von 0,5 Prozent. Einfamilienhäuser (ca. 150 m²) kosten 1,0–1,2 Millionen €, Reihenhäuser ab 800.000 €. Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Divergenz: Während Altbauten (vor 2000) um 1 Prozent gesunken sind, steigen Neubauten um 2 Prozent, bedingt durch höhere Baukosten (aktuell +7 Prozent durch Materialpreise). Insgesamt hat Garching im Vergleich zu München (8.500 €/m²) eine 15-prozentige Preislücke, die den Markt für Mittelstandsfamilien attraktiv macht. Die Rendite für Investoren liegt bei 3–4 Prozent netto.
| Objekttyp | Durchschnittspreis (€/m²) | Veränderung 2024–2025 (%) | Typische Gesamtkosten (Beispiel) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 7.100 | -0,4 | 570.000 € (80 m²) |
| Einfamilienhaus | 7.300 | +0,5 | 1.095.000 € (150 m²) |
| Reihenhaus | 6.800 | +0,2 | 850.000 € (125 m²) |
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Garching ist 2025 der angespannteste Segment: Die Kaltmiete liegt bei 18,50 €/m² im Durchschnitt, ein Plus von 4,5 Prozent zum Vorjahr. Für Neubauten oder zentrale Lagen sind 22–25 €/m² üblich, während ältere Objekte bei 16–18 €/m² liegen. Eine 60 m²-Wohnung kostet monatlich 1.100–1.300 € kalt, plus Nebenkosten von 2–3 €/m². Die Nachfrage nach Studentenwohnungen (ca. 15 m²) ist hoch, mit Mieten ab 500 €. Die Leerstandsquote beträgt unter 1 Prozent, was zu einer Mieterhöhungsmöglichkeit von bis zu 15 Prozent (basierend auf dem qualifizierten Mietspiegel) führt. Der Markt ist von der TUM geprägt: Über 40 Prozent der Mietobjekte sind auf Studierende und junge Berufstätige ausgerichtet. Gewerbemieten für Büros im Campus-Bereich liegen bei 20–25 €/m², mit steigender Nachfrage durch Tech-Firmen.
| Wohnungsgröße | Durchschnittsmiete (€/m²) | Monatliche Kaltmiete (Beispiel) | Veränderung 2024–2025 (%) |
|---|---|---|---|
| 30 m² (Studio) | 25,00 | 750 € | +5,0 |
| 60 m² (2-Zimmer) | 18,50 | 1.110 € | +4,5 |
| 100 m² (Familie) | 17,00 | 1.700 € | +3,0 |
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren treiben den Garchinger Markt: Die Nähe zu München und die U-Bahn-Erweiterung (geplant bis 2027) erhöhen die Attraktivität um 10–15 Prozent. Die Forschungseinrichtungen sorgen für eine stabile Nachfrage, während die demografische Entwicklung (Zuzug von 1.000 Personen jährlich) den Druck aufbaut. Negative Einflüsse sind die Baukostensteigerung (+8 Prozent) und regulatorische Hürden wie das Baugenehmigungsverfahren, das Neubau auf 200 Einheiten pro Jahr begrenzt. Zinsentwicklungen und Inflation (aktuell 2,5 Prozent) stabilisieren den Markt, doch der Fachkräftemangel in der Bauindustrie verzögert Projekte. Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung: Energieeffiziente Objekte (KFW-Standard) erzielen 5–10 Prozent höhere Preise.
Prognose
Für 2026 und darüber hinaus erwarten Experten eine moderate Steigerung der Preise um 2–3 Prozent, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Der Kaufmarkt könnte durch fallende Zinsen (Prognose: 3 Prozent) belebt werden, während der Mietmarkt um 4 Prozent steigen dürfte, da die Bevölkerung weiter wächst. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder Bauregulierungen, die zu Stagnation führen könnten. Positiv wirken die geplanten Erweiterungen der TUM und neue Forschungscluster, die bis 2030 5.000 neue Jobs schaffen. Insgesamt bleibt Garching ein solider Investitionsstandort mit einer jährlichen Wertsteigerung von 2,5 Prozent.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Garching bei München präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsweisender Sektor, der von der Nähe zu München und der Innovationskraft der Stadt profitiert. Mit stabilen Kaufpreisen um 7.000 €/m² und steigenden Mieten bei 18,50 €/m² bietet er Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen. Trotz Herausforderungen wie Bauknappheit bleibt Garching ein Top-Standort für nachhaltiges Wohnen und Arbeiten. Interessenten sollten frühzeitig handeln, da der Markt weiter straffen wird. Für detaillierte Beratungen empfehlen sich lokale Makler oder Gutachter, um individuelle Chancen zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Garching bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im nördlichen Teil des Landkreises München befindet sich die zum Regierungsbezirk Oberbayern gehörige Stadt Garching.
Nachbarorte sind, neben der Landeshauptstadt München, die Gemeinden Eching, Oberschleißheim und Ismaning sowie der Landkreis Freising mit der Stadt Freising. Einen weltweiten Bekanntheitsgrad erlangte die Stadt durch ihr großes Forschungszentrum. Sie erstreckt sich auf einer Fläche von 28,16 Quadratkilometer und teilt sich in die drei Stadtteile Hochbrück, Dirnismaning und dem im Nordosten gelegenen Hochschul- und Forschungszentrum auf.
Heute leben rund 17.000 Einwohner in dem Münchener-Vorort, der seit 1990 jährlich neue Einwohner hinzugewann.
München ist von der Stadt aus schnell und unkompliziert mit dem Auto oder der Bahn zu erreichen. Aufgrund seiner ausgezeichneten Lage zwischen der Wirtschaftsregion München und dem Flughafen im Erdinger Moos kann auch der oberbayerische Ort sich an einer florierenden Wirtschaft erfreuen. So hat die Stadt ihren Bewohnern viele attraktive Arbeitsplätze in großen namhaften Unternehmen zu bieten, die ebenso von der ausgefeilten Wirtschaftsförderung des Ortes profitieren. Insbesondere zeichnet sich die Stadt durch ihre vielen Forschungseinrichtungen aus, die sich im Nordosten des Ortes angesiedelt haben. Während damals die Wirtschaftsstruktur in der Gegend mit der Landwirtschaft noch sehr monoton war, ist sie heute von einem gesunden Branchenmix geprägt. Nachbargemeinden von Garching sind: Eching, Oberschleißheim und Ismaning.
Wer in Garching lebt, muss nicht unbedingt bis nach München fahren,
um Kultur und Freizeit zu erleben. Auch der kleinere Ort hat ein umfangreiches Kultur- und Freizeitangebot zu bieten. Ganz zum Trotze ihrer Größe präsentiert sich die Stadt mit einem überaus breit gefächerten kulturellen Angebot und beweist damit ihr wahres Format. Mit ihrem städtischen Kulturprogramm und den zahlreichen kulturfördernden Vereinen sorgt die Stadt für eine aufregende Unterhaltung ihrer Gesellschaft. Darüber hinaus bereichert sie ihre Bewohner mit dem alljährlich stattfindenden Brückenfest in Hochbrück und der Bürgerwoche mit dem Festzug. Außerdem hält sie mit ihrem Bürgerhaus, der Musikschule, Stadtbücherei und Volkshochschule ein breites Bildungsangebot bereit.
Neben dem lebendigen Stadtleben finden sich im Ort auch viele ruhige Areale vor, die sich ihre Natürlichkeit bewahrt haben.
Da wären zum Beispiel die Iserauen – ein Natur- und Landschaftsschutzgebiet – die besonders mit ihren schönen Bächen ins Auge sticht. Hinzu kann sich auch der am östlichen Stadtrand gelegene „Mühlenpark“ zählen, in dessen Nähe sich ein weitläufiger Obstgarten befindet. Vielfältige Wald- und Heideflächen, die das Stadtgebiet umgeben, ergänzen die reizvolle Landschaft des Ortes und fügen sich harmonisch mit dessen Landschaftsteilen zusammen.
Städte und Gemeinden des Landkreises München sind:
Garching bei München, Unterschleißheim, Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Ismaning, Kirchheim bei München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring und Unterhaching.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
