Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung in München Kirchner bewertet Immobilien, Mieten und Pachten in Unterhaching. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Unterhaching tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Unterhaching intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Unterhaching neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Unterhaching zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Unterhaching gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Unterhaching um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Unterhaching
Die Gemeinde Unterhaching punktet mit ihrer Nähe zur Landeshauptstadt München, ihrer ausgefeilten Infrastruktur, der stabilen Wirtschaftslage und ihrem hohen Freizeitwert. All diese Faktoren ließen die Immobilienwerte im Ort in den letzten Jahren in die Höhe sprießen. Allerdings können Käufer in der Gemeinde ein frei stehendes Einfamilienhaus teilweise für etwa die Hälfte des Münchner-Kaufpreises erwerben. Bei einigen Häusern jedoch beobachten die Immobiliengutachter Quadratmeterpreise in Unterhaching, die sich auf der Höhe der Preise in München bewegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bewegten sich in der Gemeinde allerdings unter dem Münchner Niveau.
Der Immobilienmarkt des Ortes hatte im Jahr 2013 hauptsächlich Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften im Angebot. Davon galt ein Großteil als Bestandsimmobilien.
Nur ein geringer Anteil waren neu gebaute Immobilien. Ebenfalls wurden am hiesigen Immobilienmarkt Wohnungen angeboten, von welchen ein Großteil Bestandswohnungen waren. Bei den meisten davon handelte es sich um Eigentumswohnungen. Zu dem kleineren Teil der angebotenen Wohnungen zählten Dachterrassenwohnungen und Maisonettes. Davon wiesen die Dachterrassenwohnungen die höchsten Immobilienwerte auf. Die Mieten stiegen in den letzten Jahren, aufgrund der erhöhten Nachfrage, moderat an. Diese liegen zwar über den durchschnittlichen Mietpreisen in Deutschland, jedoch noch unter dem Münchner Niveau. Die Gemeinde legt großen Wert auf umweltbewusstes Wohnen. Mit ihrer Geothermie-Anlage beweist sie ihre Nachhaltigkeit. Menschen aus allen Altersklassen haben in dem familienfreundlichen Ort bereits Immobilien erworben.
Einleitung
Unterhaching, eine dynamische Vorortgemeinde im Landkreis München mit rund 25.000 Einwohnern, gilt als einer der attraktivsten Wohnstandorte in der Metropolregion München. Die Gemeinde profitiert von ihrer zentralen Lage südlich der bayerischen Landeshauptstadt, was sie zu einem bevorzugten Ziel für Pendler, Familien und Investoren macht. Der Immobilienmarkt in Unterhaching ist geprägt von hoher Nachfrage nach Wohnraum, begrenzter Verfügbarkeit von Bauland und einer starken wirtschaftlichen Verflechtung mit München. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand Oktober 2025), die Preisentwicklung, Markttrends, einflussnehmende Faktoren sowie zukünftige Prognosen. Er basiert auf einer umfassenden Analyse der verfügbaren Marktdaten und Trends.
Historische Entwicklung des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Unterhaching hat sich in den letzten Jahrzehnten stark verändert. Ursprünglich ein Bauerndorf, erlebte die Gemeinde in den 1960er und 1970er Jahren einen Bauboom durch Zuzug aus München und wirtschaftliches Wachstum. Damals entstanden zahlreiche Mehrfamilienhäuser und Hochhäuser, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden. Bis in die 2000er Jahre stiegen die Preise kontinuierlich, getrieben von der Nähe zu Münchens High-Tech- und Automobilindustrie.
Zwischen 2020 und 2023 kam es zu einer Phase der Preisanstiege von bis zu 20 Prozent pro Jahr, bedingt durch Niedrigzinsen und hohe Zuwanderung. Ab 2023 setzten jedoch Korrekturen ein: Die EZB-Zinserhöhungen und steigende Baukosten führten zu einer Stagnation oder leichten Rückgängen. Von 2024 auf 2025 fielen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 2 bis 3 Prozent, während Häuser stabil blieben oder leicht anstiegen. Insgesamt hat sich der Markt seit 2021 um rund 5 Prozent konsolidiert, was eine Stabilisierung nach der Boomphase signalisiert. Die Vermarktungszeiten für Objekte verlängerten sich von 60 auf bis zu 100 Tage, was auf eine ausgewogenere Marktlage hindeutet.
Aktuelle Preise und Mietspiegel
Der Immobilienmarkt in Unterhaching ist im Oktober 2025 stabil, mit Preisen, die unter dem Münchner Niveau liegen, aber dennoch hoch sind. Die Quadratmeterpreise variieren je nach Objekttyp, Lage und Ausstattung. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnitt bei etwa 6.700 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 6.000 bis 9.300 Euro. Eine typische 80 Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 480.000 und 744.000 Euro. Häuser erzielen im Schnitt 7.500 Euro pro Quadratmeter, mit Preisen von 5.000 bis 10.200 Euro – ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern wird daher für 750.000 bis 1,5 Millionen Euro gehandelt. Grundstücke notieren bei 1.200 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Bebauungsdichte.
Im Mietsegment herrscht eine leichte Aufwärtstendenz. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 18,50 Euro pro Quadratmeter, mit einem Bereich von 17,40 bis 23,60 Euro. Für eine 60 Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatliche Kosten von 1.050 bis 1.420 Euro. Häuser werden für rund 18,80 Euro pro Quadratmeter vermietet, was bei 150 Quadratmetern 2.800 Euro monatlich entspricht. Der Mietspiegel zeigt, dass Neubauwohnungen teurer sind (bis 22 Euro pro Quadratmeter), während Bestandsobjekte aus den 1970er Jahren günstiger fallen. Die Mietrendite liegt bei etwa 2,5 bis 3 Prozent, was Unterhaching für Anleger attraktiv macht, insbesondere für kleine Einheiten in zentralen Lagen.
Markttrends und Segmentanalyse
Der Markt in Unterhaching ist segmentiert und zeigt klare Trends. Der Kaufmarkt für Wohnungen wächst um 1 bis 2 Prozent jährlich, getrieben von Familien und Paaren, die München meiden, aber die Nähe schätzen. Beliebt sind Objekte mit guter Energieeffizienz (mindestens Klasse C), Balkonen und Parkplätzen. Häuser erleben eine Nachfrage von 15 Prozent höher als 2024, vor allem Doppel- und Reihenhäuser in grünen Vierteln wie der Stumpfwiese oder dem Orchideengarten. Neubauanteil liegt bei 20 Prozent der Transaktionen, mit Preisen um 8.000 Euro pro Quadratmeter.
Im Mietmarkt steigen die Preise um 4 Prozent im Vergleich zu 2024, bedingt durch Zuzug von Fachkräften aus der IT- und Automobilbranche. Kurze Vermietungszeiten (unter 30 Tagen) deuten auf Knappheit hin. Trends wie Homeoffice-fähige Objekte mit Gärten oder Balkonen gewinnen an Bedeutung. Die Maklerquote liegt bei 85 Prozent, was auf professionelle Vermarktung hinweist. Insgesamt übersteigen die Preise den Bundesdurchschnitt um 50 Prozent, bleiben aber 20 Prozent unter Münchens Kernstadt.
Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere wirtschaftliche und lokale Faktoren prägen den Unterhachinger Immobilienmarkt. Die Nähe zu München (nur 15 Minuten mit der S-Bahn) und die Anbindung an Autobahnen (A8, A995) machen den Ort pendlerfreundlich. Wirtschaftlich profitiert Unterhaching von der Region: Unternehmen wie BMW und Siemens ziehen gut verdienende Mieter und Käufer an, was die Nachfrage stabilisiert. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, und das durchschnittliche Haushaltseinkommen beträgt 55.000 Euro jährlich.
Zinsentwicklung spielt eine Schlüsselrolle: Aktuelle Bauzinsen von 3,5 bis 4 Prozent dämpfen Käufe, doch erwartete Senkungen könnten die Nachfrage beleben. Regulierungen wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) fördern Sanierungen; unsanierte Objekte verlieren bis zu 10 Prozent Wert. Lokale Faktoren wie Bauleitpläne (z. B. Quartier 11) erhöhen das Angebot, während Grünflächen und Infrastruktur (Schulen, Einkaufszentren) die Attraktivität steigern. Inflation und Baukosten (gestiegen um 5 Prozent) belasten Investoren, doch die hohe Lebensqualität – mit Parks, Sportstätten und guter Schulsituation – kompensiert dies.
Zukünftige Prognosen bis 2026
Für 2026 wird eine moderate Erholung erwartet: Quadratmeterpreise für Wohnungen könnten um 2 bis 3 Prozent steigen, Häuser um 1 bis 2 Prozent, abhängig von EZB-Entscheidungen. Mietpreise sollen um 3 Prozent zunehmen, da die Nachfrage durch Zuzug anhält. Positive Treiber sind Zinssenkungen (auf 3 Prozent) und neue Bauprojekte, die das Angebot um 10 Prozent erweitern. Risiken umfassen wirtschaftliche Rezessionen oder strengere Klimavorgaben (z. B. CO2-Preis auf 55 Euro pro Tonne), die Sanierungen erzwingen. Insgesamt bleibt Unterhaching wertstabil; Experten prognostizieren eine Rendite von 3 Prozent und steigende Attraktivität für Investoren. Langfristig (bis 2030) könnten Preise um 15 Prozent wachsen, getrieben von Digitalisierung und Nachhaltigkeit.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Unterhaching präsentiert sich im Oktober 2025 als stabil und zukunftsorientiert, mit Chancen für Käufer in Bestandsobjekten und Investoren in Mietwohnungen. Die Balance aus urbaner Nähe, naturnaher Lage und wirtschaftlicher Stärke macht die Gemeinde zu einem Top-Standort. Potenzielle Käufer sollten auf Energieeffizienz und Lage achten, Vermieter auf flexible Verträge. Insgesamt bietet Unterhaching eine solide Basis für langfristige Wertsteigerungen, solange makroökonomische Rahmenbedingungen kooperieren. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert, um von aktuellen Trends zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Unterhaching bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Unterhaching befindet sich am südlichen Stadtrand der Landeshauptstadt München
und gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. Ebenso zählt sie zum oberbayerischen Landkreis München. Mit ihren etwa 23.000 Einwohnern und einer Fläche von 8,73 Quadratkilometer gilt sie als zweitgrößte Gemeinde des Landkreises. Sie steht in Partnerschaften unter anderem mit den österreichischen Städten Bischofshofen und Salzburg sowie der französischen Gemeinde Le Vésinet. Seit 1968 stieg die Einwohnerzahl im Ort stetig, sodass er schon längst sein dörfliches Image abgelegt und sich zu einem attraktiven Vorort von München entwickelt hat. Dennoch blieb der soziale Zusammenhalt der Gemeinde erhalten, der sich in einen der vielen hiesigen Traditions- und Sportvereine des Ortes widerspiegelt.
Im 10-Minuten-Takt transportiert die S-Bahn der Gemeinde ihre Fahrgäste ins Münchner-Zentrum.
Optimal an das Verkehrsnetz angeschlossen und wunderbar gelegen inmitten der Metropolregion, punktet die Gemeinde auch bei Unternehmen sehr stark. Überaus bekannte Firmen, wie etwa der Kaugummi-Hersteller Wrigley GmbH oder die Senf und Feinkost GmbH, haben ihren Sitz in der oberbayerischen Gemeinde. Besonders hervor sticht der Ort durch seine Geothermie-Anlage, welche als größte deutsche Anlage dieser Art gilt. Unternehmen und private Haushalte können so umweltschonende und CO2-freie Fernwärme nutzen. Nachbargemeinden von Unterhaching sind: München-Giesing, Taufkirchen, Oberhaching, Ottobrunn und Pullach.
Umweltfreundlichkeit, Tradition und Innovation
diese Attribute beschreiben die ehemals ländliche Gemeinde, die auch infrastrukturell gut ausgestattet ist. Viele Kinderbetreuungseinrichtungen sowie Grund- und weiterführende Schulen aller Art befinden sich im Ort. Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten – hier ist alles vorhanden, was man zum Leben braucht. Vervollständigt wird der hohe Lebenswert in der Gemeinde durch ihr überaus breit gefächertes Freizeit- und Kulturangebot.
Eingebettet im Landschaftspark Hachinger Tal und im Perlacher Forst bietet der Ort viele Naturareale mit reizvollen Landschaften.
Das älteste Gebäude der Gemeinde Unterhaching stellt die Dorfkirche St. Korbinian dar, die um 1310 erbaut wurde. Eines der weiteren wenigen Baudenkmäler im Ort sind zwei Bauernhöfe aus dem 18. Jahrhundert und zwei Villen, welche um 1900 errichtet wurden. Im Bildungszentrum „KUBIZ“ der Gemeinde finden regelmäßig kulturelle Veranstaltungen statt. Außerdem sind darin die hiesige Volkshochschule und eine Musikschule beherbergt. Daneben ergänzt die Gemeindebücherei im Ort mit über 30.000 Büchern das umfangreiche Kultur- und Bildungsangebot der Region.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
