Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Planegg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Planegg tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Planegg intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Planegg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Planegg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Planegg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Planegg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Planegg
Gelegen zwischen den begehrten Regionen Starnberg und München zählt die Gemeinde Planegg zu einem Wohnort mit einem stabilen Immobilienmarkt. Besonders viele Familien haben sich hier Immobilien gesucht. In den letzten Jahren sind hier einige neue Wohnungen in idealer Lage entstanden. Die Lage der Objekte ist maßgeblich für die Immobilienwerte. Ein Drittel der in der Gemeinde angebotenen Wohnungen sind Neubauten, welche höhere Immobilienwerte aufweisen als Bestandsbauten. Ein überwiegender Teil der angebotenen Wohnungen am hiesigen Immobilienmarkt waren Eigentumswohnungen. Eine kleine Anzahl davon waren Dachterrassen- und Maisonettewohnungen. Ebenfalls wurden neue Dachterrassenwohnungen und Penthäuser gebaut, welche die höchsten Quadratmeterpreise verzeichneten.
Am Häusermarkt in Planegg beobachten die Immobiliengutachter größtenteils Einfamilienhäuser als dominierend. Ein kleinerer Teil von den angebotenen Immobilien waren Doppelhäuser, Villen und Bungalows.
Ein frei stehendes Einfamilienhaus ist in der oberbayerischen Gemeinde günstiger als in München und Starnberg, allerdings teurer als in Unterhaching, Oberhaching und Gauting. Der Wohnungsmarkt des Ortes verzeichnete in den letzten Jahren einen moderaten Anstieg der Mietpreise. Dennoch können Wohnraumsuchende hier günstiger wohnen als im Münchner Zentrum. Besonders kleine Wohnungen verbuchen die höchsten Quadratmeterpreise. Die Gemeinde mit ihrer dominierenden Ruhe gilt als beliebter Wohnort für Jung und Alt, der hervorragend an die Städte München und Starnberg angebunden ist. Der Sitz der Zweigstelle der Universität und die vielen weiteren Forschungseinrichtungen haben den Ort zu einer großen Bekanntheit verholfen. Immobilien werden hier also auch weiterhin ein begehrtes Gut bleiben.
Einleitung
Planegg, eine idyllische Gemeinde im Landkreis München, gelegen im Würmtal südwestlich der bayerischen Landeshauptstadt, verkörpert die perfekte Synthese aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe. Mit einer Fläche von rund 12 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 11.100 Einwohnern (Stand 2025) profitiert Planegg von seiner strategischen Position: Nur 13 Kilometer vom Münchner Zentrum entfernt, ist es über die S-Bahn-Linie S6 in wenigen Minuten erreichbar. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Planegg, Martinsried und Steinkirchen und zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus, die durch Wälder, Wiesen und die Nähe zum Fünf-Seen-Land geprägt ist.
Der Immobilienmarkt in Planegg ist eng mit der Dynamik des Münchner Umlands verknüpft. Als Wohnort für Pendler, Familien und Fachkräfte aus der High-Tech-Branche hat sich Planegg zu einem gefragten Standort entwickelt. Der Markt ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch begrenztes Bauland und eine wachsende Bevölkerung angetrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen Grundlagen, die aktuellen Marktpreise, Entwicklungen und Prognosen für den Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in Planegg. Basierend auf Daten bis Oktober 2025 zeigt sich ein Markt, der nach einer Phase der Stabilisierung eine leichte Erholung einleitet, trotz anhaltend hoher Preise und Zinsbelastungen.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie von Planegg spiegelt die Attraktivität der Region wider. Die Einwohnerzahl liegt bei etwa 11.100, mit einer Dichte von rund 10,4 Einwohnern pro Hektar – eine moderate Belastung, die ausreichend Grünflächen belässt. Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 17 Prozent der Bevölkerung sind Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren, 22 Prozent über 65-Jährige, was auf eine stabile Familien- und Rentnerstruktur hinweist. Die Bevölkerung ist in den letzten zehn Jahren um rund 5 Prozent gewachsen, was einer jährlichen Rate von 0,5 Prozent entspricht. Diese Entwicklung wird durch Zuzug aus München getrieben, da Planegg als kostengünstigere Alternative zur Metropole dient.
Wirtschaftlich ist Planegg ein Hotspot der Wissensgesellschaft. Im Ortsteil Martinsried haben sich seit den 1970er Jahren renommierte Einrichtungen wie das Max-Planck-Institut für Biochemie und Neurobiologie sowie die biologische Fakultät der Ludwig-Maximilians-Universität angesiedelt. Ergänzt wird dies durch Biotech-Unternehmen wie ADVA Optical Networking, MediGene und MorphoSys. Insgesamt bieten über 1.600 Firmen rund 13.000 Arbeitsplätze, wobei das Verhältnis von Beschäftigten zu Einwohnern bei 1,19 liegt – ein hoher Wert, der Planegg zu einem Pendlerparadies macht. Täglich halten sich wochentags bis zu 19.000 Menschen in der Gemeinde auf, hauptsächlich Einpendler. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig (unter 3 Prozent), und der Sektor dominiert durch High-Tech, Forschung und Dienstleistungen. Diese Struktur treibt die Nachfrage nach Wohnraum an, da gut verdienende Fachkräfte einen ruhigen, aber gut angebundenen Wohnort suchen.
Die Infrastruktur unterstützt diese Dynamik: Die S-Bahn verbindet Planegg alle 20 Minuten mit München-Pasing und Starnberg, und eine geplante Verlängerung der U6 bis Martinsried (voraussichtlich bis 2025 abgeschlossen) wird die Erreichbarkeit weiter verbessern. Lokale Annehmlichkeiten wie Grundschulen, ein Gymnasium, Einkaufsmöglichkeiten in den Pasing-Arcaden und ein reges Vereinsleben fördern die Lebensqualität und machen Planegg familienfreundlich.
Aktueller Immobilienmarkt: Preise und Angebote
Der Immobilienmarkt in Planegg ist 2025 stabil, mit einer leichten Erholung nach den Herausforderungen der Vorjahre. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in grüner Lage. Der Durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt bei etwa 6.824 Euro (Stand Mai 2025), was Planegg zu einem der teureren Umlandorte macht, aber immer noch unter dem Münchner Stadtzentrum (ca. 8.000 Euro/qm).
Wohnimmobilien:
- Eigentumswohnungen: Der Durchschnittspreis beträgt 6.550 bis 7.052 Euro pro Quadratmeter. Günstige Objekte starten bei 4.323 Euro/qm, Premium-Wohnungen mit Ausblick erreichen bis zu 8.791 Euro/qm. Im Vergleich zu 2024 ist eine leichte Absenkung um 1,7 Prozent zu beobachten (von 6.482 auf 6.310 Euro/qm), was auf höhere Zinsen zurückzuführen ist. Dennoch sind 65 Angebote im letzten Jahr typisch, hauptsächlich Bestandswohnungen mit 70-100 qm.
- Einfamilien- und Reihenhäuser: Hier liegen die Preise bei 7.650 bis 8.560 Euro/qm, mit einer Spanne von 5.113 bis 7.872 Euro/qm. Ein typisches 150-qm-Haus kostet rund 1,15 Millionen Euro. Die Preise sind um 1 Prozent über dem Vorjahr gestiegen, getrieben von der Knappheit an Bauland. 21 gebrauchte und 8 Neubau-Häuser waren kürzlich im Angebot.
- Grundstücke: Der Durchschnittspreis für unbebaute Flächen liegt bei 1.300 Euro/qm, mit 13 Angeboten pro Jahr. Große Parzellen (995 qm) in Bestlage kosten bis zu 1,3 Millionen Euro.
Mietmarkt: Der Mietspiegel zeigt eine Kaltmiete von 17,31 bis 18,74 Euro/qm für Wohnungen (Durchschnitt 17,87 Euro/qm), was eine Steigerung von 4,91 Prozent zum Vorjahr darstellt. Für Häuser liegen die Preise bei 19 bis 21,10 Euro/qm. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, da 16 Angebote monatlich knapp sind. In Martinsried sind Mieten höher (bis 19,42 Euro/qm) aufgrund der Nähe zu Forschungseinrichtungen.
Gewerbeimmobilien: Der Gewerbemarkt ist dynamisch, mit Fokus auf Büros und Labore. Im Umkreis von 20 km gibt es über 2.500 Büros und Praxisflächen zur Miete, darunter 99 Lagerhallen. Preise für Gewerbeflächen liegen bei 15-25 Euro/qm, getrieben durch Biotech-Bedarf. Die Auslastung ist hoch (über 90 Prozent), und Investitionen in Sanierungen (z. B. kernsanierte Gebäude mit 5,5 Prozent Rendite) machen den Sektor attraktiv.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (Euro/qm) | Veränderung zu 2024 (%) | Typische Angebotsanzahl (pro Jahr) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 6.550 – 7.052 | -1,7 | 65 |
| Einfamilienhäuser | 7.650 – 8.560 | +1,0 | 29 |
| Grundstücke | 1.300 | Stabil | 13 |
| Mietwohnungen | 17,87 | +4,91 | 16/monatlich |
| Gewerbeflächen | 15 – 25 | +2-3 | 2.500 (Umkreis) |
Marktanalyse: Trends und Einflussfaktoren
Der Markt in Planegg hat sich 2024 von den Nullzins-Boom-Jahren erholt, nach einer Stagnation 2023 durch steigende Zinsen. Die Nachfrage bleibt robust: Familien suchen Einfamilienhäuser mit Garten (hohe Priorität auf Energieeffizienz), während junge Fachkräfte aus Martinsried Mietwohnungen bevorzugen. Die Preisentwicklung über fünf Jahre beträgt +1 Prozent für Wohnungen, was auf eine Normalisierung hinweist. Seit 2018 sind Hauspreise um 38 Prozent gestiegen, von 6.804 auf 9.416 Euro/qm.
Einflussfaktoren:
- Zinsen und Inflation: Die EZB-Zinssenkungen ab 2025 stabilisieren den Markt und fördern Käufe.
- Baukosten: Erhöht um 10-15 Prozent, was Neubau bremst und Bestandsobjekte attraktiver macht.
- Nachhaltigkeit: Objekte mit hoher Energieeffizienz (KFW-Standard) erzielen 10-20 Prozent Aufschlag.
- Lokale Faktoren: Die U6-Verlängerung und Biotech-Wachstum treiben Preise in Martinsried um 5 Prozent höher als im Kernort.
Der Markt ist käuferfreundlicher als in München, mit Verhandlungsspielräumen von 5-10 Prozent bei Bestandsimmobilien.
Zukunftsprognose
Für 2025 und darüber hinaus prognostiziert der Markt eine moderate Steigerung der Preise um 0,29 bis 0,47 Prozent für Kaufobjekte und 1,4 Prozent für Mieten. Experten erwarten eine Stabilisierung durch Zinssenkungen, was die Nachfrage ankurbelt. Langfristig (bis 2030) wird ein jährliches Plus von 2-3 Prozent angenommen, getrieben durch Bevölkerungswachstum (Prognose: +5 Prozent bis 2040) und Infrastrukturausbau. Risiken bergen höhere Baukosten und regulatorische Hürden (z. B. Mietendeckel), doch die Nähe zu München sichert Planegg als „erschwinglichen Premiumstandort“. Gewerbeimmobilien profitieren vom Biotech-Boom, mit Renditen von 4-6 Prozent.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Planegg ist 2025 ein robuster, zukunftsorientierter Sektor, der von der einzigartigen Lage zwischen Metropole und Natur profitiert. Trotz hoher Preise bietet er Chancen für Käufer und Investoren, insbesondere in energieeffizienten Bestandsobjekten und Gewerbeflächen. Für Familien und Pendler bleibt Planegg ein Top-Wohnort, mit Potenzial für Wertsteigerungen. Wer investieren möchte, sollte auf lokale Entwicklungen wie die U6 achten und eine professionelle Bewertung einholen, um von der Erholung zu profitieren. Insgesamt unterstreicht Planegg die Attraktivität des Münchner Umlands als stabiler Immobilienmarkt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Planegg bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Mitten im Würmtal am südwestlichen Stadtrand von München liegt die oberbayerische Gemeinde Planegg.
Sie gehört dem Landkreis München an und zählt ebenso zum Regierungsbezirk Oberbayern. Die Gemeinde liegt günstig zwischen der dynamischen Landeshauptstadt und dem Landkreis Starnberg mit seinem „Fünf-Seen-Land“. Sie gliedert sich in den gleichnamigen Ortsteil sowie in die zwei weiteren Ortsteile Martinsried und Steinkirchen. Die oberbayerische Gemeinde verzeichnet jährlich Zuzüge. Mittlerweile leben rund 11.000 Menschen in dem idyllischen Ort. Viele Wohnsiedlungen und Gewerbegebiete ziehen sich durch das Gemeindegebiet.
Wirtschaftlich sticht besonders der Ortsteil Martinsried hervor. Er gilt als international agierender Standort für Forschung, Neurobiologie und Biochemie.
Zwei Max-Planck-Institute, die Fakultät für Biologie der Ludwig-Maximilian-Universität sowie das Innovationszentrum Biotechnologie befinden sich auf dem Campus Martinsried. Das Innovationszentrum beherbergt über 50 Unternehmen. Neben den innovativen Forschungseinrichtungen befinden sich noch eine große Anzahl anderer Betriebe, zum Beispiel aus dem Sektor Computertechnologie, im Ort. Weitere Gewerbegebiete existieren im Ortsteil Steinkirchen sowie im gleichnamigen Ortsteil. Eine starke Gemeinschaft und qualifizierte Talente verbunden mit der günstigen Lage und niedrigen Gewerbehebesätzen treiben das Ziel der Gemeinde voran. Gelegen in der Metropolregion München profitiert sie nicht nur von ihrer guten Lage, sondern ebenso von dem Zusammenhalt im Ort. All diese Dinge haben der Gemeinde zu einer stabilen Wirtschaft mit vielen Arbeitsplätzen verholfen. Nachbargemeinden von Planegg sind: Gauting, Gräfelfing, Unterpfaffenhofen, Germering und München-Fürstenried.
Planegg ist eine Gemeinde mit einer ländlichen und traditionellen Kultur.
Einige Kirchen, wie die Katholische Pfarrkirche Sankt Elisabeth und die Katholische Filialkirche St. Martin, ziehen sich durch das Gemeindegebiet. Weitere kirchliche Bauwerke sind das Augustinerkloster „Maria Eich“ sowie die Evangelische Waldkirche im Ort. Im hiesigen Kupferhaus finden regelmäßig vielfältige Veranstaltungen statt.
Des Weiteren imponiert die Gemeinde mit einem reichen Vereinsleben und den zahlreichen Festen in der Bahnhofstraße und auf dem Marktplatz.
Im Sommer können Touristen und Einheimische kalte Getränke in einem der beliebten Biergärten des Ortes genießen. Zwei Grundschulen, ein Gymnasium sowie die Fakultät für Biologie der Ludwig-Maximilian-Universität München sorgen für eine umfassende Bildung. Weiterhin ergänzen die hiesige Gemeindebücherei, Musikschule sowie Volkshochschule das komplexe Angebot der Gemeinde. Im Rathaus können Besucher diverse Ausstellungen besichtigen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
