Bewertung von Spezialimmobilien in München und Bayern
Die Bewertung von Spezialimmobilien ist die hohe Kunst der Immobilienbewertung. Ein Immobiliensachverständiger findet in der Regel eine Immobilie vor, die nur für einen Nutzungszweck konzipiert wurde.
Abschreckende Beispiele sind Müllverbrennungsanlagen oder Flughäfen und ähnliche Nutzungen. Sofern solche Immobilien keine Liquidationsobjekte sind, ist die genaue Herausarbeitung der Drittverwendungsfähigkeit maßgeblich um einen nachhaltigen Mietertrag zu simulieren, der letztlich zu einem Ertragswert (Marktwert) führt. Zu tätigende Investitionen, die die Drittverwendungsfähigkeit herbeiführen sind entsprechend von einem Ertragswert abzuziehen.
Die Kreativität des Sachverständigen ist hier besonders gefordert, da er eine virtuelle Nutzungsänderung durchführen muss und gleichzeitig eine Idee haben muss, welche Nutzung überhaupt in der Region marktfähig ist und mit geringem Investitionsumfang umsetzbar ist. Häufig sind solche Immobilien auch nur deshalb defizitär, weil das Nutzungskonzept nicht aufgeht. Ein anderes Konzept oder ein anderer Betreiber haben ggf. bessere Chancen. Ein gutes Beispiel sind in privater Hand befindliche Musical-Theater, die meist mit einem modernen Baukörper und neuester Bühnentechnik ausgerüstet, kaum schwarze Zahlen schreiben. Die große Musical-Welle ist abgeebbt. Entsprechende Immobilien führen häufig ein bemitleidenswertes Dasein als Veranstaltungs- und Eventhalle für Firmenjubiläen und Gastauftritte von regionalen Schlagersternchen.
Die Bewertung solcher Immobilien führt also weit über das Übliche hinaus, da teilweise betriebswirtschaftliche Betreiberkonzepte analysiert und in ein Pachtmodell gegossen werden müssen. Betreiberimmobilien sind wie bspw. Hotels also insbesondere von betriebswirtschaftlichen Kennzahlen dieser Branche, dem Deckungsbeitrag, dem Umsatz, der Pachthöhe, der Vertragsart zwischen Verpächter und Betreiber geprägt und müssen vom Sachverständigen berücksichtigt und bewertet werden.
Spezialimmobilien sind bspw. Gewerbeparks, Produktionsimmobilien, Flughäfen, Sportstätten, Theaterobjekte, Wellnesobjekte, Hotels, Hallenbäder, Schulen, Shoppingcentren, Museen und v.a..
Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. in Bayern ansässig. Isabelle Dieckmann ist von der IHK Bodensee- Oberschwaben öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Diplomingenieur (FH), Freie Architektin, Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
