Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Vaterstetten Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Vaterstetten tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Vaterstetten intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Feldkirchen und Zorneding eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Vaterstetten neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Vaterstetten zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Vaterstetten gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Vaterstetten um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Vaterstetten
In der Gemeinde Vaterstetten wurde in den letzten Jahren viel neues Bauland ausgewiesen. Zahlreiche Immobilien wurden hier gebaut. Insbesondere im Nobelviertel Baldham können viele Villen mit hohen Immobilienwerten erworben werden. Hier erwarten den Käufer großzügige Grundstücke und eine luxuriöse Ausstattung. Auch in der Gemeinde Vaterstetten erkennt der Immobiliengutachter eine zunehmende Nachfrage am Immobilienmarkt. Begehrt sind nicht nur Häuser, sondern auch am Wohnungsmarkt ist die Nachfrage groß. Aufgrund dieser Tatsache wurden in der Gemeinde einige neue Wohnungen gebaut, dessen Immobilienwerte sich im oberen Preissegment von Oberbayern bewegten. Darüber hinaus wurden einige neue Reihenhäuser errichtet.
Trotz der gegenwärtig recht hohen Preise am Immobilienmarkt des Ortes, werden viele Wohnungen nicht zum vom Verkäufer gewünschten Höchstpreis verkauft.
Der Immobiliengutachter erkennt in der Gemeinde Vaterstetten Immobilienwerte, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Immobilien sind in der Gemeinde teurer als in den oberbayerischen Nachbarorten Altötting, Erding, Freising, Garmisch-Partenkirchen, Ingolstadt, Landsberg am Lech, Rosenheim, Pfaffenhofen und Traunstein.
1. Einleitung
Vaterstetten, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Ebersberg in Oberbayern, liegt nur etwa 20 Kilometer östlich des Zentrums Münchens. Mit einer Fläche von rund 29 Quadratkilometern und einer Einwohnerzahl von etwa 22.000 Menschen (Stand 2025) zählt Vaterstetten zu den attraktivsten Vorortgemeinden der bayerischen Metropole. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von der hohen Nachfrage nach Wohnraum in unmittelbarer Nähe zu München, kombiniert mit der Ruhe und Grünflächen eines ländlichen Vororts. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (S-Bahn-Linie S8) und die Nähe zu Industrie- und Gewerbegebieten machen Vaterstetten zu einem Hotspot für Pendler, Familien und Investoren. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), einschließlich Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren und zukünftiger Trends.
2. Demographie und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Vaterstetten hat in den letzten Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum erlebt, das den Immobilienmarkt antreibt. Die Einwohnerzahl ist seit 2020 um rund 8 % gestiegen, hauptsächlich durch Zuzug aus München und umliegenden Städten. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 42 Jahren, mit einem hohen Anteil an Familien (ca. 35 % der Haushalte haben Kinder unter 18 Jahren). Die Arbeitslosenquote ist niedrig (unter 3 %), und viele Bewohner arbeiten in München in Branchen wie IT, Automobil und Finanzwesen.
Wirtschaftlich profitiert Vaterstetten von seiner Lage am Rande des Münchner Umlands. Lokale Unternehmen im Gewerbepark Ebersberg bieten Beschäftigungsmöglichkeiten, während die Nähe zu Großkonzernen wie BMW und Siemens die Attraktivität steigert. Die Infrastruktur ist ausgezeichnet: Die A8-Autobahn und die S-Bahn sorgen für eine Fahrzeit von unter 30 Minuten ins Münchner Zentrum. Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen (z. B. der Neufinsinger See) runden das Bild ab und machen den Ort familienfreundlich. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, was zu einem stabilen, aber teuren Markt führt.
3. Der Kaufmarkt für Immobilien
Der Kaufmarkt in Vaterstetten ist hochdynamisch und von steigenden Preisen geprägt. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 7.200 bis 8.500 Euro, abhängig vom Zustand und der Lage. In zentralen Ortsteilen wie Parsdorf oder Ottersberg erreichen Neubauwohnungen Spitzenwerte von über 9.000 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind mit 6.800 bis 7.800 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger, aber immer noch über dem bayerischen Durchschnitt.
Die Preisentwicklung zeigt eine moderate Steigerung: Seit 2022 sind die Preise um rund 12 % gestiegen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und begrenztes Bauland. Im Vergleich zu München (wo Quadratmeterpreise bei 10.000 Euro und mehr liegen) wirkt Vaterstetten erschwinglicher, was es zu einer „Fluchtoption“ für Münchner Käufer macht. Das Angebot ist knapp: Aktuell werden nur etwa 150 Objekte zum Kauf angeboten, darunter vorwiegend Wohnungen mit 60 bis 120 Quadratmetern und Häuser mit Gärten bis 150 Quadratmetern. Beliebte Typen sind energieeffiziente Neubauten mit KfW-Standards, die durch Förderprogramme wie die BAFA-Subventionen attraktiv sind.
Finanzierungsseitig sind die Zinsen stabil bei 3,5 bis 4 % für 10-jährige Festzinsbindungen, was die Kaufkraft dämpft, aber nicht stoppt. Investoren schätzen Vaterstetten wegen der hohen Mietrenditen von 3 bis 4 %, die durch die Pendler-Nachfrage entstehen.
4. Der Mietmarkt
Der Mietmarkt ist ebenso angespannt wie der Kaufmarkt, mit einer Auslastungsquote von über 95 %. Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauten in guten Lagen bis zu 20 Euro erreichen. Für Einfamilienhäuser sind es 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Vermietungen beträgt 80 Quadratmeter, mit Mietverträgen, die oft über die Mietpreisbremse hinausgehen – in Vaterstetten gilt diese seit 2023 nur eingeschränkt, da der Markt als „angespannt“ eingestuft wird.
Die Mietsteigerung betrug in den letzten drei Jahren etwa 10 %, beeinflusst durch Inflation und steigende Baukosten. Das Angebot umfasst rund 80 Vermietungsobjekte, hauptsächlich Zweizimmerwohnungen und kleine Häuser. Die Nachfrage kommt vor allem von Berufstätigen und Paaren, die München meiden. Leerstände sind rar; Vermieter berichten von Wartezeiten von bis zu drei Monaten. Die Mieterhöhung ist auf 15 % innerhalb von drei Jahren begrenzt, doch in der Praxis werden Neumieten höher vereinbart.
5. Angebot, Nachfrage und Marktdynamik
Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich: Für jedes angebotene Objekt gibt es durchschnittlich 8 Interessenten. Dies führt zu Bieterkämpfen und schnellen Abschlüssen – Objekte verkaufen sich im Schnitt innerhalb von 45 Tagen. Das Bauprojektvolumen ist begrenzt: 2025 werden nur etwa 200 neue Wohneinheiten genehmigt, hauptsächlich in den Ortsteilen Forstinning und Notzing. Gründe sind strenge Bebauungspläne zum Schutz der Landschaft und hohe Grundstückspreise (ca. 500 Euro pro Quadratmeter).
Saisonal schwankt der Markt: Im Frühling und Herbst steigt die Aktivität um 20 %, da Familien umziehen. Digitale Plattformen erleichtern den Einstieg, doch lokale Makler dominieren mit einem Marktanteil von 70 %. Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung: Objekte mit Photovoltaik und Wärmepumpen erzielen 10–15 % Aufschläge.
6. Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren formen den Immobilienmarkt in Vaterstetten:
- Nähe zu München: Die Pendlerattraktivität sorgt für stabile Nachfrage, verstärkt durch Home-Office-Trends, die aber nach der Pandemie abgenommen haben.
- Wirtschaftliche Stabilität: Die niedrige Arbeitslosigkeit und das Einkommensniveau (Durchschnitt ca. 55.000 Euro brutto pro Jahr) unterstützen Käufe.
- Politische Rahmenbedingungen: Die Bayerische Wohnbaupolitik fördert Neubau mit Zuschüssen, doch die Mietpreisbremse wirkt nur mäßig. Umweltvorschriften bremsen Erweiterungen.
- Inflation und Zinsen: Die EZB-Politik hält Zinsen moderat, doch steigende Baukosten (Lumber, Stahl) drücken auf Neupreise.
- Demografischer Wandel: Alternde Bevölkerung erhöht den Bedarf an barrierefreien Wohnungen, während Zuzug junger Familien den Familienhausmarkt belebt.
7. Zukunftsaussichten und Prognosen
Bis 2030 wird der Markt weiter steigen: Experten prognostizieren eine Preisanstieg von 5–7 % jährlich für Käufe und 4–6 % für Mieten, getrieben durch Bevölkerungswachstum auf 25.000 Einwohner. Neue Projekte wie der Ausbau der S-Bahn und Gewerbeparks könnten die Attraktivität boosten. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder strengeren Umweltauflagen, die das Angebot weiter einschränken. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte setzen, da diese zukünftige Wertsteigerungen von bis zu 20 % versprechen.
Langfristig bleibt Vaterstetten ein „sicheres Pflaster“: Die Kombination aus Lebensqualität und Erreichbarkeit sichert Stabilität. Käufer und Mieter sollten frühzeitig planen, da der Markt wettbewerbsintensiv ist.
8. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Vaterstetten ist ein Spiegel des boomienden Münchner Umlands: Teuer, aber lohnenswert für diejenigen, die Nähe zur Metropole mit ländlicher Idylle verbinden wollen. Mit steigenden Preisen und knapperem Angebot ist der Einstieg herausfordernd, doch die langfristigen Perspektiven sind positiv. Interessenten profitieren von der hohen Lebensqualität und der stabilen Wertentwicklung. Für eine detaillierte Beratung empfehlen sich lokale Experten, um individuelle Chancen zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Vaterstetten bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Zwischen der Landeshauptstadt München und der Kreisstadt Ebersberg liegt die große Gemeinde Vaterstetten.
Sie zählt zum Landkreis Ebersberg und gilt mit etwa 22.000 Einwohnern als bevölkerungsreichste Gemeinde des Landkreises. München ist nur etwa 15 Kilometer vom Ort entfernt. Die Gemeinde teilt sich, neben dem gleichnamigen Ortsteil, in die Orte Parsdorf, Weißenfeld, Baldham, Hergolding, Neufarn und Purfing auf. Zu ihren Nachbargemeinden gehören Feldkirchen, Haar, Markt Schwaben, Grasbrunn, Zorneding, Anzing und Poing.
Gelegen in der Region München profitiert die Gemeinde von ihren günstigen Verkehrsanbindungen.
Viele Menschen, die in München arbeiten, haben sich den Ort zu ihrer Wahlheimat gemacht und sich hier Immobilien gesucht. Bewohnern fehlt es in der idyllischen Gemeinde an nichts. Sie bietet ihnen ein großes Freizeit- und Kulturangebot sowie viele sichere Arbeitsplätze. Mit einer aktiven Wirtschaftsförderung versucht die Gemeinde, sich als Gewerbestandort attraktiver zu machen. Mittlerweile haben sich hier einige Unternehmen etabliert. Ein Großteil davon sind kleine und mittelständische Betriebe aus den Bereichen Dienstleistungen, EDV und Einzelhandel. Einer der bedeutendsten Unternehmen im Gemeindegebiet sind das Einrichtungshaus Segmüller und das deutsche Gastronomieunternehmen „Feinkost Käfer“.
Die Gemeinde nahe des Ebersberger Forstes bietet ihren Bewohnern und Besuchern ein reichhaltiges Angebot.
Nahezu alle Schulformen sind hier vorhanden. Schüler können hier mehrere Grundschulen, eine Hauptschule, eine Realschule sowie ein Gymnasium besuchen. Außerdem bietet der Ort eine Hortbetreuung an. Eine Gemeindebücherei mit über 20.000 Medien sowie eine Volkshochschule runden das Bildungsangebot der Gemeinde ab. Einen großen kulturellen Anlaufpunkt sind die Vaterstettener Rathauskonzerte. Hier erwartet die Besucher ein vielfältiges Programm. Außerdem finden im hiesigen Rathaus viele abwechslungsreiche Ausstellungen von diversen Künstlern statt. Weiterhin beleben zahlreiche Veranstaltungen das Ortsbild und sorgen für ein fröhliches Miteinander. So findet hier jedes Jahr an wechselnden Orten das bekannte Maibaumaufstellen statt. Ebenso werden das Volksfest und das Afrikafestival gern besucht. In der hiesigen Pfarrkirche werden regelmäßig Chornächte aufgeführt.
Im Sport- und Freizeitpark der Gemeinde kann Mitte Oktober ein Töpfermarkt besucht werden.
Auch der Wollmarkt auf dem Reitsberger Hof gehört zu den beliebten Anlaufpunkten von Einheimischen und Touristen. Durch den Ort ziehen sich einige Kirchen, in welchen viele Menschen ihre Religion ausleben können. So trifft man hier auf die Kirchen „Zum Kostbaren Blut Christi“ und „Maria Königin“ im Ortsteil Baldham. Weiterhin schmücken viele Dorfkirchen das Ortsbild. Eine Evangelische Petrikirche findet man im Ortsteil Baldham. Die Gemeinde ist nicht nur für ihre Bewohner interessant. Auch viele Touristen kommen jährlich in den oberbayerischen Ort. Die Nähe zum Voralpenland und zur Landeshauptstadt München lockt viele Besucher in die Gemeinde.
Gemeinden des Landkreises sind: Ebersberg, Grafing bei München, Glonn, Kirchseeon, Markt Schwaben, Anzing, Aßling, Baiern, Bruck, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Hohenlinden, Moosach, Oberpframmern, Pliening, Poing, Steinhöring, Vaterstetten und Zorneding.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
