Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Berchtesgaden Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Berchtesgaden tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Berchtesgaden intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bischofswiesen und Schönau, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Berchtesgaden neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Berchtesgaden zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Berchtesgaden gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Berchtesgaden um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Berchtesgaden
Durch die Randlage des Marktes sind hier Immobilien günstiger zu erwerben als in vielen umliegenden Regionen. So beobachtet der Immobiliengutachter unter anderem in Miesbach, Ebersberg, Bad Tölz-Wolfratshausen, Garmisch-Partenkirchen, Dachau und Fürstenfeldbruck höhere Immobilienwerte als in Berchtesgaden. In Starnberg und München erkennt der Immobiliengutachter die höchsten Immobilienwerte im gesamten Oberbayern.
Für Immobilien in Zentrumsnähe und Häuser mit Seeblick müssen Interessenten am tiefsten in die Tasche greifen.
Der Immobilienmarkt des Ortes profitiert stark von der internationalen Klientel, die insbesondere an Villen mit einer gehobenen Ausstattung interessiert ist. Unter den Normalverdienern sind hauptsächlich barrierefreie Neubauwohnungen in Zentrumsnähe und frei stehende Einfamilienhäuser gefragt. Auch Doppelhäuser erfreuten sich zunehmender Beliebtheit. Der Immobilienmarkt der Region profitiert von seiner Nähe zu Salzburg und München. Ebenso sind hier die Preise für Wohnungen und Häuser, im Gegensatz zur teuren Metropole München, noch recht erschwinglich. Die Preise bewegen sich in dem oberbayerischen Ort im mittleren Preissegment von Oberbayern.
Einleitung
Berchtesgaden, eine malerische Kurstadt im Landkreis Berchtesgadener Land in Bayern, ist bekannt für ihre atemberaubende Lage am Fuße des Watzmanns und als Tor zum Berchtesgadener Land Nationalpark. Mit rund 7.800 Einwohnern verbindet die Stadt alpine Idylle mit touristischer Bedeutung, was den Immobilienmarkt stark prägt. Der Markt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien, Zweitwohnsitzen und hochwertigen Wohnungen aus, während der Wohnungsmarkt für Einheimische zunehmend unter Druck gerät. Im Jahr 2025 zeigt der Immobilienmarkt eine Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit leichten Preissteigerungen bei Mieten und moderaten Zuwächsen bei Kaufpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preise, Trends und Prognosen basierend auf dem Stand November 2025.
Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft in Berchtesgaden basiert primär auf Tourismus, Handel und kleinen Dienstleistungsunternehmen. Der Sektor generiert jährlich Millionen an Umsätzen durch Besucher des Königssees, des Salzbergs und des Nationalparks, was saisonale Beschäftigung schafft und den Bedarf an Ferienwohnungen steigert. Die Nähe zu Salzburg (Österreich) und München (ca. 150 km) macht die Region attraktiv für Pendler und Investoren aus dem In- und Ausland.
Demografisch ist Berchtesgaden stabil, mit einer leichten Zunahme der Altersgruppen über 50 Jahren aufgrund von Rentnern, die die Lebensqualität schätzen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei etwa 200 Einwohnern pro Quadratkilometer, was zu einer begrenzten Wohnraumauslastung führt. Allerdings verschärft der Wohnraummangel – bedingt durch hohe Baukosten und strenge Naturschutzvorschriften – den Druck auf den Markt. Im Berchtesgadener Land insgesamt wächst die Bevölkerung langsam, was die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum antreibt. Die Inflation und steigenden Zinsen haben 2024 zu einer Abkühlung geführt, doch 2025 zeichnet sich eine Erholung ab, gestützt durch stabile Arbeitsmärkte und sinkende Bauzinsen.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Berchtesgaden hat sich 2025 von den Rückgängen 2023/2024 erholt. Während die Preise für Bestandsimmobilien noch leicht unter den Höchstwerten von 2022 liegen, treiben steigende Mieten und eine knappe Versorgung die Werte nach oben. Die Preisentwicklung variiert je nach Objekttyp und Lage: Zentrale Lagen wie Maria Gern oder der Ortskern sind teurer als Randbereiche.
Kaufpreise für Häuser:
- Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt im Juli 2025 bei etwa 4.812 €.
- Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise um 4 % gestiegen, über fünf Jahre beträgt der Zuwachs 16 %.
- Für Neubauten oder sanierten Objekte können Preise bis zu 9.624 €/m² erreichen, während günstige Bestandsimmobilien ab 2.722 €/m² starten.
- Im gesamten Berchtesgadener Land liegt der Hauspreis bei 5.265 €/m², was auf eine regionale Prämie für Berchtesgaden hinweist.
Kaufpreise für Wohnungen:
- Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich 4.285 €/m² (Stand Juli 2025), mit einem Anstieg von 4,4 % zum Vorjahr.
- Über fünf Jahre haben die Preise um 12 % zugelegt, doch 2024 gab es einen Rückgang von 3,5 %.
- Teure Lagen wie Maria Gern fordern bis zu 4.611 €/m², während der Kreis-Durchschnitt bei 4.662 €/m² liegt.
Mietpreise:
- Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 10,67 €/m², ein Plus von 5,64 % zum Vorjahr.
- Für Häuser liegt der Mietpreis bei 10,68 €/m², mit einer Spanne von 10,16 € bis 13,72 €/m².
- Im Vergleich zum Quartal davor (10,49 €/m²) ist der Anstieg 1,71 %, was auf anhaltende Nachfrage hinweist. Der deutsche Durchschnitt von 9 €/m² wird deutlich übertroffen.
- Für eine 60-m²-Wohnung ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von ca. 640 €, für 100 m² bis zu 1.067 €.
Grundstückspreise:
- Bauland kostet im Schnitt 737 €/m², mit einer Spanne von 333 € (günstigste 10 %) bis 1.058 € (teuerste 90 %). Die Preise sind in den letzten 24 Monaten stabil geblieben, beeinflusst durch begrenzte Verfügbarkeit aufgrund von Naturschutz.
| Objekttyp | Durchschnittspreis 2025 (€/m²) | Veränderung zum Vorjahr (%) | 5-Jahres-Trend (%) |
|---|---|---|---|
| Häuser (Kauf) | 4.812 | +4 | +16 |
| Wohnungen (Kauf) | 4.285 | +4,4 | +12 |
| Mieten (Wohnungen) | 10,67 | +5,64 | + ca. 20 |
| Grundstücke | 737 | 0 | +5 |
Markttrends und Einflussfaktoren
Der Markt in Berchtesgaden ist geprägt von Tourismus und Zweitwohnsitz-Nachfrage: Etwa 30 % der Transaktionen betreffen Ferienimmobilien, was zu einer Saisonalität führt. Der Mietmarkt boomt durch Zuzug von Saisonarbeitern und Rentnern, während der Kaufmarkt von höheren Zinsen (aktuell ca. 3,5–4 %) gebremst wird. Positive Trends:
- Nachhaltigkeit: Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (z. B. KfW-Standard) steigt, da das Heizungsgesetz Sanierungen erzwingt. Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsbedarf verlieren bis zu 10 % im Wert.
- Digitalisierung: Online-Plattformen erleichtern Verkäufe, doch lokale Makler dominieren aufgrund von Komplexitäten wie Naturschutz.
- Herausforderungen: Wohnraummangel führt zu Konkurrenz um Objekte; der Bau von Neubauwohnungen stagniert durch hohe Kosten (ca. 5.000 €/m² Baukosten) und Regulierungen.
Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt (Wohnungen: 5.500 €/m²) ist Berchtesgaden günstiger, aber teurer als ländliche Kreise. Die Rendite für Anleger liegt bei 3–4 % brutto, attraktiv für Langfristinvestoren.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot ist knapp: Im dritten Quartal 2025 wurden nur ca. 20–30 Objekte pro Monat inseriert, hauptsächlich Bestandswohnungen und Ferienhäuser. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 %, insbesondere in zentralen Lagen. Neubau-Projekte sind rar; der Fokus liegt auf Sanierungen. Der Mietmarkt leidet unter Leerständen von unter 2 %, was Preisanstiege begünstigt. Beliebte Suchen umfassen 2–4-Zimmer-Wohnungen und Chalets mit Bergblick.
Prognose für 2025 und darüber hinaus
Für das vierte Quartal 2025 wird eine Preisentwicklung von +0,3 % für Kaufpreise und +1,5 % für Mieten erwartet. Bis 2026 könnte der Markt weiter stabilisieren, getrieben durch sinkende Zinsen und Tourismus-Wachstum. Langfristig (bis 2030) prognostizieren Experten moderate Steigerungen von 2–3 % jährlich, beeinflusst von Demografie und Klimaschutz. Risiken umfassen wirtschaftliche Abschwächungen oder strengere Zweitwohnsitz-Regulierungen. Insgesamt bleibt Berchtesgaden ein solider Markt für Investoren, die auf Qualität und Lage setzen.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Berchtesgaden 2025 balanciert zwischen touristischer Attraktivität und lokalen Herausforderungen wie Wohnraummangel. Mit steigenden Mieten und stabilen Kaufpreisen bietet er Chancen für Käufer in guter Lage, während Mieter höhere Belastungen hinnehmen müssen. Für potenzielle Investoren lohnt eine individuelle Bewertung, um von der Erholung zu profitieren. Die Region bleibt ein Juwel für alle, die alpine Lebensqualität mit Wertstabilität verbinden wollen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Berchtesgaden bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
An der Grenze zu Österreich befindet sich im südöstlichen Oberbayern der Markt Berchtesgaden.
Er zählt zum Landkreis Berchtesgadener Land und gilt als Mittelzentrum im Landkreis. Bedeutende Städte wie Bad Reichenhall und München sind innerhalb kürzester Zeit vom Ort aus mit Auto und Bahn zu erreichen. Derzeit zählt der Markt rund 8.000 Einwohner, die auf einer Fläche von etwa 35 Quadratkilometer leben. Bereits im Jahr 1102 fand der Ort erstmals eine urkundliche Erwähnung. Vom höher gelegenen Markt aus genießt man einen wunderschönen Ausblick auf das Alpenpanorama. Der oberbayerische Ort befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Watzmann, der mit seinen 2713 Metern als höchster Berg Deutschlands gilt.
Umgeben ist der Markt von einer etwa 2.700 Meter hohen Gebirgskette, welche ihn teilweise als landwirtschaftlich abgeschiedenen Ort erscheinen lässt.
Aus diesem Grund ist der Markt von Deutschland aus nur über zwei Bundesstraßen zugänglich. Wirtschaftlich erlebte der Ort durch seine Metall- und Salzgewinnung einen Aufschwung. Dank seiner Sehenswürdigkeiten und der reizvollen Landschaft ist der Markt auch ein beliebtes Reiseziel für Touristen. Seine Nähe zu Österreich macht den Ort gleichermaßen attraktiv. Mittlerweile hat er sich zu einem Tourismus- und Kurgebiet entwickelt. Der Tourismus ist also ein weiteres wichtiges Standbein der hiesigen Wirtschaft. Ebenso zählt das Holzhandwerk zu den Hauptbranchen der im Ort ansässigen Betriebe. Nachbargemeinden von Berchtesgaden sind: Bischofswiesen, Marktschellenberg, Schönau am Königssee, Dürrnberg und Hallein in Österreich.
Besonders begehrt in der Region sind die tollen Landschaften und die angrenzenden Naherholungsorte.
So befindet sich die Gemeinde Schönau am Königssee in unmittelbarer Nähe des Marktes. Der Königssee ist mit seinem klaren Gewässer und den imposanten Bergen ein begehrter touristischer Anlaufpunkt. Im Ort treffen die beiden Flüsse Königsseer Ache und Raumsauer Ache aufeinander und schließen sich zur Berchtesgadener Ache zusammen. Diese fließt in die Salzach, welche sich in der Nähe von Salzburg befindet. Als bedeutende Sehenswürdigkeiten im Ort gelten das Salzbergwerk, das Dokumentationszentrum Obersalzberg, das Kehlsteinhaus sowie das Königliche Schloss. Im Schloss können zwei Ausstellungen besichtigt werden. Dazu zählen zum einen die Ostasiensammlung, welche sich mit Porzellan aus Japan, China und Europa befasst.
Im Rehmuseum ist eine wildwissenschaftliche Sammlung zu sehen, die hauptsächlich vom Herzog Albrecht von Bayern zusammengestellt wurde.
Weiterhin interessant sind der Marktbrunnen und der hiesige Rathausplatz mit seiner Brunnenanlage. Das Hirschenhaus in der Metzgergasse weist eine sehenswerte Fassadenmalerei auf. Neben dem Königlichen Schloss mit seiner Stiftskirche und dem Schlossplatz existieren im Markt einige Sakralbauten. Diese findet man in der evangelisch-lutherischen Christuskirche aus dem 19. Jahrhundert sowie der Pfarrkirche St. Andreas, die sich am Rathausplatz befindet und bereits im Jahr 1397 erbaut wurde.
Gemeinden im Landkreis sind Ainring, Schönau am Königssee, Teisendorf und Bischofswiesen, Bad Reichenhall, Freilassing und Laufen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
