Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Freilassing Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Freilassing tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Freilassing intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Freilassing neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Freilassing zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Freilassing gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Freilassing um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Freilassing
Während früher die Nachfrage nach Immobilien in Freilassing eher mäßig war, beobachten die Immobiliengutachter heute am Immobilienmarkt der Stadt Freilassing eine regere Nachfrage nach Häusern und Wohnungen. Dies liegt nicht zuletzt an der Nähe zu Salzburg. Viele Generationen sowie auch die internationale Klientel steuern den Ort an, um sich dort auf die Suche nach Immobilien zu machen.
Zu den beliebten Objekten zählen Villen, frei stehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser sowie barrierefreie Wohnungen.
Villen und Einfamilienhäuser verzeichnen die höchsten Immobilienwerte. Diese Objektarten wurden insbesondere von Besserverdienern angefragt. Die Stadt an der Grenze zu Österreich besitzt einen hohen Wohn- und Freizeitwert. Die vielen reizvollen Landschaften im Ort vermitteln viel Ruhe und Natürlichkeit, was maßgeblich für einen hohen Wohnwert ist. Die gute Infrastruktur sowie die Nähe zu dem begehrten Chiemsee und zur Landeshauptstadt München machen die Stadt noch beliebter. Die Immobilienwerte von Häusern und Wohnungen sind hier nicht so hoch wie in vielen umliegenden Regionen. Im Vergleich zu den anderen oberbayerischen Städten bewegen sich die Preise am hiesigen Immobilienmarkt im unteren Preissegment.
1. Einleitung
Freilassing, eine charmante Grenzstadt im Landkreis Berchtesgadener Land in Bayern, liegt idyllisch am Fuße der Alpen, nur wenige Kilometer von der österreichischen Stadt Salzburg entfernt. Mit einer Einwohnerzahl von rund 18.000 Personen (Stand September 2025) hat sich Freilassing in den letzten Jahren zu einem dynamischen Wohn- und Wirtschaftsstandort entwickelt. Die Stadt profitiert von ihrer strategischen Lage an der Grenze, die sie zu einem Knotenpunkt für Pendler zwischen Deutschland und Österreich macht. Die Bevölkerung wächst stetig: Von 13.569 Einwohnern im Jahr 1988 auf über 18.000 im Jahr 2025, was einem Zuwachs von etwa 25 % entspricht. Dieses Wachstum wird durch eine attraktive Lebensqualität, gute Infrastruktur und die Nähe zu Salzburg angetrieben.
Wirtschaftlich ist Freilassing stark in die Region Rupertiwinkel eingebunden, die durch enge Kooperationen zwischen Unternehmen, Kommunen und der Bevölkerung geprägt ist. Die Stadt verfügt über ein stabiles Haushaltsvolumen von rund 77,5 Millionen Euro für das Jahr 2025, das Investitionen in Infrastruktur, Bildung und soziale Projekte ermöglicht. Wichtige Branchen umfassen Handel, Dienstleistungen, Tourismus und Logistik, unterstützt durch die Nähe zum Salzburger Flughafen und die B 305 als Verkehrsader. Der Immobilienmarkt spiegelt diese positive Entwicklung wider: Hohe Nachfrage nach Wohnraum durch Zuzug aus Salzburg und München, gepaart mit begrenzten Baugenehmigungen, treibt Preise und Renditen in die Höhe. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes, Preisentwicklungen, Segmente und zukünftige Trends.
2. Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Freilassing ist geprägt von einer hohen Nachfrage bei einem relativ begrenzten Angebot. Die Stadt zählt zu den wachstumsstärksten in Oberbayern, was sich in einer Transaktionszahl von etwa 150–200 Objekten pro Quartal widerspiegelt. Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen Lagen wie dem Stadtzentrum oder den Vierteln rund um den Bahnhof, die eine schnelle Anbindung an Salzburg bieten. Das Angebot an Neubauten ist moderat, da der städtische Bebauungsplan strenge Vorgaben für Naturschutz und Denkmalschutz macht. Im Jahr 2025 wurden rund 120 Kaufobjekte (Wohnungen und Häuser) und etwa 200 Mietangebote inseriert, was eine Verknappung im Vergleich zu 2024 andeutet.
Die Nachfrage wird vor allem von Familien, Pendlerfamilien und Investoren aus dem Ausland (insbesondere Österreich) getrieben. Der Markt zeigt eine saisonale Schwankung: Im Frühjahr und Herbst steigt die Aktivität um bis zu 20 %, da Käufer die milden Alpenwetterbedingungen nutzen. Insgesamt ist der Markt stabil, mit einer Transaktionsdauer von 3–6 Monaten für Eigentum und 1–2 Monaten für Mieten. Die Rendite für Investoren liegt bei 3–5 % netto, abhängig vom Objekttyp.
3. Preisentwicklung
Die Preise im Freilassinger Immobilienmarkt haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich entwickelt, beeinflusst durch steigende Zinsen, Inflation und regionale Attraktivität. Im Jahr 2025 zeigt sich ein moderater Aufwärtstrend, der nach einer leichten Abkühlung 2023/2024 wieder anzieht.
Kaufpreise für Wohnimmobilien:
- Wohnungen: Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 4.450 € pro Quadratmeter (Stand Oktober 2025). Im Vergleich zum Vorjahr markiert dies eine Steigerung von +5,8 %. Die Preisspanne reicht von 3.275 €/m² für ältere Bestandswohnungen in Randlagen bis zu 6.061 €/m² für Neubauten im Zentrum. Kleine Ein- bis Zweizimmerwohnungen (ca. 50–70 m²) kosten 220.000–310.000 €, während größere Dreizimmerwohnungen (80–100 m²) bei 355.000–445.000 € liegen.
- Häuser: Einfamilien- und Reihenhäuser erzielen im Schnitt 7.000 €/m², mit einer Jahressteigerung von +2,5 %. Ein typisches Einfamilienhaus (120–150 m²) wird für 840.000–1.050.000 € gehandelt. Die höchsten Preise finden sich in exklusiven Lagen wie dem Hugenberger Hang, wo Preise bis 8.000 €/m² erreichen.
Mietpreise für Wohnimmobilien:
- Der Durchschnitt liegt bei 11,41 €/m² kalt (Stand Q3 2025), eine Zunahme von +5,6 % gegenüber 2024. Für eine 60 m² Wohnung ergibt das monatlich 685 €, für ein 120 m² Haus 1.370 €. Die Entwicklung ist durch den Mietspiegel geregelt, der Obergrenzen für Mieterhöhungen vorgibt. In beliebten Vierteln wie der Nähe des Salzachufers können Mieten bis 13 €/m² klettern.
Gewerbeimmobilien:
- Kaufpreise für Büros und Geschäfte bewegen sich zwischen 1.500 und 2.500 €/m², mit einer stabilen Entwicklung von +1–2 % jährlich. Lagerhallen in Gewerbegebieten wie dem Industriepark Freilassing kosten 1.200–1.800 €/m². Mietpreise liegen bei 8–12 €/m², getrieben durch Logistikbedarf aufgrund der Grenznähe.
Insgesamt hat der Markt seit 2020 eine kumulierte Steigerung von +25–30 % erlebt, wobei 2025 als Jahr der Konsolidierung gilt.
4. Segmentanalyse
Wohnimmobilien: Dieses Segment dominiert mit 75 % der Transaktionen. Die Nachfrage nach Eigentum ist hoch, da viele Käufer die steigenden Mieten meiden. Neubauwohnungen machen 20 % des Angebots aus, oft in energieeffizienten Mehrfamilienhäusern. Beliebte Viertel sind das Zentrum (hohe Lebensqualität) und die Peripherie (günstigere Preise). Herausforderungen: Hohe Baukosten (ca. 3.500 €/m²) und Genehmigungsverzögerungen.
Gewerbeimmobilien: Etwa 20 % des Marktes, fokussiert auf Handel und Dienstleistungen. Der Industriepark zieht Logistikfirmen an, die von der Salzburg-Anbindung profitieren. Büros in der Innenstadt erzielen hohe Renditen, während Flächen für Gastronomie und Einzelhandel rar sind. Der Trend geht zu nachhaltigen Gebäuden mit Zertifizierungen wie DGNB.
Sonstige Segmente: Grundstücke für Eigenbau kosten 200–400 €/m², mit steigender Nachfrage nach Gartennähe. Ferienimmobilien (z. B. Ferienwohnungen) boomen durch Tourismus, mit Preisen um 5.000 €/m².
5. Einflussfaktoren und Trends
Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt:
- Makroökonomisch: Steigende Zinsen (aktuell 3–4 % für Hypotheken) dämpfen die Käufe, doch niedrige Arbeitslosigkeit (ca. 3 % in der Region) stützt die Nachfrage. Inflation treibt Baukosten um +4 % jährlich.
- Regional: Die Grenznähe zu Salzburg führt zu Pendlerboom; 30 % der Einwohner arbeiten in Österreich. Infrastrukturprojekte wie die Erweiterung der B 305 verbessern die Attraktivität.
- Trends: Digitalisierung (Home-Office steigert Nachfrage nach Gärten), Nachhaltigkeit (Energieeffizienzklasse A+ wird Standard) und Alterung der Bevölkerung (mehr barrierefreie Wohnungen). Der Einfluss des Klimawandels fördert resiliente Bauten. Zudem wächst der Anteil ausländischer Investoren auf 15 %.
Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe und regulatorische Hürden durch den Mietendeckel.
6. Prognose für die kommenden Jahre
Bis 2030 wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise +3–5 % jährlich, Mieten +4 %. Die Einwohnerzahl könnte auf 20.000 ansteigen, was das Angebot weiter strafft. Positive Impulse kommen von EU-Fördermitteln für grüne Immobilien und der Regionalentwicklung. Risiken: Höhere Zinsen oder Rezession könnten zu einer Stagnation führen, doch die fundamentale Attraktivität Freilassings schützt den Markt. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte setzen, um langfristig von Renditen zu profitieren.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Freilassing präsentiert sich als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der einzigartigen Lage und dem Wachstum der Region profitiert. Mit steigenden Preisen und hoher Nachfrage bietet er Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung angesichts der Marktdynamik. Freilassing bleibt ein Juwel im bayerischen Immobilienlandschaft – ideal für alle, die Alpenidylle mit urbaner Nähe verbinden möchten. Für detaillierte Beratungen empfehlen sich lokale Experten, um individuelle Chancen zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Freilassing bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
An der Landesgrenze zu Österreich befindet sich im Landkreis Berchtesgadener Land
die Stadt Freilassing. Die Salzach und Saalach durchfließen das Stadtgebiet, welches sich im Salzach-Hügelland befindet. Die Stadt gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an und grenzt direkt an die österreichische Stadt Salzburg. Idyllisch liegt sie inmitten von romantischen Seen und imposanten Bergen. Die 16.000-Einwohner-Stadt gliedert sich in 18 Gemeindeteile. Die Nähe zu Österreich sowie die reizvolle Naturlandschaft des Berchtesgadener Landes zeichnen den oberbayerischen Ort aus.
Wirtschaftlich ist die Stadt hauptsächlich von mittelständischen Unternehmen geprägt. Firmen aus den Branchen Einzelhandel, Handwerk und Industrie haben sich hier etabliert.
Weiterhin befinden sich Betriebe aus dem Bereich Maschinenbau und Baugewerbe in der Stadt, die Sitz der Euregio Salzburg – Berchtesgadener Land – Traunstein ist. Im Landkreis Berchtesgadener-Land zählt die Stadt zur wirtschaftsstärksten Region, in der mittlerweile auch international agierende Unternehmen und High-Tech-Betriebe sesshaft geworden sind. Die Wirtschaft im Ort wird durch Vielfältigkeit und einen gesunden Branchenmix geprägt. Die guten Verkehrsanbindungen sowie die günstige Infrastruktur im Ort verhelfen ihm ebenso zu mehr Dynamik im wirtschaftlichen Bereich. Der Flughafen Salzburg ist nur 5 Kilometer vom Ort entfernt. Nachbargemeinden von Freilassing sind: Bad Reichenhall, Laufen, Berchtesgaden, Marktschellenberg, Teisendorf, Ainring, Anger, Bayerisch Gmain, Bischofswiesen, Piding, Ramsau b. Berchtesgaden, Saaldorf-Surheim, Schneizlreuth und Schönau am Königssee.
Freilassing ist eine ruhige und idyllische Stadt inmitten von einer ausgedehnten Naturlandschaft.
Viele Berge und Seen des Berchtesgadener Landes ziehen sich durch das Stadtbild. Entlang der Saalach und der Salzach können Wanderer und Radfahrer die weitläufige Natur in der Region erkunden. Der Ausee und die Saaleaue sind ebenfalls Orte, die Ruhe und Natürlichkeit ausstrahlen. Zudem befinden sich sämtliche Naherholungsorte in der Nähe der Stadt. So kann man von hier aus den Abstorfer See und den Waginger See schnell erreichen. Ebenso sind die begehrten Regionen, wie der Königssee, der Wolfgangsee und der Chiemsee unweit vom Ort entfernt. Die bayerische Stadt, welche auch als „Tor zu den Bergen“ bezeichnet wird, ist ein anerkannter Erholungsort.
Natürlichkeit und Tradition verbinden sich hier mit Innovation und wirtschaftlicher Stärke. Diese Attribute machen den besonderen Reiz der Stadt aus.
Zudem ist der Ort auch infrastrukturell gut etabliert. Viele Schulformen sowie die hiesige Volkshochschule und Bücherei sorgen für ein umfassendes Bildungsangebot. Kulturelle Anlaufpunkte sind das Stadtmuseum mit seiner Galerie, der Lokschuppen sowie die vielen regelmäßig stattfindenden Konzerte. Diverse Ausstellungen, Bauernmärkte und Stadtfeste runden das kulturelle Angebot der Stadt ab. Außerdem befindet sich das Eisenbahnmuseum Lokwelt, welches im ehemaligen Rundlokschuppen beherbergt ist, in dem beschaulichen Ort. Im kleinen Stadtmuseum im alten Feuerwehrhaus können Kulturfreunde weitere Ausstellungen besichtigen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
