Sachverständige für Immobilienbewertung in Kiefersfelden

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Kiefersfelden Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Kiefersfelden tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Kiefersfelden intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bayrisch Zell und Kufstein eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Kiefersfelden neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Kiefersfelden zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Kiefersfelden gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Kiefersfelden um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Kiefersfelden

Der Immobiliengutachter nimmt in der Region Kiefersfelden Immobilienwerte wahr, die sich unter dem Preisniveau von Dachau, Ebersberg, Bad Tölz-Wolfratshausen, Fürstenfeldbruck, Miesbach, München und Starnberg bewegen.

Kiefersfelden erfreut sich als Wohnort zunehmender Beliebtheit. Die dominierende Ruhe und das gesunde Klima locken viele Menschen in den Luftkurort.

Frei stehende Immobilien dominieren hier den Immobilienmarkt. Gleichermaßen zieht die Nähe zu Österreich viele Interessenten an, die sich in der Gemeinde auf die Suche nach Immobilien machen. Dabei können sie von bezahlbaren Immobilienwerten profitieren, die weit unter den Immobilienpreisen von Starnberg und München liegen. Am Immobilienmarkt der Gemeinde erkennt der Immobiliengutachter nur moderate Preisanstiege. In den Städten des Landkreises Rosenheim herrschen höhere Immobilienwerte als in dem Luftkurort. Nur in den oberbayerischen Regionen Altötting, Traunstein und Mühldorf am Inn sind Immobilien noch günstiger.

Einleitung

Kiefersfelden, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Rosenheim in Oberbayern, liegt am Fuße der Bayerischen Alpen und direkt an der Grenze zu Österreich. Mit rund 6.800 Einwohnern verbindet der Ort ländlichen Charme mit guter Erreichbarkeit größerer Zentren wie Rosenheim oder München. Die Nähe zum Inn und den Skigebieten Tirols macht Kiefersfelden zu einem attraktiven Standort für Familien, Pendler und Zweitwohnsitzsuchende. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer hohen Lebensqualität, steigender Nachfrage durch Zuzug aus Ballungsräumen und einer stabilen, aber moderat wachsenden Preisentwicklung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), einschließlich Preise, Trends, Einflussfaktoren und Ausblick.

Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Kiefersfelden profitiert von seiner strategischen Position: Nur 85 Kilometer von München entfernt, ist der Ort ideal für Pendler. Die gute Anbindung an die A93 und den Bahnverkehr Rosenheim-Innsbruck erleichtert den Alltag. Wirtschaftlich lebt die Gemeinde von Tourismus, Handwerk und Pendlerberufen in der Region. Der Zuzug junger Familien aus München, wo Preise unerschwinglich werden, hat in den letzten Jahren zu einem Immobilienboom geführt. Der Bürgermeister setzt auf Erhalt des ländlichen Charakters, was durch Bauregulierungen und Fokus auf nachhaltige Entwicklungen umgesetzt wird. Die Einwohnerzahl wächst langsam, was die Nachfrage nach Wohnraum antreibt, während das Angebot durch begrenzte Baugenehmigungen knapp bleibt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Kiefersfelden zeigt eine gemischte Entwicklung: Während Kaufpreise seit dem Hoch von 2021 leicht rückläufig sind, stabilisieren sie sich nun und weisen leichte Zuwächse auf. Mietpreise hingegen steigen kontinuierlich aufgrund hoher Nachfrage. Die Preise liegen über dem bayerischen Durchschnitt, aber unter denen in München oder am Chiemsee.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt derzeit etwa 4.069 €. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein leichter Rückgang von rund 0,5 % zu verzeichnen, was auf höhere Zinsen und eine Abkühlung des Marktes zurückzuführen ist. Für eine 60 m²-Wohnung ergibt sich ein typischer Preis von ca. 244.000 €. In zentralen Lagen wie dem Ortskern können Preise bis 5.000 €/m² erreichen, während Randlagen günstiger sind (ab 3.500 €/m²). Über die letzten fünf Jahre ist der Preis um etwa 6 % gestiegen.

Kaufpreise für Häuser: Häuser kosten im Schnitt 4.950 €/m², mit einem Rückgang von 2,9 % seit dem dritten Quartal 2021 (damals 5.097 €/m²). Für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und Garten liegt der Gesamtpreis bei etwa 743.000 €. Teure Objekte in Hanglagen mit Bergblick erreichen bis 8.000 €/m², günstige Altbauten starten bei 2.500 €/m². Die Prognose für das vierte Quartal 2025 sieht eine Stagnation bei 0 % Wachstum, mit Potenzial für moderate Steigerungen im Folgejahr.

Mietpreise: Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 11,50 €/m² (erster Quartal 2025), ein Plus von 7,2 % zum Vorjahr (10,73 €/m²). Für Häuser sind es 12,66 €/m². Eine 70 m²-Wohnung kostet monatlich ca. 805 € Kaltmiete, plus Nebenkosten von 2–3 €/m². Der Markt zeigt eine Spanne von 11,38 €/m² in günstigen Lagen bis 13,88 €/m² in begehrten Vierteln. Seit 2018 hat sich die Miete um 3,91 €/m² erhöht, getrieben durch Zuzug und begrenztes Angebot.

Grundstückspreise: Baugrundstücke kosten durchschnittlich 985 €/m², mit einer Bandbreite von 658 €/m² (günstigste 10 %) bis 1.191 €/m² (teuerste 90 %). In Hanglagen oder zentral sind Preise höher, was Neubauten attraktiv, aber teuer macht.

Zur Übersicht eine Tabelle mit Durchschnittspreisen (Stand 2025):

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Kiefersfelden:

• Nachfrage durch Zuzug: Der Boom aus München treibt Preise, besonders für Familienhäuser. Viele suchen ruhige Lagen mit Naturzugang.
• Wirtschaftliche Lage: Niedrige Arbeitslosigkeit (ca. 3 %) und Pendlerattraktivität stützen den Markt. Tourismus schafft Saisonalnachfrage nach Ferienimmobilien.
• Zinsen und Inflation: Höhere Bauzinsen (aktuell 3–4 %) dämpfen Käufe, fördern aber Mieten. Die Inflation treibt Baukosten um 5–7 % jährlich.
• Lokale Regulierungen: Die Gemeinde priorisiert nachhaltigen Bau, was Neubauwohnungen (z. B. mit Wärmepumpen) teurer macht, aber langfristig wertstabilisiert.
• Demografie: Hoher Anteil an Familien (ca. 30 % unter 18 Jahren) erhöht Bedarf an größeren Objekten.

Aktuelle Trends

Der Markt in Kiefersfelden folgt nationalen Entwicklungen, mit regionalem Fokus:

• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Steigende Energiepreise machen energieeffiziente Häuser (Klasse A/B) gefragt. Neubauten mit Solaranlagen oder Passivhausstandard kosten 10–15 % mehr, erzielen aber höhere Mietrenditen (ca. 3–4 %).
• Digitalisierung: Virtuelle Besichtigungen und Online-Vermarktung verkürzen Verkäufe auf 20–30 Tage. Plattformen wie Immowelt oder Immobilienscout24 dominieren.
• Mehrgenerationen- und Co-Living: Zunehmend gefragt durch Familienzuzug; Mehrfamilienhäuser mit separaten Einheiten boomen.
• Tourismusintegration: Zweitwohnsitze und Ferienvermietungen (z. B. via Airbnb) gewinnen an Bedeutung, besonders in Grenznähe zu Tirol.
• Preisstabilisierung: Nach dem Rückgang 2021/2022 stabilisieren sich Preise; 2025 wird moderates Wachstum (1–4 %) erwartet, getrieben durch sinkende Leitzinsen.

Der Markt ist käuferfreundlicher als in Metropolen, mit geringerem Risiko für Überhitzung.

Marktanalyse: Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist knapp: Nur wenige Neubauvorhaben (z. B. 21-Wohnungen-Projekt am Pfarrer-Gierl-Weg) werden realisiert, da Grundstücke begrenzt sind. Nachfrage übersteigt Angebot um 20–30 %, besonders bei 3–4-Zimmer-Wohnungen. Verkäufe dauern 24–30 Tage, Mietobjekte 19 Tage. Attraktive Segmente: Altbauten mit Modernisierungspotenzial (Rendite bis 4 %) und Hanggrundstücke mit Ausblick. Schwächen: Wenig bezahlbarer Wohnraum für Singles (unter 50 m²).

Ausblick

Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2–4 % erwartet, unterstützt durch fallende Zinsen und anhaltenden Zuzug. Mieten könnten um 1–2 % steigen, da die Nachfrage wächst. Investoren profitieren von stabilen Renditen (ca. 2,8–3,5 %), Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen. Risiken: Weiter steigende Baukosten könnten Neubau bremsen. Insgesamt bleibt Kiefersfelden ein solider Markt für langfristige Investitionen, mit Fokus auf Qualität statt Quantität.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Kiefersfelden ist robust und zukunftsorientiert: Hohe Lebensqualität, stabile Preise und wachsende Nachfrage machen den Ort zu einer guten Wahl für Eigentum oder Vermietung. Potenzielle Käufer und Mieter sollten frühzeitig planen, da der Wettbewerb zunimmt. Für Verkäufer ist 2025 ein guter Einstiegspunkt, bevor Preise weiter klettern. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten empfehlenswert, um Chancen optimal zu nutzen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Kiefersfelden bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Die Gemeinde Kiefersfelden zählt zum oberbayerischen Landkreis Rosenheim. Eingebettet in Teilen des Unterinntals befindet sich der Ort direkt an der österreichischen Grenze. Die Gemeinde ist das Tor zum Kaisergebirge.

Als höchste Erhebung des etwa 37 Quadratkilometer großen Gemeindegebiets gilt der Große Traithen. Der Berg zählt zum Mangfallgebirge und gilt mit einer Höhe von 1852 Metern als höchster Berg im Landkreis Rosenheim. Zu den Ortsteilen der Gemeinde zählen, neben dem gleichnamigen Ortsteil, Wildgrub, Wall, Ried, Rechenau, Rain, Mühlbach, Mühlau, Kohlstatt, Karr, Hödenau, Haidach, Guggenau, Breitenau, Blaik und Altschneid. Heute sind etwa 7.000 Menschen in dem beliebten Luftkurort zu Hause.

Wegen ihrer exzellenten Lage in einer der schönsten Gebirgsregionen der Alpen erfreut sich die Gemeinde jährlich an zahlreichen Touristen

. Umgeben ist der Ort von zwei markanten Bergstöcken des Kaisergebirges, dem “Zahmen Kaiser“ und dem “Wilden Kaiser“. Die beiden Felsformationen weisen Höhen von 2.002 Meter und 2.304 Meter auf. Die Gemeinde liegt zwischen den bedeutenden Metropolen München, Rosenheim sowie den österreichischen Städten Salzburg und Innsbruck. Weitestgehend nimmt der Tourismus die Wirtschaft in der Gegend ein. Mit zahlreichen Fremdenbetten und Übernachtungsmöglichkeiten hat der Fremdenverkehr im Ort einen hohen Stellenwert. Aufgrund seiner gesunden Luft erfreut sich die Gemeinde außerdem an ihrem Prädikat als Luftkurort.

Neben der einzigartigen Gebirgslandschaft, die zum Wandern und Klettern einlädt, bietet die oberbayerische Gemeinde Kiefersfelden ein umfangreiches Kulturangebot.

Zu den Sehenswürdigkeiten des Luftkurortes zählt die Alte Pfarrkirche HI.Kreuz, welche als älteste Kirche im Ort gilt. Ihr ursprünglich gotischer Stil wurde im 17. Jahrhundert barockisiert. Auch die sogenannte Ottokapelle gilt als beliebte Sehenswürdigkeit. Die Kapelle steht als Erinnerung an den König von Griecheland Otto I. Durch die einzelnen Ortsteile der Gemeinde ziehen sich viele weitere kleine Kapellen. So trifft man im Ort auf die Sebastiani-Kapelle aus dem Jahr 1616 oder auf die Wallfahrtskapelle, die sich auf dem Nusslberg befindet. Einige romantische Seen fügen sich im Ort harmonisch in die Gebirgsregion ein und versprühen eine ganz besonderen Ausstrahlung. So erweckt der Kieferer See, der vom „Zahmen Kaiser“ umgeben ist, ein einzigartiges Ambiente. Raum für Kultur bieten die Ritterschauspiele, welche als ältestes Volkstheater Deutschlands gelten. Alljährlich im Sommer finden auf der 1833 errichteten Bühne verschiedene Theateraufführungen statt. Einblicke in die Kiefersfeldener Vergangenheit können Besucher im Museum im Blaahaus erlangen. Hier können sie Exponate aus der früheren Marmorindustrie und Kohlenbrennerei besichtigen. Die meisten Menschen kommen wegen der einzigartigen Landschaft in die Gemeinde. Hier können sie ausgedehnten Wanderungen entlang von vielen Flüssen und Seen nachgehen und die imposante Mittelgebirgslandschaft bewundern. In der Region treffen Wanderer auf einige urige Hütten, die zum Verweilen einladen. Eine Vielzahl an Trachten- und Gesangsvereinen zeugen von einem lebendigen Bild und einem großen Zusammenhalt in der oberbayerischen Gemeinde.

Orte im Landkreis Rosenheim

Bad Aibling, Kolbermoor, Wasserburg a.Inn, Bad Endorf, Bruckmühl, Neubeuern, Prien a.Chiemsee, Albaching, Amerang, Aschau i.Chiemgau, Babensham, Bad Feilnbach, Bernau a.Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a.Chiemsee, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a.Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a.Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Nußdorf a.Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a.Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.