Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Taufkirchen Vils Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Taufkirchen Vils tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Taufkirchen (Vils) intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Erding und Vilsbiburg, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Taufkirchen (Vils) neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Taufkirchen (Vils) zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Taufkirchen (Vils) gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Taufkirchen (Vils) um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Isabelle Dieckmann und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Taufkirchen Vils
Der Immobiliengutachter beobachtet am Immobilienmarkt der Gemeinde Taufkirchen Vils Immobilienwerte, die sich im mittleren Preissegment von Oberbayern bewegen. Der Ort bietet seinen Bewohnern alles, was sie brauchen: einen hohen Wohn- und Freizeitwert, eine optimale Infrastruktur, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten und eine stabile Wirtschaft mit vielen sicheren Arbeitsplätzen. Da ist es nicht verwunderlich, dass Immobilien in der Gegend immer mehr gefragt sind. Weiterhin lockt die günstige Lage zwischen Landshut und München viele Menschen in den Ort. Die Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt ist inzwischen ziemlich groß. Diese Tatsache lässt natürlich auch die Immobilienwerte steigen. Allerdings erreichen diese noch längst nicht das hohe Preisniveau des Münchener Immobilienmarktes.
In der Gemeinde nimmt der Immobiliengutachter Preise wahr, die noch unter den Immobilienwerten von Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau,
Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Miesbach, München und Starnberg liegen. Immobilien sind in der Gemeinde also noch relativ erschwinglich.
1. Einleitung
Taufkirchen (Vils) ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Erding in Niederbayern, etwa 40 Kilometer östlich von München gelegen. Mit rund 6.500 Einwohnern zählt sie zu den wachsenden Vorortgemeinden der Metropolregion München, die durch ihre ländliche Idylle, gute Verkehrsanbindungen und Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie dem Flughafen München und dem Industriepark an der A94 attraktiv ist. Die Gemeinde erstreckt sich entlang der Vils und umfasst Ortsteile wie Gebensbach, Lain, Aich und Moosen, was eine vielfältige Bandbreite an Wohn- und Gewerbeflächen bietet.
Der Immobilienmarkt in Taufkirchen (Vils) ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch Pendler aus der Region und Zuzug aus der überforderten Münchner Innenstadt getrieben wird. In den letzten Jahren hat sich der Markt von den Turbulenzen der Pandemie und steigender Zinsen erholt, mit einer moderaten Preisentwicklung im Jahr 2025. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes, einschließlich Kauf- und Mietpreisen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftiger Trends, basierend auf dem Stand November 2025.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Taufkirchen (Vils) profitiert von einer positiven Bevölkerungsentwicklung: Die Einwohnerzahl ist in den letzten fünf Jahren um etwa 8 % gestiegen, was auf Familienzuzug und junge Berufstätige zurückzuführen ist. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Familien (ca. 35 % der Haushalte), die den Bedarf an Einfamilienhäusern und größeren Wohnungen ankurbeln. Die Erwerbsquote liegt bei über 70 %, mit vielen Beschäftigten in Branchen wie Logistik, Landwirtschaft und dem Dienstleistungssektor, die durch die Nähe zum Flughafen und die B 388 begünstigt werden.
Wirtschaftlich ist die Gemeinde dynamisch: Lokale Unternehmen im Handwerk, Handel und in der Agrarwirtschaft sorgen für Stabilität, während Pendlerverbindungen nach München den Immobilienmarkt beleben. Die Arbeitslosenquote beträgt unter 3 %, was die Kaufkraft der Bewohner stärkt. Allerdings führt die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu Spannungen, insbesondere bei Mietern mit mittlerem Einkommen. Die Gemeinde fördert sozialgerechte Bodennutzung, um den Druck auf den Markt zu mildern, etwa durch Reservierungen für günstigen Wohnraum.
3. Marktübersicht: Angebot und Nachfrage
Der Immobilienmarkt in Taufkirchen (Vils) zeigt ein unausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, getrieben durch den Zuzug aus München und umliegenden Städten wie Erding. Im Kaufmarkt gibt es derzeit etwa 30–35 aktive Angebote für Wohnimmobilien, darunter 19 Häuser und 12 Wohnungen. Dies entspricht einer Verfügbarkeitsdauer von durchschnittlich 4–6 Monaten pro Objekt, was auf einen engen Markt hinweist. Besonders gefragt sind Neubauten und sanierten Altbauten in zentralen Lagen wie dem Ortsteil Taufkirchen oder in der Nähe der Vils.
Beim Mietmarkt ist das Angebot noch knapper: Es existieren rund 50–60 Mietwohnungen, hauptsächlich von Privatvermieter, mit einer Nachfrage, die das Angebot um das Doppelte übersteigt. WG-Gesucht und lokale Plattformen melden eine hohe Belastung, insbesondere für 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Gewerbeflächen sind rar, mit nur 4–5 aktiven Objekten, was auf eine begrenzte Expansion in diesem Segment hindeutet. Die Gemeinde bietet jedoch attraktive Gewerbe- und Mischgebiete zentrumsnah, mit guter Anbindung an die B 388 und den Bahnhof, um Investoren anzuziehen.
Insgesamt dominiert die Nachfrage den Markt: Über 70 % der Transaktionen im Jahr 2025 wurden innerhalb von drei Monaten abgeschlossen, was auf eine Verkäufermarkt-Situation hinweist. Die Saisonalität spielt eine Rolle – im Frühjahr und Herbst steigt die Aktivität um 20–30 %.
4. Preisentwicklung im Kaufmarkt
4.1 Wohnungen
Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Taufkirchen (Vils) liegt 2025 durchschnittlich bei 4.200 € pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.900 €/m² für ältere Objekte bis 5.000 €/m² für Neubauten. Für eine typische 60-m²-Wohnung ergibt sich ein Gesamtpreis von etwa 250.000–300.000 €, während 100-m²-Objekte bei 420.000–450.000 € ansetzen. Im Vergleich zum Vorjahr notiert sich eine Steigerung von 2,5–3,5 %, was auf eine Stabilisierung nach den Zinserhöhungen 2023/2024 zurückzuführen ist.
Die Preisentwicklung über die letzten Jahre zeigt ein kontinuierliches Wachstum: Von 3.200 €/m² im Jahr 2020 auf den aktuellen Wert, mit einer kumulierten Steigerung von +31 %. Günstigste Lagen sind die Randbezirke wie Moosen (ab 3.500 €/m²), während zentrale Objekte in Taufkirchen Vils bis zu 4.800 €/m² kosten. Neubauwohnungen, oft mit energieeffizienten Standards (KFW 40), erzielen Prämien von 10–15 %.
4.2 Häuser
Für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 3.800 €/m², mit einer Bandbreite von 3.000 €/m² für Renovierungsbedürftige bis 4.500 €/m² für Neubauten. Ein Standard-Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet somit 500.000–600.000 €, Doppelhaushälften starten bei 350.000 €. Die Preise sind im Vorjahr um 4–5 % gestiegen, was den höchsten Zuwachs seit 2022 darstellt und auf die anhaltende Familiennachfrage zurückgeht.
Historisch gesehen haben sich die Hauspreise von 2.900 €/m² im Jahr 2018 auf den aktuellen Stand verdoppelt, mit Phasen leichter Abkühlung in den Hochzinsjahren. Beliebte Objekte sind moderne Reihenhäuser in Gebensbach (ca. 4.000 €/m²) oder freistehende Häuser in Aich (bis 5.000 €/m²). Grundstücke allein erzielen Preise von 200–300 €/m², abhängig von der Lage und Erschließung.
5. Mietmarkt
Der Mietmarkt in Taufkirchen (Vils) ist angespannt, mit durchschnittlichen Kaltmieten von 10,50 €/m² für Wohnungen und 10,80 €/m² für Häuser. Für eine 70-m²-Wohnung beläuft sich die Monatsmiete auf 650–800 €, bei Häusern mit 150 m² auf 1.500–1.800 €. Die Spanne reicht von 9,50 €/m² in Randlagen bis 12,00 €/m² in zentralen Bereichen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten um 3–4 % gestiegen, was der allgemeinen Inflationsentwicklung entspricht.
Die Nachfrage konzentriert sich auf möblierten oder sanierten Objekten, mit einer Leerstandsquote unter 2 %. Provisionsfreie Angebote von Privatvermieter machen 60 % des Marktes aus, was Mieter entlastet. Für Neubauwohnungen liegen die Mieten bei 11–13 €/m², oft inklusive moderner Ausstattung wie Wärmepumpen. Der Mietspiegel der Gemeinde empfiehlt Obergrenzen, um Überhitzung zu vermeiden, doch in der Praxis werden diese häufig überschritten.
6. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Markt für Gewerbeimmobilien ist in Taufkirchen (Vils) unterentwickelt, aber wachstumsstark. Es gibt derzeit 4–5 Angebote, darunter Büros, Ladenlokale und Lagerhallen mit Flächen von 100–300 m². Mietpreise starten bei 7–10 €/m² für Hallen und erreichen 12–15 €/m² für zentrale Ladengeschäfte. Kaufpreise für Gewerbeobjekte liegen bei 2.500–3.500 €/m², mit einem Fokus auf Mischgebiete nahe der B 388.
Die Nachfrage kommt vorwiegend aus dem lokalen Handel und Logistik, unterstützt durch die gute Infrastruktur. Die Gemeinde bewirbt zentrumsnahe Flächen mit Pachtkonditionen, um Investitionen zu fördern. Im Vergleich zum Wohnmarkt ist der Umsatz niedriger, doch die Renditen (ca. 5–6 %) machen Gewerbe attraktiv für Langfristinvestoren. Eine Erweiterung des Gewerbegebiets ist geplant, was das Angebot bis 2027 verdoppeln könnte.
7. Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt: Die Nähe zu München treibt Pendlernachfrage, während die A94 und der Regionalzug die Erreichbarkeit verbessern. Steigende Baukosten (ca. +5 % im Jahr 2025) und Zinsen auf 3–4 % dämpfen Neubauinvestitionen, fördern aber Bestandsobjekte. Umweltvorschriften wie die EU-Green-Deal-Richtlinien erhöhen den Wert energieeffizienter Immobilien um 10–20 %. Lokale Initiativen zur sozialen Wohnraumversorgung mildern Spekulation, doch der Fachkräftemangel im Baugewerbe verlängert Bauzeiten.
8. Ausblick und Prognose
Für 2026 wird eine moderate Preisanstieg von 2–4 % erwartet, getrieben durch anhaltenden Zuzug und sinkende Zinsen. Der Mietmarkt bleibt eng, mit potenziellen Regulierungen durch den Mietendeckel. Gewerbe könnte durch geplante Erweiterungen aufblühen, während der Wohnmarkt stabilisiert. Käufern empfiehlt sich, auf Neubau-Förderungen (z. B. KfW) zu setzen, Verkäufern auf saisonale Peaks. Insgesamt bleibt Taufkirchen (Vils) ein attraktiver, aber wettbewerbsintensiver Markt für Investoren und Eigenheimbesitzer.
Dieser Bericht fasst den Stand November 2025 zusammen und dient als Orientierungshilfe. Für individuelle Beratung sind lokale Experten empfehlenswert.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Taufkirchen (Vils) bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Gemeinde Taufkirchen Vils zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern und liegt im Landkreis Erding.
Die Vils – ein rechter Nebenfluss der Donau – durchfließt das Gemeindegebiet, welches sich etwa 54 Kilometer östlich von München befindet. Im Landkreis Erding ist Taufkirchen die zweitgrößte Gemeinde. In der Region München gilt sie flächenmäßig als größte Gemeinde. Auf einer Gesamtfläche von rund 70 Quadratkilometer leben heute etwa 9.000 Menschen. Der Ort verzeichnet jährlich neue Zuzüge. Im Osten der Gemeinde befindet sich die Grenze des Landkreises und Regierungsbezirkes. Im Zuge der Gebietsreform im Jahr 1972 entstand die Großgemeinde in ihrer jetzigen Größe durch den politischen Zusammenschluss der ehemaligen Gemeinden Wambach, Moosen, Hofkirchen und Gebensbach sowie Teile der Gemeinde Eibach. Zahlreiche Dörfer, Weiler und Einöden zeichnen das Ortsbild.
Landwirtschaftlich wird die Gemeinde vom tertiären Isar-Hügelland geprägt.
Wegen ihrer günstigen Lage zwischen den großen Städten München und Landshut sowie dem Münchener Flughafen ist die Gemeinde ein attraktiver Standort für Unternehmen. Betriebe aus den Bereichen Handel, Dienstleistung und Handwerk haben sich auf einer der hiesigen Gewerbeflächen angesiedelt. Zu einer der bedeutendsten Betriebe im Ort zählt der Polstermöbelhersteller „himolla“. Den Bewohnern der Gemeinde stehen, neben einem mannigfaltigen Angebot, zahlreiche zukunftssichere Arbeits- und Ausbildungsplätze zur Verfügung. Auch das kbo-Isar-Amper Klinikum verzeichnet zahlreiche Beschäftigte.
Den kulturellen Mittelpunkt der Gemeinde Taufkirchen Vils stellt das Wasserschloss (s. Bild) dar.
Mit seiner imposanten Anlage, dem Schlossweiher und dem dazugehörigen Park ist das Schloss ein wichtiger Bestandteil der Gemeinde. Seit 2005 ist es im privaten Besitz. Dennoch kann die Schlossanlage in einem gewissen Rahmen für kulturelle und künstlerische Zwecke genutzt werden. Zu den weiteren begehrten Anlaufpunkten zählen die um 1956 erbaute Johanneskirche und das Urzeitmuseum. Alle Ortsteile der Gemeinde haben ihren eigenen Stil. Moosen bietet seinen Bewohnern mit einer Grundschule, einem Kinderhaus sowie einer Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten eine gute Infrastruktur. Im Ortsteil Gebensbach haben Brauchtumspflege und Tradition eine große Bedeutung.
Zudem trifft man hier auf schöne Landschaften und dem Loaner See – ein Naturbadesee.
In der Ortschaft Wambach steht eine der ältesten Kirchen des Landkreises Erding. Sie wurde im romanischen Stil erbaut. Der Ortsteil zeichnet sich durch seine Gastwirtschaft und ein aktives Vereinsleben aus. Auch finden sich hier viele landwirtschaftliche Betriebe vor. Im Ortsteil Hofkirchen trifft man auf eines der schönsten Rokkoko-Dorfkirchen Bayerns, die Kirche St. Bartholomäus. Sie wurde im Jahr 1720 errichtet. In der Gemeinde finden jährlich viele lebendige Feste statt, die für ein fröhliches Miteinander sorgen. Zu den beliebten Festen zählen der „Adlberger Markt“ und das Volksfest, welches seit 1960 regelmäßig im Ort stattfindet. Gleichermaßen bietet die Gemeinde ihren Bewohnern viele Freizeitmöglichkeiten inmitten einer idyllischen Landschaft.
Im Landkreis Erding sind folgende Städte, Märkte und Gemeinden vorzufinden:
Dorfen, Erding, Berglern, Bockhorn, Buch a.Buchrain, Eitting, Finsing, Forstern, Fraunberg, Hohenpolding, Inning a.Holz, Kirchberg, Langenpreising, Lengdorf, Moosinning, Neuching, Oberding, Ottenhofen, Pastetten, Sankt Wolfgang, Steinkirchen, Taufkirchen (Vils), Walpertskirchen, Wörth, Isen und Wartenberg.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
