Sachverständige für Immobilienbewertung in Murnau am Staffelsee

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Murnau Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Murnau am Staffelsee tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten des Marktes Murnau intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Murnau neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Murnau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Murnau am Staffelsee gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Murnau um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Murnau am Staffelsee

Murnau am Staffelsee ist ein beliebter Wohnort sowohl für die jüngere als auch für die ältere Generation. Das Staffelsee-Gymnasium, viele gute Restaurants sowie ein umfangreiches Kulturangebot locken auch die jüngere Klientel in die Ortschaft. Darüber hinaus ist der Markt wegen seiner Nähe zum Staffelsee heiß begehrt. Zahlreiche Sportmöglichkeiten runden das Profil ab. Der Immobilienmarkt der Gegend ist von einer hohen Nachfrage nach Immobilien geprägt, der jedoch ein äußerst geringes Angebot gegenübersteht. Häuser und Neubauwohnungen werden häufig gar nicht erst offiziell am Immobilienmarkt angeboten, sondern unter der Hand verkauft.

Insbesondere in den beliebten Lagen zwischen Hagener Leite und Lüssweg verzeichnen die Immobiliengutachter eine sehr hohe Nachfrage in Murnau.

Hier verfügen Häuser über sehr hohe Immobilienwerte. Das Besondere an dieser Gegend ist der tolle Ausblick, den man von der Hanglage aus über die Alpen und das Murnauer Moos hat. Ebenso macht die Nähe zum Zentrum die Region für viele Menschen attraktiv. Zudem sind Wohnlagen am Staffelsee sehr gefragt. Hier findet man Häuser mit eigenem Ufergrundstück und Bootshaus. Jene Faktoren wirken sich maßgeblich auf die Immobilienwerte aus. Die Immobilienpreise im Markt Murnau bewegen sich im oberen Preisniveau von Oberbayern. Jedoch sind diese im Ort noch günstiger als in anderen Regionen von Garmisch-Partenkirchen.

1. Lage & Rahmenbedingungen

Murnau am Staffelsee liegt landschaftlich sehr attraktiv in Oberbayern, am Staffelsee und eingebettet zwischen Seen, Alpenvorland und Naherholungsgebieten. Die Kombination aus Wohnqualität, Natur- und Freizeitwert sowie Verkehrsanbindung (Bahnhof, Regionalverbindungen) macht die Gemeinde für Eigennutzer und Pendler gleichermaßen reizvoll.
Rahmenbedingungen, die den Immobilienmarkt hier prägen:

• Die naturnahe und dennoch gut erschlossene Lage sorgt für eine nachhaltige Nachfrage nach Wohnimmobilien – insbesondere für höherwertige Häuser und Wohnungen mit guter Ausstattung.

• Wohnraum und Grundstücke sind im Vergleich zu großstädtischen Lagen begrenzt verfügbar – Flächenknappheit (z. B. in Seenähe oder mit Alpenblick) führt häufiger zu Premiumpreisen.

• Wohnlagen unterscheiden sich stark nach Mikro-Lage: Nähe zum See, zur Altstadt oder zu Bahn/Verkehr vs. etwas periphere Wohnlagen.

• Makro-Einflussfaktoren: Baukosten, Zinsen, energetische Sanierungsanforderungen, Neubautätigkeit und demografische Entwicklung wirken auch hier – aber oft mit einer stärkeren Gewichtung auf Qualität und Wohnumfeld als reine Spekulation.

2. Preisniveau & Entwicklung

Aktuelles Preisniveau

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt in Murnau im Jahr 2025 bei rund 6.000 €/m² bis 6.100 €/m². (z. B. etwa 6.016 €/m²) 

• Für Häuser wird ein durchschnittliches Niveau von etwa 6.300 €/m² bzw. 6.400 €/m² ausgewiesen.

• Es bestehen große Bandbreiten: Bei Wohnungen von etwa 3.600 €/m² bis über 10.000 €/m², bei Häusern von etwa 3.300 €/m² bis über 11.000 €/m² – je nach Lage, Zustand und Ausstattung.

• Grundstücke und Speziallagen (z. B. Seelage, Alpenblick) weisen nochmals Aufschläge auf – Neubau-Objekte und sehr hochwertige Ausstattungen liegen über dem Durchschnitt.

Entwicklung der Preise

• Bei Wohnungen wurde für 2025 gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung von rund +4 % ausgewiesen.

• Bei Häusern war die Entwicklung in 2025 moderater – z. B. Preisniveau nahezu stabil oder mit leichtem Plus (z. B. +1,4 %).

• Über einen Zeitraum von etwa 5 Jahren zeigen sich Preissteigerungen im mittleren zweistelligen Prozentbereich (z. B. +12 % in 5 Jahren) für den Durchschnitt.

• Beispielrechnung: Wenn ein Haus mit Wohnfläche 150 m² zu einem Richtpreis von 6.300 €/m² bewertet wird, ergibt sich ein Richtwert von etwa 945.000 €. Eine Wohnung mit z. B. 80 m² zu 6.000 €/m² ergibt etwa 480.000 €.

3. Nachfrage & Angebot

• Die Nachfrage nach Wohnraum in Murnau am Staffelsee bleibt spürbar – insbesondere für gut ausgestattete Einfamilienhäuser oder hochwertige Eigentumswohnungen mit guter Wohnlage. Der Natur- und Freizeitwert sowie die gute Erreichbarkeit machen den Standort attraktiv.

• Das Angebot ist begrenzt: Es gibt nicht in unbegrenztem Maße Grundstücke oder Neubauflächen – besonders Objekte mit Premiumlage (See- oder Alpenblick, große Grundstücke) sind knapp. Dadurch haben solche Objekte tendenziell einen Nachfrageüberschuss.

• Auf der anderen Seite bedeutet das hohe Preisniveau, dass Einstiegsmöglichkeiten schwieriger werden – besonders für Käufer mit begrenztem Budget. Objekte mit mittlerer Ausstattung oder in weniger zentralen Lagen sind erreichbar, aber mit weniger Spielraum für starke Wertsteigerung.

• Der Mietmarkt ist weniger im Fokus als der Kaufmarkt – viele Wohnraum-Nutzer sind Eigennutzer oder langfristig orientierte Käufer. Mietobjekte wirken eher ergänzend.

4. Trends & Ausblick

Trendbeobachtungen

• Es zeigt sich eine Tendenz zu Stabilisierung auf hohem Niveau: Der Markt wächst nicht mehr explosiv, sondern konsolidiert sich. Premiumlagen legen weiter zu, Standardlagen wachsen langsamer.

• Qualitätseigenschaften wie Ausstattung, Zustand (z. B. energetische Sanierung) und Grundstücksgröße gewinnen zunehmend an Bedeutung – nicht nur Lage allein.

• Angebot von Neubauten mit gehobenem Standard oder sanierten Bestandobjekten zieht zunehmend Käufer an – klassische ältere Objekte mit hohem Modernisierungsbedarf haben es schwerer.

• Der Einfluss von Wohnlage (See/Alpenblick), Infrastruktur sowie Pendler-Anbindung nimmt weiter zu.

Ausblick

• In den kommenden Jahren ist mit einer moderaten Preissteigerung zu rechnen. Große jährliche Sprünge wie in früheren Boomphasen sind weniger wahrscheinlich – vielmehr erwarten wir ein solides Wachstum oder Stabilisierung auf hohem Niveau.

• Objekte in Premiumlagen dürften weiterhin Wert behalten oder moderat steigen, während Standardobjekte mit mittlerer Ausstattung möglicherweise unter dem Mittelwert der Entwicklung bleiben.

• Risikofaktoren: steigende Finanzierungskosten, strengere energetische Anforderungen, mögliche demografische Veränderungen oder Verlagerung von Wohn-/Arbeitsmodellen können Nachfrage dämpfen.

• Für Kaufinteressenten gilt: langfristige Perspektive, gute Lage und Ausstattung sind entscheidend. Für Investoren: Einstiegskosten sind hoch, Renditen eher moderat und Wertsteigerungs-Spiele langfristiger Natur.

5. Chancen & Risiken

Chancen

• Wer eine hochwertige Immobilie mit guter Wohnlage (z. B. See- oder Alpenblick, gutem Grundstück) in Murnau am Staffelsee erwirbt, kann von stabiler Wertentwicklung profitieren.

• Bestandsimmobilien mit Modernisierungspotenzial bieten Anlass für Wertsteigerung – insbesondere wenn Wohnlage, Grundstück und Ausstattung passen.

• Eigennutzer profitieren von hoher Wohnqualität in wunderschöner Umgebung – langfristig ein solides Wohninvestment.

Risiken

• Einstiegskosten sind hoch – damit sind Käufer mit begrenztem Budget gegenüber größeren Käufern benachteiligt.

• Finanzierungsbedingungen wie steigende Zinssätze können Kaufbereitschaft und Nachfrage reduzieren und damit Wachstum bremsen.

• Immobilien mit schlechter Ausstattung, ungünstiger Lage (z. B. Randlagen, wenig Grundstück, schlechte Infrastruktur) oder großem Sanierungsbedarf könnten gegenüber Premiumobjekten in Murnau deutlich weniger Wertentwicklung zeigen oder länger im Markt bleiben.

• Allgemeine Marktveränderungen (z. B. Pendlerverhalten, Arbeitsmodelle, demografische Verschiebungen) könnten die Attraktivität bestimmter Wohnlagen verändern.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Murnau am Staffelsee im Jahr 2025 zeigt sich als ein Markt mit hohem Preisniveau, guter Wohnlage und stabiler Nachfrage, aber ohne große kurzfristige Sprünge mehr. Mit Durchschnittspreisen von rund 6.000 €/m² für Wohnungen und etwa 6.300 €/m² für Häuser befinden wir uns im oberen Segment der regionalen Immobilienmärkte.

Für Kaufinteressenten bedeutet das: Wenn Lage, Ausstattung und Finanzierung stimmen, ist Murnau am Staffelsee eine sehr gute Wohnlage mit hoher Lebensqualität. Wer jedoch auf kurzfristige Wertsteigerung und Einstiegspreise spekuliert, dürfte hier Grenzen finden. Qualität vor Quantität zählt – und langfristige Perspektiven sind entscheidend.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Murnau am Staffelsee bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Murnau am Staffelsee ist ein Markt, der sich im oberbayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen befindet.

Die nördlich gelegene Landeshauptstadt München ist etwa 70 Kilometer vom Ort entfernt. Der Markt existierte bereits im 12. Jahrhundert und blickt somit auf eine lange Geschichte zurück. Die schöne Landschaft der Gegend zeichnet sich durch zahlreiche Berge und Seen aus. Direkt im Voralpenland gelegen, gewährt der Ort einen wunderbaren Ausblick auf die Ammergauer Alpen und das Wettersteingebirge mit der Zugspitze – dem höchsten Berg Deutschlands. Auch kann man von dort aus einen Teil des Estergebirges und der Walchenseeberge sehen.

Am westlichen Ortsrand des Marktes grenzt direkt der große Staffelsee – ein beliebter Badesee.

Zudem schließt sich im Süden des Ortes das Murnauer Moos an, welches eines der größten Moorgebiete Deutschlands ist. Mit einem großen Einzugsbereich und einer gut ausgebauten Infrastruktur kann sich der Markt an einer starken Wirtschaft erfreuen. Er bietet seinen Bewohnern zahlreiche Bildungs- und Kinderbetreuungseinrichtungen sowie viele Einkaufsmöglichkeiten. In dem beliebten Mittelzentrum haben sich hauptsächlich mittelständische Betriebe angesiedelt. Dabei handelt es sich um Unternehmen aus dem Sektor Handel, Gewerbe, Gastronomie und Tourismus. Darüber hinaus befindet sich eine Bundeswehr-Kaserne im Ort. Nachbargemeinden von Murnau am Staffelsee sind: Bad Bayersoien, Bad Kohlgrub, Eschenlohe, Ettal, Farchant, Grainau, Großweil, Krün, Mittenwald, Garmisch-Partenkirchen, Oberammergau, Oberau, Ohlstadt, Riegsee, Saulgrub, Schwaigen, Seehausen a. Staffelsee, Spatzenhausen, Uffing a. Staffelsee, Unterammergau und Wallgau.

Der 12.000-Einwohner Ort Murnau am Staffelsee beeindruckt durch seine malerische Landschaft

inmitten von Bergen und Badeseen. Kleine Gässchen und urige bayerische Häuser dominieren hier und sind Motive weltbekannter Künstler. Im hiesigen Schlossmuseum können interessante Ausstellungen, insbesondere der Künstler des „Blauen Reiters“, besichtigt werden. Weiterhin gibt das Museum Aufschluss über die Landschafts- und Ortsgeschichte. Der Markt in der Alpenregion ist ein traditioneller und zugleich innovativer Ort in der Nähe von München.

Er weist viele historische und denkmalgeschützte Bauwerke auf. Der Ober- und Untermarkt mit seiner Mariensäule steht unter Denkmalschutz.

Weitere historische Bauwerke findet man in der Pfarrkirche St. Nikolaus, im Schloss Murnau, im sogenannten Münster-Haus sowie in einigen Villen und Landhäusern des Ortes. In der Fußgängerzone, wo sich auch das hiesige Rathaus befindet, trifft man auf viele denkmalgeschützte Häuserfronten. Viele gemütliche Cafés, Boutiquen und Restaurants geben dem Ort einen besonderen Charme. Jährlich suchen auch viele internationale Touristen den kleinen Markt am Rande der Alpen auf. Viel Raum für Kultur bietet das Kultur- und Tageszentrum, welches den Mittelpunkt vieler Veranstaltungen der Gegend darstellt. So finden hier regelmäßig viele Konzerte, Tagungen, Ausstellungen, Kongresse und Theateraufführungen statt.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.