Sachverständige für Immobilienbewertung in Neuburg a.d. Donau

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Neuburg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Neuburg a.d. Donau tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Neuburg intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Ingolstadt und Donauwörth eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Neuburg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neuburg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Neuburg a.d. Donau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neuburg a.d. Donau um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Neuburg a.d. Donau

Am Immobilienmarkt von Neuburg a.d. Donau beobachten die Immobiliengutachter nur moderate Preisanstiege, die von derartigen Preisexplosionen, wie beispielsweise in München, verschont blieben. Die Nachfrage nach Immobilien in der Region ist zwar stabil, jedoch noch überschaubar. Am Immobilienmarkt der Kreisstadt sind Häuser und Wohnungen nicht so knapp wie in der Landeshauptstadt München. Aus diesem Grund sind auch die Immobilienwerte im Ort recht erschwinglich. Sie bewegen sich im unteren Preisniveau von Oberbayern.

In den umliegenden Regionen, wie Dachau, Augsburg, Fürstenfeldbruck,

Ebersberg, Freising mit der Stadt Freising, Starnberg und München herrschen deutlich höhere Immobilienwerte. Zwar sind die Preise für Immobilien in Zentrumsnähe höher als in den ländlichen Gegenden, dennoch ist ein Hausbau in der beschaulichen Stadt wesentlich leichter realisierbar als in München. Die Stadt an der Donau ist ein beliebter Wohnort für Jung und Alt.

1. Lage & Rahmenbedingungen

Neuburg an der Donau liegt an der Donau in Bayern, im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen. Die geografische Lage profitiert von einer Kombination aus guter Verkehrsanbindung, ruhiger Wohnlage und mittelstädtischer Infrastruktur.
Wesentliche Rahmenbedingungen:

• Die Stadt bietet sowohl Altstadtlagen als auch Wohngebiete in Vororten oder ruhigeren Außenbereichen.

• Pendelverkehre bzw. Nähe zu größeren Städten bzw. zu Arbeitsplätzen beeinflussen die Nachfrage – insbesondere wenn Wohnraum im Umland gesucht wird.

• Bau-, Sanierungs- und Energiekosten sowie Förder- und Regulierungsbedingungen prägen das Immobilienangebot und die Investitionsbereitschaft.

• Der regionale Markt unterscheidet sich klar von den Großstadtmärkten: Weniger starke Preissprünge, ein ausgewogeneres Verhältnis von Angebot und Nachfrage, und eine geringere Spekulationsaktivität.

2. Preisniveau & Entwicklung

Aktuelles Preisniveau

• Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Neuburg an der Donau liegt aktuell bei etwa 3.900 €/m².

• Für Häuser („Bestand“) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei ca. 3.480 €/m².

• Es gibt allerdings eine breite Bandbreite: Beim Wohnungspreis z. B. von etwa 2.683 €/m² bis über 6.563 €/m²; bei Häusern von rund 1.480 €/m² bis knapp 5.932 €/m².

• Für spezielle Objektgrößen oder Qualitätslagen (z. B. Einfamilienhäuser mit hohem Grundstücksanteil) liegen Angebotspreise regional auch bei rund 4.100 €/m² und darüber gemeldet.

Entwicklung der Preise

• Bei Wohnungen ist eine Preissteigerung gegenüber Vorjahr zu beobachten (z. B. +3,4 % im letzten betrachteten Jahr).

• Bei Häusern fehlt ein klarer gleichmäßiger Aufwärtstrend – teilweise Rückgänge, trotz mittelfristiger Gesamtsteigerung über mehrere Jahre.

• Über einen Zeitraum von fünf Jahren lag die Entwicklung bei Wohnungen bei ungefähr +19 % (in Summe).

• Es gilt: Die Entwicklung war nicht linear stark ansteigend – es gab Jahre mit Rückgängen oder Seitwärtsbewegungen, was auf Sensitivität gegenüber Zinslage, Angebot und Nachfrage hindeutet.

Beispielrechnung

• Ein Mehrfamilienhaus oder Einfamilienhaus mit z. B. 150 m² Wohnfläche bei einem Preisniveau von ~3.480 €/m² ergibt einen Richtwert von rund 522.000 €.

• Eine Eigentumswohnung mit z. B. 80 m² bei ~3.900 €/m² würde grob bei 312.000 € liegen.

• Diese Werte können je nach Zustand, Ausstattung, Grundstück, Lage innerhalb Neuburg erheblich abweichen.

3. Nachfrage & Angebot

• Die Nachfrage nach Wohnraum in Neuburg an der Donau ist grundsätzlich vorhanden – sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger, wobei letztere im Vergleich zu Großstadtmärkten weniger dominant sind.

• Das Angebot ist moderat: Es gibt sowohl Bestandobjekte (Häuser, Wohnungen) als auch Neubauprojekte, aber keine extrem hohe Neubautätigkeit wie in Metropolregionen. Dadurch bleibt die Zahl der guten Objekte mit hoher Nachfrage begrenzt.

• Objekte mit guter Lage, exzellenter Ausstattung und Grundstück profitieren von Nachfrageüberhang; einfacher Standard oder ungünstige Lagen haben längere Vermarktungszeiten oder geringerer Preissteigerung.

• Die Mietseite spielt eine Rolle: Wohnraum zur Miete ist eine alternative zur Kaufentscheidung, was insbesondere bei jüngeren Haushalten oder Pendlern relevant ist.

4. Trends & Ausblick

Trendbeobachtungen

• Es zeigt sich ein Trend hin zu moderaten Preissteigerungen bei hochwertigen Objekten und stagnierende oder leicht rückläufige Preise bei Standardobjekten oder solchen mit Nachholbedarf.

• Wichtig sind zunehmend Faktoren wie Energieeffizienz, Modernisierung und Grundstücksverfügbarkeit – ältere Objekte ohne Modernisierung könnten hinter der allgemeinen Entwicklung zurückbleiben.

• Grundstücks- und Hauspreise in attraktiven Lagen ziehen an, während Wohnungen in weniger zentraler Lage eher moderat wachsen.

Ausblick

• In den kommenden Jahren ist mit einer moderat positiven Preisentwicklung zu rechnen – große Sprünge wie in Boomregionen sind unwahrscheinlich, aber ein solides Wachstum dürfte möglich sein.

• Der Standort Neuburg an der Donau ist attraktiv genug, um stabile Nachfrage zu erzeugen – insbesondere für Familien, Ersterwerber und ruhigeres Wohnen mit guter Infrastruktur.

• Risiken bestehen durch steigende Finanzierungskosten, mögliche wirtschaftliche Schwäche oder Überangebot in bestimmten Segmenten – dies kann das Wachstum dämpfen oder zu temporärer Stagnation führen.

5. Chancen & Risiken

Chancen

• Investitionen in Bestandsimmobilien mit Modernisierungs­potenzial können lohnend sein, weil Einstiegspreise moderat und Wertsteigerung durch Sanierung möglich sind.

• Wer sich frühzeitig in guten Lagen mit Grundstück sichert, profitiert von langfristig stabiler Nachfrage.

• Eigennutzer können von moderaterem Preisniveau gegenüber Großstädten profitieren und langfristig von Wertentwicklung und Wohnqualität gewinnen.

Risiken

• Eine hohe Finanzierungsmarge (z. B. durch steigende Zinsen) kann die Kaufbereitschaft mindern und damit die Preisentwicklung bremsen.

• Immobilien mit ungünstiger Lage, oder solche mit hohem Sanierungsbedarf könnten gegenüber besser positionierten Immobilien an Wertentwicklung verlieren oder länger im Markt sein.

• Marktüberhänge (z. B. zu viele Projekte Neubau auf einmal) oder eine Wirtschaftseintrübung könnten regional stärkere Auswirkungen haben als in sehr großen Metropol-Märkten.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Neuburg an der Donau präsentiert sich im Jahr 2025 als ein Markt mit solider Basis, moderatem Preisniveau und guter Perspektive — aber ohne die extremen Wachstumsraten großer Ballungszentren. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen bei etwa ~3.900 €/m² und für Häuser bei etwa ~3.480 €/m² spiegeln den regionalen Charakter wider: attraktiv, aber nicht überzogen.

Für Kaufinteressenten heißt das: Gute Wohnlage, sinnvolle Ausstattung und langfristige Perspektive sind entscheidend. Wer sorgfältig auswählt und Finanzierung sowie Objektqualität im Blick hat, kann in Neuburg an der Donau gut investieren oder wohnen. Gleichzeitig sollte man realistisch bleiben und keine überzogenen kurzfristigen Wertsteigerungen erwarten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Neuburg a.d. Donau bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im Regierungsbezirk Oberbayern befindet sich die Stadt Neuburg a.d. Donau.

Sie ist gleichzeitig die Große Kreisstadt des oberbayerischen Landkreises Neuburg-Schrobenhausen. Derzeit leben etwa 28.500 Menschen in dem malerischen Ort zwischen Ingolstadt und Augsburg. Die Stadt liegt unmittelbar an der Donau. Im Norden der Region befindet sich das Naturschutzgebiet Finkenstein. Auf einer Fläche von rund 81 Quadratkilometer gliedert sich die Kreisstadt in insgesamt 17 Ortsteile. Hier treffen Alt und Neu aufeinander. Historische Bauwerke in der Altstadt bilden einen harmonischen Kontrast mit dem modernen Leben in der Stadt. Moderne Geschäfte, ein belebendes Kulturprogramm und ein aufregendes Nachtleben machen die Stadt zu einem beliebten Ort für Jung und Alt.

„Renaissance an der Donau“ – so lautet der Slogan des Ortes, den die Stadt in jeder Hinsicht gerecht wird.

Im Herzen von Bayern punktet auch die Kreisstadt mit einer starken Wirtschaft und geringen Arbeitslosenquoten. Das moderne Mittelzentrum verzeichnet jährlich neue Einwohner. Attraktive Arbeitsplätze inmitten von reizvollen Landschaften vermitteln einen gewissen Charme, der bereits einige Menschen beeindruckt hat. Die Nähe zu den großen Metropolen Augsburg, Ingolstadt und München verleiht der Stadt an der Donau eine ausgesprochene Attraktivität. Mit der Erschließung neuer Gewerbeflächen konnten sich im Ort mittlerweile viele Unternehmen etablieren. Bekannt ist Neuburg durch seine Kieselkreide. In der hiesigen Wirtschaft dominieren hauptsächlich Dienstleister, Einzelhandelsgeschäfte und Handwerksbetriebe. Nachbargemeinden von Neuburg a.d. Donau sind: Aresing, Berg im Gau, Bergheim, Brunnen, Burgheim, Ehekirchen, Gachenbach, Karlshuld, Karlskron, Königsmoos, Langenmosen, Oberhausen, Rennertshofen, Rohrenfels, Schrobenhausen, Waidhofen und Weichering.

In der 28.000-Einwohner-Stadt Neuburg a.d. Donau sorgt ein abwechslungsreiches Kulturprogramm dafür,

dass garantiert keine Langeweile aufkommt. Ein sehenswertes Altstadtensemble, moderne Geschäfte und Cafés in der Innenstadt machen den besonderen Reiz der oberbayerischen Stadt aus. Hier finden sich viele einzigartige Bauwerke vor, wie zum Beispiel das Schloss Neuburg mit seiner Schlosskapelle und den Bocksberger-Fresken. Weiterhin sehenswert in der Stadt sind die Hofkirche aus dem 17. Jahrhundert, die Stadtpfarrkirche St. Peter und die Christuskirche. Bei allen Gebäuden handelt es sich um bedeutende Sakralbauten.

Ebenso immer einen Besuch wert sind das Weveldhaus, das Rote Tor, das Jagdschloss Grünau und die Wallfahrtskirche Bergen mit ihrer reizvollen Krypta.

Für ein vielfältiges und ausgelassenes Kulturprogramm sorgen das Stadttheater und ein Jazzclub im Ort. Regelmäßig finden in der Stadt belebende Feste statt. So sorgen die Sommerakademie für Bildende Kunst und das historische Schlossfest für ein geselliges Miteinander. Unterschiedliche Barockkonzerte und Kammeropern runden das kulturelle Profil der Stadt ab. Des Weiteren findet in der lebendigen Stadt das größte Winterschwimmen Europas statt. Neben dem umfassenden kulturellen Angebot bietet die Stadt gleichermaßen Raum für Freizeitaktivitäten. So befindet sich im Englischen Garten ein großes Hallen- und Freizeitbad. Der Ort hat außerdem einige Badeseen und Radwanderwege zu bieten, die zum Verweilen in der wunderbaren Natur einladen. Einen besonderen Reiz macht die Lage der Stadt direkt an der Donau aus.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.