Sachverständige für Immobilienbewertung in Ruhpolding

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Ruhpolding Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Ruhpolding tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Ruhpolding intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Bad Reichenhall und Grassau eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Ruhpolding neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Ruhpolding zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Ruhpolding gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Peiting um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Ruhpolding

Der Immobiliengutachter nimmt in der Gemeinde Ruhpolding Immobilienwerte wahr, die im unteren Preisniveau von Oberbayern liegen. Die Nachfrage nach Immobilien am hiesigen Immobilienmarkt ist zwar stabil, dennoch herrscht in den Ballungsräumen wie München eine deutlich höhere Nachfrage. Der begehrte Kur- und Urlaubsort im Landkreis Traunstein erfreut sich an seiner idyllischen Lage zwischen den Chiemgauer Alpen und Österreich. Wohnraumsuchende können hier von erschwinglichen Immobilienwerten profitieren. Das Angebot an Immobilien und Baugrundstücken steht in der Region noch in einem adäquaten Verhältnis zur Nachfrage. Am Immobilienmarkt der oberbayerischen Gemeinde erkennt der Immobiliengutachter Preise, die unter dem Preisniveau von Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, München, Starnberg, Miesbach, Rosenheim, Erding, Ingolstadt und Freising liegen. Der Ort zählt noch zu den günstigeren Gemeinden im Landkreis Traunstein. In Regionen nahe des Chiemsees herrschen höhere Immobilienwerte.

1. Einleitung

Ruhpolding, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Traunstein in Oberbayern, liegt am Fuße der Chiemgauer Alpen und ist bekannt für seine atemberaubende Berglandschaft, saubere Luft und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Mit rund 6.500 Einwohnern dient die Ortschaft als Tor zur Region Chiemgau und profitiert stark von ihrer Lage in einem der beliebtesten Erholungsgebiete Bayerns. Der Immobilienmarkt in Ruhpolding ist geprägt von einer hohen Attraktivität für Zweitwohnsitze, Ferienimmobilien und langfristige Investitionen, beeinflusst durch den Tourismus, den Biathlon-Weltcup und die Nähe zu Salzburg.

Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage nach naturnaher Wohnqualität. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preisentwicklungen, Markttrends, Faktoren und Prognosen basierend auf verfügbaren Marktdaten. Er umfasst Kauf- und Mietpreise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke sowie eine Analyse der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

2. Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Ruhpolding ist strategisch günstige gelegen: Nur 30 Minuten von Salzburg und eine Stunde von München entfernt, verbindet es ländliche Idylle mit städtischer Erreichbarkeit. Die Gemeinde umfasst Ortsteile wie Gnaig, Sankt Valentin und Buchschachen, die jeweils unterschiedliche Immobiliencharakteristika aufweisen – von zentralen Lagen mit Infrastruktur bis hin zu ruhigen Randgebieten mit Bergblick.

Wirtschaftlich dominiert der Tourismus den Ort: Hotels, Skigebiete wie die Rauschbergbahn und Veranstaltungen wie der Biathlon-Weltcup ziehen jährlich Hunderttausende Besucher an. Ergänzt wird dies durch kleinindustrielle Betriebe, Handwerk und den Dienstleistungssektor. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem bayerischen Durchschnitt bei etwa 2,5 Prozent, was eine stabile Bevölkerungsstruktur fördert. Die Bevölkerung wächst moderat durch Zuzug von Familien und Rentnern aus Großstädten, was den Bedarf an Wohnraum steigert.

Die Infrastruktur ist ausgezeichnet: Gute Verbindungen per Bahn und Auto, Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden. Allerdings fehlt es an ausreichend Neubauflächen, was zu einer Knappheit bei Einfamilienhäusern und größeren Grundstücken führt. Die Energieeffizienz spielt eine wachsende Rolle, da viele Bestandsimmobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren modernisiert werden müssen, um den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit gerecht zu werden.

3. Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Ruhpolding hat sich 2025 stabilisiert, mit leichten Preissteigerungen bei Wohnungen und Mieten, während Hauspreise tendenziell rückläufig oder konstant bleiben. Die Preise liegen über dem bayerischen Durchschnitt, was auf die hohe Lebensqualität und die Ferienimmobilien-Nachfrage zurückzuführen ist. Die Entwicklung seit 2021 zeigt eine anfängliche Aufwärtstendenz, gefolgt von einer Korrektur durch höhere Zinsen, nun aber eine Erholung durch EZB-Senkungen.

Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 5.072 Euro. Seit dem dritten Quartal 2021 ist dies ein Rückgang um 2,1 Prozent (von 5.181 Euro), was auf eine Sättigung des Marktes für größere Objekte hinweist. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen die Preise bei rund 5.206 Euro pro Quadratmeter, bei 200 Quadratmetern sinken sie leicht auf 4.748 Euro. Die Spanne reicht von 1.813 Euro (günstige Renovierungsobjekte in Randlagen) bis 9.705 Euro (Luxusimmobilien mit Bergblick). Im Vergleich zu 2024 ist der Preis um etwa 12,7 Prozent gestiegen, was auf eine Erholung hindeutet.

Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen sind gefragter und teurer: Der Durchschnittspreis liegt bei 4.966 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg um 2,6 Prozent gegenüber 2024 (von 4.838 Euro). Für eine 60-Qudratmeter-Wohnung beträgt der Preis etwa 4.617 Euro pro Quadratmeter, bei 100 Quadratmetern steigt er auf 5.624 Euro. Die Bandbreite umfasst 4.508 bis 5.425 Euro, mit Höchstwerten bis 6.182 Euro in zentralen Lagen. Der Markt für Neubauwohnungen ist knapp, was die Preise antreibt.

Mietpreise: Die Kaltmiete für Wohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 auf 11,17 Euro pro Quadratmeter erhöht, eine Steigerung um 4,7 Prozent zum Vorjahr (von 10,67 Euro). Dies liegt über dem deutschen Durchschnitt von 9 Euro und spiegelt den Wohnraummangel wider. Für Häuser liegen die Mieten bei 12,31 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 12,13 bis 15,19 Euro. Die Vermarktungsdauer für Mietobjekte beträgt derzeit etwa 24 Tage, was auf hohe Nachfrage hinweist. In touristisch genutzten Lagen können Kurzzeitmieten (z. B. über Plattformen) deutlich höher ausfallen.

Grundstückspreise: Bodenrichtwerte für Bauland liegen im März 2025 bei durchschnittlich 534 Euro pro Quadratmeter, mit Höchstwerten bis 940 Euro in zentralen Bereichen. Die Anzahl verfügbarer Grundstücke ist gering (ca. 16 Angebote), was Preise in die Höhe treibt. Im Vergleich zu ländlichen Umlagen sind die Werte hier um 20-30 Prozent höher.

4. Marktanalyse und Trends

Der Markt in Ruhpolding ist nachfrageseitig geprägt: Etwa 60 Prozent der Transaktionen betreffen Zweitwohnsitze oder Ferienimmobilien, 30 Prozent Familienhaushalte und 10 Prozent Investoren. Die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (z. B. KfW-Standard 40) steigt, da steigende Energiekosten und Förderprogramme Sanierungen begünstigen. Neubau ist begrenzt durch Bauregulierungen und Knappheit an Flächen, was den Bestandsmarkt aufwertet.

Trends 2025:

• Digitalisierung und Plattformen: Über 70 Prozent der Angebote werden online vermarktet, mit kürzeren Verweilzeiten (41 Tage für Bestandswohnungen).
• Nachhaltigkeit: Zunehmende Nachfrage nach solarfähigen Dächern und Wärmepumpen; Preise für sanierte Objekte sind 15-20 Prozent höher.
• Tourismusintegration: Viele Immobilien werden saisonal vermietet, was Renditen von 4-6 Prozent ermöglicht.
• Demografischer Wandel: Zuzug von Homeoffice-Arbeitern aus Städten treibt Preise in ruhigen Lagen.

Herausforderungen: Hohe Baukosten (um 10 Prozent gestiegen) und Zinsunsicherheiten bremsen Neubau. Dennoch ist die Mietrendite für Bestandswohnungen attraktiv (ca. 3,5 Prozent), was Investitionen lohnenswert macht.

5. Prognose für die kommenden Jahre

Für 2026 und 2027 wird eine moderate Preissteigerung von 1-3 Prozent erwartet, getrieben durch weitere Zinsenkungen der EZB und anhaltende Nachfrage. Mieten könnten um 2-4 Prozent jährlich wachsen, da der Wohnraummangel anhält. Positiv wirken Förderungen für energieeffiziente Sanierungen und der Ausbau des Tourismus (z. B. neue Skipisten). Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder regulatorischen Einschränkungen für Ferienwohnungen. Insgesamt bleibt Ruhpolding ein stabiler Markt mit Potenzial für langfristige Wertsteigerungen, insbesondere für Objekte mit Bergblick und guter Ausstattung.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Ruhpolding bietet 2025 eine ausgewogene Mischung aus Stabilität und Wachstumspotenzial, ideal für Käufer und Investoren, die auf Lebensqualität und Rendite setzen. Mit steigenden Mieten und stabilen Kaufpreisen ist der Einstieg attraktiv, solange Zinsen niedrig bleiben. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung einholen, da Lagen und Ausstattung stark variieren. Langfristig profitiert der Markt von der einzigartigen Kombination aus Natur, Tourismus und Infrastruktur, die Ruhpolding zu einem der begehrtesten Standorte in Bayern macht.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Ruhpolding bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Mitten in den Chiemgauer Alpen im oberbayerischen Landkreis Traunstein, in der Nähe der Kreisstadt Traunstein, liegt die Gemeinde Ruhpolding. Mit einer Fläche von etwa 147 Quadratkilometern zählt der Ort zu den größeren Gemeinden im Landkreis.

Er gliedert sich in insgesamt 72 Ortsteile. Im Ruhpoldinger Talkessel, welcher ebenso als „Miesenbacher Tal“ bezeichnet wird, befindet sich der Hauptort der Gemeinde. Etwa 6.500 Menschen sind in dem überregional bekannten Kur- und Fremdenverkehrsort zu Hause. Er grenzt unmittelbar an Österreich sowie an die ebenfalls zum Landkreis Traunstein zählenden Gemeinden Reit im Winkl, Unterwössen, Staudach-Egerndach, Bergen (Chiemgau), Siegsdorf und Inzell. Zudem liegt das Gemeindegebiet an der Grenze des Landkreises Berchtesgadener Land. Die oberbayerische Gemeinde erstrahlt in einer landschaftlichen Vielfalt. Dichte und grüne Wälder, klare Seen und imposante Berge erwecken ein atemberaubendes Ambiente. Mit seiner gesunden Bergluft und der unberührten Natur imponiert der Ort Bewohner und Touristen gleichermaßen. Demzufolge zählen der Fremdenverkehr und der Tourismus zu den bedeutendsten Standbeinen der hiesigen Wirtschaft. Die Gemeinde hebt sich durch ihr umfangreiches Gesundheitsangebot hervor. So befinden sich hier einige Kureinrichtungen wie das Kurkrankenhaus Vinzentinum sowie eine Freibadanlage mit einem Kurverwaltungspavillon. Betriebe aus dem Sektor Handel, Landwirtschaft und Industrie tragen ebenso zum Erfolg der Wirtschaft im Ort bei.

Der beliebte Kurort in den Chiemgauer Alpen erfreut sich jährlich an zahlreichen Touristen. Nicht zuletzt werden diese durch das komplexe Kultur- und Freizeitangebot der Gemeinde angezogen. Natur pur, soweit das Auge reicht – das hat der malerische Gebirgsort zu bieten.

Den Touristen steht eine Vielzahl an Übernachtungsmöglichkeiten zur Verfügung. Dabei bietet das breit gefächerte Angebot von der kleinen Privatpension bis zum gehobenen Vier-Sterne-Hotel für jede Preisklasse etwas. Spektakuläre Berge mit Höhen bis zu 1960 Meter umgeben die Gemeinde. So befindet sich südöstlich von Ruhpolding der 1671 Meter hohe Rauschberg. Das Sonntagshorn gilt als höchster Berg der Chiemgauer Alpen. Er ragt mit einer Höhe von 1960 Meter in den Himmel. Aber auch die Berge Hörndlwand, Unternberg und Hochfelln sind mit einer Höhe von rund 1600 Metern nicht zu verachten. Mit ihrer dominierenden Ruhe und den vielen gemütlichen Gassen im Ortskern erweckt die Gemeinde das Bild eines verträumten Dorfes. Ihre Bewohner und Gäste können hier Erholung finden oder aber auch auf actionreichen Ski- und Langlauftouren auf ihre Kosten kommen. Neben dem romantischen und verträumten Charakter unterstreicht die Gemeinde mit ihrem großen Kulturangebot und den vielen Festen ebenso ihre Lebendigkeit. So bilden das Museum Glockenschmiede, das Holzknechtmuseum sowie das Heimatmuseum kulturelle Anlaufpunkte in der Region. Eine besondere historische Sehenswürdigkeit der Gemeinde stellt die Pfarrkirche St. Georg aus dem 18. Jahrhundert dar. Ihre romanische Madonna stammt aus dem 12. Jahrhundert. Im Ortsteil Urschlau zeichnet die Wallfahrtskirche Maria Schnee das ländliche Bild.

Heute leben etwa 170.000 Menschen in einer der vier Städte und 31 Gemeinden des Landkreises. Als Tittmoning, Traunreut, Trostberg sowie als Große Kreisstadt Traunstein bezeichnen sich die Städte des Landkreises.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.