Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Starnberg. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Starnberg tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Starnberg intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Starnberg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Starnberg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Starnberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Starnberg
Der Landkreis Starnberg zählt zu den beliebtesten Gegenden im gesamten Bayern. Nicht zuletzt wegen seiner optimalen Lage zwischen der Alpenregion und der Landeshauptstadt ist der Landkreis als Wohnraum so begehrt. Zahlreiche Arbeitsplätze in einen der innovativen und zukunftsorientierten Unternehmen locken viele Menschen in die Region. Einige davon pendeln täglich von Starnberg nach München, um dort zu arbeiten.
Auch im Landkreis übersteigt die Nachfrage am Immobilienmarkt deutlich das Angebot. Bauland wird zunehmend knapper.
Diese Tatsache lässt Bestandsimmobilien immer mehr in den Fokus vieler Wohnraumsuchenden rücken. Die wirtschaftliche Dynamik im Kreisgebiet ist sehr hoch. Deshalb sehen die Immobiliengutachter viele Kapitalanleger, die im Landkreis Starnberg in Eigentumswohnungen investieren. Ein Wertverlust der Immobilien ist in der Region äußerst gering. Umso vielversprechender sind die Renditen bei einem Verkauf der Immobilien. Insbesondere in den Regionen um den Starnberger See, den Ammersee und den Wörthsee herrschen sehr hohe Immobilienwerte. Hier finden sich viele ansehnliche Villen und denkmalgeschützte Bauten vor.
Die Gemeinden im Landkreis sind bemüht, ihren ländlichen Charakter zu wahren. Bauland wird deshalb nur sehr zurückhaltend ausgewiesen. Neben Starnberg und Berg zählen mittlerweile auch das West- und Ostufer in der Gegend zu den meist gefragtesten Gegenden.
Die Immobilienwerte am Westufer wurden wegen des Ausbaus der Autobahnanbindung an den Münchener Flughafen angehoben. Darüber hinaus verzeichnet die Immobiliengutachter in den Gemeinden Feldafing und Tutzing eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien. Beides sind Orte, die an die S-Bahn-Linie angeschlossen sind. Starnberg ist nach München der zweit teuerste Landkreis in Oberbayern. Aufgrund der erhöhten Nachfrage und des sehr knappen Angebotes an Bauland und Häusern sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren in der Region signifikant gestiegen.
Einleitung
Der Landkreis Starnberg, gelegen im Süden Bayerns am nördlichen Ufer des Starnberger Sees, zählt zu den attraktivsten Wohnregionen Deutschlands. Mit einer Fläche von etwa 995 Quadratkilometern und rund 135.000 Einwohnern verbindet er urbane Nähe zu München – nur 25 Kilometer entfernt – mit einer idyllischen Landschaft, die Alpenblicke und Wassersportmöglichkeiten bietet. Die Kreisstadt Starnberg selbst hat etwa 23.500 Bewohner und dient als wirtschaftliches Zentrum mit Fokus auf Dienstleistungen, Handel und Freizeitwirtschaft. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage durch wohlhabende Pendler, Familien und Zweitwohnsitzsuchende, was zu Preisen führt, die deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegen. Im Jahr 2025 stabilisiert sich der Markt nach den Turbulenzen der Vorjahre: Während Kaufpreise leicht rückläufig oder konstant sind, steigen Mietpreise weiter an. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage, Preisentwicklungen, Segmente, regionale Unterschiede und Ausblick bis Ende 2025.
Aktuelle Marktlage
Der Immobilienmarkt im Landkreis Starnberg bleibt trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten robust. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien hat sich seit Herbst 2024 erholt, getrieben durch stabilisierende Zinsen und eine wachsende Präferenz für energieeffiziente Objekte. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 25 Immobilien über das lokale Immobiliencenter vermittelt, was unter dem Vorjahreswert liegt, aber eine Stabilisierung signalisiert. Der Umsatzvolumen sank jedoch dramatisch: Von durchschnittlich 1,13 Milliarden Euro jährlich in den 2000er-Jahren auf deutlich niedrigere Werte in 2024, bedingt durch höhere Baukosten und Finanzierungsbarrieren.
Der Mangel an erschwinglichem Wohnraum verschärft sich: Nur weniger als zehn Prozent der Angebote liegen unter 14 Euro pro Quadratmeter Miete. Der Neubau bricht ein – 2024 wurden 43 Prozent weniger Wohnungen fertiggestellt als in Vorjahren –, was den Druck auf den Bestandsmarkt erhöht. Positiv: Die Nachfrage nach Bestandsobjekten mit guter Energieeffizienz steigt, und Arbeitgeber bieten zunehmend firmeneigenen Wohnraum, um Fachkräfte zu halten. Der Markt ist segmentiert: Luxusimmobilien am See boomen, während Mittelklassewohnungen rar sind.
Preisentwicklung für Kaufimmobilien
Die Kaufpreise im Landkreis Starnberg bewegen sich 2025 auf einem hohen Niveau, mit leichten Schwankungen je nach Objekttyp und Lage. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 7.000 bis 7.400 Euro, für Häuser bei 8.500 bis 9.500 Euro. Im Vergleich zu 2024 zeigt sich eine Stagnation oder leichter Rückgang: Wohnungs.preise sanken um 0,08 bis 4,88 Prozent, Hauspreise stiegen hingegen um bis zu 2,15 Prozent.
Über die letzten fünf Jahre stieg der Preis für Häuser um rund 3,7 Prozent, was auf anhaltende Nachfrage hinweist. Neubauobjekte sind teurer: Hier erreichen Preise bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter, doch der Absatz stockt durch hohe Baukosten. Baugrundstücke kosten in mittleren Lagen 2.350 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen am See bis 2.750 Euro – ein Rückgang von 5,1 Prozent gegenüber 2024. Insgesamt liegt der Marktwert für eine 100-Quadratmeter-Wohnung bei etwa 760.000 Euro, für ein Einfamilienhaus bei 1,85 bis 1,93 Millionen Euro.
| Objekttyp | Durchschnittlicher qm-Preis 2025 (€) | Veränderung zu 2024 (%) | Preisspanne (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 7.076 – 7.412 | -0,08 bis -4,88 | 5.790 – 10.143 |
| Einfamilienhäuser | 8.513 – 9.515 | +2,15 | 6.078 – 13.922 |
| Baugrundstücke | 2.350 – 2.750 | -5,1 | 900 – 2.100 |
Mietmarkt und Preisentwicklung
Der Mietmarkt ist der dynamischste Bereich: Preise steigen weiter, da der Neubau fehlt und die Nachfrage durch Zuzug aus München zunimmt. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 16,01 bis 16,34 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 3,21 bis 4,50 Prozent gegenüber 2024. Für Häuser liegen die Preise bei 18,32 bis 19,51 Euro pro Quadratmeter, mit einer Steigerung von bis zu 4,11 Prozent. In Toplagen wie am Starnberger See erreichen Mieten bis 27 Euro pro Quadratmeter, in günstigeren Gebieten starten sie bei 10,51 Euro.
Die Entwicklung über fünf Jahre zeigt einen konstanten Aufwärtstrend: Von 15,32 Euro im dritten Quartal 2024 auf 16,01 Euro 2025. Weniger als zehn Prozent der Angebote sind unter 14 Euro, was den Druck auf Mieter erhöht. Einzimmerwohnungen sind besonders gefragt, vor allem bei Älteren, die verkleinern. Die Lebenshaltungskosten im Kreis liegen 14 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, was den Markt für Mittelverdiener belastet.
| Objekttyp | Durchschnittlicher qm-Mietpreis 2025 (€) | Veränderung zu 2024 (%) | Preisspanne (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Mietwohnungen | 16,01 – 16,34 | +3,21 bis +4,50 | 12,18 – 22,72 |
| Miet-Häuser | 18,32 – 19,51 | +0 bis +4,11 | 14,27 – 31,28 |
Regionale Unterschiede innerhalb des Landkreises
Der Landkreis ist heterogen: Die Kreisstadt Starnberg und Orte am See wie Tutzing, Berg oder Feldafing dominieren mit Premiumpreisen. In Starnberg kosten Einfamilienhäuser im Schnitt 1,85 Millionen Euro, Mieten 16,34 Euro pro Quadratmeter. Tutzing weist stabile Preise auf – Häuser teurer als in München (bis 22 Prozent) –, dank solventer Käufer ohne Kreditabhängigkeit. Gauting und Herrsching zeigen Rückgänge bei Grundstücken (bis 15 Prozent), während Pöcking Neubauwohnungen mit 25 Euro Miete pro Quadratmeter anbietet. Günstigere Lagen finden sich in Seefeld (Mieten ab 9,30 Euro) oder Inning, wo Preise um 10 Prozent stiegen. Der See und Alpenblick treiben Preise in Toplagen um bis zu 30 Prozent höher als im Hinterland.
Trends und Herausforderungen
Aktuelle Trends umfassen eine Präferenz für nachhaltige Sanierungen: Energetisch optimierte Bestandsimmobilien verkaufen sich schneller. Der Neubau stagniert durch Kostensteigerungen – Projekte werden verschoben –, doch Bedarf besteht: Bis 2028 müssen jährlich 850 Wohnungen entstehen, um den Mangel (2.800 Leerstände, meist langfristig) auszugleichen. Ältere Mieter downsizen in Einzimmerwohnungen, während Familien mit Häusern oder großen Wohnungen kämpfen. Der Markt profitiert von der Nähe zu München, leidet aber unter Verdrängung: Mittelverdiener ziehen ab, da Mieten die Belastungsgrenze überschreiten.
Herausforderungen: Hohe Zinsen bremsen Käufe, fehlender Sozialwohnungsbau verschärft Ungleichheiten. Positiv: Steigende Bausparverträge (plus 5 Prozent 2024) signalisieren Planungssicherheit. Digitalisierung und Firmenwohnraum mildern den Fachkräftemangel.
Ausblick
Für die zweite Hälfte 2025 wird eine weitere Stabilisierung erwartet: Kaufpreise könnten um 1-2 Prozent fallen, Mieten um 3-5 Prozent steigen, abhängig von Zinsentwicklung und Neubaupolitik. Der Bedarf an 850 Wohnungen jährlich bleibt drängend; Förderungen für Sozialbau könnten den Druck lindern. Der Landkreis Starnberg bleibt ein Premiummarkt – attraktiv für Investoren, herausfordernd für Normalverdiener. Wer kauft oder mietet, sollte Lage und Energieeffizienz priorisieren, um langfristig Wert zu sichern. Insgesamt bietet der Markt Chancen für Qualitätsobjekte, birgt aber Risiken durch anhaltenden Mangel.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Starnberg bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im südwestlichen Bereich des Regierungsbezirks Oberbayern, umgeben von dem Ammersee und dem Starnberger See
sowie im Nordosten von der Landeshauptstadt München, befindet sich der Landkreis Starnberg. Der Landkreis zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern und ebenfalls zur Region München. Angrenzende Landkreise sind Weilheim-Schongau, Fürstenfeldbruck, München, Bad Tölz-Wolfratshausen und Landsberg.
Der oberbayerische Landkreis ist besonders wegen seiner Naherholungsorte im „Fünfseenland“ sehr begehrt, weshalb ihm auch der Name „Fünf-Seen-Land“ zugesprochen wird.
Er gilt heute als Zuzugsregion, die derzeit etwa 130.000 Einwohner zählt. Auf einer Fläche von 488 Quadratkilometer teilt der Landkreis sich in die Stadt Starnberg sowie 13 weitere Gemeinden auf. Mit einem überdurchschnittlichen Kaufkraftindex ist Starnberg der Landkreis mit dem höchsten Pro-Kopf-Einkommen aller Landkreise in ganz Deutschland. Durch seine S-Bahn-Linien und gut angebundenen Autobahnen ist die naheliegende Landeshauptstadt München schnell zu erreichen. Der Landkreis ist in die „Europäische Metropolregion München“ integriert (EMM). Insbesondere Unternehmen aus den Bereichen Luft- und Raumfahrt, Automotive sowie Technologie und Forschung haben sich in der Region angesiedelt. Die Arbeitslosenquote im Landkreis liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt. Die meisten Beschäftigten verzeichnet die Dienstleistungsbranche, gefolgt vom produzierenden Gewerbe.
Städte und Gemeinden des Landkreises Starnberg sind:
Starnberg, Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching am Ammersee, Inning am Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Tutzing, Weßling und Wörthsee.
Der Landkreis Starnberg bietet ein Zusammenspiel zwischen naturbelassenen Erholungsgebieten und lebendigem Stadtleben.
Wegen seiner Lage zwischen imposanten Bergen des Alpenvorlandes und dem Ballungsraum München erhält er einen einzigartigen Charakter. Einen besonderen Anzugspunkt stellt das weltweit bekannte Fünfseenland dar, welches den Ammersee, den Starnberger See, den Pilsensee, den Weßlinger See sowie den Wörthsee mit einschließt. Die malerische Seenlandschaft lädt zum Wandern, Schwimmen und Segeln ein. Weitere begehrte Ausflugsziele im Alpengebiet sind der „Heilige Berg“ mit dem Kloster Andechs, die Votivkapelle in Berg sowie das Geburtshaus von Kaiserin Sissi in Possenhofen. Im Landkreis wird die bayerische Tradition noch vollkommen gelebt. Dirndl und Leserhosen sind für die Starnberger Bewohner ebenso gewöhnlich wie das alljährliche Aufstellen der Maibäume. Nochmals hervorgehoben wird die ländliche Tradition durch diverse Trachten- und Schützenfeste sowie den vielen imposanten Bauernhöfen in einer der Gemeinden des Landkreises.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
