Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Tittmoning Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Tittmoning tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Tittmoning intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Tittmoning neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Tittmoning zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Tittmoning gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Tittmoning um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Tittmoning
Die Immobiliengutachter erkennen in dem beschaulichen Ort inmitten von einer unberührten Naturlandschaft, dass dieser für viele Menschen ein interessanter Wohnort ist. Wegen seiner Randlage liegen im Ort die Immobilienwerte im unteren Preissegment von Oberbayern. Zudem grenzt die Stadt nicht unmittelbar an die Landeshauptstadt München. Immobilien sind hier noch erschwinglich und ein Hausbau ist demzufolge leichter zu realisieren. Bzgl. der Nachfrage nach Immobilien am Tittmoninger Immobilienmarkt erkennen die Immobiliensachverständigen zwar eine gewisse Stabilität, jedoch noch längst nicht so hoch wie in vielen Nachbarorten. In Rosenheim, Ebersberg, Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Fürstenfeldbruck, Starnberg und München herrschen deutlich höhere Immobilienwerte vor.
Insbesondere Gegenden in der Nähe der Landeshauptstadt und des bekannten Fünfseenlandes sind nach Beobachtungen der Immobiliengutachter heiß begehrt.
Tittmoning, die Stadt an der Salzach hält sich dezent im Hintergrund. Auch das Angebot an Wohnungen und Häusern am hiesigen Immobilienmarkt ist nicht so knapp wie in den begehrten Regionen. Besonders gefragt sind in der Stadt frei stehende Einfamilienhäuser. Auch wenn der Ort zu einer beliebten Urlaubsregion mit einem hohen Erholungswert gehört, sind hier auch in Zukunft keine großen Preissprünge zu erwarten.
Einleitung
Tittmoning, eine charmante Kleinstadt im Landkreis Traunstein in Bayern, gelegen an der Grenze zu Österreich, zählt zu den idyllischen Orten Oberbayerns. Mit rund 7.500 Einwohnern, einer historischen Altstadt und einer malerischen Lage an der Salzach bietet die Stadt eine hohe Lebensqualität durch ihre Nähe zur Natur, gute Infrastruktur und kulturelle Attraktionen wie die imposante Burg Tittmoning. Der Immobilienmarkt in Tittmoning ist geprägt von einer stabilen, aber regional begrenzten Nachfrage, die vor allem von Familien, Pendler aus der Umgebung und grenzüberschreitenden Arbeitnehmern getrieben wird. Im Kontext des gesamten deutschen Immobilienmarkts, der 2025 eine moderate Erholung nach den Preiskorrekturen der Vorjahre zeigt, positioniert sich Tittmoning als attraktiver Standort für bezahlbare Wohnimmobilien. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Angebotsstrukturen, Trends und Ausblicke für Käufer und Mieter.
Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Tittmoning profitiert von seiner strategischen Lage im Chiemgau, etwa 20 Kilometer nordwestlich von Salzburg und gut angebunden an die Autobahn A8 sowie die Bahnlinie nach München (ca. 120 km entfernt). Die Nähe zur österreichischen Grenze fördert den grenzüberschreitenden Pendlerverkehr, was die Nachfrage nach Wohnraum ankurbelt. Wirtschaftlich ist die Stadt von mittelständischen Unternehmen in den Bereichen Handel, Handwerk und Tourismus geprägt, ergänzt durch landwirtschaftliche Betriebe und kleinere Industrieansiedlungen. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem bayerischen Durchschnitt bei etwa 3 Prozent, was Stabilität signalisiert.
Die demografische Entwicklung unterstreicht das Potenzial: Die Einwohnerzahl wächst langsam, getrieben durch Zuzug junger Familien und Rentner, die die ruhige, naturnahe Umgebung schätzen. Allerdings fehlt es an großem Zuzug aus Metropolen, im Gegensatz zu Städten wie München oder Salzburg. Dies führt zu einem ausgewogenen Markt, der weniger von Spekulationen beeinflusst wird als urbane Zentren. Die hohe Energieeffizienz von Neubauten und Sanierungen wird durch Förderprogramme der EU und des Bundes unterstützt, was den Markt nachhaltig stärkt.
Kaufmarkt: Preise und Angebote
Der Kaufmarkt in Tittmoning ist 2025 geprägt von einer leichten Preiserholung, die dem nationalen Trend folgt, wonach Immobilienpreise nach den Rückgängen von 2023 und 2024 moderat ansteigen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 3.966 Euro, ein Zuwachs von rund 25 Prozent im Vergleich zu Q1 2024 (damals 3.155 Euro). Für Eigentumswohnungen beträgt der Preis etwa 3.225 Euro pro Quadratmeter, stabil mit minimalem Anstieg von 0,06 Prozent zum Vorjahr. Andere Schätzungen sehen den Hauspreis sogar bei 4.850 bis 4.946 Euro pro Quadratmeter, was auf eine leichte Streuung durch Lage und Zustand hinweist.
Aktuell sind etwa 5 bis 10 Häuser und Doppelhaushälften zum Kauf angeboten, mit Preisen ab 395.000 Euro für eine 110 m² große Doppelhaushälfte auf 336 m² Grundstück bis hin zu 979.000 Euro für größere Einfamilienhäuser mit Garten. Mehrfamilienhäuser, wie ein saniertes Objekt aus 1974 mit 301 m² Wohnfläche auf 1.035 m² Grundstück, erzielen Preise um 800.000 Euro. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Bestandsimmobilien und Neubauten in Ortsrandsituationen, wo Grundstücke knapp sind. Im Vergleich zu Salzburg (über 6.000 Euro/m²) oder München (über 8.000 Euro/m²) ist Tittmoning deutlich erschwinglicher, was es für Erstkäufer attraktiv macht. Die Transaktionszahlen sind moderat, mit etwa 20 bis 30 Käufen pro Quartal, oft durch lokale Makler vermittelt.
Mietmarkt: Preise und Angebote
Der Mietmarkt in Tittmoning bleibt angespannt, mit steigenden Preisen aufgrund knapper Verfügbarkeit und nationaler Trends zu höheren Neuvertragsmieten. Der Mietspiegel 2025 gibt einen Durchschnitt von 13,22 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen an, ein Plus von 16,68 Prozent zum Vorjahr und 5,29 Prozent zum Vorquartal. Für Häuser liegt der Preis bei 9,33 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 6,63 Prozent. Der Median-Mietpreis beträgt 12,08 Euro/m², was für eine 70 m² Wohnung eine Kaltmiete von rund 846 Euro ergibt.
Verfügbare Angebote umfassen etwa 10 bis 15 Wohnungen, darunter 2-Zimmer-Objekte ab 700 Euro (58 m²) bis 4-Zimmer-Wohnungen bei 1.300 bis 1.650 Euro (122 bis 150 m²). Viele Mietobjekte sind in sanierten Altbauten oder Neubauensembles, oft mit Balkon oder Garage. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für familientaugliche Wohnungen, was zu Wartezeiten von 2 bis 4 Monaten führt. Die Stadt unterhält eine eigene Immobilienbörse, die freie Objekte zentralisiert, um den Bedarf zu decken. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt (ca. 14 Euro/m²) ist Tittmoning günstiger, doch die Nebenkosten (ca. 3-4 Euro/m²) belasten Haushalte.
Markttrends und Einflussfaktoren
2025 zeichnet sich durch mehrere Trends ab, die den Immobilienmarkt in Tittmoning prägen. Zunächst die Zinssenkungen der EZB: Der Leitzins bei 2,5 Prozent und Bauzinsen um 3,5 Prozent machen Finanzierungen attraktiver, was die Käufe ankurbelt. Nationalerweise erwarten Experten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent, in ländlichen Regionen wie Tittmoning eher 1 bis 3 Prozent. Nachhaltigkeit ist ein Schlüsselthema: Energieeffiziente Immobilien (z. B. mit KfW-Standards) erzielen 10-20 Prozent Aufschläge, getrieben durch Förderungen und den Trend zu Smart Homes.
Die Stadtflucht aus Ballungsräumen verstärkt die Nachfrage nach ländlichen Lagen, doch Tittmoning profitiert moderat, da es keine Metropole ist. Demografisch fördert der Zuzug von Familien und Senioren den Bedarf an barrierefreien Objekten. Herausforderungen sind die Neubaukrise – Baukosten steigen um 5 Prozent jährlich – und eine geringe Baugenehmigungsrate, was das Angebot knapp hält. Digitalisierung, wie virtuelle Besichtigungen, erleichtert den Markt, während geopolitische Unsicherheiten (z. B. Wahlen) die Stimmung dämpfen könnten.
Ausblick und Empfehlungen
Für 2025 und darüber hinaus prognostiziert der Markt in Tittmoning eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen von 2-3 Prozent, unterstützt durch wirtschaftliche Erholung und Förderungen. Der Kaufmarkt bietet Chancen für Langfristinvestoren, da Renditen bei 3-4 Prozent liegen, während Mieter mit steigenden Mieten rechnen müssen. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um zukünftige Wertsteigerungen zu sichern. Mieter profitieren von der kommunalen Börse, um schnell passende Angebote zu finden.
Zusammenfassend ist Tittmoning ein solider, aber unspektakulärer Markt: Erschwinglich, familienfreundlich und zukunftsorientiert. Wer jetzt einsteigt, könnte von der Erholung profitieren, solange das Angebot noch ausreicht. Für detaillierte Beratung empfehlen sich lokale Experten, um individuelle Chancen zu nutzen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Tittmoning bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Tittmoning ist eine kleine Stadt, die zum oberbayerischen Landkreis Traunstein gehört.
Sie liegt direkt an der Salzach, dessen Flussmitte die Staatsgrenze zu Österreich bildet. Die 6000-Einwohnerstadt ist ein moderner Ort mit einer langen Geschichte. Die österreichische Stadt Salzburg ist nur 30 Kilometer vom Ort entfernt. Während die Stadt damals einen wirtschaftlichen Niedergang erlebte, hat sie sich heute zu einer aufstrebenden Region mit einem gesunden Branchenmix entwickelt. Die teils isolierte Randlage der Stadt wirkte sich negativ auf dessen Wirtschaft aus. Mit der Gebietsreform und der Altstadtsanierung wendete sich jedoch das Blatt.
Neue Unternehmen haben sich angesiedelt und der Wirtschaft im Ort zu mehr Stabilität verholfen.
Betriebe aus den Bereichen Dienstleistungen und Handel sind insbesondere in der Altstadt anzutreffen. So sind in der Stadt viele sichere Arbeitsplätze entstanden. Erwähnenswerte Firmen in der Region sind unter anderem die Brückner Stahlbau GmbH, die Gummiwerk Kraiburg Elastik GmbH und die Kaltenhauser Kunststoffverarbeitung. Diese und viele weitere Handwerksbetriebe sorgen heute für eine stabile Wirtschaft im Ort. Nachbargemeinden von Tittmoning sind: Altenmarkt a.d.Alz, Bergen, Chieming, Engelsberg, Fridolfing, Grabenstätt, Grassau, Inzell, Kienberg, Kirchanschöring, Marquartstein, Nußdorf, Obing, Palling, Petting, Pittenhart, Reit im Winkl, Ruhpolding, Schleching, Schnaitsee, Seeon-Seebruck, Siegsdorf, Staudach-Egerndach, Surberg, Tacherting, Taching a. See, Traunreut, Traunstein, Trostberg, Übersee, Unterwössen, Vachendorf, Waging a. See und Wonneberg.
Das Wahrzeichen Tittmonings ist die alte Burg,
welche bereits im 12. Jahrhundert ein Rittersitz gewesen sein soll. Ein kulturelles Highlight ist das alljährlich stattfindende historische Burgfest mit mittelalterlichen Märkten und Theateraufführungen. Im Ort gibt es viele sehenswerte Kirchen mit imposanten Bauweisen. So trifft man in der Stadt auf die Kollegiatkirche St. Laurentius mit einem spätgotischen Stil oder die Allerheiligenkirche aus dem 17. Jahrhundert. Zudem existieren im Ort die Wallfahrtskirche Maria Brunn aus dem Jahr 1715 und die Alte Pfarrkirche St. Vitus. Weiterhin sehenswert ist der historische Stadtplatz mit Häusern, welche in der typischen „Inn-Salzach-Bauweise“ errichtet wurden. Ein weiteres historisches Bauwerk der Stadt ist das im 15. Jahrhundert erbaute Rathaus. Alljährlich finden im Ort lebendige Feste statt, die von zahlreichen Menschen aufgesucht werden. Sei es das traditionelle Dorf- und Straßenfest oder der Fastenmarkt – hier wird im typisch bayerischen Stil gefeiert.
Kultur und Brauchtumspflege haben in der Stadt eine große Bedeutung. Zahlreiche Konzerte mit vielfältiger Musik sowie verschiedenartige Ausstellungen runden das kulturelle Bild der Stadt ab.
Das Töpferhaus Wiesmühl zeigt handgefertigte Unikate eines Keramikmeisters, der anspruchsvolle Gefäßkeramik aus Feinsteinzeug herstellt. Die Stadt bietet sich hervorragend für ausgiebige Radtouren und Wanderungen an. Die reizvolle Landschaft des Salzachtales hält viele schöne Orte bereit, die es zu entdecken gilt. Der sogenannte Leitgeringer See wird besonders gern im Sommer aufgesucht. Er ist ein beliebter Badesee mit mildem Wasser. Die Stadt ist außerdem ein optimaler Ausgangsort für Tagesausflüge nach Österreich oder München.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
