Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Rosenheim. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Rosenheim tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Rosenheim intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Rosenheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Rosenheim gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Rosenheim um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Rosenheim
Die Immobilienwerte am Immobilienmarkt im Landkreis Rosenheim bewegen sich im mittleren Preissegment. Der Landkreis mit seiner Nähe zur Landeshauptstadt München und dem Nachbarland Österreich punktet gleich auf mehreren Ebenen. Zum einen gehört er wegen seiner ausgezeichneten Lage zu einer beliebten Wohnregion. Zum anderen steht er im Ranking der Gegenden mit der höchsten Lebensqualität in Deutschland ganz oben auf der Liste.
Eine stabile Wirtschaftslage, attraktive Arbeitsplätze, eine optimale Infrastruktur sowie ein hoher Freizeitwert verbinden sich hier zu einem starken Glied.
So erkennt der Immobiliengutachter im Landkreis Rosenheim, dass in den letzten Jahren einige Einwohner hinzugewonnen wurden, die sich in der Region auf die Suche nach geeigneten Immobilien machten. Die erhöhte Nachfrage nach Grundstücken und Wohnimmobilien im Landkreis führt zu wachsenden Immobilienwerten. Insbesondere im Zentrum der Städte Bad Aibling, Kolbermoor und Wasserburg verzeichnet der Immobiliengutachter signifikant gestiegene Preise für Immobilien. Aber auch in den Gemeinden Raubling, Stephanskirchen und Feldkirchen-Westerham herrschen am Immobilienmarkt merkliche Preisanstiege.
Am Immobilienmarkt des Landkreises entwickelt sich der Trend zunehmend in Richtung Stadtleben.
Geringere Benzinkosten zum Arbeitsplatz, mehr Schulen, ein besser ausgebautes Verkehrsnetz und bessere Freizeitmöglichkeiten in den Städten sind eines der Beweggründe vieler Menschen, sich in Stadtnähe nach Immobilien umzusehen. Ein Grund für die erhöhte Nachfrage nach Wohnimmobilien im Landkreis Rosenheim sind, neben dem starken Zuzug in die Region, die derzeit niedrigen Darlehenszinsen der Banken. Außerdem haben die Wirtschaftskrise und die Angst vor einer Inflation viele Menschen dazu bewogen, wieder in Sachwerte zu investieren. Rosenheim ist ein Landkreis, dessen Preise nicht in solch unkontrollierbare Höhen schnellen, wie es etwa in Starnberg oder München der Fall ist. Die Immobiliensachverständigen sehen für Käufer noch gute Möglichkeiten, Objekte zu erschwinglicheren Preisen erwerben zu können.
Einleitung
Der Landkreis Rosenheim in Oberbayern, umfasst eine Fläche von rund 1.012 Quadratkilometern und beherbergt etwa 285.000 Einwohner. Als Tor zum Chiemgau und in direkter Nähe zu München gelegen, profitiert die Region von einer hohen Lebensqualität, guter Infrastruktur und einer Mischung aus urbaner Dynamik und naturnaher Idylle. Der Immobilienmarkt im Landkreis Rosenheim ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch den Zuzug aus der Metropolregion München, den Tourismus und eine starke lokale Wirtschaft getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt nach einer Phase der Abkühlung durch hohe Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten in einer leichten Erholungsphase. Preise für Wohnimmobilien stabilisieren sich, während Mietpreise moderat steigen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preise, Trends und wirtschaftlichen Einflussfaktoren basierend auf den neuesten Marktdaten zum Stand Oktober 2025.
Geografische und demografische Rahmenbedingungen
Der Landkreis Rosenheim erstreckt sich vom Inn-Salzachtal bis in die Bayerischen Voralpen und umfasst 25 Gemeinden, darunter die Kreisstadt Rosenheim mit etwa 63.000 Einwohnern sowie attraktive Orte wie Bad Aibling, Kolbermoor und Wasserburg am Inn. Die Region zeichnet sich durch eine vielfältige Landschaft aus: malerische Seen, Wander- und Skigebiete ziehen Touristen an, während die Nähe zur Autobahn A8 und dem Bahnnetz eine exzellente Anbindung an München (ca. 60 km entfernt) bietet. Demografisch wächst der Landkreis kontinuierlich: Prognosen des Bayerischen Landesamts für Statistik rechnen bis 2042 mit einem Plus von rund 7 Prozent auf 285.400 Einwohner, vor allem durch Zuzug junger Familien und Pendler. Diese Entwicklung treibt die Nachfrage nach Wohnraum an, während ländliche Randgemeinden wie Halfing oder Großkarolinenfeld als erschwingliche Alternativen zu städtischen Zentren an Bedeutung gewinnen.
Aktuelle Preisentwicklung im Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Rosenheim hat sich 2025 von den Rückgängen der Vorjahre erholt, bleibt aber volatil. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen derzeit im Durchschnitt bei etwa 5.100 bis 5.300 Euro, ein leichter Rückgang gegenüber 2024 um 1 bis 2 Prozent. Für Einfamilienhäuser beträgt der Durchschnittspreis 5.500 bis 5.700 Euro pro Quadratmeter, mit einer ähnlichen Stabilisierung. In der Kreisstadt Rosenheim sind die Preise höher: Hier kosten Wohnungen rund 5.145 Euro pro Quadratmeter und Häuser 5.369 Euro. Im Vergleich zu 2021, als die Preise durch Boombedingungen um bis zu 20 Prozent stiegen, markiert dies eine Korrektur um etwa 5 bis 10 Prozent.
Die Entwicklung variiert stark nach Lage: In zentralen Bereichen wie Rosenheim-Zentrum oder Bad Aibling erreichen Preise für Neubauten 6.000 Euro pro Quadratmeter, während in Randgemeinden wie Edling oder Albaching Werte unter 4.500 Euro liegen. Die Anzahl der Transaktionen ist im Vergleich zu 2023 um 20 Prozent gesunken, was auf höhere Finanzierungskosten zurückzuführen ist, doch die Nachfrage bleibt robust, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Prognosen deuten auf eine leichte Steigerung um 2 bis 4 Prozent bis Ende 2025 hin, getrieben durch sinkende Zinsen.
Mietmarkt: Trends und Preise
Der Mietmarkt im Landkreis Rosenheim ist dynamischer und zeigt eine moderate Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 12,50 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung um 3 bis 5 Prozent gegenüber 2024. In der Kreisstadt Rosenheim liegt der Wert bei 12,95 Euro pro Quadratmeter, in umliegenden Gemeinden wie Brannenburg oder Kolbermoor bei 13,00 bis 13,20 Euro. Für Häuser sind es rund 13,50 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne reicht von 10,50 Euro in günstigen Lagen wie Babensham bis zu 17,00 Euro in Premiumbereichen.
Diese Entwicklung spiegelt eine hohe Nachfrage wider, die das Angebot übersteigt: Im September 2025 wurden monatlich über 1.500 Mietwohnungen inseriert, doch der Leerstand bleibt niedrig bei unter 2 Prozent. Neubauten erzielen Aufschläge von bis zu 2 Euro pro Quadratmeter durch moderne Ausstattung und Energieeffizienz. Die Mietsteigerung ist moderat, da die Mietpreisbremse in Teilen des Kreises weiterhin gilt, doch in wachsenden Gemeinden wie Großkarolinenfeld droht eine Verschärfung des Mangels. Für 2026 wird eine weitere Zunahme um 3 Prozent erwartet, abhängig von der Inflationsrate.
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Markt für Gewerbeimmobilien im Landkreis Rosenheim ist von Vielfalt und Stabilität geprägt, mit Fokus auf Logistik, Handel und Produktion. Die Nachfrage nach Hallenflächen (60 bis 3.000 Quadratmeter) ist hoch, insbesondere für E-Commerce, Handwerksbetriebe und Transportfirmen. Preise für Gewerbeflächen liegen bei 4.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter, mit einer leichten Steigerung um 2 Prozent im Jahr 2025. Büromieten betragen 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, beeinflusst durch den Trend zum hybriden Arbeiten, der Leerstände in traditionellen Büros auf 5 Prozent anhebt.
Attraktive Projekte wie die „Lokhöfe“ in Rosenheim erweitern das Angebot um moderne Mixed-Use-Objekte, die Wohnen und Gewerbe kombinieren. Nachhaltigkeit wird zentral: Unternehmen suchen zertifizierte Flächen mit E-Ladestationen und energieeffizienten Standards, was Preise um 10 Prozent aufschlägt. Der Markt profitiert von der Nähe zu München, doch der Wettbewerb um bonitätsstarke Mieter intensiviert sich durch die schwache Konjunktur. Prognosen sehen für 2025 eine stabile Entwicklung mit Potenzial in Logistik und nachhaltigen Konversionen leerstehender Büros.
Wirtschaftliche Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt im Landkreis Rosenheim wird maßgeblich von der regionalen Wirtschaft geprägt, die auf Branchen wie Maschinenbau, Tourismus und IT basiert. Die Nähe zu München ermöglicht Pendlerattraktivität, während der Zuzug aus der Metropole die Nachfrage steigert. Wirtschaftliche Herausforderungen wie die hohe Staatsverschuldung und eine Inflationsrate von rund 2 Prozent dämpfen Investitionen, doch sinkende Bauzinsen (aktuell bei 3,5 Prozent) erleichtern Finanzierungen. Demografischer Wandel und steigende Baukosten (plus 5 Prozent) fördern den Fokus auf energieeffiziente Sanierungen.
Die Region profitiert von Bayerns starker Wirtschaft: Arbeitslosenquote unter 3 Prozent und ein BIP-Wachstum von 1,5 Prozent im Jahr 2025 sorgen für Stabilität. Dennoch wirken sich nationale Trends wie die EZB-Politik und regulatorische Änderungen (z. B. CRR III für Finanzierungen) aus. Positive Faktoren sind die gute Infrastruktur und Förderprogramme für Nachhaltigkeit, die den Markt beleben.
Regionale Unterschiede und Trends
Innerhalb des Landkreises unterscheiden sich die Märkte stark: Die Kreisstadt Rosenheim dominiert mit hohen Preisen und hoher Nachfrage, während Gemeinden wie Kolbermoor (wachsend, Preise +3 Prozent) oder Halfing (ländlich, günstiger um 15 Prozent) Alternativen bieten. Trends umfassen Nachhaltigkeit (z. B. Neubauten mit DGNB-Zertifizierung), Digitalisierung (smarte Homes) und Mischnutzung. Die Bauaktivität ist hoch: 2025 wurden über 1.000 Wohnungen fertiggestellt, doch der Bedarf liegt höher. In Randbereichen rücken erschwingliche Lagen in den Fokus, da Preise dort potenziell schneller steigen.
Prognose und Ausblick
Für die zweite Hälfte 2025 und 2026 wird eine moderate Erholung erwartet: Wohnpreise könnten um 2 bis 3 Prozent zunehmen, Mieten um 4 Prozent. Der Gewerbemarkt stabilisiert sich durch Nachfrage nach flexiblen Flächen. Risiken bergen anhaltend hohe Zinsen und Konjunkturschwäche, Chancen bieten sinkende Inflation und Förderungen. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte in wachsenden Gemeinden setzen. Insgesamt bleibt der Landkreis Rosenheim ein attraktiver, stabiler Markt mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Rosenheim steht 2025 vor einer Phase der Konsolidierung nach turbulenten Jahren. Mit stabilen Preisen, steigenden Mieten und einer robusten Nachfrage bietet er Chancen für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, natürlicher Lage und demografischem Wachstum unterstreicht die Attraktivität der Region. Eine fundierte Beratung und Beobachtung lokaler Trends sind empfehlenswert, um von der Erholung zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Rosenheim bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Landkreis Rosenheim befindet sich im südlichen Oberbayern
und grenzt an die Landkreise München, Ebersberg, Mühldorf am Inn, Traunstein und Miesbach sowie an das österreichische Bundesland Tirol. Auf einer Fläche von rund 1.439 Quadratkilometer teilt der Landkreis sich in insgesamt 46 Gemeinden, Städte und Märkte auf, in denen heute etwa 250.000 Menschen leben. Rosenheim ist nach München, gemessen nach der Einwohnerzahl, der zweitgrößte Landkreis in Bayern.
Die kreisfreie Stadt Rosenheim wird vom Landkreis vollkommen umschlossen, zählt aber selbst nicht dazu.
Die dem Landkreis zugehörigen Städte sind Bad Aibling, Wasserburg am Inn und Kolbermoor. In seiner jetzigen Größe besteht der Landkreis seit 1972, als ihm im Zuge der Gebietsreform ein Großteil der damaligen Kreise Bad Aibling und Wasserburg zuerkannt wurde. Das Kreisgebiet zählt mit dem Chiemgau und dem Inntal zu einer der bedeutendsten Fremdenverkehrsregionen von Bayern. Die Wirtschaft in der Region wird einerseits in wesentlichen Teilen von der Landwirtschaft bestimmt. Andererseits wird sie stark vom Sektor Produktion und Fremdenverkehr dominiert. Markante Industriebetriebe befinden sich in Wasserburg und Kolbermoor. Ebenso existieren in mehreren Gemeinden größere Kur- und Rehabilitationseinrichtungen.
Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises Rosenheim sind:
Bad Aibling, Kolbermoor, Wasserburg a.Inn, Bad Endorf, Bruckmühl, Neubeuern, Prien a.Chiemsee, Albaching, Amerang, Aschau i.Chiemgau, Babensham, Bad Feilnbach, Bernau a.Chiemsee, Brannenburg, Breitbrunn a.Chiemsee, Chiemsee, Edling, Eggstätt, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Flintsbach a.Inn, Frasdorf, Griesstätt, Großkarolinenfeld, Gstadt a.Chiemsee, Halfing, Höslwang, Kiefersfelden, Nußdorf a.Inn, Oberaudorf, Pfaffing, Prutting, Ramerberg, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Rott a.Inn, Samerberg, Schechen, Schonstett, Söchtenau, Soyen, Stephanskirchen, Tuntenhausen und Vogtareuth.
Mit seinen vielen Heil- und Kurbädern sowie mehreren Kneipp- und Luftkurorten
zählt der Landkreis Rosenheim zu einer beliebten Urlaubsregion mit großem Erholungswert. Die Landschaft des Kreisgebiets ist vom Alpenvorland und einigen Seen geprägt. Die Region um den Chiemsee, der sich zu einem kleinen Teil ins Kreisgebiet erstreckt, zählt zu einem begehrten Anlaufpunkt für Touristen. Durch den gesamten Landkreis ziehen sich viele historische Bauwerke, wie etwa Schlösser, Kirchen und restaurierte Bürgerhäuser. Zu den bedeutendsten Sehenswürdigkeiten zählen das Schloss Herrenchiemsee, die Fraueninsel mit Münster und die Wendelsteinbahn, welche als älteste Hochgebirgsbahn Deutschlands gilt. Die Stadt Wasserburg mit ihrem historischen Stadtkern sowie das geschichtsträchtige Dorf Neubeuern stehen ebenso im Mittelpunkt des kulturellen Lebens im Landkreis. Mit dem ältesten Moorbad Bayerns in Bad Aibling sowie dem ältesten Naturschutzgebiet des Bundeslandes, der Eggstätt-Hemhofer-Seenplatte, besitzt die Region zwei weitere wesentliche Merkmale.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
