Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis München. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis München tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis München intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis München zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis München gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis München um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis München
Nicht erst seit gestern ist bekannt, dass in der Münchener-Region eine überaus starke Nachfrage nach Immobilien herrscht. Die Landeshauptstadt München gehört zu den beliebtesten Wohnorten in Deutschland. Ein stabiles soziales Netz kombiniert mit einer starken Wirtschaftskompetenz, zahlreichen Arbeitsplätzen und umfangreichem Freizeit- und Kulturangebot verschaffen der Region ihre große Beliebtheit. Besonders die wohlhabende Klientel hat den Landkreis zu ihrer Wahlheimat gemacht.
Die Immobilienwerte in und um München bewegen sich auf Rekord-Niveau. Nirgendwo anders in Deutschland sehen die Immobiliengutachter Preise und Mieten für Immobilien so hoch wie im Münchener Raum.
Die rege Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt übersteigt schon seit Jahren das Angebot. Wohnraum und Bauland werden zunehmend knapper, was auch die extrem hohen Preise erklärt. Viele Menschen können sich die hohen Ausgaben nicht mehr leisten und weichen auf das Umland aus. Doch auch hier wurden die Preise angezogen. All die umliegenden Regionen orientieren sich an den Immobilienwerten in München und passen dementsprechend ihre Preise an. Umso näher sich die Immobilie an der Landeshauptstadt befindet, mit desto höheren Preisen kann der Käufer rechnen. Das Kaufpreisniveau sinkt verhältnismäßig, je weiter man sich vom Stadtgebiet heraus bewegt. So können Wohnraumsuchende im Landkreis Bad-Tölz beispielsweise ein frei stehendes Einfamilienhaus für die Hälfte des Münchener-Kaufpreises erwerben.
In den Landkreisen Dachau und Fürstenfeldbruck erkennt der Immobiliengutachter eine ähnliche Situation.
In den Regionen südlich von München hingegen sind die Preise beinahe auf Münchener-Niveau gestiegen. Wer sich am Immobilienmarkt in Starnberg, Tutzing oder Herrsching am Ammersee umschaut, muss mit Preisen rechnen, die denen des Münchener Landkreises gleichkommen. In Starnberg liegen die Preise teilweise sogar über dem Münchener-Niveau.
Einleitung
Der Immobilienmarkt im Landkreis München, der die 29 Gemeinden rund um die bayerische Landeshauptstadt umfasst, ist geprägt von einer hohen wirtschaftlichen Dynamik und einer starken Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Mit über 358.000 Einwohnern und Unternehmen wie Infineon, Sixt oder ProSiebenSat.1 ist der Landkreis die wirtschaftlich stärkste Region Deutschlands. Der Markt umfasst sowohl den Wohn- als auch den Gewerbeimmobilienbereich und zeigt sich im Jahr 2025 nach einer Phase der Stabilisierung nach den Zinserhöhungen der Vorjahre resilient. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, was zu hohen Preisen führt, während der Neubau rückläufig ist. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen Stand Oktober 2025, basierend auf Marktanalysen und Trends.
Allgemeine Marktübersicht
Im Jahr 2025 hat sich der Immobilienmarkt im Landkreis München von den Turbulenzen der Jahre 2023 und 2024 erholt. Der Transaktionsvolumen stieg 2024 um 23 Prozent auf 2.409 Käufe, davon 1.461 im Wohnsegment. Bis Mitte 2025 setzt sich dieser Aufwärtstrend fort, mit einem Anstieg der Beurkundungen um 10 Prozent im Januar und Februar. Die Vermarktungszeiten für Objekte liegen bei 89 bis 105 Tagen, was auf eine anhaltende Nachfrage hinweist, trotz leichter Preisrückgänge in einigen Segmenten. Der Landkreis profitiert von der Nähe zur Stadt München, wo der Markt als wertstabil gilt, mit einer Erholung durch gesunkene Zinsen. Allerdings bleibt der Markt angespannt: Der Neubau von Wohnungen sank 2024 um 34 Prozent auf nur 6.500 Einheiten, was die Knappheit verstärkt. Wirtschaftliche Faktoren wie die Inflation und die EZB-Zinspolitik beeinflussen die Entwicklung; Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen bei etwa 3 Prozent für 10-jährige Bindungen.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis München ist durch eine hohe Nachfrage nach familientauglichen Objekten und energieeffizienten Wohnungen gekennzeichnet. Die Wohneigentumsquote liegt bei rund 25 Prozent, was auf eine starke Mietkultur hinweist, aber auch das Interesse an Eigentum steigt an.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 8.050 bis 8.197 Euro, was einem leichten Anstieg von 1,5 Prozent zum Vorquartal entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr liegt die Steigerung bei 1,8 bis 4,7 Prozent. In Gemeinden wie Unterschleißheim (bevölkerungsreichste Stadt mit 30.000 Einwohnern) gibt es das höchste Angebot mit rund 3.800 Bestandswohnungen und 1.300 Neubauten, doch selbst hier sind keine Objekte in manchen Orten seit Januar 2024 angeboten worden. Preise variieren stark: In zentralen Lagen nahe München erreichen sie bis zu 9.174 Euro pro Quadratmeter, während in Randgemeinden wie Putzbrunn oder Feldkirchen Werte um 7.000 bis 8.200 Euro realistisch sind. Die Preisentwicklung seit 2021 zeigt einen Rückgang von 6,3 Prozent für Häuser (von 8.428 auf 7.895 Euro pro Quadratmeter), doch 2025 stabilisieren sich die Werte mit moderaten Zuwächsen von 2 bis 4 Prozent.
Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilienhäuser liegen die Quadratmeterpreise bei 12.000 Euro, Reihenhäusern bei 8.600 Euro und Mehrfamilienhäusern bei höheren Werten. Der Medianpreis für Häuser im Landkreis beträgt 8.721 Euro pro Quadratmeter, mit einer leichten Korrektur von 2024 auf 2025 (von 8.833 auf 8.721 Euro). Insgesamt stiegen Hauspreise seit August 2024 um 2,1 Prozent, was auf eine Erholung hinweist.
Mietmarkt: Die Mietpreise im Landkreis München sind hoch und steigend. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 17,64 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 5,11 Prozent zum Vorjahr (von 16,78 Euro). In der Stadt Garching bei München erreichen Werte bis zu 32 Euro pro Quadratmeter, während in Feldkirchen nur 10,42 Euro fällig sind. Für Neubauwohnungen liegen die Mieten bei 22 bis 30 Euro pro Quadratmeter, mit Ausnahmen in Aubing oder Riem ab 20 Euro. Häuser kosten durchschnittlich 18,95 Euro pro Quadratmeter. Der Mietspiegel München 2025 (relevant für den Landkreis) bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 15,38 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung von 5,5 Prozent zum Vorjahr. Die Mietpreisbremse erlaubt Neuvermietungen maximal 20 Prozent darüber, doch die Nachfrage drückt die Preise weiter hoch.
| Segment | Durchschnittspreis (Euro/m², Q3 2025) | Veränderung zum Vorjahr (%) |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 8.050–8.197 | +1,8 bis +4,7 |
| Einfamilienhäuser | 12.000 | +2,1 |
| Mietwohnungen | 17,64 | +5,11 |
| MietHäuser | 18,95 | Stabil |
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt im Landkreis München ist robust, getrieben von der Nähe zum Technologie- und Automobilcluster. Bis Mitte 2025 wurde im Logistik- und Lagersegment ein Take-up von 60.000 Quadratmetern erreicht, was auf eine solide Nachfrage hinweist.
Büro- und Einzelhandelsflächen: Der durchschnittliche Mietpreis für Büros liegt bei 15 Euro pro Quadratmeter, mit steigenden Tendenzen durch hybride Arbeitsmodelle. Im Einzelhandel sind es 106 Euro pro Quadratmeter. Der Markt startete 2025 mit einem Transaktionsvolumen von 500 Millionen Euro, ein Zeichen für Erholung. Trends wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung fördern Investitionen in energieeffiziente Objekte. Im Landkreis stiegen Mieten zwischen 2014 und 2018 um 11 Prozent, und 2025 setzt sich dies fort, beeinflusst von der Gentrifizierung in Randlagen.
Logistik und Produktion: Der Fokus liegt auf modernen Hallen; die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu Leerstandsquoten unter 5 Prozent führt. Investitionen in Gewerbeimmobilien 2022/2023 priorisierten Büros und Logistik, mit einer Stabilisierung der Renditen bis Ende 2025.
Regionale Unterschiede
Der Landkreis zeigt starke regionale Disparitäten. Zentrale Gemeinden wie Garching oder Unterschleißheim profitieren von der Nähe zur Stadt und haben höhere Preise (bis 32 Euro/m² Miete), während Randorte wie Schäftlarn (16,15 Euro/m²) günstiger sind. In Städten wie Feldkirchen oder Putzbrunn fehlen oft Angebote, was auf Knappheit hinweist. Die höchste Transaktionsdichte gibt es in bevölkerungsreichen Gebieten, mit Fokus auf Neubau in Unterschleißheim.
Trends und Einflussfaktoren
Aktuelle Trends:
- Nachhaltigkeit: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden; energetische Sanierungen werden priorisiert.
- Digitalisierung und Co-Living: Neue Konzepte wie Mehrgenerationenhäuser oder Co-Living-Spaces gewinnen an Boden.
- Gentrifizierung: Randbezirke wie Trudering oder Aubing erleben Belebung durch bessere Infrastruktur.
- Demografischer Wandel: Zuwanderung treibt Nachfrage, während auslaufende Zinsbindungen mehr Angebote bringen könnten.
Einflussfaktoren: Wirtschaftliche Stärke (niedrige Arbeitslosigkeit) und EZB-Politik fördern Stabilität, doch Inflation und Baukosten bremsen den Neubau. Die Mietpreisbremse läuft 2025 aus, was Preisanstiege begünstigen könnte. Globale Unsicherheiten wie politische Spannungen könnten Volatilität erzeugen.
Ausblick und Prognose
Für 2025 und 2026 prognostizieren Experten eine Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent im Wohnsegment und ähnlich im Gewerbe. Der Markt bleibt wettbewerbsintensiv, besonders für gut gelegene Objekte. Käufer profitieren von 10 bis 20 Prozent unter dem Höchststand 2022, Verkäufer von steigender Nachfrage. Investoren sollten auf nachhaltige Projekte setzen. Insgesamt bleibt der Landkreis München ein Top-Standort, doch die Erschwinglichkeit bleibt eine Herausforderung – eine Förderung des Eigentums und mehr Neubau sind essenziell für eine ausgewogene Entwicklung.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis München 2025 zeigt Resilienz und Potenzial, trotz anhaltender Knappheit. Die Erholung nach den Zinspeaks bietet Chancen für Käufer und Investoren, während Verkäufer von der Stabilisierung profitieren. Eine fundierte Beratung ist ratsam, um von den Trends zu nutzen. Der Fokus auf Nachhaltigkeit und urbane Belebung wird den Markt langfristig prägen und die Attraktivität der Region sichern.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis München bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
In der goldenen Mitte des Regierungsbezirkes Oberbayern
befindet sich der Landkreis München. Mit seinen etwa 320.000 Einwohnern ist er nicht nur der begehrteste, sondern auch der größte Landkreis im Freistaat Bayern. Er umschließt fast gänzlich die kreisfreie Stadt München, welche nicht dem Landkreis angehört. Das Kreisgebiet zählt 27 Gemeinden und die zwei Städte Garching bei München sowie Unterschleißheim.
Die 295 km lange Isar durchfließt den Landkreis, welcher weitgehend von der Münchener Schotterebene geprägt ist. München zählt zu den wirtschaftsstärksten Landkreisen in ganz Deutschland.
Nirgendwo anders in Deutschland ist die Wirtschaft so innovativ und zukunftsorientiert wie hier. Ein gesunder Branchenmix, wie er vielschichtiger nicht sein kann, zeichnet die leistungsstarke Region aus. Von kleinen Familienbetrieben und mittelständischen Firmen bis zu weltweit agierenden Unternehmen findet sich hier alles vor, was für einen erfolgreichen Weg in die Zukunft wichtig ist. Hinzu kommen erstklassige globale Forschungsinstitute, die sich auf eines der Hochschulgelände im Kreisgebiet befinden. Da wären zum Beispiel das Helmholtz Zentrum München, die Universitätsstadt Garching und der BioTech Campus Martinsried mit dem Klinikum Großhadern sowie den Max-Planck-Instituten für Biochemie und Neurobiologie – um nur einige zu nennen. Die Gemeinde Ottobrunn ist Entwicklungs- und Verwaltungsstandort des zweitgrößten Luft- und Raumfahrtkonzerns EADS.
Städte und Gemeinden des Landkreises München sind:
Garching bei München, Unterschleißheim, Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Hohenbrunn, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Ismaning, Kirchheim bei München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring und Unterhaching.
Im Landkreis München herrscht ein überaus mannigfaltiges kulturelles Angebot,
das sich von diversen international bekannten Sehenswürdigkeiten bis hin zu weltberühmten Museen erstreckt. Im Kreisgebiet ergänzen sich urbane Strukturen harmonisch mit ländlich geprägten Regionen. Hier vereint sich Tradition mit hochmodernem Stadtleben zu einem einzigartigen Charakter. Kulturelle Highlights in der Region stellen die Schleißheimer Schlösser mit ihren weltbekannten Gemälde- und Porzellansammlungen, das Kloster Schäftlarn und die Flugwerft Schleißheim dar. In den zahlreichen Kirchen finden sich einzigartige Bauwerke vor, die von verschiedenen Stilrichtungen geprägt sind. Neben dem lebendigen kulturellen Leben kompensieren die vielen gediegenen ländlichen Orte im Landkreis diese Lebendigkeit und schaffen eine einzigartige Harmonie. Die ausgezeichnete Lage des Landkreises zwischen Landeshauptstadt und Alpenregion eröffnet seinen Touristen die Möglichkeit für ausgedehnte Wanderungen und Radtouren.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
