Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Bad Tölz-Wolfratshausen
Gewinnbringend für den hiesigen Immobilienmarkt sind die reizvolle Landschaft des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen sowie seine Nähe zu Österreich und München. Viele Menschen zieht es aus der teuren Metropolregion in die umliegenden südlichen Landkreise, in denen sie Immobilien noch zu etwas günstigeren Preisen erwerben können. Besonders in den Städten des Landkreises herrscht eine optimale Infrastruktur gekoppelt mit vielen Einkaufsmöglichkeiten und einer lebendigen Kultur.
Allerdings beobachten die Immobiliengutachter in guten Lagen der Städte Bad Tölz und Wolfratshausen in den letzten Jahren die Immobilienpreise in Richtung „Münchener-Niveau“.
Ebenso verzeichneten die Gemeinden in der Nähe des Starnberger Sees einen merklichen Preisanstieg. Die Lage des Objekts hat einen entscheidenden Einfluss auf die Immobilienwerte. Diese Tatsache resultiert aus der steigenden Nachfrage nach Immobilien im südlichen Umland, der ein vergleichsweise geringes Angebot entgegensteht. Dabei wird die Käuferschicht überwiegend von finanzstarken Familien mit Kindern sowie kinderlosen Paaren eingenommen. Nicht wenige Käufer davon stammen aus der Münchener Region. Ein reges Interesse verzeichnet der Immobilienmarkt im Landkreis an frei stehenden Villen, Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Grundstücken. Zunehmend Anspruch wird hierbei auf Komfort und Qualität gelegt. Gleichermaßen wächst aber auch die Bereitschaft des Käufers, einen höheren Preis zu zahlen. Insbesondere in den beliebten Wohnlagen ist, aufgrund der stetig wachsenden Nachfrage, ein Anstieg der Immobilienwerte zu beobachten. Auch die Mietpreise sind in der Region moderat gestiegen. Obwohl der Landkreis wachsende Preise verzeichnet, liegen diese noch unter dem Preisniveau des Münchener Raumes sowie des Landkreises Starnberg.
1. Einleitung
Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, gelegen im Bayerischen Oberland südlich von München, zählt zu den attraktivsten Wohn- und Lebensräumen Bayerns. Mit einer Fläche von rund 1.167 Quadratkilometern und einer Einwohnerzahl von etwa 130.000 Personen verbindet die Region die Vorteile einer idyllischen Landschaft – geprägt von Bergen, Seen wie dem Kochelsee und Flüssen wie der Loisach und Isar – mit einer hervorragenden Anbindung an die Metropolregion München. Die Nähe zur Landeshauptstadt, kombiniert mit einer hohen Lebensqualität, macht den Kreis zu einem bevorzugten Ziel für Zuzügler aus München und darüber hinaus.
Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer langjährigen Nachfrage, die durch demografische Entwicklungen und wirtschaftliche Stärke getrieben wird. Allerdings hat die Zinswende seit 2022, ausgelöst durch geopolitische Ereignisse wie den Ukraine-Krieg und die Energiekrise, zu einer Abkühlung geführt. Der Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand: Oktober 2025), basierend auf Marktanalysen, und gliedert sich in demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Preisentwicklungen, Segmentübersichten, Prognosen sowie Herausforderungen und Empfehlungen.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen verzeichnet einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs, der den Immobilienmarkt nachhaltig beeinflusst. Im Jahr 2023 betrug die Einwohnerzahl 129.787, bis Ende 2024 stieg sie auf 130.082 – ein Plus von rund 295 Personen. Prognosen des Bayerischen Landesamts für Statistik deuten auf eine weitere Zunahme hin, mit einem Fokus auf die Kernstädte: Geretsried (26.084 Einwohner), Bad Tölz (19.494) und Wolfratshausen (19.751). Besonders stark wächst Wolfratshausen, wo der Zuzug aus München und umliegenden Kreisen die Nachfrage nach Wohnraum antreibt. Jährlich wandern mehr als 1.000 Personen zu, oft wohlhabende Familien oder Senioren, die die Region als Ruhestandsort schätzen.
Demografisch zeichnet sich ein Wandel ab: Bis 2042 soll der Anteil der über 75-Jährigen um 36,5 Prozent steigen, während die Zahl der unter Dreijährigen leicht rückläufig ist. Dies führt zu einem höheren Bedarf an barrierefreien Wohnformen und Pflegeinfrastruktur, was den Markt für altersgerechte Immobilien belebt. Der Ausländeranteil liegt bei etwa 10 Prozent, was durch den Zuzug von Fachkräften und Geflüchteten verstärkt wird und den Druck auf bezahlbaren Wohnraum erhöht.
Wirtschaftlich profitiert der Kreis von seiner Lage in der Metropolregion München, einer der kaufkraftstärksten Regionen Deutschlands. Die Erwerbstätigenquote ist hoch, mit Schwerpunkten in Dienstleistungen, Handel, Tourismus und produzierendem Gewerbe. Unternehmen wie die Sparkasse Bad Tölz-Wolfratshausen oder regionale Zulieferer für die Automobil- und Tech-Branche sorgen für stabile Beschäftigung. Die Arbeitslosigkeit liegt unter dem Bundesdurchschnitt (ca. 3 Prozent), und das durchschnittliche Einkommen übersteigt 50.000 Euro brutto jährlich. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien an, da viele Pendler aus München in den Kreis ziehen, um Lebenshaltungskosten zu senken. Allerdings belastet der Zuzug die Infrastruktur: Verkehrsbelastung auf der A95 und B2 nimmt zu, und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum wird durch Fachkräftemangel in der Pflege und im Handwerk verschärft. Insgesamt wirkt sich die positive Demografie positiv auf Preise aus, birgt aber Risiken wie Überhitzung in Toplagen.
3. Preisentwicklung
Die Preisentwicklung im Landkreis zeigt seit 2022 eine Abkühlung nach Jahren des Booms. Von 2018 bis 2021 stiegen die Kaufpreise jährlich um 7–11 Prozent, getrieben durch Zuzug und Niedrigzinsen. Seit der Zinswende (aktuell um 3–4 Prozent für Baukredite) ist der Markt eingebrochen: Im Jahr 2024 wurden nur 324 Kaufverträge abgeschlossen (Geldumsatz: 176 Millionen Euro), ein Rückgang von über 20 Prozent gegenüber 2023. Dennoch bleibt die Lage stabil, mit leichten Anstiegen bei hochwertigen Objekten.
Kaufpreise für Bestandsimmobilien (Stand: Q3 2025):
- Häuser: Durchschnittlich 6.320 €/m² (Rückgang um 3,5 % seit 2021; in Bestlagen bis 11.065 €/m²).
- Eigentumswohnungen: 5.099 €/m² (Stabilisierung nach -8,65 % im Vorjahr).
- Regionale Unterschiede: Höchste Preise in Wolfratshausen (Häuser: 5.870–6.268 €/m²) und Icking (bis 8.360 €/m²), günstiger in Geretsried (ca. 5.000 €/m²) und ländlichen Gebieten wie Lenggries oder Münsing (4.500–5.500 €/m²).
Mietpreise:
- Durchschnittlich 13,26 €/m² kalt (Steigerung um 5,73 % zum Vorjahr; in Toplagen wie Bad Tölz oder Wolfratshausen bis 15 €/m², Neubau bis 17 €/m²).
- Regionale Variationen: Höchstwerte in Icking (15,78 €/m²) und Wolfratshausen (14,74 €/m²), niedriger in Kochel am See (ca. 12 €/m²).
Bodenrichtwerte (Stand: Januar 2024):
- Baugrund: 800–1.350 €/m², höchste Werte in Wolfratshausen (950–1.350 €/m²) und Bad Tölz (800–1.300 €/m²).
Die Entwicklung spiegelt eine Polarisierung wider: Hochwertige, energieeffiziente Objekte (z. B. mit KfW-40-Standard) gewinnen an Wert, während ältere, energieineffiziente Immobilien Preisanpassungen erfordern. Der Umsatzrückgang basiert auf Käuferzurückhaltung durch höhere Finanzierungskosten, doch das Angebot bleibt knapp (ca. 1.200 Immobilien in Portalen wie Immowelt oder ImmoScout24).
4. Marktsegmente
Wohnimmobilienmarkt: Der Wohnmarkt ist von einem Mangel an Angebot geprägt, insbesondere in städtischen Zentren. In Bad Tölz, Wolfratshausen und Geretsried übersteigt die Nachfrage das Angebot um das Dreifache. Gefragt sind Neubauwohnungen (z. B. Doppelhaushälften ab 1,1 Mio. €) und barrierefreie Altbauten. Auf dem Land (z. B. in Dietramszell oder Bad Heilbrunn) sinken Preise leicht, da Pendlerabstand zunimmt. Der Mietmarkt leidet unter Zuzug: Viele Kaufinteressenten wechseln zur Miete, was zu Wartezeiten von Monaten führt. Aktuell gibt es ca. 74 Mietangebote, mit Fokus auf 2–3-Zimmer-Wohnungen (50–80 m²).
Gewerbeimmobilienmarkt: Weniger dynamisch als der Wohnmarkt, aber stabil. Es werden rund 5–19 Gewerbeobjekte angeboten, hauptsächlich Büros, Praxen und Lagerhallen in Wolfratshausen (14 Angebote) und Geretsried (13). Mietpreise für Büros liegen bei 10–15 €/m², Kaufpreise für Gewerbegrundstücke bei 500–1.000 €/m². Die Nachfrage kommt aus Handel, Gastronomie und Logistik, getrieben durch Pendler aus München. Renditeobjekte (z. B. Zinshäuser) erzielen 4–6 % Bruttorendite. Der Markt profitiert von der regionalen Wirtschaftsstärke, leidet jedoch unter Baukostensteigerungen (bis +20 % seit 2022).
Neubau- und Sanierungsmarkt: Neubauten (z. B. 28 Wohnungen in Wolfratshausen) verkaufen sich schnell, oft vor Baubeginn. Sanierungen älterer Objekte boomen durch Energieeffizienzvorgaben; Förderungen wie die KfW-Programme machen sie attraktiv. Dennoch stagniert der Baustart: Nur 200–300 neue Einheiten pro Jahr, bei Bedarf von 500.
5. Prognose und Trends
Für 2025 und 2026 erwarten Experten eine Stabilisierung mit leichten Anstiegen (+1–3 % bei Kaufpreisen), abhängig von Zinssenkungen (Prognose: 2,5–3 %). Der Mietmarkt bleibt angespannt, mit Steigerungen um 4–6 % durch anhaltenden Zuzug. Trends umfassen:
- Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Objekte (z. B. mit Wärmepumpen) gewinnen 10–15 % mehr Wert.
- Digitalisierung: Online-Portale und virtuelle Besichtigungen beschleunigen Transaktionen.
- Altersgerechtes Wohnen: Steigende Nachfrage nach Mehrgenerationen-Häusern. Risiken: Weiterer Zinsanstieg könnte den Umsatz halbieren; geopolitische Unsicherheiten bremsen Investoren. Positiv: Die Metropolregion treibt Wachstum, mit neuen Projekten wie der S-Bahn-Verlängerung.
6. Herausforderungen und Empfehlungen
Herausforderungen: Wohnungsnot für Geringverdiener (Mieten >30 % des Einkommens), Verkehrsstaus und Demografie (Alterung). Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum verschärft den Fachkräftemangel.
Empfehlungen:
- Für Käufer: Fokus auf energieeffiziente Objekte in Randlagen; Nutzung von Förderungen.
- Für Verkäufer: Professionelle Bewertung und Marketing in Topportalen.
- Politisch: Mehr Baugenehmigungen für Sozialwohnungen (z. B. wie in Geretsrieds 1.000-Wohnungs-Programm) und Infrastrukturausbau.
- Investoren: Gewerbe in Wolfratshausen priorisieren für stabile Renditen.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen bleibt trotz Abkühlung attraktiv – getrieben von Zuzug, Wirtschaftskraft und Lebensqualität. Während der Wohnmarkt polarisiert (Boom in Premiumsegmenten, Druck im Mietbereich), bietet der Gewerbemarkt Chancen für stabile Investitionen. Eine moderate Erholung ist ab 2026 zu erwarten, vorausgesetzt Zinssenkungen und politische Maßnahmen. Potenzielle Käufer und Investoren sollten Lage, Energieeffizienz und langfristige Trends priorisieren, um von der Region als „Freizeitland“ zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Bundesland Bayern im südlichen Teil des Regierungsbezirks Oberbayern
befindet sich der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Er grenzt an die Landkreise München, Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Weilheim–Schongau und Starnberg sowie an das Nachbarland Österreich. Der Region Oberland zugehörig wurde der Landkreis in seiner jetzigen Größe im Jahr 1972 gegründet. Infolge der Gebietsreform entstand er durch den Zusammenschluss der damaligen Landkreise Bad Tölz und Wolfratshausen.
Der Landkreis, dessen Landschaftsbild durch viele Berge und Seen geprägt ist, besitzt eine Fläche von etwa 1111 Quadratkilometer. Heute leben circa 120.000 Einwohner in einer seiner 21 Gemeinden.
Neben den kleineren Gemeinden existieren im Landkreis drei etwas größere Städte. Dazu zählen Bad Tölz, Geretsried und Wolfratshausen. Geretsried verzeichnet mit etwa 24.000 dort lebenden Menschen die größte Einwohnerzahl im Kreis. Der Starnberger See und der Tegernsee liegen in seiner unmittelbaren Nähe. Im südlichen Teil des bayerischen Landkreises befindet sich der höchste Berg in der Region, der Schafreuter im Karwendel mit einer Höhe von 2.100 Metern. Wie allgemein im Bundesland Bayern herrscht auch im Landkreis eine relativ niedrige Arbeitslosenquote. Da dieser als ländliche Region gilt, können Existenzgründer hier von staatlichen Hilfen profitieren.
Heute verzeichnet der Landkreis einen gesunden Branchenmix. Betriebe aus dem Sektor Landwirtschaft, Energie/Bergbau, Handel, Baugewerbe, Dienstleistungen und dem verarbeitenden Gewerbe sind in der Region beheimatet.
Neben den o.g. Städten gibt es im Landkreis die Gemeinden Bad Heilbrunn, Benediktbeuern, Bichl, Dietramszell, Egling, Eurasburg, Gaißach, Greiling, Icking, Jachenau, Kochel a.See, Königsdorf, Lenggries, Münsing, Reichersbeuern, Sachsenkam, Schlehdorf und Wackersberg.
Die Kultur im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen unterstreicht mit ihren Baudenkmälern und Heimat-Museen
den ländlichen Charakter. Erwähnenswert sind die Tölzer Marktstraße und die Kalvarienbergkirche mit ihrer Leonhardikapelle. Neben drei Heimatmuseen bieten das Tiermuseum Kaspar Waldherr-Lenggries sowie das Franz-Marc-Museum Kochel am See verschiedene Ausstellungen an. Ein aktives Vereinsleben, Konzerte und regelmäßige Feste runden das kulturelle Profil der Region ab. Die facettenreiche Natur im Landkreis lädt mit ihren Seen und Bergen zum Wandern und Skifahren ein. Die oberbayerische Region ist sehr touristen- und familienfreundlich. So bietet sie ihnen zahlreiche Übernachtungsmöglichkeiten in unterschiedlichen Ausstattungen an. Sei es in Hotels, Pensionen, Ferienwohnungen, Bauernhöfen, Campingplätzen oder Jugendherbergen – es ist für jede Preisklasse etwas dabei. Die Region ist mit ihrem Alpenpanorama, den vielen Wander- und Skigebieten und den großen Seen ein sehr beliebtes Urlaubsziel für viele Touristen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
