Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Oberding Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Oberding tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Oberding intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Hallbergmoos und Erding eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Oberding neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Oberding zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Oberding gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Oberding um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Oberding
Der Immobiliengutachter nimmt in der Gemeinde Immobilienwerte wahr, die in den letzten Jahren moderat gestiegen sind. Die unmittelbare Nähe zum Flughafen sowie zur Metropolregion München macht den Immobilienmarkt der Gegend für viele Menschen interessant. Wer sich hier Immobilien sucht, kann von erschwinglichen Preisen profitieren, die unter den Immobilienwerten von München, Starnberg, Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck und Miesbach liegen.
Der Käuferkreis am Immobilienmarkt der Gemeinde wird von vielen jungen Familien und Pendlern bestimmt.
Die Nachfrage am Wohnungsmarkt des Ortes ist in den letzten Jahren erheblich gestiegen. So sind gleichermaßen die Mieten in die Höhe geschnellt. Der Immobiliengutachter beobachtet am Immobilienmarkt der Gemeinde Preise, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Zwar sind Immobilien in der Großen Kreisstadt Erding noch teurer als in der Gemeinde selbst, dennoch bewegen sich die Immobilienwerte im Ort im mittleren Preissegment von Oberbayern.
Einleitung
Oberding, eine Gemeinde im Landkreis Erding in Oberbayern, liegt strategisch günstig etwa 30 Kilometer nordöstlich von München und beherbergt den internationalen Flughafen München, einen der verkehrsreichsten Flughäfen Europas. Mit einer Fläche von rund 55 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 25.000 Einwohnern (Stand 2025) ist Oberding ein dynamischer Standort, der durch seine Nähe zur Metropole München und die starke wirtschaftliche Präsenz des Flughafens geprägt ist. Der Immobilienmarkt in Oberding profitiert von der hohen Attraktivität als Wohn- und Pendlerort, wird jedoch auch von Herausforderungen wie Lärmbelastung und hoher Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum beeinflusst. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes, die Preisentwicklung, relevante Faktoren sowie eine Ausblick auf die kommenden Jahre. Die Analyse basiert auf Daten bis November 2025 und zeigt einen stabilen, leicht aufsteigenden Markt in einem spannungsgeladenen Umfeld.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Oberding hat sich in den letzten Jahren von den Turbulenzen der Pandemie und steigender Zinsen erholt. Nach einem Rückgang der Preise zwischen 2022 und 2023 um bis zu 12 Prozent in einigen Segmenten zeichnet sich seit 2024 eine moderate Erholung ab. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien bei etwa 5.400 Euro, was einem Anstieg von rund 2,8 Prozent im Vergleich zu 2024 entspricht. Diese Steigerung ist auf eine anhaltende Nachfrage und eine begrenzte Verfügbarkeit von Objekten zurückzuführen. Der Markt zeigt eine leichte Divergenz: Während Kaufpreise für Eigentum moderat zunehmen, stabilisieren sich Mietpreise bei einem leichten Plus. Insgesamt ist der Markt robuster als in vielen ländlichen Regionen Bayerns, bleibt aber unter dem Niveau der boomenden Münchner Innenstadt.
Segmentanalyse
Der Markt in Oberding gliedert sich in die Segmente Häuser, Wohnungen, Mieten und Grundstücke. Jeder Bereich weist spezifische Dynamiken auf, die durch die regionale Infrastruktur und demografische Trends geprägt sind.
Häuser: Der Kaufpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt 2025 bei durchschnittlich 5.200 bis 5.400 Euro pro Quadratmeter. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern ergibt sich somit ein Gesamtpreis von etwa 780.000 bis 810.000 Euro. Im Vergleich zu 2024 markiert dies eine Steigerung von 2 bis 3 Prozent, nach einem leichten Rückgang von 4 Prozent im Vorjahr. Die Nachfrage nach Häusern ist hoch, da viele Familien den ruhigen, aber gut angebundenen Standort schätzen. Teurere Objekte in zentralen Lagen wie Eitting oder Schwaig erreichen bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen günstiger sind.
Wohnungen: Wohnungspreise haben sich 2025 auf etwa 5.200 bis 5.900 Euro pro Quadratmeter eingependelt, mit einem Durchschnitt von 5.400 Euro. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet damit rund 432.000 Euro. Die Steigerung zum Vorjahr beträgt 2,8 Prozent, was auf eine knappe Verfügbarkeit von Neubauten zurückgeht. Besonders gefragt sind moderne Eigentumswohnungen mit guter Energieeffizienz (z. B. KfW-Standard 55), die in der Nähe des Flughafens oder der Ortskerne entstehen. Der Markt für Altbauten ist stabil, mit Preisen ab 3.500 Euro pro Quadratmeter in weniger attraktiven Lagen.
Mieten: Der Mietspiegel für Oberding weist im dritten Quartal 2025 einen Durchschnitt von 13,6 Euro pro Quadratmeter kalte Miete aus, was einem Plus von 5,6 Prozent zum Vorjahr entspricht. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung ergeben sich monatliche Kosten von etwa 816 Euro. Die Preise variieren je nach Ausstattung: Neubauten mit Balkon und Keller liegen bei 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter, während ältere Objekte bei 12 Euro starten. Die Mietsteigerung reflektiert die hohe Nachfrage von Berufspendlern und Flughafenmitarbeitern, bleibt aber moderat im Vergleich zu München (wo Preise über 20 Euro liegen).
Grundstücke: Baugrundstücke sind in Oberding knapp und teuer, mit Preisen zwischen 700 und 1.000 Euro pro Quadratmeter, Durchschnitt bei 900 Euro. Ein 800-Quadratmeter-Grundstück kostet damit 720.000 Euro. Im Vergleich zu 2024 ist eine leichte Stagnation oder ein Rückgang um 1 bis 2 Prozent zu beobachten, bedingt durch strengere Bebauungsvorschriften und Umweltauflagen im Flughafenumfeld. Attraktive Lagen in der Nähe von Infrastruktur (z. B. S-Bahn-Anschluss) erzielen bis zu 1.200 Euro pro Quadratmeter, während Ackerland ab 500 Euro gehandelt wird.
Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Oberding wird von einer Mischung lokaler und regionaler Faktoren gesteuert. Die Nähe zum Flughafen München ist doppelt wirksam: Einerseits treibt sie die Nachfrage durch Tausende von Jobs in Luftfahrt, Logistik und Dienstleistungen an, was zu einem Zuzug junger Fachkräfte führt. Andererseits wirkt der Fluglärm belastend, was Preise in direkter Flughafennähe um bis zu 10 Prozent drückt und Käufer zu lärmgeschützten Zonen lenkt. Die exzellente Anbindung an München via A92 und S-Bahn macht Oberding zu einem idealen Pendlerort, was die Attraktivität steigert. Wirtschaftliche Faktoren wie der Boom der Messe- und Logistikbranche im Umland fördern die Nachfrage, während steigende Baukosten und Zinsen (aktuell bei 3,5 Prozent für Hypotheken) den Neubau bremsen. Demografisch profitiert die Region von einem Bevölkerungswachstum von rund 1,5 Prozent jährlich, getrieben durch Zuzug aus München. Negative Einflüsse umfassen die Energiekrise, die Sanierungen in Altbauten verteuert, und regulatorische Hürden wie das Baugenehmigungsverfahren, das Verzögerungen verursacht.
Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien in Oberding übersteigt das Angebot deutlich: Während jährlich etwa 200 bis 300 Objekte verkauft werden, entstehen nur rund 100 Neubauten, hauptsächlich in Form von Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern. Die Bevölkerung ist in den letzten fünf Jahren um 15 Prozent gewachsen, was zu einer Engstelle bei familientauglichen Wohnungen führt. Berufstätige aus dem Flughafenbereich und Pendler machen 60 Prozent der Käufer aus, gefolgt von Familien (30 Prozent). Das Angebot konzentriert sich auf bestehende Bestände, da Neubauvorhaben durch Grundstücksknappheit und Lärmschutzvorgaben eingeschränkt sind. Dies resultiert in einer Markspannung, die Preise stützt, aber auch zu längeren Verkaufszeiten (durchschnittlich 4 Monate) führt. Im Mietsegment ist die Vacancy-Rate niedrig bei unter 2 Prozent, was Vermieter eine starke Verhandlungsposition gibt.
Prognose
Für 2026 wird ein moderates Wachstum der Preise erwartet, mit Steigerungen von 2 bis 3 Prozent in den Kaufsegmenten und 4 Prozent bei Mieten. Dies basiert auf einer anhaltenden Bevölkerungszunahme und wirtschaftlicher Stabilität im Flughafencluster. Sinkende Zinsen (prognostiziert auf 3 Prozent) könnten die Nachfrage weiter ankurbeln, während steigende Energiepreise Sanierungen forcieren und Preise für energieeffiziente Objekte pushen. Risiken umfassen geopolitische Unsicherheiten, die den Luftverkehr belasten könnten, sowie eine mögliche Überhitzung durch zu wenig Neubau. Insgesamt bleibt Oberding ein attraktiver Markt für Investoren, mit Potenzial für Renditen von 3 bis 5 Prozent bei Vermietung. Langfristig bis 2030 könnte das Bevölkerungswachstum den Bedarf um weitere 2.000 Wohneinheiten steigern, was den Druck auf Preise aufrechterhält.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Oberding präsentiert sich 2025 als stabiler und wachstumsstarker Sektor innerhalb des Münchner Umlands. Mit durchschnittlichen Preisen um 5.400 Euro pro Quadratmeter für Wohnimmobilien und einer hohen Nachfrage durch wirtschaftliche Dynamik bietet er Chancen für Käufer und Investoren, birgt aber Herausforderungen wie Lärmbelastung und begrenztes Angebot. Die moderate Preisentwicklung unterstreicht die Resilienz des Marktes, während die Prognose für 2026 auf Fortsetzung dieses Trends hindeutet. Interessenten sollten auf energieeffiziente und gut angebundene Objekte setzen, um von der langfristigen Wertsteigerung zu profitieren. Oberding bleibt ein zukunftsweisender Standort, der den Balanceakt zwischen Nähe zur Metropole und ländlicher Qualität meistert.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Oberding bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Nordwesten des Landkreises Erding inmitten des Erdinger Mooses liegt die kleine Gemeinde Oberding.
Sie ist Mitglied der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft. Die Gemeinde zählt zur Region München und befindet sich im Regierungsbezirk Oberbayern. Etwa 6.000 Menschen sind in dem oberbayerischen Ort zu Hause. Eingebettet zwischen den beiden Flüssen, Sempt und Dorfen, erstreckt der Ort sich auf einer Fläche von rund 67 Quadratkilometer.
Neben dem gleichnamigen Ortsteil teilt sich die Kommune in die Ortschaften Oberdingermoos, Schwaigermoos, Notzingermoos, Notzing, Niederding, Schwaig und Aufkirchen
auf. Von der Landeshauptstadt München trennen die Gemeinde etwa 36 Kilometer. Die oberbayerischen Städte Freising und Erding sind innerhalb weniger Minuten zu erreichen. Oberding ist eine Gemeinde mit einer aufstrebenden Wirtschaft. Sie profitiert von ihrer unmittelbaren Nähe zum international agierenden Flughafen im Erdinger Moos. Bedeutende Anlaufpunkte wie die Messe München und die Allianz WM-Arena sind ebenso nur wenige Kilometer von der Gemeinde entfernt. Wegen ihrer Lage in der stärksten Wirtschaftsregion Deutschlands ist die Gemeinde als Gewerbestandort für viele Unternehmen interessant. Einen erheblichen Teil zum wirtschaftlichen Erfolg im Ort trägt der Flughafen München Franz Josef Strauß bei. Weiterhin sind hier Betriebe aus dem Sektor Land- und Forstwirtschaft, Gewerbe sowie Handel und Verkehr ansässig.
Die Gemeinde Oberding hat viele Facetten. Umweltbewusstes Handeln verbindet sich hier mit zukunftsorientiertem Denken und einem aktiven Vereinsleben.
Moderne Strukturen sind der Gemeinde genauso wichtig wie Tradition und Brauchtumspflege. Zu den bedeutenden Sehenswürdigkeiten der Region zählen die Katholische Pfarrkirche St. Johann Baptist im Ortsteil Aufkirchen sowie die Katholische Pfarrkirche St. Martin aus dem 18. Jahrhundert. Im Ortsteil Schwaig trifft man auf eine weitere Katholische Pfarrkirche, welche um 1903 erbaut wurde. Gleichermaßen als beliebte Sehenswürdigkeiten bekannt sind die Katholische Filialkirche St. Georg, dessen Turm aus dem 14. Jahrhundert stammt und die Katholische Filialkirche St. Nikolaus aus dem 15. Jahrhundert.
Das Schloss Notzing, eine ehemalige Wasserburg, aus dem 14. Jahrhundert gehört ebenso zu den begehrten Anlaufpunkten der Gegend.
Der oberbayerische Ort blickt auf eine lange Geschichte zurück, was seine vielen Baudenkmäler unterstreichen. Neben den vielen Kirchen sind das ein Kriegerdenkmal aus dem 20. Jahrhundert und ein Pfarrhaus aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die reizvolle Landschaft des Erdinger Mooses hält viele Möglichkeiten zur Ruhe und Entspannung bereit. Zahlreiche Rad- und Wanderwege führen durch den altbayerischen Ort und entlang seiner abwechslungsreichen Landschaft. Freizeit- und Sportmöglichkeiten bieten die vielen Sportstätten der Gemeinde. Die Therme Erding verfügt über eine weitläufige Wellness- und Saunalandschaft. Außerdem existiert im Ort ein Frei- und Hallenbad. Gut ausgestattete Hotels sowie gemütliche Cafés und Restaurants runden das breit gefächerte Angebot der Gemeinde ab.
Im Landkreis Erding sind folgende Städte, Märkte und Gemeinden vorzufinden:
Dorfen, Erding, Berglern, Bockhorn, Buch a.Buchrain, Eitting, Finsing, Forstern, Fraunberg, Hohenpolding, Inning a.Holz, Kirchberg, Langenpreising, Lengdorf, Moosinning, Neuching, Oberding, Ottenhofen, Pastetten, Sankt Wolfgang, Steinkirchen, Taufkirchen (Vils), Walpertskirchen, Wörth, Isen und Wartenberg.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
