Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Miesbach. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Miesbach tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Miesbach intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Miesbach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Miesbach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Miesbach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Miesbach
Bei diesen ganzen positiven Faktoren ist es nicht verwunderlich, dass auch der Immobilienmarkt im Landkreis boomt. Besonders im Gebiet des Tegernsees nimmt der Immobiliengutachter im Landkreis Miesbach sehr hohe Immobilienwerte wahr, die dem Münchener-Niveau gleichkommen. Während vor einigen Jahren die Preise für Immobilien in der Region nur moderat anstiegen, verzeichnen sie aktuell einen Anstieg von etwa 5 Prozent.
Insbesondere bei Luxuswohnungen in guten Lagen – etwa mit Seeblick – gab es wesentliche Preissprünge.
Am Immobilienmarkt des Landkreises ist eine rege Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen zu beobachten. Viele Ruheständler möchten ihr kleines Ferienhaus gegen eine barrierefreie Wohnung eintauschen. Dabei legen sie Wert auf Größe und Lage der Wohnung. Diese Faktoren sind maßgebend für die Immobilienwerte. Weniger beliebte Immobilien sind hingegen ältere Häuser. Viele Menschen wollen hohe Kosten für potenzielle Sanierungen meiden. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Bauland und Immobilien werden die Preise im Landkreis Miesbach auch weiterhin steigen.
Besonders die kleine Gemeinde Rottach, nahe des Tegernsees, erfreut sich zunehmender Beliebtheit, was höhere Immobilienwerte nach sich zieht.
Wer noch etwas günstiger wohnen will, könnte in den Gemeinden Bad Wiessee und Gmund fündig werden. Hier herrschen noch recht erschwingliche Mieten und Immobilienpreise. Im gesamten Oberbayern zählt der Landkreis Miesbach allerdings, nach München und Starnberg, zu den teuersten Regionen.
Einleitung
Der Landkreis Miesbach, gelegen im Regierungsbezirk Oberbayern, zählt zu den attraktivsten Wohn- und Investitionsregionen Bayerns. Mit rund 95.000 Einwohnern erstreckt er sich über das malerische Mangfalltal und umfasst Gemeinden wie Miesbach, Tegernsee, Schliersee, Holzkirchen, Hausham und Rottach-Egern. Die Nähe zur Metropole München (ca. 30–50 km Entfernung) kombiniert mit der idyllischen Alpenlandschaft, Seen und einer hohen Lebensqualität macht den Kreis zu einem gefragten Standort. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer starken Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, die durch Pendler aus München, Zweitwohnsitzsuchende und Investoren getrieben wird. Gleichzeitig kämpft die Region mit einem akuten Wohnraummangel, was zu hohen Preisen und einer angespannten Erschwinglichkeit führt. Dieser Bericht fasst den aktuellen Stand (Stand November 2025) zusammen, analysiert Entwicklungen und gibt einen Ausblick.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Miesbach ist weiterhin stabil, aber mit leichten Korrekturen in den Kaufpreisen versehen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, insbesondere in Premiumlagen wie dem Tegernseer Tal. Der Markt zeichnet sich durch eine Polarisierung aus: Während Bestandsimmobilien in zentralen Orten wie Miesbach oder Tegernsee hohe Preise erzielen, sind Randlagen und ältere Objekte erschwinglicher. Mietwohnungen sind knapp, was zu steigenden Mieten führt. Im Vergleich zu Bayern insgesamt liegt Miesbach im oberen Preissegment, vergleichbar mit dem Münchner Umland. Die Transaktionszahlen sind im Jahr 2025 leicht rückläufig, da höhere Zinsen potenzielle Käufer bremsen, doch die Qualität der Objekte bleibt hoch.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung im Landkreis Miesbach zeigt eine gemischte Bilanz: Nach starken Zuwächsen in den Vorjahren (bis zu 25 % in den 2020er-Jahren) hat sich der Markt seit 2023 stabilisiert, mit leichten Rückgängen bei Häusern und moderaten Steigerungen bei Wohnungen. Dies resultiert aus höheren Finanzierungskosten und einer abwartenden Haltung von Käufern, während die Nachfrage durch die Attraktivität der Region anhält.
Kaufpreise für Wohnungen (Eigentumswohnungen):
- Durchschnittlicher Quadratmeterpreis im Landkreis: 6.045 € (Stand Q3 2025).
- In der Kernstadt Miesbach: 4.890–5.562 €/m², mit Spannen von 5.114 € (günstige Lagen) bis 6.011 € (Premium).
- Entwicklung 2024–2025: +1,08 % bis +2,5 % im Jahresvergleich, je nach Quelle. Seit Q3 2021 insgesamt -1,5 %.
- Prognose Q4 2025: Leichter Rückgang um -0,41 % bis -0,69 %, bedingt durch mehr Angebot.
Kaufpreise für Häuser:
- Durchschnittlicher Quadratmeterpreis im Landkreis: 7.140 € (Stand Q3 2025).
- In Miesbach: 5.453–6.261 €/m², mit Höchstwerten bis 7.329 € für Neubauten.
- Entwicklung 2024–2025: -9,56 % im Jahresvergleich, kumulativ -1,9 % seit Q3 2021.
- Prognose Q4 2025: Stabilisierung mit +0,31 % bis +0,33 %.
Mietpreise:
- Durchschnittlicher Kaltmietpreis für Wohnungen im Landkreis: 14,34 €/m² (Spanne: 12,04–20,93 €).
- In Miesbach: 13,32 €/m² (Spanne: 12,48–18,44 €).
- Entwicklung 2024–2025: +1,26 % bis +6,25 % im Jahresvergleich, mit Quartalssteigerungen von +2,78 % bis +3,25 %.
- Prognose Q4 2025: Weiterer Anstieg um +1,2 %.
Grundstückspreise:
- Durchschnitt: 794–953 €/m² (Stand Februar–September 2025), abhängig von Lage (z. B. höher im Tegernseer Tal).
- Entwicklung: Stetiger Anstieg seit 2021, getrieben durch begrenzte Baulandverfügbarkeit; im Jahresvergleich +5–10 %.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis 2025 (€/m²) | Veränderung 2024–2025 (%) | Prognose Q4 2025 (%) |
|---|---|---|---|
| Wohnungen (Kauf) | 6.045 (Landkreis) / 5.562 (Miesbach) | +1,08 bis +2,5 | -0,41 bis -0,69 |
| Häuser (Kauf) | 7.140 (Landkreis) / 6.261 (Miesbach) | -9,56 | +0,31 bis +0,33 |
| Mietwohnungen | 14,34 (Landkreis) / 13,32 (Miesbach) | +1,26 bis +6,25 | +1,2 bis +1,26 |
| Grundstücke | 794–953 | +5–10 | Stabil |
Diese Werte basieren auf Angebotspreisen und tatsächlichen Transaktionen; reale Verkaufspreise können um 5–10 % abweichen, je nach Zustand und Ausstattung.
Regionale Unterschiede
Der Landkreis ist heterogen: Premiumsegmente dominieren im Tegernseer Tal (Tegernsee, Rottach-Egern, Bad Wiessee), wo Quadratmeterpreise für Wohnungen bis 12.776 € und Mieten bis 20,93 €/m² erreichen. Hier ziehen Luxusimmobilien und Zweitwohnungen den Durchschnitt nach oben. In der Kreisstadt Miesbach und Randgemeinden wie Holzkirchen oder Weyarn sind Preise moderater (Wohnungen ab 4.586 €/m²), mit Fokus auf Familienhäuser und Pendlerimmobilien. Hanglagen und SeeNähe sind besonders gefragt, während ländliche Zonen wie Hausham günstiger sind (Häuser ab 4.047 €/m²). Die Bautätigkeit ist niedrig (6,3 Neubauwohnungen pro 1.000 Bestandswohnungen), was den Druck in zentralen Lagen verstärkt.
Einflussfaktoren
- Nachfrage: Hoher Zuzug aus München durch Homeoffice-Trends und Lebensqualitätsvorteile (Natur, Infrastruktur). Zweitwohnungen und Investoren (z. B. aus dem Ausland) treiben Preise.
- Angebot: Begrenzte Baulandressourcen und strenge Naturschutzvorschriften hemmen Neubau. Der Gutachterausschuss meldet ein Ungleichgewicht, das zu Preisanstiegen führt.
- Wirtschaftliche Lage: Niedrige Arbeitslosigkeit (ca. 2,6 %) und hohe Einkommen (über Bayerndurchschnitt) stützen den Markt. Inflation (1,8 % Prognose 2025) und Zinsen (aktuell 3–4 %) dämpfen jedoch Käufe.
- Demografie: Haushaltswachstum von +1,1 % jährlich, mit Fokus auf Familien und Senioren, die energieeffiziente Objekte suchen.
- Externe Effekte: Gute Anbindung (A8, S-Bahn) und Tourismus (Tegernsee) erhöhen Attraktivität, während Energieeffizienz (Aufschlag von 3.112 €/m² für Klasse D oder besser) ein Kaufkriterium ist.
Herausforderungen und Chancen
Herausforderungen: Die Erschwinglichkeit ist kritisch – selbst Gutverdiener (Einkommen > 80.000 €/Jahr) erreichen oft nur mit 20–40 % Eigenkapital den Einstieg. Der Neubauindex liegt unter dem Bundesdurchschnitt (6,7), was zu Engpässen führt. Höhere Zinsen und Sanierungskosten für Altbauten belasten Investoren. Zudem polarisiert der Luxusmarkt: Während Bestandswohnungen Renditen von 3–4 % bieten, sind Neubauten teurer.
Chancen: Der Markt ist resilient; steigende Mieten machen Anlageimmobilien attraktiv. Nachhaltige Projekte (z. B. energieeffiziente Neubauten) und Digitalisierung (z. B. smarte Vermarktung) eröffnen Potenziale. Für Käufer: Günstigere Bestandsobjekte in Randlagen. Der Kreis zählt zu den Top-Regionen für Wertstabilität, mit Potenzial für 2–3 % jährliche Wertsteigerung.
Ausblick
Für 2026 wird ein moderater Anstieg der Mieten (+1–2 %) erwartet, während Kaufpreise stabil bleiben oder leicht fallen (-0,5 bis +0,5 %), abhängig von Zinssenkungen. Die Nachfrage nach nachhaltigen und familientauglichen Objekten wächst, getrieben durch Demografie und Klimaziele. Der Landkreis Miesbach bleibt ein „Hotspot“ im Bayerischen Immobilienmarkt, mit Fokus auf Qualität statt Quantität. Investoren sollten auf Renditeobjekte in etablierten Lagen setzen, Käufer auf individuelle Bewertungen achten. Insgesamt bietet der Markt langfristig sichere Werte, trotz aktueller Spannungen.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Miesbach bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Süden des Regierungsbezirkes Oberbayern, zwischen Österreich und München,
befindet sich der beschauliche Landkreis Miesbach. Er teilt sich auf einer Fläche von etwa 863 Quadratkilometer in 17 Gemeinden auf, von denen Miesbach und Tegernsee als Stadt gelten. Heute leben rund 95.000 Einwohner in dem oberbayerischen Landkreis, der sich durch seine voralpine Landschaft und vielen Seen auszeichnet. Eines der bekannten Seen im Kreisgebiet ist der in den Bayerischen Alpen gelegene Tegernsee, welcher zu den saubersten Seen Bayerns zählt.
Miesbach ist ein Landkreis, dessen Einkommenssteuerkraft und Kaufkraft je Einwohner über dem bundesweiten Durchschnitt liegt.
Die Arbeitslosenquote liegt mit etwa 2,6 Prozent weit unter dem Bundesdurchschnitt. Die Region profitiert von ihrer zentralen Lage zwischen der Landeshauptstadt München und dem Nachbarland Österreich. Die Wirtschaft im Landkreis ist dementsprechend von Erfolg gekrönt. In dem doch eher idyllischen und ruhigen Landkreis spiegelt sich ein Kontrast zwischen traditionell verwurzelten Betrieben und international agierenden Unternehmen wider. Als größter Arbeitgeber im Kreisgebiet gelten die Hexal AG und die Sandoz International GmbH. Zu den traditionellen Betrieben zählen beispielsweise die mittlerweile auch überregional bekannten Sixtus-Werke, welche aus natürlichen Alpenkräutern Salben herstellen. Weiterhin etabliert sind die Destillerie Lantenhammer mit zugehöriger Whiskey-Produktion sowie der Traditionsbetrieb Isartaler-Holzhaus.
Die heutige wirtschaftliche Stabilität konnte der Landkreis mit einer ausgefeilten Wirtschaftsförderung erzielen, die sich mit günstigen Standortfaktoren sowie einer heterogenen wirtschaftlichen Struktur verbindet.
Viele mittelständische Unternehmen aus Produktion, Dienstleistung, Handwerk und Handel gepaart mit zahlreichen kleineren innovativen Betrieben ergeben heute den gesunden Branchenmix der Region, der maßgeblich für dessen Erfolg ist. Die Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises sind: Miesbach, Tegernsee, Holzkirchen, Schliersee, Bad Wiessee, Bayrischzell, Fischbachau, Gmund am Tegernsee, Hausham, Irschenberg, Kreuth, Otterfing, Rottach-Egern, Valley, Waakirchen, Warngau und Weyarn.
Der Landkreis Miesbach bietet, neben seinen zahlreichen Freizeitmöglichkeiten,
viele von Tradition geprägten Orte. So finden sich in den vielen kleinen Gemeinden einige Kirchenbauten vor, wie die katholische Stadtpfarrkirche Mariä Himmelfahrt, die um 1659 erbaute Portiunkulakirche – ein frühbarocker Zentralbau – oder die katholische Pfarrkirche St. Laurentius in Parsberg. Am Tegernsee trifft man auf das ehemalige Benediktinerkloster mit seiner renommierten Klosterkirche St. Quirin. Trotz der dominierenden Ruhe des Landkreises steht er den anderen Landkreisen im Bereich des kulturellen Angebots in nichts nach. In der Stadt Miesbach befinden sich das Kulturzentrum Waitzinger Keller sowie ein Heimatmuseum – und auch Tegernsee ist mit mehreren Volkshochschulen und Museen bestens ausgestattet. Ein besonders beliebter Urlaubs- und Erholungsort ist die Region um den Tegernsee. Vom Bootfahren und Wandern bis zum Bergsteigen ist hier alles möglich.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
