Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Bad Reichenhall Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Bad Reichenhall tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Bad Reichenhall intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Bad Reichenhall neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bad Reichenhall zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Bad Reichenhall gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bad Reichenhall um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Bad Reichenhall
Der hiesige Immobilienmarkt profitiert von dem hohen Status des Ortes im Bereich der Gesundheit und des Tourismus sowie von seiner Nähe zu Salzburg. Der Käuferkreis am Immobilienmarkt der Stadt ist sehr vielschichtig. Einerseits sind es Briten oder Russen, die sich in dem oberbayerischen Heilbad Immobilien suchen. Andererseits haben viele junge und alte Leute den Ort zu ihrer Wahlheimat gemacht.
Gefragte Immobilien in der Stadt sind Einfamilienhäuser und Villenbauten.
Für Immobilien dieser Art verzeichnen die Immobiliengutachter die höchsten Immobilienwertzuwächse in Bad Reichenhall. Die Stadt mit ihrer Tradition und der reizvollen Landschaft gilt als Ort mit hohem Wohnwert. Die Immobilienwerte liegen hier deshalb über dem bundesweiten Durchschnitt. In den letzten Jahren verzeichneten die Preise für Häuser und Wohnungen im Ort aber nur einen moderaten Anstieg. Wer günstiger wohnen will als in der Landeshauptstadt München, aber dennoch zentral in einem idyllischen Ort leben möchte, der ist mit dem Kurort gut bedient. Das Angebot an Wohnungen und Baugrundstücken ist hier nicht so knapp wie bspw. in München.
Einleitung
Bad Reichenhall, eine traditionsreiche Alpenstadt im Berchtesgadener Land in Bayern, ist bekannt als Kurort und Solequelle. Mit rund 18.000 Einwohnern liegt die Stadt idyllisch am Fuß der Alpen, umgeben von Bergen wie dem Predigtstuhl und dem Hochstaufen. Die historische Altstadt, der königliche Kurgarten und die Nähe zu Salzburg machen sie zu einem attraktiven Wohn- und Erholungsort. Der Immobilienmarkt in Bad Reichenhall wird stark von der hohen Lebensqualität, dem Tourismus und der guten Infrastruktur geprägt. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil, mit einer leichten Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Einflussfaktoren und zukünftige Perspektiven basierend auf Marktdaten bis September 2025.
Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Bad Reichenhall ist geprägt von einer ausgewogenen Nachfrage nach Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Mietobjekten. Die Stadt bietet eine Mischung aus historischen Altbauten, modernen Neubauten und Gewerbeimmobilien. Aktuell sind etwa 100 Eigentumswohnungen und 10 Häuser zum Kauf verfügbar, während der Mietmarkt mit rund 20 Objekten eher knapp bemessen ist. Die Nachfrage konzentriert sich auf zentrale Lagen wie die Fußgängerzone oder den Kurpark sowie ruhige Randgebiete mit Bergblick. Grundstücke sind rar, was zu höheren Preisen führt. Der Markt profitiert von der Nähe zu Salzburg (ca. 20 km) und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, was Pendler anzieht. Allerdings wirken hohe Baukosten und Zinsentwicklungen bremsend auf Neubauten ein.
Preisentwicklung
Die Preise für Immobilien in Bad Reichenhall liegen über dem deutschen Durchschnitt, was auf die hohe Attraktivität des Standorts zurückzuführen ist. Basierend auf Angebotspreisen aus dem dritten Quartal 2025 ergeben sich folgende Durchschnittswerte:
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Jährliche Veränderung (zu 2024) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 4.650 | 3.900 – 5.980 | +1,3 % bis -6,8 % (je nach Quelle) |
| Einfamilienhäuser | 4.400 | 2.900 – 5.000 | -2,4 % bis +5,3 % |
| Grundstücke | 750 | 500 – 1.200 | +2 % |
Für Mietobjekte beträgt der durchschnittliche Kaltmietpreis 11,55 €/m² für Wohnungen (Steigerung um 6,45 % zum Vorjahr) und 12,70 €/m² für Häuser. Die Preise variieren stark je nach Lage: In der Innenstadt (z. B. Nonn-Viertel) sind sie um bis zu 20 % höher als in Außenbezirken wie Karlstein. Historisch gesehen stiegen die Preise bis 2022 stark an (durch Corona-bedingte Flucht in die Natur), fielen 2023/2024 leicht ab und stabilisieren sich nun. Eine 100 m² Wohnung kostet derzeit durchschnittlich 465.000 €, ein 150 m² Haus etwa 660.000 €.
Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Bad Reichenhall wird von mehreren Schlüsselfaktoren beeinflusst:
- Tourismus und Wirtschaft: Als Kurstadt lebt Bad Reichenhall vom Tourismus, der rund 40 % der lokalen Wirtschaft ausmacht. Die Bad Reichenhall Tourismus & Stadtmarketing GmbH fördert den Ort als Wellness- und Erholungsziel, was Ferienwohnungen und Ferienhäuser attraktiv macht. Die Salzindustrie (z. B. Bad Reichenhaller Markensalz) und produzierende Unternehmen sorgen für stabile Beschäftigung und hohe Kaufkraft. Die Nähe zu Salzburg und München zieht Zuzügler an, die hier wohnen, aber pendeln.
- Demografische Entwicklung: Die Bevölkerung wächst jährlich um ca. 0,5 %, getrieben von Zuwanderung aus Großstädten. Ältere Käufer suchen barrierefreie Wohnungen, junge Familien größere Häuser mit Gärten. Der Bedarf an seniorengerechten Objekten steigt durch die Alterung der Gesellschaft.
- Infrastruktur und Lage: Die exzellente Anbindung (A8-Autobahn, Bahnverbindung) und Einrichtungen wie die Rupertustherme oder die Philharmonie erhöhen den Wert. Denkmalschutz in der Altstadt kann Sanierungen verteuern, birgt aber Potenzial für Wertsteigerung. Hohe Baukosten (durch Materialpreise) und Zinssteigerungen dämpfen den Neubau, während Nachhaltigkeitsanforderungen (z. B. energieeffiziente Sanierungen) zukünftig relevant werden.
- Marktdynamik: Hohe Nachfrage nach Objekten mit Bergblick oder Balkon, geringes Angebot an Neubauten. Investoren schätzen die stabile Mietrendite (ca. 4–5 % netto), was Anlageimmobilien attraktiv macht.
Zukunftsaussichten
Der Immobilienmarkt in Bad Reichenhall wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit moderaten Preisanstiegen von 0,2–1,7 % bis Ende 2025. Experten prognostizieren eine Erholung durch sinkende Zinsen und steigende Touristenströme, die Ferienimmobilien beflügeln. Neubauvorhaben wie das Mehrfamilienhaus in der Frühlingsstraße (42 Eigentumswohnungen) oder Sanierungen historischer Villen signalisieren Wachstumspotenzial. Der Fokus auf Nachhaltigkeit und Digitalisierung (z. B. smarte Thermen-Anbindungen) könnte Preise in grünen Lagen um 10–15 % heben. Herausforderungen sind der Fachkräftemangel im Baugewerbe und mögliche Regulierungen durch Denkmalschutz. Insgesamt gilt Bad Reichenhall als attraktiver Standort für Käufer und Investoren: Die Kombination aus Natur, Kultur und Wirtschaft verspricht langfristige Wertsteigerung, insbesondere für energieeffiziente und barrierefreie Objekte.
Fazit
Bad Reichenhall bietet einen robusten Immobilienmarkt, der durch seine einzigartige Lage und wirtschaftliche Stärke überdurchschnittliche Chancen birgt. Trotz leichter Preisschwankungen in den Vorjahren zeichnet sich eine positive Tendenz ab, getrieben vom Tourismus und der hohen Lebensqualität. Interessenten sollten auf zentrale Lagen und nachhaltige Objekte setzen, um von der erwarteten Stabilisierung zu profitieren. Für eine individuelle Beratung empfehlen sich lokale Makler, die den Markt vor Ort kennen. Der Markt bleibt für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen vielversprechend.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bad Reichenhall bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Süd-Osten von Bayern befindet sich zwischen den Chiemgauer- und Berchtesgadener Alpen
die idyllische Stadt Bad Reichenhall. Die Große Kreisstadt befindet sich im Landkreis Berchtesgadener Land, der unmittelbar an Salzburg grenzt. Die Stadt gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. Sie gliedert sich, neben dem gleichnamigen Ortsteil als Kernstadt, in die zwei weiteren Ortsteile Karlstein und Marzoll. Derzeit leben rund 18.000 Menschen in dem Kurort, der wegen seiner Solebäder so beliebt ist. Im Jahr 2001 wurde der Ort zur Alpenstadt des Jahres ernannt. Aufgrund ihrer zahlreichen Solequellen ist die oberbayerische Stadt ein anerkannter Kurort.
Das Reichenhaller Markensalz ist überregional bekannt.
Der Tourismus und Fremdenverkehr sind die bedeutendsten Wirtschaftszweige der Kreisstadt, welche die hiesige Wirtschaft maßgeblich bestimmen. Als Mitglied der Tourismuskooperation Alpine Pearls ist die Stadt bemüht, den Tourismus nachhaltig zu unterstützen. Zahlreiche Kurbetriebe, das milde Klima und die Naherholungsorte verleihen der Stadt einen Gütesiegel im Bereich der Gesundheit. Die alpine Landschaft sowie die heilenden Solequellen ziehen jährlich viele Menschen in den Kurort, die dort zurück zu ihrer Gesundheit finden wollen. In der Saline, der Südwestdeutschen Salzwerke AG, wird das Reichenhaller Markensalz hergestellt. Weiterhin sind in der Stadt Unternehmen aus dem Bereich Dienstleistungen und Handwerk ansässig. Nachbargemeinden von Bad Reichenhall sind: Freilassing, Laufen, Berchtesgaden, Marktschellenberg, Teisendorf, Ainring, Anger, Bayerisch Gmain, Bischofswiesen, Piding, Ramsau b. Berchtesgaden, Saaldorf-Surheim, Schneizlreuth und Schönau am Königssee.
Bad Reichenhall ist nicht nur wegen seiner Heilquellen so beliebt.
Auch sticht die Stadt durch ihre Vielfältigkeit hervor. Der Ort versteht es, einen angenehmen Ausgleich zwischen Tradition sowie innovativen und urbanen Strukturen zu schaffen. Während man in der Kernstadt auf die modern gestaltete Fußgängerzone mit vielen Fachgeschäften trifft, so begegnet man in anderen Ecken der Stadt repräsentative historische Bauwerke. Die historische Altstadt bildet einen harmonischen Kontrast zum modernen Lifestyle der Stadt, welche besonders auf den Tourismus ausgerichtet ist. Entspannt können Einheimische und Touristen in eines der Cafés an der Fußgängerzone verweilen.
Der Florianiplatz mit seinem Brunnen des heiligen Florian stellt den Mittelpunkt der Oberstadt dar.
Ein kultureller Anlaufpunkt ist das Alte Königliche Kurhaus, welches um 1900 erbaut wurde und einer der prächtigsten Bauten der Stadt ist. Im Ortsteil Marzoll trifft man auf das repräsentative Schloss mit Untersberg. Insbesondere ist das Stadtbild von vielen Kureinrichtungen geprägt. So befinden sich in der Kreisstadt das Staatlich-Städtische Kurmittelhaus – ein Spätjugendstilwerk aus dem Jahr 1928 – sowie das Gradierwerk im Kurgarten, welches als Freiluft-Inhalatorium genutzt wird. Darüber hinaus zeichnen einige Sakralbauten das Stadtbild, wie die Pfarrkirche St. Nikolaus – eine romanische Basilika – und die St. Johannes-Spitalkirche, welche als älteste Kirche des Ortes gilt.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
