Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Fürstenfeldbruck. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Fürstenfeldbruck tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Fürstenfeldbruck intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Fürstenfeldbruck zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Fürstenfeldbruck gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Fürstenfeldbruck um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Fürstenfeldbruck
Auch im Landkreis Fürstenfeldbruck ist die Nachfrage nach Immobilien groß. Durch seine urbanen Städte und ruhigeren Vororte, die sich mit einer ausgezeichneten Infrastruktur verbinden, erweckt der Landkreis das Interesse vieler Menschen. Besonders von seiner unmittelbaren Nähe zur beliebtesten Stadt Deutschlands, München, profitiert der hiesige Immobilienmarkt. Die familienfreundliche Gegend ist mit allen Schulformen ausgestattet und bietet ihren Bewohnern zudem einen hohen Wohn- und Freizeitwert.
Die Weltmetropole München mit ihrer boomenden Wirtschaft ist nur einen Katzensprung vom Landkreis Fürstenfeldbruck entfernt.
Jedoch herrschen dort überragend hohe Preise bei Immobilien – und ein Ende des Booms ist nicht in Sicht. Der angrenzende Landkreis bietet Wohnraumsuchenden eine willkommene Alternative. Die Immobiliengutachter beobachten im Landkreis Fürtsenfeldbruck Immobilienwerte noch unter dem Münchener-Niveau. Im Bereich der Infrastruktur sowie der Kultur- und Freizeitmöglichkeiten steht der Landkreis der Landeshauptstadt in nichts nach. Besonders gefragte Objekte am hiesigen Immobilienmarkt sind Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. Ebenso gehören Eigentumswohnungen zu den beliebten Immobilien.
Mittlerweile ist die Nachfrage nach Wohnraum im Landkreis derart gestiegen, dass das Angebot diese bei Weitem nicht decken kann.
Auf den vorderen Plätzen der beliebtesten Wohngegenden des Kreisgebiets liegen die größeren Städte wie Fürstenfeldbruck und Germering sowie die östlich gelegenen Gemeinden. In den westlich gelegenen und eher ländlich geprägten Gemeinden herrschen zwar noch günstigere Immobilienwerte, jedoch ist auch hier ein Preisanstieg zu erwarten. Die Region verzeichnete in den letzten Jahren stetige Preiserhöhungen, sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten. Die Immobilienwerte befinden sich im Landkreis, verglichen mit dem gesamten Oberbayern, schon im oberen Preisniveau, das allerdings noch unter dem von den Landkreisen Ebersberg, Starnberg, Garmisch-Partenkirchen und Miesbach liegt.
Einleitung
Der Landkreis Fürstenfeldbruck, gelegen im westlichen Vorfeld der Metropole München, zählt zu den dynamischsten Immobilienmärkten Bayerns. Mit einer Fläche von rund 435 Quadratkilometern und einer Einwohnerzahl von über 218.000 Personen (Stand Ende 2024) ist er nach dem Landkreis München der am dichtest besiedelte in Bayern. Der Kreis umfasst 23 Städte und Gemeinden, darunter die beiden großen Kreisstädte Fürstenfeldbruck und Germering. Die Nähe zur Landeshauptstadt, exzellente Verkehrsanbindungen wie die A8 und S-Bahn-Linien sowie eine hohe Lebensqualität machen den Landkreis zu einem attraktiven Standort für Wohnen, Arbeiten und Investieren.
Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer starken Nachfrage nach Wohnraum, die durch Zuzug und demografische Veränderungen angetrieben wird. Nach einer Phase der Marktstabilisierung im Jahr 2024, mit einem Umsatzvolumen von 940 Millionen Euro bei Immobilientransaktionen, zeichnet sich im Jahr 2025 eine leichte Erholung ab. Preise für Eigentumswohnungen und Häuser steigen moderat, während Mietpreise stabil bleiben. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Faktoren und Ausblicke basierend auf den neuesten verfügbaren Daten (Stand Oktober 2025).
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie im Landkreis Fürstenfeldbruck ist von kontinuierlichem Wachstum geprägt. Die Einwohnerzahl hat sich seit 1997 mehr als verdoppelt und lag 2023 bei rund 223.000 Personen; Prognosen deuten auf eine weitere Steigerung hin, mit einem jährlichen Zuwachs von etwa 4.800 Personen ab 2025. Besonders stark wächst die Gruppe der Älteren: Die Zahl der über 90-Jährigen soll bis 2043 um 71 Prozent auf über 3.500 ansteigen, was den Bedarf an barrierefreiem Wohnraum und Pflegeinfrastruktur erhöht. Gleichzeitig zieht der Kreis junge Familien und Pendler an, was den Druck auf den Wohnungsmarkt verstärkt. Die Altersstruktur verschiebt sich: Der Jugendquotient sinkt, während der Altenquotient steigt, was zu einer altersgerechten Umnutzung von Immobilien führen könnte.
Wirtschaftlich profitiert der Landkreis von seiner Nähe zu München. Die Struktur ist mittelständisch geprägt, mit Schwerpunkten in Industrie, Handel, Handwerk und Dienstleistungen. Im Jahr 2024 waren rund 76.800 Erwerbstätige registriert, davon 49.500 sozialversicherungspflichtig. Die Arbeitslosenquote lag im Mai 2025 bei 3,6 Prozent, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr darstellt, aber immer noch 16 Prozent mehr Arbeitslose als 2024 umfasst. Branchen wie das verarbeitende Gewerbe, der Handel und das Gesundheitswesen bieten zahlreiche Jobs, was die Attraktivität für Zuzügler steigert. Die Wirtschaftsförderung des Landratsamts konzentriert sich auf innovative Ansätze wie Bürgerservice-Zentren und Gewerbeausstellungen, die den lokalen Mittelstand stärken. Trotz Inflation und Zinssteigerungen bleibt der Markt resilient, mit steigender Nachfrage nach Gewerbeflächen in Logistik und Digitalisierung.
Diese Rahmenbedingungen treiben den Immobilienmarkt: Hoher Zuzug erhöht die Nachfrage nach Wohnraum, während wirtschaftliche Stabilität Investitionen in Gewerbeimmobilien begünstigt.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Fürstenfeldbruck ist durch eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot gekennzeichnet. Im Jahr 2024 stiegen die Transaktionen um 18,7 Prozent im Vergleich zu 2023, mit einem Gesamtumsatz von 940 Millionen Euro. Diese Stabilisierung setzt sich 2025 fort, wobei gebrauchte Immobilien besonders gefragt sind. Der Bedarf an Neubauten bleibt hoch, doch Bauprojekte stocken durch Materialknappheit und höhere Kosten. Kommunen wie Fürstenfeldbruck und Germering setzen auf Konversionsflächen (z. B. ehemalige Militärgelände) und sozialgerechte Bodennutzung, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dennoch schrumpft der Bestand an Sozialwohnungen: In Fürstenfeldbruck sank er von 920 (2006) auf 408 (2024).
Preisentwicklung für Kaufobjekte: Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser zeigen eine moderate Aufwärtstendenz. Im September 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 5.700 bis 6.100 Euro, ein Anstieg von 2 bis 7 Prozent gegenüber 2024. Für Häuser beträgt der Durchschnitt 6.100 bis 6.300 Euro pro Quadratmeter, mit einer Steigerung von rund 3,7 Prozent seit 2020. Regionale Unterschiede sind ausgeprägt: In Germering und Puchheim (nahe München) erreichen Preise bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter, während im westlichen Kreis (z. B. Mammendorf) Werte bei 5.000 bis 6.000 Euro liegen. Beispiele: Eine 100 m²-Wohnung kostet im Bestand ca. 570.000 bis 610.000 Euro, ein Einfamilienhaus (150 m²) 900.000 bis 1,1 Millionen Euro. Der Marktindex des Gutachterausschusses zeigt eine jährliche Preiserhöhung von 1 bis 2 Prozent, getrieben durch niedrigere Zinsen und steigende Nachfrage.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis 2024 (€/m²) | Durchschnittspreis 2025 (€/m²) | Veränderung (%) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 5.500–5.950 | 5.700–6.100 | +2–7 |
| Einfamilienhäuser | 5.700–6.100 | 6.100–6.300 | +3–4 |
| Neubauwohnungen | 6.000–7.500 | 6.500–8.250 | +5–10 |
Mietmarkt: Der Mietspiegel 2025 verzeichnet stabile Preise mit leichten Anstiegen. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 15,00 bis 16,70 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 0,4 bis 3,9 Prozent gegenüber 2024. Günstigste Lagen sind Mittelstetten und Alling (ca. 12 Euro/m²), teuerste Germering und Gröbenzell (bis 19 Euro/m²). Für eine 80 m²-Wohnung ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von 1.200 bis 1.300 Euro. Der Markt leidet unter Knappheit: Die Zahl der Mietangebote sank um 10 Prozent, was zu Wartezeiten von bis zu sechs Monaten führt. Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen mildern den Druck, doch der Bedarf an Familienwohnungen übersteigt das Angebot.
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt ist weniger dynamisch als der Wohnsektor, profitiert aber von der Logistik- und Digitalwirtschaft. Aktuell werden rund 11 Gewerbeimmobilien und 5 Gewerbegrundstücke über kommunale Portale angeboten, hauptsächlich Büros, Lagerhallen und Ladenflächen in Fürstenfeldbruck, Olching und Puchheim. Die Nachfrage konzentriert sich auf flexible Räume für E-Commerce und Home-Office, mit Mietpreisen von 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Kaufpreise für Gewerbeobjekte liegen bei 3.000 bis 5.000 Euro/m², abhängig von Lage und Ausstattung.
Beispiele: In Germering werden renovierte Ladenlokale (ca. 150 m²) für 1.500 bis 2.000 Euro monatlich vermietet, Lagerhallen in Gröbenzell ab 8 Euro/m². Der Markt wächst durch Zuzug von Mittelständlern, doch Lieferkettenprobleme bremsen Investitionen. Prognosen sehen für 2025 ein Volumen von 150 Millionen Euro, mit Fokus auf nachhaltige Objekte (z. B. mit Solaranlagen). Die Arbeitslosenquote in Gewerbebranchen (ca. 3 Prozent) unterstreicht die Stabilität.
Regionale Unterschiede und Trends
Innerhalb des Kreises variieren Preise stark: Der Osten (Germering, Puchheim) ist münchennah und teuer (Wohnungen bis 7.000 €/m²), der Westen (Moorenweis, Adelshofen) günstiger (ab 4.500 €/m²). Trends umfassen Digitalisierung (Smart Homes), Nachhaltigkeit (Energieeffizienz) und Altersgerechtes Bauen. Der Gutachterausschuss berichtet von steigenden Transaktionen auf unbebauten Grundstücken (Durchschnitt 900–2.000 €/m²), getrieben durch Eigenheimbau.
| Region | Wohnungs-Preis (€/m²) | Hauspreis (€/m²) | Mietpreis (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Germering/Puchheim | 6.500–7.500 | 7.000–8.000 | 17–19 |
| Fürstenfeldbruck (Stadt) | 5.700–6.200 | 6.200–6.800 | 15–17 |
| Westlicher Kreis (z. B. Mammendorf) | 5.000–5.800 | 5.500–6.200 | 12–14 |
Ausblick und Risiken
Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2–4 Prozent erwartet, bei anhaltender Nachfrage durch Zuzug und niedrige Zinsen. Der Fokus liegt auf Neubau und Umnutzung (z. B. Gewerbe zu Wohnen). Risiken: Inflation, Baukostensteigerungen und demografischer Wandel könnten den Markt dämpfen. Chancen bieten Förderungen für grünes Bauen und die Nähe zu München. Insgesamt bleibt der Immobilienmarkt im Landkreis Fürstenfeldbruck robust und zukunftsorientiert, ideal für Käufer, Mieter und Investoren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Fürstenfeldbruck bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Westlich von der Landeshauptstadt München
im Regierungsbezirk Oberbayern befindet sich der Landkreis Fürstenfeldbruck. Benachbarte Landkreise sind München, Starnberg, Dachau und Landsberg am Lech. Heute leben etwa 210.000 Menschen in dem zentral gelegenen Landkreis, dem 23 Gemeinden angehören. Die Orte Fürstenfeldbruck und Germering verzeichnen die meisten Einwohner im Landkreis.
In den Städten Olching und Puchheim leben ebenso, mit einer Zahl von etwa 20.000, recht viele Einwohner.
Das Landschaftsbild der Gegend ist sehr vielschichtig geprägt. Zum Teil ist die Region vom flachen Ackerland gezeichnet. Rückt man weiter in den Süden, so finden sich Mischwälder und Wiesen in einer Jungmoränenlandschaft vor. Weiter nördlich trifft man auf hügeliges Altmoränenland, welches von Feldern geprägt ist. Viele Moore, wie das Wildmoos, das Haspelmoor oder das Ampermoos, befinden sich im Kreisgebiet. Der attraktive Landkreis mit einem großen Ballungsgebiet weist eine lebendige Wirtschaft auf, die zweigeteilt ist. Während der Osten städtebaulich geprägt ist und moderne mittelständische Unternehmen aufzeigt, befinden sich im westlichen, gediegenen Teil hauptsächlich landwirtschaftliche Betriebe.
Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises sind:
Fürstenfeldbruck, Germering, Olching, Puchheim, Grafrath, Mammendorf, Adelshofen, Alling, Althegnenberg, Egenhofen, Eichenau, Emmering, Grafrath, Gröbenzell, Hattenhofen, Jesenwang, Kottgeisering, Landsberied, Maisach, Mammendorf, Mittelstetten, Moorenweis, Oberschweinbach, Schöngeising und Türkenfeld.
Die überwiegend landwirtschaftlich geprägten Gemeinden des Landkreises Fürstenfeldbruck
bieten ihren Besuchern einige Sehenswürdigkeiten und historische Baudenkmäler. Ein beliebter Ort ist das historische Bauernhofmuseum Jexhof im Süden des Landkreises. Der Hof gewährt Einblicke in das frühere bäuerliche Leben. Als weitere kulturelle Anziehungspunkte gelten das Mühlenmuseum Furthmühle, das Stadtmuseum Fürstenfeldbruck, das Heimat- und Torfmuseum sowie das Energiemuseum Fürstenfeldbruck – um nur einige zu nennen. Diverse Musikschulen, Volkshochschulen, Kunstwerkstätten, Theater und Kulturhäuser gestalten den Landkreis aus kultureller Sicht sehr vielfältig. Fürstenfeldbruck ist ein Landkreis mit viel Natur, die unzählige Erholungs- und Freizeitmöglichkeiten bietet. Insbesondere Wasserliebhaber kommen in der Region auf ihre Kosten. Mit ihren vielen Badeseen, wie die Eichenau, das Pucher Meer sowie dem Olchinger- und Mammendorfer See, besitzt sie viele von Wasser geprägte Areale. Weiterhin befinden sich reichlich Sportstätten im Kreisgebiet. Angefangen von diversen Reitanlagen bis hin zu Skater-Anlagen und Eisstadien – hier können Besucher fast allen sportlichen Tätigkeiten nachgehen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
