Die Sachverständigen für Immobilienbewertung Kirchner bewerten Immobilien im Landkreis Dachau. Wir sind als Immobiliengutachter in Oberbayern u.a. auch im Landkreis Dachau tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten im Landkreis Dachau intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall im Landkreis neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage im Landkreis Dachau zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung im Landkreis Dachau gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Dachau um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Landkreis Dachau
Der hiesige Immobilienmarkt ist von einer hohen Nachfrage geprägt, der ein eher geringes Angebot gegenübersteht. Der Immobiliengutachter nimmt insofern im Landkreis Dachau recht hohe Immobilienpreise wahr. Während die Preise für Immobilien im Dachauer Land zwar noch unter dem Preisniveau der Dachauer Stadt liegen, müssen Käufer von Immobilien im Landkreis vergleichsweise tief in die Tasche greifen.
In Relation zu den anderen Landkreisen der Region Oberbayern verzeichnet der Landkreis Dachau wesentliche Preisanstiege.
Die Käuferschicht wird von vielen Kapitalanlegern bestimmt, welche sich mit dem Kauf von Objekten hohe Renditen erhoffen. Schon im Jahr 2012 waren die Mieten für Wohnungen im Landkreis extrem hoch. Zurückzuführen ist dies auf die überaus hohe Nachfrage nach Immobilien. Der Landkreis ist wegen seiner vielen Naherholungsorte und seiner unmittelbaren Nähe zum wirtschaftsstärksten Landkreis München eine sehr gefragte Wohngegend. Da ist es nicht verwunderlich, dass Wohnraumsuchende durchschnittlich zwei Jahre warten müssen, bis sie eine passende Immobilie gefunden haben. Zwar versucht die Stadt Dachau, die rege Nachfrage mit dem Neubau verschiedener Objekte zu stillen, jedoch ist dieser Plan schwer realisierbar. Besonders hohe Immobilienwerte herrschen in der noblen Wohngegend Am Schlossberg. Hier wurden in der Vergangenheit einige Einfamilienhäuser errichtet, die Dachauer Spitzenwerte erzielten. Die Immobilienwerte im Landkreis bewegen sich zwar noch knapp unter dem Preisniveau von München und dem Landkreis Starnberg, liegen aber dennoch über dem bundesweiten Durchschnitt. Der Immobilienmarkt in der Region wird also weiterhin von einer hohen Nachfrage beeinflusst.
Einleitung
Der Landkreis Dachau, gelegen nordwestlich von München im oberbayerischen Moosgebiet, zählt zu den dynamischsten Wohnregionen Bayerns. Mit einer Fläche von rund 576 Quadratkilometern und etwa 155.000 Einwohnern profitiert die Region von ihrer exzellenten Anbindung an die Metropole München – S-Bahn-Verbindungen ermöglichen Pendlerzeiten von unter 30 Minuten – sowie von einer idyllischen Landschaft mit dem Dachauer Moos und der Amper. Die Wirtschaft ist geprägt von High-Tech-Unternehmen, dem öffentlichen Dienst und kreativen Branchen wie der Malerei, die historische Wurzeln in der Region hat.
Der Immobilienmarkt im Landkreis Dachau ist durch hohe Nachfrage und begrenztes Angebot geprägt, was zu stabilen, aber regional variierenden Preisen führt. Dieser Bericht fasst den aktuellen Stand des Marktes zusammen, beleuchtet Kauf- und Mietpreise, Entwicklungen sowie Prognosen. Die Analyse basiert auf Marktdaten aus dem Jahr 2025 und berücksichtigt den gesamten Landkreis, mit Fokus auf die Kernstadt Dachau sowie umliegende Gemeinden wie Karlsfeld, Pfaffenhofen an der Glonn oder Altomünster.
Aktuelle Marktsituation
Der Immobilienmarkt im Landkreis Dachau zeigt im Jahr 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch Zuzug aus München und eine wachsende Zahl von Familien und Berufstätigen. Allerdings hat der Bauboom nachgelassen: Im Jahr 2024 wurden nur noch rund 70 Prozent so viele Baugenehmigungen erteilt wie im Vorjahr, was den Mangel an erschwinglichem Wohnraum verschärft. Experten schätzen, dass der Landkreis jährlich 980 neue Wohnungen benötigt, um den Bedarf zu decken und baufällige Bestände zu ersetzen – aktuell entstehen jedoch nur etwa die Hälfte davon.
Der Markt ist segmentiert: In der Stadt Dachau und Karlsfeld herrschen höhere Preise durch die Nähe zu München, während ländlichere Gemeinden wie Hilgertshausen-Tandern günstigere Optionen bieten. Die Transaktionszahlen für Käufe sind um 15 Prozent gesunken, Mietverträge hingegen um 8 Prozent gestiegen. Dies deutet auf eine Verschiebung hin: Viele potenzielle Käufer wechseln zum Mietmarkt aufgrund steigender Zinsen und höherer Baukosten.
Kaufpreise für Immobilien
Die Kaufpreise im Landkreis Dachau liegen über dem bundesdeutschen Durchschnitt und variieren stark je nach Objekttyp und Lage. Im dritten Quartal 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen etwa 6.000 bis 6.500 Euro, für Einfamilienhäuser 6.500 bis 7.500 Euro. Die Stadt Dachau selbst ist teurer als der Landkreisdurchschnitt, mit Preisen um 6.200 Euro pro Quadratmeter für Häuser.
| Objekttyp | Durchschnittlicher Preis pro m² (2025) | Preisspanne (niedrig – hoch) | Vergleich zum Vorjahr (2024) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 6.100 € | 5.000 – 7.000 € | -2 bis +2 % |
| Einfamilienhäuser | 6.800 € | 5.500 – 8.000 € | +1 bis +3 % |
| Mehrfamilienhäuser | 5.900 € | 4.800 – 6.800 € | -1 % |
In der Kernstadt Dachau erreichen Neubauwohnungen Preise bis 8.200 Euro pro Quadratmeter, während Bestandsobjekte in Gemeinden wie Pfaffenhofen an der Glonn bei 5.000 Euro liegen. Faktoren wie Ausstattung (z. B. Energieeffizienzklasse A oder B) und Lage (z. B. Nähe zu S-Bahn-Stationen) können den Preis um bis zu 20 Prozent beeinflussen. Grundstückspreise, die für Neubauten entscheidend sind, liegen im Durchschnitt bei 1.000 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter, mit Höchstwerten in Karlsfeld von über 2.100 Euro.
Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt ist enger als der Kaufmarkt, mit einer Nettokaltmiete von durchschnittlich 14,50 bis 16,00 Euro pro Quadratmeter im Landkreis. In der Stadt Dachau sind es rund 16,00 bis 18,00 Euro, was den hohen Druck durch Pendler und Zuzug widerspiegelt. Die Preise sind um 5 Prozent höher als im Vorjahr, trotz gesetzlicher Mietbremsen in angespannten Märkten.
| Objekttyp | Durchschnittliche Miete pro m² (2025) | Preisspanne (niedrig – hoch) | Vergleich zum Vorjahr (2024) |
|---|---|---|---|
| 1-2-Zimmer-Wohnungen | 16,50 € | 14,00 – 19,00 € | +4 % |
| 3-4-Zimmer-Wohnungen | 15,50 € | 13,00 – 18,00 € | +5 % |
| Einfamilienhäuser | 15,00 € | 13,50 – 17,00 € | +3 % |
Günstigste Lagen sind in Altomünster oder Hilgertshausen-Tandern mit unter 12,00 Euro pro Quadratmeter, teuerste in Dachau-Zentrum mit bis 20,00 Euro. Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent, was zu Wettbewerb um Objekte führt. Förderprogramme wie die Wohnraumförderung des Landes Bayern mildern den Druck leicht, decken aber nur 20 Prozent des Bedarfs ab.
Regionale Unterschiede
Der Landkreis ist heterogen: Die Stadt Dachau und Karlsfeld machen 60 Prozent der Transaktionen aus und weisen die höchsten Preise auf – Häuser hier kosten im Schnitt 7.000 Euro pro Quadratmeter. In ländlicheren Gebieten wie Bergkirchen oder Röhrmoos sind Preise 15 bis 25 Prozent niedriger, mit Mieten um 13,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Disparitäten fördern eine Pendlerdynamik: Viele wohnen günstiger am Rand und arbeiten in München. Infrastrukturprojekte, wie die Erweiterung der S-Bahn-Linie S2, könnten zentrale Lagen weiter aufwerten.
Entwicklungen und Einflussfaktoren
Von 2024 auf 2025 haben sich Kaufpreise für Wohnungen leicht gesenkt (um 1 bis 2 Prozent), während Hauspreise stabil blieben oder minimal stiegen. Mieten hingegen kletterten um 4 bis 6 Prozent, beeinflusst durch Inflation und steigende Energiekosten. Der Rückgang im Baubereich – nur 127 Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser im ersten Halbjahr 2024 – verschärft den Mangel. Externe Faktoren wie die EZB-Zinspolitik (leichte Senkungen erwartet) und der demografische Wandel (jährliches Bevölkerungswachstum von 0,3 Prozent) treiben die Nachfrage.
Wirtschaftlich profitiert der Kreis von Münchens Tech-Boom: Neue Cluster in der Halbleiter- und Biotech-Branche schaffen 5.000 Jobs jährlich, was den Zuzug von Fachkräften anzieht. Umweltfaktoren wie Flächenknappheit und strenge Bebauungsvorschriften bremsen das Angebot. Die Wohneigentumsquote liegt bei 51 Prozent, höher als im Bundesdurchschnitt, doch junge Haushalte greifen zunehmend auf Mieten zurück.
Prognose bis 2030
Die Aussichten für den Immobilienmarkt im Landkreis Dachau sind positiv, mit moderatem Wachstum. Experten prognostizieren einen jährlichen Preisanstieg von 0,5 bis 1 Prozent für Kaufpreise und 2 bis 3 Prozent für Mieten bis 2030. Bis 2035 wächst die Bevölkerung um 0,32 Prozent jährlich, das verfügbare Einkommen um 1,65 Prozent – Faktoren, die den Markt stützen. Zinssenkungen der EZB könnten den Kaufmarkt beleben, während steigende Baukosten den Neubau bremsen.
Risiken umfassen eine mögliche Rezession oder strengere Klimavorschriften, die Sanierungen verteuern. Chancen liegen in nachhaltigen Projekten: Die Förderung energieeffizienter Neubauten könnte Preise in grünen Lagen um 10 Prozent aufstocken. Insgesamt bleibt Dachau attraktiv für Investoren, die langfristig auf Wertsteigerung setzen.
Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Dachau ist robust und zukunftsorientiert, geprägt von hoher Nachfrage und begrenzter Verfügbarkeit. Käufer profitieren von stabilen Preisen in Randlagen, Mieter müssen mit steigenden Kosten rechnen. Für Investoren bietet die Region Renditechancen durch Mietsteigerungen und Bevölkerungswachstum. Eine individuelle Beratung ist ratsam, um von lokalen Chancen zu profitieren. Der Markt unterstreicht: In Dachau lohnt sich der Blick über den Tellerrand hinaus – Nähe zu München trifft auf bayerische Lebensqualität.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir im Landkreis Dachau bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Der Landkreis Dachau befindet sich im Westen des Regierungsbezirks Oberbayern
und grenzt direkt an die Landeshauptstadt München. Mit seinen etwa 135.000 Einwohnern und 17 Gemeinden weist der Landkreis eine äußerst gemischte Struktur auf. Da wären zum einen das wirtschaftliche Zentrum des Landkreises, die Große Kreisstadt Dachau, die mit ihren circa 40.000 Einwohnern eine hervorragende Infrastruktur bietet. Zum anderen zeichnet sich die an München angrenzende Gemeinde Karlsfeld, welche mit knapp 20.000 Einwohnern der zweitgrößte Ort im Landkreis ist, durch ihren hohen Wohnwert in Stadtrandlage aus. In den übrigen kleineren Gemeinden finden sich überwiegend ländliche Strukturen vor. Die Gemeinde Haimhausen ist durch die Bavarian Business School stark international geprägt und liegt in unmittelbarer Nähe zum Flughafen München.
Das Dachauer Land ist von Tälern, Hügelland und Wäldern gezeichnet, die sich in die ansehnlichen Dörfer des Landkreises einfügen.
Die Wirtschaft des Landkreises profitiert von optimalen Standortvorteilen und der direkten Nähe zur Metropolregion München, dessen starke Infrastruktur in den Landkreis übergeht. So haben sich zahlreiche mittelständische Unternehmen in der Region angesiedelt, die mit international agierenden Großbetrieben aus dem Raum München kooperieren. Den Unternehmen werden im Landkreis viele Gewerbeflächen zu fairen Preisen angeboten. Der Landkreis beherbergt die Städte, Märkte und Gemeinden: Dachau, Altomünster, Markt Indersdorf, Bergkirchen, Erdweg, Haimhausen, Hebertshausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Odelzhausen, Petershausen, Pfaffenhofen a.d.Glonn, Röhrmoos, Schwabhausen, Sulzemoos, Vierkirchen und Weichs.
Der Landkreis Dachau hat seinen Einwohnern und Touristen viel Kultur
zu bieten, welche mit der hiesigen Natur und den Naherholungsorten eng verflochten ist. So trifft man in der Kreisstadt Dachau mit ihrer Altstadt auf die Stadtkirche St. Jakob und auf das Rathaus. In der Gemeinde Hebertshausen befinden sich eine Mariensäule und das Schloss Unterweilbach. Harmonisch fügen sich die historischen Bauwerke in die ländliche Struktur des Landkreises ein. Kulturelles Angebot bieten zudem die zahlreichen Museen und Galerien in der Region. Viele Kirchen und Klöster unterstreichen den ländlichen Charakter der Gegend und zeugen von einer langen christlichen Tradition. Einige Radwege führen durch das Dachauer Hinterland und eröffnen den Besuchern eine Entdeckungstour in die vielfältige und facettenreiche Natur. Darüber hinaus laden viele Badeseen im Landkreis zum Verweilen ein. Für Urlauber stellt der bayerische Landkreis eine hervorragende Urlaubsregion dar, die sich durch ihre Nachbarschaft zur Landeshauptstadt München auszeichnet.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
