Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Waging Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Gemeinde Waging am See tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Waging intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Tittmoning und Traunstein eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Waging neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Waging zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Waging am See gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Waging um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Waging am See
Der Immobiliengutachter verzeichnet im Markt Waging am See einen moderaten Anstieg der Immobilienwerte. Die Nachfrage nach Immobilien am Waginger Immobilienmarkt ist stabil. Zu den gefragtesten Immobilien zählen hier Einfamilien- und Doppelhäuser. Auch Eigentumswohnungen sind begehrt. Die Bewohner des Luftkurortes profitieren von dem gesunden Klima und dem ruhigen Wohnen in einer abwechslungsreichen Landschaft. Die bezahlbaren Immobilienwerte und die gute Lage zwischen Österreich und München machen den Markt zu einem beliebten Wohnort. Dennoch verzeichnet der Immobiliengutachter am Immobilienmarkt der Gemeinden nahe des Chiemsees eine höhere Nachfrage nach Immobilien. Folglich weisen Häuser mit Blick auf dem Chiemsee die höchsten Immobilienwerte im Landkreis Traunstein auf. Auch erkennt der Immobiliengutachter eine höhere Nachfrage in Ballungsgebieten wie Starnberg und München. Demzufolge können Interessenten in Waging am See Immobilien günstiger erwerben als in Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Miesbach sowie München und Starnberg.
Einleitung
Waging am See, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Traunstein in Oberbayern, liegt am Südufer des Waginger Sees und zählt zu den attraktivsten Wohn- und Erholungsstandorten in der Region Chiemgau. Mit rund 8.500 Einwohnern verbindet der Ort ländliche Ruhe mit guter Infrastruktur: Die Nähe zur Autobahn A8 (ca. 10 km entfernt) und zum Bahnhof ermöglicht eine schnelle Anbindung an Salzburg (ca. 30 km) und München (ca. 100 km). Der See selbst lädt zu Wassersport, Wandern und Radtouren ein, was den Immobilienmarkt stark von der Freizeit- und Erholungsqualität geprägt macht. Der Markt ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Neubauvorhaben, die vor allem Familien, Rentner und Zweitwohnsitzsuchende anziehen. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil, mit leichten Preisanstiegen bei Mieten und einer leichten Stagnation bei Kaufpreisen, beeinflusst durch höhere Baukosten und eine anhaltende Nachfrage nach energieeffizienten Objekten.
Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Waging am See profitiert von seiner zentralen Lage im Dreiländereck Bayern-Österreich-Salzburger Land. Der Ortsteil mit dem See ist besonders gefragt, da er direkten Zugang zu Stränden und Freizeiteinrichtungen bietet, während zentrale Lagen wie der Ortskern Annehmlichkeiten wie Supermärkte (Rewe, Lidl) und Schulen in Gehweite haben. Wirtschaftlich ist die Region von Tourismus, Handel und Pendlerverkehr geprägt: Viele Bewohner arbeiten in Salzburg oder Traunstein, was den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum steigert. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, und der Tourismusboom – verstärkt durch den See und die Alpennähe – treibt Investitionen in Ferienimmobilien an. Allerdings bremsen steigende Zinsen und Baukosten (z. B. durch neue Energieeffizienzstandards) den Neubau, was zu einem begrenzten Angebot führt und Preise stützt. Der Markt ist familienorientiert, mit Fokus auf barrierefreie und nachhaltige Objekte, die den demografischen Wandel (zunehmend ältere Käufer) berücksichtigen.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Waging am See hat sich seit 2021 leicht abgekühlt, zeigt aber 2025 Anzeichen einer Stabilisierung. Die Preise für Kaufobjekte sind seit dem dritten Quartal 2021 um etwa 2,6 Prozent gesunken, was auf höhere Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Dennoch liegen sie über dem Bundesdurchschnitt, dank der hohen Lebensqualität. Für das vierte Quartal 2025 wird eine leichte Erholung erwartet: Bei Wohnungen ein Rückgang um 0,19 Prozent, bei Häusern ein Plus von 0,35 Prozent. Mietpreise hingegen steigen moderat um 1,22 Prozent, getrieben durch Knappheit an Angeboten.
Zusammenfassend beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien derzeit etwa 4.166 Euro, ein Anstieg von rund 3,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Über fünf Jahre gemessen liegt die Entwicklung bei plus 16 Prozent, was auf die anhaltende Attraktivität der Region hinweist. Regionale Unterschiede sind spürbar: Am See oder in Tettenhausen (Ortsteil) sind Preise um 5 bis 10 Prozent höher als in Randlagen wie Otting.
| Immobilientyp | Durchschnittlicher Kaufpreis (Euro/m²) | Prognose Q4 2025 | Mietpreis (Euro/m²) | Prognose Q4 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 3.629 | -0,19 % | 10,69 | +1,22 % |
| Einfamilien-/Mehrfamilienhäuser | 4.560 | +0,35 % | 11,42 | +0,35 % |
| Gesamtmarkt | 4.166 | Stabil | 12,12 | +1,0 % |
Kaufmarkt für Wohnungen
Der Kaufmarkt für Eigentumswohnungen ist dynamisch, mit einem Fokus auf Neubau und Sanierungen. Der Quadratmeterpreis liegt bei durchschnittlich 3.629 Euro, wobei kleine Einheiten (bis 50 m²) teurer pro Quadratmeter sind (bis zu 7.322 Euro/m²) als größere (ab 100 m²: ca. 3.856 Euro/m²). Aktuell gibt es etwa 7 bis 10 Angebote, darunter hochwertige Dachgeschosswohnungen mit Balkonen für 285.000 bis 439.000 Euro (z. B. 79 m² für 285.000 Euro oder 100 m² Neubau für 439.000 Euro). Beliebte Features sind Südbalkone, Einbauküchen und Barrierefreiheit, die Preise um 10 bis 15 Prozent aufstocken. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Paaren und Singles, die den Ortskern oder SeeNähe bevorzugen. Der Markt ist provisionsfrei in rund 20 Prozent der Fälle, was Käufer entlastet. Im Vergleich zu 2024 sind Preise stabil, mit Potenzial für leichte Korrekturen bei sinkenden Zinsen.
Kaufmarkt für Häuser
Häuser dominieren den Markt und machen etwa 60 Prozent der Transaktionen aus. Der Durchschnittspreis beträgt 4.560 Euro/m², mit einer Spanne von 2.220 Euro (sanierungsbedürftige Altbauten) bis 8.391 Euro (Luxusobjekte am See). Typische Angebote umfassen Zweifamilienhäuser für 598.000 bis 989.000 Euro (z. B. 180 m² für 989.000 Euro) oder Einfamilienhäuser mit Grundstücken bis 1.350.000 Euro (120 m² mit 250 m² Grund). Große Anwesen mit Gewerbeeinheit oder Panoramablick (z. B. 570 m² für 1.790.000 Euro) zielen auf Investoren ab. Der Trend geht zu energieeffizienten Neubauten (KFW-Standard), die 10 bis 20 Prozent mehr kosten, aber Förderungen nutzen. Familien suchen 110 bis 150 m² Objekte mit Garten, während Zweitwohnsitze am See teurer sind. Das Angebot ist knapp (ca. 7 bis 10 Objekte), was zu Verhandlungsspielräumen von 5 Prozent führt.
Mietmarkt
Der Mietmarkt ist straff, mit einem Durchschnitt von 10,69 Euro/m² für Wohnungen (Spanne: 10,23 bis 14,39 Euro/m²) und 11,42 Euro/m² für Häuser. Für eine 70 m² Wohnung ergibt das eine Kaltmiete von etwa 748 Euro monatlich, bei 100 m² rund 1.069 Euro. Der Median liegt bei 14,31 Euro/m², was auf eine Polarisierung hinweist: Günstige Altbauten in Randlagen (ab 8,75 Euro/m²) kontrastieren mit Premiumobjekten im Zentrum (bis 17,50 Euro/m²). Neubauwohnungen (z. B. 84 m² für 1.400 Euro) sind gefragt, ebenso möblierte Ferienapartments (ca. 700 Euro für 46 m²). Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was zu Wartezeiten von 2 bis 3 Monaten führt. Trends: Steigende Nachfrage nach barrierefreien Einheiten für Senioren und temporären Mieten für Pendler. Im Vergleich zu 2018 (7,61 Euro/m²) hat sich der Preis mehr als verdoppelt, getrieben durch Inflation und Tourismus.
Markttrends und Prognosen
Der Markt in Waging am See folgt dem bayerischen Trend: Nach dem Boom 2020–2022 stabilisieren sich Preise, mit Fokus auf Nachhaltigkeit und Digitalisierung (z. B. smarte Heime). Neubauvorhaben wie die Wohnanlage am Rauschbergweg (Fertigstellung 2026) erhöhen das Angebot um 20 Einheiten, was Mieten dämpfen könnte. Beliebte Suchen: Provisionsfreie Objekte (ca. 10 Prozent), Gartennähe (bei 40 Prozent der Anfragen) und Neubau (steigende Nachfrage um 15 Prozent). Herausforderungen sind steigende Nebenkosten (ca. 3 Euro/m²) und Fachkräftemangel im Baugewerbe. Für 2026 wird ein moderater Anstieg der Kaufpreise um 2 bis 4 Prozent erwartet, solange Zinsen unter 3 Prozent bleiben. Der Tourismus könnte Zweitwohnsitze pushen, während der demografische Wandel (ältere Käufer) barrierefreie Anpassungen fördert.
Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Waging am See ist robust und zukunftsorientiert, ideal für Käufer, die Natur und Komfort schätzen. Mit stabilen Preisen und steigenden Mieten bietet er Chancen für Investoren, während Käufer von der Knappheit profitieren können. Potenzielle Käufer sollten auf Energieeffizienz und Lage achten, um langfristig Wertsteigerungen zu sichern. Für Mieter lohnt eine Suche nach provisionsfreien Angeboten. Insgesamt bleibt Waging am See ein Juwel im Chiemgau, dessen Markt von der einzigartigen See- und Bergkulisse getragen wird.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Waging am See bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Im Nordosten des Landkreises Traunstein liegt direkt am Waginger See der Markt Waging am See. Er zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern und ist zudem Sitz der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft. Der Markt präsentiert sich als anerkannter Luftkurort, der durch sein gesundes Klima eine hohe Lebensqualität bietet.
Dies wissen auch seine etwa 6.400 Einwohner zu schätzen. Neben dem gleichnamigen Hauptort gliedert sich der Markt in die Ortsteile Waging, Tettenhausen, Otting, Nirnharting, Holzhausen, Gaden und Freimann. Er verfügt über eine Fläche von rund 49 Quadratkilometer. Traunstein, Wonneberg, Palling, Fridolfing, Tittmoning, Kirchanschöring und Petting zählen zu den Nachbarorten der Marktgemeinde. Die Wirtschaft der Marktgemeinde weist einen breiten Branchenmix auf. Auf den Gewerbeflächen des Ortes sind Betriebe aus dem Bereich Gewerbe, Handwerk und Handel ansässig. Das Kaufkraftvolumen verlagert sich allerdings überwiegend auf die umliegenden Orte wie Traunreut, Traunstein, Rosenheim und Salzburg. Die Marktgemeinde ist deshalb bemüht, sich als Wirtschaftsstandort zu behaupten. Durch entsprechende Werbemaßnahmen, versucht der Markt einen höheren Bekanntheitsgrad zu erlangen. Ebenso wird versucht, eine höhere Kundenfrequenz zu erreichen, indem das Angebot im Sektor Dienstleistung, Einzelhandel, Gastronomie sowie Kultur und Freizeit ausgebaut wird. Durch zukunftsorientiertes Handeln plant die Marktgemeinde ihren wirtschaftlichen Fortschritt, der ebenfalls durch spezielle bauliche Maßnahmen erzielt werden soll.
Der Markt Waging am See mit seinem historischen Ortskern und seinen vielen gemütlichen Cafés vermittelt ein ganz besonderes Ambiente. Hier finden sich noch viele naturbelassene Orte vor, die mit ihren malerischen Landschaften eine Postkartenidylle erwecken.
Der nahegelegene Waginger See lädt mit seinen drei Strandbädern zum Verweilen ein. Für Wanderer bietet die Marktgemeinde mit ihrer vielfältigen Natur beste Voraussetzungen. Hier ziehen sich grüne Wälder und satte Wiesen durch das ländliche Bild, soweit das Auge reicht. Das hiesige Bajuwarenmuseum gilt als kultureller Anlaufpunkt in der Gegend. Es zeigt archäologische Funde und erzählt die Geschichte der damaligen germanischen Besiedlung in der Region. Wunderschöne Ausblicke gewährt der Schlossberg von Tettelham – ein etwa 559 Meter hoher Hügel im Ortsteil Otting. Auf dem Hügel befinden sich außerdem eine um 1947 errichtete Kapelle sowie Reste des zur Burg Obertettelham gehörigen Burgstalls. Gleichermaßen interessante Einblicke in die Naturwelt bietet das hiesige Vogelmuseum mit etwa 300 Exponaten über heimische und europäische Vogelarten. Auch können die Besucher hier mehr über bestimmte Säugetiere wie Wolf, Hirsch oder Bär erfahren. Die Marktgemeinde beeindruckt ihre Besucher nicht nur mit ihrer facettenreichen Landschaft, sondern auch mit ihren vielen kleinen Fachgeschäften, die sich entlang des Ortskerns erstrecken. Darüber hinaus hebt sich der Ort durch sein umfangreiches Wellnessangebot hervor. Im Wellnessgarten Waging können die Gäste sich rundum verwöhnen lassen. Für ausreichend Entspannung sorgen dabei mehrere Saunen, Ruheräume, zwei Schwimmteiche und eine Badelandschaft.
Heute leben etwa 170.000 Menschen in einer der vier Städte und 31 Gemeinden des Landkreises. Als Tittmoning, Traunreut, Trostberg sowie als Große Kreisstadt Traunstein bezeichnen sich die Städte des Landkreises.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
