Sachverständige für Immobilienbewertung in Freising

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Freising bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Freising tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Freising intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen München und Landshut eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Freising neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Freising zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Freising gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Freising um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Freising

Der Immobiliengutachter beobachtet am Freisinger Immobilienmarkt deutliche Preisanstiege. Sowohl im Wohnungssegment als auch bei den Kaufpreisen für Immobilien haben sich die Immobilienwerte in manchen Fragmenten, im Vergleich zum Vorjahr, um rund 10 Prozent erhöht. Die Große Kreisstadt verzeichnet ein hohes Pendleraufkommen und liegt in der Nähe der boomenden Stadt München. Die sehr hohen Preise für Immobilien in der Landeshauptstadt haben viele Menschen dazu bewegt, sich im Umland nach Immobilien umzuschauen.

Demzufolge ist auch die Nachfrage am hiesigen Immobilienmarkt gewachsen, was steigende Immobilienwerte nach sich zog.

Der Immobiliengutachter erkennt in der Kreisstadt ein Preisniveau, das unter den Immobilienwerten von München, Ebersberg, Starnberg, Garmisch-Partenkirchen, Miesbach und Bad Tölz-Wolfratshausen liegt.

1. Einführung

Freising, eine historische Stadt in Oberbayern mit rund 55.000 Einwohnern, liegt nur etwa 30 Kilometer nordöstlich von München und profitiert stark von ihrer strategischen Lage. Als Sitz des Landkreises Freising und Standort des Flughafens München ist die Stadt ein wirtschaftlicher Hotspot in der Region. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage, die durch Pendler aus dem Umland, Beschäftigte im Luftfahrtsektor und wachsende Familien angetrieben wird. In den letzten Jahren hat sich Freising zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort entwickelt, der von der Nähe zur Metropole München profitiert, ohne deren extreme Preisniveaus zu erreichen. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand, die Entwicklung, Einflussfaktoren und Ausblicke.

2. Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Freising zeigt im Oktober 2025 eine stabile, leicht aufwärtsgerichtete Dynamik. Die Preise für Eigentumswohnungen und -häuser liegen im oberen Mittelfeld bayrischer Standards, während Mietpreise moderat, aber kontinuierlich steigen.

Kaufpreise für Eigentum:

• Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt etwa 5.700 €. In zentralen Lagen wie der Innenstadt oder am Lerchenfeld können Preise bis zu 6.400 €/m² erreichen, während Randgebiete um die 4.200 €/m² liegen. Für eine typische 80-m²-Wohnung ergibt sich ein Gesamtpreis von rund 456.000 €.
• Häuser: Hier liegt der Mittelwert bei etwa 6.000 €/m², mit Höchstwerten von über 7.900 €/m² für moderne Einfamilienhäuser in grüner Umgebung. Ein Standard-Freistandhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet derzeit durchschnittlich 900.000 €.

Mietpreise:

• Der ortsübliche Mietspiegel für Wohnungen aus dem Bestand notiert bei 13 bis 17 €/m² Kaltmiete, abhängig von Ausstattung und Lage. In der Kernstadt Freising sind es etwa 15 €/m², während Neubauten bis zu 21 €/m² verlangen können. Für eine 100-m²-Wohnung beläuft sich die monatliche Kaltmiete auf 1.300 bis 1.700 €. Häusermieten sind etwas günstiger und liegen bei 14 bis 16 €/m².
• Die Bruttomietrendite für Investoren beträgt derzeit 3,5 bis 4,5 %, was für eine Region mit hoher Nachfrage solide ist.

Der Markt ist ausgeglichen: Das Angebot an Bestandsimmobilien übersteigt das an Neubauten leicht, doch die Nachfrage bleibt hoch, was zu einer Verkaufsdauer von 3 bis 6 Monaten führt.

3. Historische Entwicklung

Der Immobilienmarkt in Freising hat in den letzten zehn Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Bis 2020 stiegen die Preise jährlich um 5 bis 8 %, getrieben durch den Boom am Flughafen und die Suburbanisierung Münchens. Die Pandemie führte 2021/2022 zu einem leichten Einbruch von 2-3 %, da Homeoffice-Trends die Pendler-Nachfrage dämpften. Ab 2023 erholte sich der Markt jedoch rasch: Kaufpreise für Wohnungen kletterten um 6 % pro Jahr, Häuserpreise um 4 %. Im Vergleich zu 2024 zeigen die Preise 2025 ein moderates Plus von 0,5 bis 1 % für Wohnungen und 1 bis 2 % für Häuser – ein Zeichen der Stabilisierung nach den Zinsanstiegen der EZB.

Mietpreise entwickelten sich parallel: Von 11 €/m² im Jahr 2020 auf 13 €/m² im Jahr 2025, mit jährlichen Steigerungen von 3-4 %. Der Mietspiegel der Stadt Freising, zuletzt aktualisiert, berücksichtigt Faktoren wie Baujahr und Ausstattung und erlaubt Mieterhöhungen bis zu 15 % in den nächsten Jahren, sofern sie ortsüblich sind.

4. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Freisinger Immobilienmarkt positiv:

• Wirtschaftliche Lage: Der Flughafen München mit über 40.000 Beschäftigten sorgt für stabile Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen: ca. 4.500 € netto). Branchen wie Logistik, Biotech und IT (z. B. in der Nähe des Technologieparks) ziehen gut verdienende Fachkräfte an.
• Infrastruktur und Verkehr: Die S8 und die Pendlerzüge nach München (20 Minuten Fahrtzeit) machen Freising ideal für Berufspendler. Der Ausbau des S-Bahn-Netzes bis 2026 wird die Attraktivität weiter steigern.
• Demografische Trends: Zuwanderung junger Familien und Alleinstehender treibt die Nachfrage nach mittelgroßen Wohnungen und Reihenhäusern. Die Geburtenrate liegt über dem Bundesdurchschnitt, was langfristig für Stabilität sorgt.
• Politische Rahmenbedingungen: Förderprogramme wie die Bayerische Wohnungsbauprämie und steuerliche Anreize für Sanierungen unterstützen den Markt. Allerdings bremsen hohe Baukosten (ca. 3.500 €/m² für Neubau) den Zuwachs.

Negative Einflüsse wie steigende Zinsen (aktuell 3-4 % für Hypotheken) dämpfen die Käufernachfrage leicht, doch die niedrige Arbeitslosigkeit (unter 3 %) gleicht dies aus.

5. Marktsegmentierung

Der Markt gliedert sich in klare Segmente:

• Eigentum vs. Miete: 65 % der Haushalte besitzen ihre Immobilie, der Rest mietet. Die Eigentumsquote ist höher als im bayerischen Durchschnitt, da viele Pendler langfristig investieren.
• Neubau vs. Bestand: Bestandsimmobilien (vor 2000 gebaut) machen 70 % des Angebots aus und sind 20-30 % günstiger als Neubauten. Letztere, oft energieeffizient (KFW 40-Standard), erzielen Prämien von 500-1.000 €/m².
• Stadtteile: Die Innenstadt (z. B. Domberg) ist teuer (über 6.500 €/m²), ideal für Investoren. Randlagen wie Neuhaldenau oder Attaching bieten günstigere Preise (ab 4.500 €/m²) mit mehr Grünflächen. Der Flughafennähe (z. B. Eitting) profitiert von hoher Nachfrage nach Mietwohnungen für Expats.
• Objekttypen: Ein- und Zweifamilienhäuser dominieren (55 % des Marktes), gefolgt von Mehrfamilienhäusern für Renditeinvestoren. Luxusvillen in exklusiven Lagen wie Freising-Süd sind rar und erzielen Preise über 8.000 €/m².

6. Prognosen für 2025 und darüber hinaus

Für das restliche Jahr 2025 und 2026 wird ein moderates Preisanstieg von 2-4 % erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage. Mietpreise könnten um 3 % klettern, insbesondere in Neubaugebieten. Langfristig (bis 2030) prognostizieren Experten ein Wachstum von 15-20 %, unterstützt durch den Flughafenausbau und den Ausbau des Gewerbeparks. Risiken wie eine Rezession oder höhere Bauregulierungen könnten dies dämpfen, doch die fundamentale Attraktivität Freisings bleibt unerschüttert. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da der CO2-Steuerdruck zunimmt.

7. Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen:

• Engpass bei Baugenehmigungen: Trotz städtischer Pläne (z. B. 1.000 neue Wohnungen bis 2027) verzögern Umweltauflagen den Neubau.
• Hohe Nebenkosten: Grundsteuer und Maklergebühren belasten Käufer zusätzlich um 5-7 %.
• Wettbewerb mit München: Viele Käufer ziehen in günstigere Umlandorte, was Preise drückt.

Chancen:

• Renditestarke Mietobjekte: Mit einer Vakanzquote unter 2 % eignen sich Mehrfamilienhäuser für stabile Einnahmen.
• Sanierungspotenzial: Viele Bestandsbauten aus den 1970er Jahren bieten Upgrading-Chancen mit Wertsteigerungen von 20-30 %.
• Nachhaltigkeit: Förderungen für grüne Umbauten machen Freising zukunftssicher.

8. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Freising präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der Nähe zu München und der starken lokalen Wirtschaft profitiert. Mit stabilen Preisen und hoher Nachfrage ist er ideal für Erstkäufer, Familien und Investoren gleichermaßen. Wer nun einsteigt, profitiert von der aktuellen Erholungsphase und positioniert sich für langfristige Wertsteigerungen. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten wird empfohlen, um Lage und Objekttyp optimal zu wählen. Insgesamt bleibt Freising ein Juwel im bayerischen Immobilienlandschaft – attraktiv, zugänglich und wachstumsstark.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Freising bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Die 1.300 Jahre alte Stadt ist reich an Sehenswürdigkeiten, die von der weitläufigen Geschichte des Ortes zeugen.

So treffen Besucher in der Altstadt auf den Domberg und den Weihenstephaner Berg auf viele alte Bauwerke. Darüber hinaus hält die hiesige Museenlandschaft einige kulturelle Schätze bereit. In der Großen Kreisstadt Freising trifft Alt auf Neu. Dieses wechselvolle Zusammenspiel vermittelt ein ganz individuelles Lebensgefühl, das die Menschen hier zu schätzen wissen. In der sehenswerten Altstadt trifft man auf die Stadtpfarrkirche St. Georg und die Mariensäule. Der 30 Meter hohe Domberg ist ein Wahrzeichen der Kreisstadt. Mit der Altstadt zusammen bildet er den historischen Stadtkern. Der Dom St. Maria und St. Korbinian bildet den Mittelpunkt des Dombergs.

Einst fungierte der Mariendom als Bischofssitz und Kathedralkirche. Eindrucksvolle Ausstellungen zeigen das Stadtmuseum und das kirchliche Diözesanmuseum.

Das im Jahr 2007 gegründete Stadtmuseum befindet sich am Marienplatz in einem Haus der Alten Hochschule. Es zeigt eine komplexe Ausstellung im Rahmen von vier Themenbereichen, die sich mit der Stadtgeschichte beschäftigen. So können Gäste hier unter anderem kirchliche Kunstwerke und Porträts aus dem 19. Jahrhundert bewundern. Die Stadt zwischen Erding und Pfaffenhofen hat viele Facetten. Zum einen zeigt sich der Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort als historische Stadt mit vielen eindrucksvollen Bauwerken. Zum anderen beweist sie mit ihrem großen Freizeit- und Kulturangebot ihren modernen und lebendigen Charakter.

Die Große Kreisstadt Freising ist im Süden des gleichnamigen Landkreises zu finden. Die Universitätsstadt zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern und gilt in der Region München, neben der Stadt München, als einziges Oberzentrum.

Von der Landeshauptstadt trennen den Ort rund 30 Kilometer. Der einstige Herzogssitz agiert heute als Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises. Rund 46.000 Einwohner zählt die oberbayerische Stadt heute. Der Ort hat eine lange Geschichte hinter sich und gilt als eine der ältesten Städte der Region. Die Stadt an der Isar grenzt an die oberbayerischen Gemeinden Hallbergmoos, Marzling, Zolling, Kirchdorf an der Amper, Kranzberg und Neufahrn. Im Osten teilt sie sich eine gemeinsame Grenze mit dem Landkreis Erding.

Die Landschaft in der Region teilt sich zum einen in das tertiäre Donau-Isar-Hügelland und zum anderen in das Münchener Flachland auf. Beide Gebiete zählen zum Alpenvorland.

Historisches Flair vermischt sich in der alten Bischofsstadt mit zukunftsorientiertem Handeln. So verfügt der Ort über eine hervorragende Infrastruktur und einen hohen Wohnwert. Die Große Kreisstadt wird mit ihrem riesigen Angebot allen Ansprüchen gerecht. Eine Vielzahl von bedeutenden Behörden haben hier ihren Sitz. Zahlreiche Schulen und universitäre Einrichtungen sorgen hier für eine umfassende Bildung. Der Flughafen München ist nur wenige Kilometer von der Stadt entfernt. Der gute infrastrukturelle Ausbau und die zentrale Lage bestimmen maßgeblich das hiesige Wirtschaftsbild. Eine breitgefächerte Mischung aus kleinen und mittelständischen sowie großen Unternehmen zeigt auf, dass die Stadt als Gewerbestandort attraktiv ist. Als eines der stärksten Branchen gelten hier das Gastgewerbe sowie der Handel und Verkehr.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.