Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Traunstein Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Traunstein tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Traunstein intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Traunreut und Ruhpolding eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Traunstein neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Traunstein zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Traunstein gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Traunstein um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Traunstein
Am Immobilienmarkt von Traunstein verzeichnen die Immobiliengutachter nur einen moderaten Anstieg der Preise für Immobilien. Die Nachfrage nach Häusern in der Stadt ist zwar stabil, aber überschaubar.
Die Immobilienwerte sind hier nicht so hoch wie in den umliegenden oberbayerischen Regionen.
In Rosenheim, Miesbach, Ebersberg, Bad Tölz-Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen herrschen höhere Immobilienwerte als in der Kreisstadt. Am Immobilienmarkt von Starnberg und München sind Wohnungen und Häuser am teuersten. Die Stadt im Chiemgau liegt nicht unmittelbar an München. Wegen ihrer Randlage ist die Nachfrage nach Immobilien in der Stadt nicht so hoch wie in Orten, die an die Landeshauptstadt grenzen. Dennoch ist sie ein beliebter Wohnort mit hohem Erholungswert. Sie steht den Metropolen im kulturellen und wirtschaftlichen Bereich in nichts nach. Die Stadt bietet ihren Bewohnern sowohl ruhige Gegenden als auch großstädtisches Flair im Zentrum.
Einleitung
Traunstein, die größte Stadt im Landkreis Traunstein in Oberbayern, liegt idyllisch im Herzen des Chiemgaus, etwa 10 Kilometer östlich des Chiemsees und 15 Kilometer nördlich der Chiemgauer Alpen. Als regionales Oberzentrum mit über 20.000 Einwohnern verbindet die Stadt eine hohe Lebensqualität mit guter Infrastruktur, darunter ein attraktives Einkaufszentrum, Gewerbegebiete und eine ausgezeichnete Anbindung an München und Salzburg. Der Immobilienmarkt in Traunstein ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Nähe zu Natur und wirtschaftlichen Zentren getrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand: Oktober 2025), die Preisentwicklung, einflussnehmende Faktoren sowie Ausblick und Empfehlungen für Käufer und Investoren. Die Analyse basiert auf Marktdaten und Trends, die eine moderate Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre zeigen.
Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Traunstein ist in 2025 ausgeglichen, mit einer leichten Tendenz zu Preisanstiegen bei Eigentumswohnungen und stabilen Werten für Einfamilienhäuser. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere durch Zuzug von Familien und Pendler aus größeren Städten. Das Angebot ist knapp, was zu kürzeren Vermarktungszeiten führt – im Durchschnitt 30 bis 40 Tage für Bestandsimmobilien. Der Markt umfasst vorwiegend Bestandswohnungen und -häuser, während Neubauten in der Region begrenzt sind und sich auf energieeffiziente Projekte konzentrieren. Mietobjekte sind gefragt, da viele Bewohner aufgrund hoher Kaufpreise zunächst mieten. Insgesamt übersteigen die Preise in Traunstein den deutschen Durchschnitt um etwa 20 bis 30 Prozent, was die Attraktivität der Region unterstreicht.
Kaufpreise für Immobilien
Die Kaufpreise in Traunstein variieren je nach Objekttyp, Lage und Ausstattung. Im Zentrum und in guten Wohnlagen wie Haslach oder Vachendorf sind die Preise höher, während Randlagen günstiger anfallen.
- Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 4.500 € (Stand: Q3 2025). Für eine typische 80-m²-Wohnung ergibt sich ein Gesamtpreis von rund 360.000 €. Die Spanne reicht von 3.800 €/m² in älteren Beständen bis 5.700 €/m² in modernisierten Objekten mit Balkon oder Garage. Neubauwohnungen kosten bis zu 6.000 €/m², oft mit energieeffizienten Standards.
- Einfamilienhäuser: Hier beträgt der Durchschnittspreis 4.800 €/m², was für ein 150-m²-Haus etwa 720.000 € entspricht. Günstige Objekte starten bei 3.500 €/m² in ländlicheren Teilen, während Premiumhäuser mit Seeblick oder Alpenansicht bis 10.000 €/m² erreichen. Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen im Mittelfeld bei 4.200 €/m².
- Grundstücke: Bauland kostet im Schnitt 150 bis 800 €/m², abhängig von der Lage. In zentralen Bereichen sind Preise von 500 €/m² üblich, in Gewerbegebieten höher.
Die Preise sind in den letzten Monaten leicht gestiegen, beeinflusst durch eine sinkende Zinslast bei Finanzierungen.
Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt in Traunstein ist dynamisch, mit einer hohen Auslastung von über 95 Prozent. Die Kaltmieten sind über dem Bundesdurchschnitt, was auf begrenztes Angebot und hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Viele Mieter sind Berufstätige aus der Region oder Pendler.
- Wohnungen: Der durchschnittliche Kaltmietpreis liegt bei 12,50 €/m² (Q3 2025). Für eine 60-m²-Wohnung beläuft sich die Monatsmiete auf ca. 750 €, plus Nebenkosten von 2 bis 3 €/m². Bestandswohnungen kosten 11 bis 13 €/m², Neubauten 13 bis 16 €/m². Kleine Einheiten (unter 50 m²) sind günstiger bei 11 €/m², größere Familienwohnungen teurer.
- Häuser: Mieten für Einfamilienhäuser liegen bei 11 bis 14 €/m², was für 120 m² etwa 1.500 € monatlich ergibt. Die Nachfrage nach möblierten oder zeitlich begrenzten Mieten ist hoch, insbesondere in der Saison.
Die Mietsteigerung ist moderat, da Mieterhöhungen durch die Mietpreisbremse begrenzt sind. Dennoch steigen die Preise jährlich um 2 bis 4 Prozent, getrieben durch Inflation und Nachfrage.
Preisentwicklung und Trends
Die Preisentwicklung in Traunstein zeigt eine Erholung nach den Rückgängen 2023/2024. Von 2024 auf 2025 sind die Kaufpreise für Wohnungen um durchschnittlich 3 bis 5 Prozent gestiegen, für Häuser stabil geblieben oder leicht um 1 Prozent gefallen. Im Vergleich zu 2021 (Höchststand mit 5.000 €/m² für Häuser) liegen die Preise heute 5 bis 10 Prozent niedriger, was Käufer begünstigt. Mietpreise haben sich von 11,74 €/m² (Q3 2024) auf 12,09 €/m² (Q3 2025) erhöht, eine Steigerung von rund 3 Prozent.
Wichtige Trends:
- Stabilisierung durch Zinssenkungen: Die EZB-Senkungen seit 2024 haben die Finanzierbarkeit verbessert, was zu mehr Transaktionen führt.
- Nachfrage nach energieeffizienten Objekten: Aufgrund des GEG (Gebäudeenergiegesetz) gewinnen sanierten Immobilien an Wert; Neubauten mit KfW-Standards sind um 10 Prozent teurer.
- Ferien- und Zweitwohnungsmarkt: Im Chiemgau-Bereich steigt die Nachfrage nach Ferienimmobilien um 15 Prozent, was Preise in See-nahen Lagen antreibt.
- Digitalisierung: Online-Bewertungstools und virtuelle Besichtigungen verkürzen Vermarktungszeiten.
- Regionale Unterschiede: Zentrale Lagen wie der Stadtkern sind um 20 Prozent teurer als Peripheriegebiete.
Die Entwicklung spiegelt eine moderate Aufwärtstendenz wider, mit einer jährlichen Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent erwartet.
Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Traunstein wird von lokalen und überregionalen Faktoren geprägt:
- Wirtschaftliche Lage: Die Region profitiert von starken Branchen wie Tourismus, Handel und Gewerbe. Das Gewerbegebiet Haslach und die Nähe zu München sorgen für niedrige Arbeitslosigkeit (unter 3 Prozent) und hohe Einkommen (Durchschnitt 45.000 € brutto jährlich). Dies treibt die Nachfrage nach Eigentum an.
- Demografische Entwicklung: Die Bevölkerung wächst jährlich um 1 Prozent durch Zuzug junger Familien und Rentner, was den Wohnraummangel verstärkt. Prognosen sehen bis 2030 ein Plus von 2.000 Einwohnern.
- Infrastruktur und Attraktivität: Die gute Anbindung (A8, Bahn) und Freizeitangebote (Chiemsee, Alpen) machen Traunstein für Pendler attraktiv. Tourismus generiert Saisonalnachfrage nach Mieten.
- Politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Sinkende Zinsen (aktuell 3 bis 3,5 Prozent für Baufinanzierungen) und Förderprogramme wie KfW-Zuschüsse fördern Käufe. Inflation und Baukostensteigerungen (um 5 Prozent) dämpfen jedoch Neubauvorhaben.
- Risikofaktoren: Hohe Baukosten und regulatorische Hürden (z. B. GEG) bremsen das Angebot, während Klimawandel-Effekte (z. B. Sturmrisiken am Chiemsee) Versicherungskosten erhöhen könnten.
Ausblick und Prognose
Für 2026 wird eine moderate Preiserhöhung von 2 bis 3 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und stabile Wirtschaft. Der Mietmarkt bleibt eng, mit Steigerungen von 2 Prozent. Potenzial bieten energieeffiziente Sanierungen und Ferienimmobilien. Risiken sind weitere Zinsentwicklungen und wirtschaftliche Abschwächungen. Insgesamt ist Traunstein ein solider Markt für langfristige Investitionen, mit Renditen von 3 bis 4 Prozent bei Mietobjekten.
Empfehlungen
- Für Käufer: Nutzen Sie aktuelle Zinssenkungen für Finanzierungen und priorisieren Sie zentrale Lagen. Eine professionelle Bewertung ist essenziell, um Überpreise zu vermeiden.
- Für Vermieter/Investoren: Fokussieren Sie auf vermietungssichere Objekte in guten Lagen; die Rendite liegt bei 3,5 Prozent. Achten Sie auf Energieeffizienz für zukünftige Wertsteigerungen.
- Allgemein: Lassen Sie Immobilien von Experten prüfen und berücksichtigen Sie Nachhaltigkeit. Der Markt bietet Chancen, birgt aber Wettbewerb – frühzeitige Planung zahlt sich aus.
Traunstein bleibt ein attraktiver Standort, der Lebensqualität und Wertstabilität verbindet. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Makler.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Traunstein bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Die Große Kreisstadt Traunstein hat ihren Sitz im gleichnamigen Landkreis.
Sie zählt zum Regierungsbezirk Oberbayern. Die Stadt mitten im Chiemgau verzeichnet derzeit etwa 19.000 Einwohner. Sie liegt idyllisch zwischen den Chiemgauer Alpen und dem Chiemsee. Die Stadt ist Sitz mehrerer Schulen sowie des Amts- und Landgerichts. Als Einkaufs- und Behördenstadt ist sie überregional bekannt. Etwa 17 Schulen mit rund 17.000 Schülern existieren im Ort. Als Hauptort des Chiemgaus wird die Stadt im Osten vom Fluss Traun durchquert. Die Große Kreisstadt profitiert wesentlich vom Fremdenverkehr. Diese Tatsache hat sie ihrer zentralen Lage zwischen bekannten Ferienregionen zu verdanken.
Der Chiemsee, der Waginger See sowie die Urlaubsorte Berchtesgaden, Salzburg und Bad Reichenhall sind von der Stadt aus schnell zu erreichen.
Während damals die Salzproduktion und der Getreidehandel in der Stadt von hoher Bedeutung waren, wurden diese Wirtschaftsfelder mittlerweile von anderen Branchen abgelöst. So finden sich heute hier unterschiedliche Unternehmen aus dem Bereich Handwerk, Handel, Gewerbe und Dienstleistungen vor. Ebenso spielt der Tourismus eine große Rolle im Ort. Weiterhin bekannt ist der Ort als Einkaufsstadt. Zahlreiche kleinere Boutiquen sowie traditionelle Geschäfte haben sich im Zentrum der Stadt angesiedelt. Im Gewerbegebiet Haslach sind größtenteils Handelsketten beheimatet, die über die Stadtgrenzen hinaus bekannt sind. Ebenso erwähnenswert ist das ortsansässige Hofbräuhaus sowie die drei Industriebetriebe Wolfram Industrie GmbH, Leimer KG – ein deutscher Marktführer für Paniermehl – und die Pohlig GmbH – ein Unternehmen für Orthopädietechnik. Jene Unternehmen sorgen für sichere Arbeitsplätze im Ort. Nachbargemeinden von Traunstein sind: Altenmarkt a.d.Alz, Bergen, Chieming, Engelsberg, Fridolfing, Grabenstätt, Grassau, Inzell, Kienberg, Kirchanschöring, Marquartstein, Nußdorf, Obing, Palling, Petting, Pittenhart, Reit im Winkl, Ruhpolding, Schleching, Schnaitsee, Seeon-Seebruck, Siegsdorf, Staudach-Egerndach, Surberg, Tacherting, Taching a. See, Traunreut, Tittmoning, Trostberg, Übersee, Unterwössen, Vachendorf, Waging a. See und Wonneberg.
Traunstein gilt als Herzstück des Chiemgaus und als Tor zu den Bergen.
Gern wird die Stadt zum Einkaufen und Ausgehen besucht. Viele imposante Bürgerhäuser und andere historische Bauwerke versprühen ein mittelalterliches Flair. Sie erinnern an die Geschichte der Stadt. Einheimischen und Touristen steht ein vielfältiges Kulturerlebnis gegenüber. Neben zahlreichen historischen Plätzen und Sehenswürdigkeiten können im Ort gleichermaßen Museen und Ausstellungen besucht werden. Zu den sehenswerten historischen Orten zählen unter anderem die Reste der Stadtbefestigung, die Salinenkapelle St. Rupertus und die Pfarrkirche St. Oswald.
Auf dem etwa 775 Meter hohen Hochberg – der höchste Punkt im Chiemgau – hat man einen wunderschönen Ausblick auf die Berchtesgadener und Chiemgauer Alpen.
Zahlreiche kulturelle Veranstaltungen tragen viel zum lebendigen Charakter der Stadt bei. So sorgen die Sinfonischen Konzerte, der Chiemgauer Musikfrühling und die zweimal jährlich stattfindenden Musikkulturnächte für ein fröhliches Miteinander. Auch einen Besuch wert sind das hiesige Stadt- und Spielzeugmuseum und das Druckereimuseum. Die Städtische Galerie zeigt das ganze Jahr über wechselnde Ausstellungen. Sportfreunde sind in der Stadt ebenso gut bedient. Ihnen stehen eine Vielzahl an Sportvereinen, Turnhallen und Sportanlagen zur Verfügung. Die oberbayerische Stadt ist der perfekte Ausgangsort für Tagesausflüge nach Salzburg oder Bad Reichenhall.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
