Sachverständige für Immobilienbewertung in Zwiesel

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Zwiesel Immobilien, Mieten und Pachten.Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörigen, niederbayerischen Stadt Zwiesel tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Zwiesel intensiv.

Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Furth im Wald und Grafenau eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Zwiesel neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Zwiesel zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Zwiesel gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Zwiesel um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Zwiesel

Am Immobilienmarkt von Zwiesel beobachtet der Immobiliengutachter einige Preisunterschiede. Während im Wohnungssegment die Mieten leicht zurückgegangen sind, verzeichnet der Immobiliengutachter bei den Kaufpreisen für Immobilien Anstiege von bis zu sechs Prozent. Die Immobilienwerte weisen in dem niederbayerischen Luftkurort ein mittleres Preisniveau auf. Deutlich günstiger sind Immobilien im Nachbarkreis Freyung-Grafenau. Hier können Interessenten in Niederbayern am günstigsten wohnen. Auch die Regionen um Passau, Rottal-Inn und Straubing-Bogen verbuchen geringere Immobilienwerte als die Glasstadt. Am Immobilienmarkt von Dingolfing-Landau und Deggendorf herrschen ähnliche Preise wie in dem Luftkurort. Eine stärkere Nachfrage und somit auch höhere Immobilienpreise herrschen am Immobilienmarkt der kreisfreien Städte Landshut, Straubing und Passau. Hier sind Häuser und Wohnungen am kostspieligsten. Auch in den westlich gelegenen Landkreisen Kelheim und Landshut sind Immobilien kostenintensiver als in der niederbayerischen Kleinstadt.

1. Allgemeiner Überblick

Zwiesel liegt im Bayerischen Wald, eingebettet in eine landschaftlich attraktive Umgebung, und fungiert als kleinerer Wohn- und Tourismusstandort mit entsprechender Infrastruktur. Der Immobilienmarkt dort ist geprägt durch ein moderates Preisniveau, eine stabile Nachfrage und zugleich gewisse regionale Besonderheiten wie Tourismus- und Freizeitwert. Der Markt ist nicht vergleichbar mit boomenden Großstadtregionen, zeigt aber solide Eigenschaften für Wohnimmobilien.

2. Preisniveau & Entwicklung

Eigentumswohnungen

• Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 1.800 €/m² (je nach Quelle ca. 1.820 €/m²) in 2025.

• Die Bandbreite ist groß: Günstige Wohnungen beginnen bei etwa 1.100 €/m², während hochwertigere Objekte in guten Lagen bis etwa 3.200 €/m² aufgerufen werden.

• Über das letzte Jahr zeigt sich eine deutliche Steigerung: Wohnungen verzeichneten im Jahr 2025 gegenüber dem Vorjahr einen Zuwachs von etwa +9 % bis +10 % im Durchschnitt.

• Betrachtet man eine mittelfristige Entwicklung (z. B. fünf Jahre), ergibt sich eine Preissteigerung von rund +15 % bis +16 %.

Häuser / Einfamilienhäuser / Wohnhäuser

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Zwiesel liegt bei etwa 1.650 €/m² bis 1.700 €/m² im Jahr 2025.

• Auch hier starke Bandbreite: einfache Häuser mit niedrigem Standard teils unter 800-900 €/m², hochwertige Objekte über 3.300 €/m² in Spitzenlagen.

• Die Preissteigerung bei Häusern fällt etwas moderater aus: im letzten Jahr ein Zuwachs von etwa +4-5 %, über fünf Jahre ebenfalls im mittleren zweistelligen Prozentbereich.

Miet- und Renditeindikatoren

• Die ortsübliche Kaltmiete liegt in Zwiesel bei etwa 8,5 €/m² bis 9 €/m² für Wohnungen.

• Für weniger zentrale oder einfache Lagen sind Mietpreise um 7,8 €/m² realistisch; in gefragteren Wohnlagen bis knapp 9,5 €/m² möglich.

• Daraus lassen sich Mietrenditen für gut gelegene Bestandsimmobilien im Wohnbereich – unter Berücksichtigung Kaufpreise – als moderat beurteilen (z. B. im Bereich von 3 % bis 4 % brutto).

3. Marktdynamik & Nachfrage

• Die Nachfrage ist in Zwiesel überwiegend eigennutzergetrieben – Familien, Paare und ältere Personen, die Wohnraum in naturnaher Umgebung mit Wohnqualität suchen.

• Auch der Tourismus- und Freizeitstandortcharakter spielt eine Rolle – Ferienwohnungen bzw. Zweitwohnsitze oder Vermietungsobjekte können hinzukommen, allerdings ist der Anteil hier nicht primär spekulativ.

• Das Angebot an vollkommen neu gebauten oder hochwertig sanierten Objekten ist begrenzt; dadurch entsteht für moderne Objekte in guter Lage eine gewisse Wertstütze.

• In einfacheren Lagen oder bei älteren Objekten mit Modernisierungsbedarf ist die Nachfrage etwas zurückhaltender, und die Vermarktungsdauer etwas länger.

4. Lage- und Objektmerkmale

• Lage: Zentrale Wohnlagen oder attraktive Ortsteile mit guter Infrastruktur (Anbindung, Nahversorgung, Freizeitangebote) erzielen bessere Preise. Rand- oder Höhenlagen sowie schlechter erschlossene Lagen sind preislich niedriger angesiedelt.

• Ausstattung & Zustand: Neubauten oder moderne Objekte mit guter Energieeffizienz, hochwertiger Ausstattung, Garten/Balkon/Terrasse erzielen merklich höhere Preise. Ältere Bestandsbauten mit Sanierungsbedarf mindern den Preis.

• Grundstücksgröße & Baujahr: Insbesondere bei Häusern spielt Grundstücksgröße eine große Rolle; größere Grundstücke oder Gartenflächen bringen Zusatzwert. Ältere Häuser mit Baujahr z. B. vor 1970 sind preislich häufig niedriger bewertet als Neubauten oder moderne Häuser.

• Regionale Infrastruktur & Umfeld: Zwiesel profitiert vom touristischen Umfeld, naturnaher Lage und Freizeitwert – diese Faktoren wirken attraktionssteigernd. Andererseits limitiert die eher kleine Stadtgröße das Marktpotenzial im Vergleich zu Metropolen.

5. Chancen & Perspektiven

• Einstiegsmöglichkeit: Im Vergleich zu Ballungsräumen sind die Kaufpreise in Zwiesel noch moderater – für Eigennutzer mit begrenztem Budget eine gute Option.

• Langfristiger Wertbestand: Wer Wohnraum in einer naturnahen Region mit stabiler Nachfrage sucht, findet in Zwiesel eine solide Perspektive – weniger Risiko von extremen Preisboom oder Crash.

• Modernisierungspotenzial: Ältere Objekte mit Möglichkeit zur Modernisierung bzw. energetischen Sanierung bieten Potenzial zur Wertsteigerung.

• Attraktivitätsfaktor Freizeit/Tourismus: Die Lage im Bayerischen Wald und Nähe zur Natur kann sowohl Eigennutzer als auch Ferienwohnungsinteressenten anziehen und damit Nachfrage stützen.

6. Risiken & Herausforderungen

• Begrenztes Wachstum: Sehr starke oder schnelle Preissteigerungen sind nicht zu erwarten – der Markt bleibt eher stabil mit moderater Dynamik.

• Sanierungs- und Modernisierungsbedarf: Ältere Immobilien können mit beträchtlichem Investitionsaufwand verbunden sein; Käufer sollten Sanierungskosten und laufende Unterhaltskosten im Blick haben.

• Finanzierungs- und Zinsumfeld: Wie überall gilt: Hohe Zinsen, Baukosten oder strengere Vorschriften (z. B. Energie-) belasten den Markt und könnten Nachfrage dämpfen.

• Lageabhängigkeit: In weniger guten Wohnlagen, peripheren Ortsteilen oder stark sanierungsbedürftigen Objekten kann es schwieriger sein, Werte zu realisieren oder Vermarktung schnell umzusetzen.

• Kleinere Marktgröße: Als kleinere Stadt ist Zwiesel weniger volatil, aber auch weniger wachstumsstark als urbane Regionen – das bedeutet weniger Optionen für kurzfristige Spekulanten.

7. Ausblick (2026-2030)

• Für Eigentumswohnungen sind moderate Preissteigerungen von jährlich +1 % bis +3 % möglich, insbesondere bei guten Lagen, moderner Ausstattung und Energieeffizienz.

• Für Häuser in guten Wohnlagen ist eine Seitwärts- bis leicht aufwärts gerichtete Tendenz zu erwarten; in weniger gefragten Lagen eher Stagnation oder minimale Wertzunahme.

• Mietpreise dürften weiter leicht steigen, da Neubaukosten hoch bleiben und attraktive Wohnlagen weiterhin gefragt sein werden – Steigerungen im Bereich von rund +1 % bis +2 % pro Jahr sind realistisch.

• Für Investoren mit Fokus auf Wohnraum in stabilen Regionen bleibt Zwiesel interessant – allerdings mit Perspektive auf langfristige Haltedauer und moderaten Erträgen, nicht auf schnelle Gewinnmaximierung.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Zwiesel stellt 2025 einen soliden, lebensqualitätsorientierten Standort dar – mit Wohnpreisen im Vergleich zu urbanen Zentren deutlich moderater, aber mit stabiler Nachfrage und bestimmten Wachstumschancen. Eigentumswohnungen kosten im Mittel etwa 1.800 €/m², Häuser etwa 1.650-1.700 €/m², mit großen Abweichungen je nach Lage, Zustand und Ausstattung. Für Eigennutzer, die Wohnraum in naturnaher Umgebung suchen, ist Zwiesel eine attraktive Wahl. Für Investoren bietet der Standort Chancen, doch mit moderatem Wachstum und realistischen Erwartungen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Zwiesel bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Umgeben von bewaldeten Hügeln ist die Stadt Zwiesel in ein besonderes Bild gehüllt, das von vielen Besuchern bewundert wird.

Viele Menschen kommen hier her, um Urlaub zu machen. Der staatlich anerkannte Luftkurort bietet dafür auch gute Voraussetzungen. Die niederbayerische Stadt erstreckt sich im Landkreis Regen und liegt eingebettet im Bayerischen Wald. Dort nimmt sie eine Fläche von etwa 41 Quadratkilometern ein. Rund 10.000 Menschen sind in dem Urlaubsort zu Hause. Sowohl junge als auch alte Leute können sich hier heimisch fühlen. Der Ort bietet für Kinder ein komplexes Betreuungsangebot und auch im Bereich Bildung kann die Stadt einiges vorweisen. So existieren hier, neben einer Grund- und Mittelschule, eine Realschule und ein Gymnasium. Ältere Menschen sind im Ort mit mehreren Sozialdiensten, einem Seniorenheim und einem Altenbetreuungszentrum ebenso bestens versorgt. Die Stadt, welche am Zusammenfluss des Großen und Kleinen Regen gelegen ist, bietet ihren Bewohnern einen hohen Wohnwert. Nicht nur die schöne Landschaft, sondern ebenso die hiesige Wirtschaft tragen maßgeblich dazu bei. Einen überregionalen Bekanntheitsgrad besitzt die Stadt wegen ihrer Glasindustrie, weshalb ihr auch der Name als „Glasstadt“ zugesprochen wird. Eine Vielzahl an Glasherstellungs- und Glasveredelungsbetrieben haben hier ihren Sitz. Diese Betriebe bieten zahlreichen Menschen sichere Arbeitsplätze.

Die idyllische Lage von Zwiesel lockt jährlich viele Urlauber an. Die Stadt befindet sich in einem großen Talkessel und ist von den Bergen des Hinteren Bayerischen Waldes umgeben.

So können Besucher der Stadt unter anderem den 1456 Meter hohen „Großen Arber“ oder den „Großen Falkenstein“ bestaunen. Zudem liegt der Luftkurort zentral zwischen der Kreisstadt Regen sowie den Städten Grafenau und Deggendorf. Das Land Tschechien ist nur 15 Kilometer von der Stadt entfernt. Umrahmt wird sie von den niederbayerischen Gemeinden Bayerisch Eisenstein, Bodenmais, Lindberg, Frauenau, Rinchnach und Langdorf. Die Glasstadt im Bayerischen Wald vermittelt mit ihren vielen Festen und Kulturveranstaltungen ein lebendiges Bild. Das Zwieseler Grenzlandfest gilt als eines der größten und traditionsreichsten Volksfeste der Gegend. An neun Tagen bereichert es seine Gäste mit tollen Aktionen und zeigt als krönenden Abschluss ein brillantes Feuerwerk. Das Glasmuseum und das Waldmuseum der Stadt sind immer einen Besuch wert. Im Glasmuseum können Besucher eines der schönsten Glassammlungen weltweit begutachten. Als nicht minder interessant erweisen sich die Unterirdischen Gänge, die an die früheren Kriege erinnern. Einst sicherten die Gänge als Zufluchtsort das Leben vieler Menschen, die sich dort vor Angreifern versteckten. Die bayerische Glasstadt bietet insbesondere für Wanderer und Naturliebhaber reichlich Möglichkeiten. So können diese hier den Nationalpark Bayerischer Wald besuchen und die Natur der Region in ihrer ursprünglichen Form erleben. In der Mittelgebirgsregion, dem Bayerischen Wald, gibt es zahlreiche Gelegenheiten zum Skifahren, Wandern und Klettern.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.