Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Starnberg Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Starnberg tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Starnberg intensiv.
Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Wolfratshausen und Inning eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Starnberg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Starnberg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Starnberg gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Starnberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Starnberg
Die Immobiliengutachter verzeichnen einen sehr gefragten Immobilienmarkt in der Stadt Starnberg. Die Nähe zu München sowie die beliebten Naherholungsorte machen sie zu einem begehrten Wohnort, in welchem die Nachfrage nach Häusern mittlerweile sehr gestiegen ist.
Es ist mittlerweile keine Neuigkeit mehr, dass die Immobilienwerte in München enorme Züge angenommen haben. Aus diesem Grund weichen zunehmend Menschen auf das Münchener Umland aus.
Die Stadt am See war dabei die erste Wahl vieler Menschen. Mittlerweile verzeichnen die Immobiliensachverständigen jedoch ein sehr knappes Angebot am hiesigen Immobilienmarkt. Aufgrund der überhöhten Nachfrage, die deutlich das Angebot übersteigt, sind auch die Immobilienwerte in der Gegend merklich gestiegen. Mittlerweile übersteigen manche Kaufpreise von Häusern im Stadtgebiet sogar das Münchener Preisniveau. Die idyllische Stadt zählt zu den teuersten Gegenden in Oberbayern. Sie bietet reichlich Arbeitsplätze inmitten einer reizvollen Landschaft. Viele Menschen wohnen hier und arbeiten in München.
Einleitung
Starnberg, die malerische Kreisstadt am nördlichen Ufer des Starnberger Sees in Oberbayern, zählt zu den exklusivsten Wohnstandorten Deutschlands. Mit rund 23.500 Einwohnern und einer Fläche von etwa 62 Quadratkilometern liegt sie nur 25 Kilometer südwestlich von München, was sie zu einem idealen Pendlerort für gutverdienende Fachkräfte macht. Die Stadt profitiert von ihrer einzigartigen Lage: Der See bietet Erholungsmöglichkeiten, die umliegenden Alpen sorgen für atemberaubende Ausblicke, und die Nähe zur Metropole München treibt die Nachfrage nach Immobilien an. Historisch geprägt durch das Starnberger Schloss und eine lange Tradition als Ausflugsort hat sich Starnberg zu einem Symbol für gehobenes Wohnen entwickelt. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Attraktivität, begrenzter Baufläche und einer stabilen, aber teuren Preisentwicklung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand im Oktober 2025, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Trends, Einflussfaktoren sowie Ausblicke für die kommenden Jahre.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Starnberg zeigt sich im Herbst 2025 stabil und auf hohem Niveau, mit einer leichten Erholung der Nachfrage nach einer Phase der Stagnation in den Vorjahren. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser bewegen sich im oberen Segment, beeinflusst durch die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und die hohe Lebensqualität. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt bei etwa 7.040 Euro, wobei Häuser teurer sind als Wohnungen. Die Nachfrage nach Objekten in Seelage oder mit Alpenblick übersteigt das Angebot bei weitem, was zu einer Polarisierung führt: Gute Lagen erzielen Premiumpreise, während Randlagen etwas günstiger bleiben. Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt liegt Starnberg deutlich über dem Bundesschnitt, was die Stadt zu einem der teuersten Märkte im Münchner Umland macht. Die Transaktionszahlen haben sich seit Anfang 2025 um etwa 5 Prozent erhöht, getrieben durch sinkende Zinsen und eine wachsende Zahl von Umzügen aus München.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen in Starnberg sind besonders gefragt bei Paaren und Singles, die den Komfort städtischen Wohnens mit der Nähe zur Natur verbinden möchten. Im Oktober 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter bei etwa 6.533 Euro. Dies entspricht einer leichten Steigerung von rund 0,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, nach einer Korrekturphase in 2024. Die Preise variieren stark je nach Lage: In zentralen Bereichen nahe der Innenstadt oder der S-Bahn-Station erreichen sie bis zu 9.035 Euro pro Quadratmeter, während ruhige Außenlagen bei 5.790 Euro starten. Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 450.000 und 720.000 Euro. Neubauwohnungen sind rar und treiben die Preise auf bis zu 7.412 Euro pro Quadratmeter. Der Markt für Bestandswohnungen ist flüssiger, mit einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von drei Monaten. Im Vergleich zu München (ca. 8.500 Euro pro Quadratmeter) ist Starnberg etwas günstiger, bleibt aber für Bayerns Standards elitär.
Kaufpreise für Häuser
Häuser, insbesondere Einfamilien- und Reihenhäuser, dominieren den Markt für Familien und Reichependler. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt derzeit 8.223 Euro, mit einer Steigerung von etwa 2,15 Prozent gegenüber 2024. In Toplagen wie der Seepromenade oder mit Seeblick klettern die Preise auf 13.922 Euro pro Quadratmeter, während Standardobjekte bei 6.322 Euro liegen. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet typischerweise 1,2 bis 1,8 Millionen Euro. Die Nachfrage nach sanierten Altbauten oder Neubauten mit Energieeffizienz (z. B. KfW-Standard 40) ist hoch, da Käufer auf Nachhaltigkeit achten. Die Vermarktungsdauer liegt bei vier bis sechs Monaten, länger für Objekte in Randbezirken. Im Vergleich zu 2021, als der Preis bei 8.206 Euro lag, hat sich der Markt um 3,7 Prozent entwickelt – eine moderate Wachstumskurve trotz höherer Baukosten.
Mietpreise
Der Mietmarkt in Starnberg ist angespannt, mit einer hohen Nachfrage nach Mietwohnungen durch Zuzügler aus München. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 16,34 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung von 3,21 Prozent zum Vorjahr. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatlich 1.144 Euro Kaltmiete, zuzüglich Nebenkosten von etwa 2,50 Euro pro Quadratmeter. Häuser sind seltener zu mieten und kosten im Schnitt 18,41 Euro pro Quadratmeter, mit Preisen bis zu 31,28 Euro in Premiumlagen. Die Mietsteigerung resultiert aus der Knappheit an Angeboten – die Leerstandsquote liegt unter 1 Prozent. Im Kreis Starnberg insgesamt sind die Preise etwas niedriger bei 16,01 Euro pro Quadratmeter, mit Steigerungen von 4,50 Prozent. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt (9 Euro pro Quadratmeter) unterstreicht dies die Exklusivität: In Starnberg zahlt man fast das Doppelte.
Preisentwicklung und Trends
Die Preisentwicklung in Starnberg zeigt eine Stabilisierung nach dem Einbruch 2023. Von 2024 auf 2025 stiegen die Hauspreise um 5,7 Prozent (von 7.676 auf 8.111 Euro pro Quadratmeter), während Wohnungen leicht korrigierten (von 7.639 auf 7.412 Euro). Über fünf Jahre beträgt der Trend +3 Prozent für Häuser und +0,9 Prozent für Wohnungen. Wichtige Trends sind:
- Seenähe als Premiumfaktor: Objekte mit See- oder Alpenblick erzielen 20-30 Prozent Aufschlag.
- Nachhaltigkeit: Käufer priorisieren energieeffiziente Bauten; Neubauanteil steigt um 15 Prozent.
- Digitalisierung: Online-Bewertungstools und virtuelle Besichtigungen verkürzen Verkäufe um 20 Prozent.
- Demografischer Wandel: Zuzug von Familien und Home-Office-Nutzern treibt die Nachfrage nach größeren Objekten. Die Nachfrage ist seit Frühjahr 2025 um 10 Prozent gestiegen, unterstützt durch stabilisierende Zinsen. Allerdings bremst der Mangel an Baugenehmigungen das Wachstum – der Neubau brach 2024 um 20 Prozent ein und erholt sich nur langsam.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt:
- Lage und Infrastruktur: Die S-Bahn-Verbindung nach München (25 Minuten) und der See machen Starnberg attraktiv. Zentrale Lagen wie Achheim sind teurer als Peripherie.
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die Nähe zu Münchens Tech- und Finanzsektor zieht Hochverdiener an (Durchschnittseinkommen: 55.000 Euro brutto jährlich). Steigende Zinsen (aktuell 3,5 Prozent) dämpfen Käufe, fördern aber Mieten.
- Regulatorische Aspekte: Strenge Bauregeln und Naturschutz am See begrenzen das Angebot. Der Gutachterausschuss des Landratsamts aktualisiert Berichte erst im vierten Quartal 2025.
- Demografie und Nachfrage: 60 Prozent der Käufer kommen aus München; der Bedarf an familientauglichen Objekten übersteigt das Angebot um 25 Prozent.
- Globale Einflüsse: Inflation und Energiepreise treiben Sanierungen voran, was Preise um 5-10 Prozent steigert.
Prognose
Für 2026 und 2027 wird eine moderate Steigerung der Preise erwartet: +2-4 Prozent für Häuser und +1-3 Prozent für Wohnungen, abhängig von EZB-Zinsentscheidungen. Die Nachfrage bleibt hoch, solange München überhitzt ist, doch ein Überangebot an Neubauten könnte Korrekturen bringen. Mieten könnten um 3-5 Prozent jährlich steigen, da der Wohnraummangel anhält. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte setzen – Renditen liegen bei 2,5 Prozent brutto. Insgesamt bleibt Starnberg ein sicherer Hafen für langfristige Investitionen, mit Potenzial für Wertsteigerungen durch steigende Lebensqualität.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Starnberg verkörpert Exklusivität und Stabilität: Hohe Preise spiegeln die einzigartige Lage wider, während die Erholung der Nachfrage auf ein gesundes Wachstum hindeutet. Käufer und Mieter profitieren von der Qualität des Lebensraums, müssen aber mit hohen Einstiegshürden rechnen. Für Eigentümer bietet der Markt Chancen zur Wertsteigerung, insbesondere durch Modernisierungen. Wer in Starnberg investiert, setzt auf eine Region, die ihre Attraktivität als „Perle am See“ langfristig behaupten wird. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten ist empfehlenswert, um von den Chancen zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Starnberg bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Südwestlich der Landeshauptstadt München befindet sich die Stadt Starnberg.
Sie ist Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises und gehört dem Regierungsbezirk Oberbayern an. Idyllisch liegt die Stadt an einem beliebten Naherholungsort – dem Starnberger See. Der beliebte Ort zählt derzeit etwa 23.000 Einwohner. Jährlich verschreibt die reizvolle Stadt neue Einwohner. Sie steht seit 1977 in einer Städtepartnerschaft mit dem französischen Ort Dinard. Die Stadt wurde bereits im Jahr 1226 urkundlich erwähnt. Im Jahr 1912 wurde das ehemalige Fischerdorf zur Stadt ernannt. Wegen seiner guten Lage und der Nähe zu München verzeichnete der Ort eine fortschreitende Entwicklung. Heute ist er ein begehrter Wohnort von München, in welchem die Immobiliengutachter eine erhebliche Immobiliennachfrage beobachten.
Eine hohe Kaufkraft sowie ein gleichermaßen hohes Gewerbesteueraufkommen zeichnen die Stadt in Oberbayern aus. Diese Werte liegen über dem bundesweiten Durchschnitt.
Attraktive Gehälter und sichere Arbeitsplätze ermöglichen den Einwohnern der Stadt ein angenehmes Leben. Unternehmen aus den unterschiedlichsten Bereichen haben sich hier angesiedelt und liegen inmitten einer reizvollen Naturlandschaft. So zählt die Stadt die meisten Beschäftigten im Sektor Produktion, Handel und Verkehr sowie Land- und Forstwirtschaft. Einer der mächtigsten Unternehmen im Ort sind unter anderem die Mercura Capital GmbH, die Rofin-Baasel Lasertech GmbH und die IVW Immobilien Verwaltungsgesellschaft. Nachbargemeinden von Starnberg sind: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching am Ammersee, Inning am Ammersee, Krailling, Berg, Pöcking, Seefeld, Tutzing, Weßling und Wörthsee.
Starnberg ist eine Stadt mit einer guten Infrastruktur.
Schulformen sind hier nahezu alle vorhanden. Angefangen von der Grund- und Mittelschule über das Gymnasium bis hin zur Privatschule deckt die Stadt im Bereich der Bildung fast die ganze Bandbreite ab. Besonders begehrt ist der Ort wegen seines großen Sees, der bei Bewohnern und Touristen gleichermaßen gern besucht ist. Zu den interessanten Sehenswürdigkeiten der Stadt zählen der Schlossgarten, das Schloss Leutstetten und die Rokokokirche St. Josef. Entlang der Seepromenade trifft man auf viele gemütliche Cafés. Ebenso zählt die Villa Rustica, die aus Resten des ehemaligen römischen Gutshofs besteht, zu den historischen Bauwerken des Ortes.
Die Stadt glänzt durch ihr großes Freizeit- und Kulturangebot.
Zahlreiche Museen, Ausstellungen und Theater können hier besucht werden. Im hiesigen Museum wird die Geschichte zur „Höfischen Schifffahrt“ ausgestellt. Sehenswert ist ebenso das Marionettentheater der Stadt. Zahlreiche Kulturvereine und regelmäßig stattfindende Feste runden das kulturelle Profil des Ortes ab. Brauchtumspflege und die kulturelle Förderung haben in der oberbayerischen Stadt eine hohe Bedeutung. Auch im sportlichen Bereich hat die Gegend viel zu bieten. Vom Bootfahren und Angeln am hiesigen See über Radfahren bis hin zum Schießen können hier viele Sportarten ausgeübt werden. Traditionelle Bauernhöfe sowie zahlreiche Pensionen, Hotels und Ferienhäuser halten einige Übernachtungsmöglichkeiten für die Touristen bereit. Im Ort reihen sich typisch bayerische Biergärten, Cafés und Kneipen aneinander und bieten ihren Gästen ein vielfältiges Angebot.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
