Sachverständige für Immobilienbewertung in Miesbach

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Miesbach Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der Stadt Miesbach tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Miesbach intensiv.

Hierzu werden in Oberbayern, zwischen Gmund und Holzkirchen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Miesbach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Miesbach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Miesbach gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in München oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum München und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in München oder Bayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in München oder Bayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in München, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in München oder dem südlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Miesbach um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Miesbach

Die Immobiliengutachter beobachten Immobilienwerte für Wohnungen und Häuser in der traditionsbewussten Stadt Miesbach, die in den letzten Jahren einen merklichen Anstieg verzeichneten. Schon fast erreichen die Preise für Immobilien im Ort das Starnberger und Münchener Niveau.

Die Stadt ist wegen ihrer Nähe zum Tegernsee und zur Landeshauptstadt München ein begehrter Wohnort geworden.

Insbesondere hochwertige Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen zu den beliebten Objekten am Immobilienmarkt der Stadt. Der Käuferkreis im Ort wird von Kapitalanlegern und Ruheständlern dominiert, die ihr kleines Ferienhaus in eine barrierefreie Wohnung eintauschen wollen. Kapitalanleger versprechen sich hohe Renditen mit dem Verkauf ihrer Immobilien. Die Nachfrage nach Bauland und Häusern in der Region ist groß, das Angebot hingegen bescheiden. Vielen Interessenten sind eine gute Lage und eine hochwertige Ausstattung des Objektes besonders wichtig. Diese Faktoren bestimmen die Immobilienwerte wesentlich. Die Immobiliengutachter verzeichnen am Immobilienmarkt der Kreisstadt Miesbach angebotene Wohnungen und Häuser, dessen Preise sich im oberen Preissegment von Oberbayern bewegen.

1. Lage & Rahmenbedingungen

Miesbach liegt im Alpenvorland in Oberbayern, umgeben von ländlich-bis-mittelstädtischer Umgebung mit guter Anbindung, hoher Wohnqualität und starker Nah- und Freizeitwertigkeit. Diese Kombination macht Miesbach sowohl für Eigennutzer als auch für Käufer mit Wohnanspruch attraktiv.

Wichtige Rahmenbedingungen:

• Die Wohnlage profitiert von einer Mischung aus Zentralortfunktion (Versorgung, Infrastruktur) und naturnahem Umfeld – beides zieht unterschiedliche Käufergruppen an (Familien, Pendler, sekundärer Wohnsitz).

• Flächen- und Grundstücksressourcen sind begrenzt, insbesondere in guten Lagen mit Ausblick oder guter Infrastruktur, was das Angebot relativ knapp hält.

• Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (Bau- und Sanierungskosten, Zinsniveau, Energiekosten, Förderbedingungen) haben großen Einfluss, denn teurere Objekte und hochwertige Ausstattung werden stärker nachgefragt.

• Die Lage im Alpenvorland und damit verbunden Freizeit- und Naturqualität erhöhen den Wettbewerb um Wohnraum in guten Lagen – damit ist der Markt nicht nur durch reine Funktionalität getrieben, sondern auch durch Lebensstilwahl.

2. Preisniveau & Entwicklung

Aktuelles Preisniveau

• Für Eigentumswohnungen in Miesbach liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.800 €/m² bis 5.000 €/m². Beispielsweise werden rund 4.844 €/m² als Durchschnitt ausgewiesen.

• Für Häuser („Bestandsimmobilien“) werden Durchschnittspreise von etwa 6.000 €/m² ausgewiesen. Beispielsweise 6.082 €/m² als Mittelwert.

• Preisbandbreiten sind groß: Bei Wohnungen von ca. ~3.100 €/m² bis über ~7.000 €/m² je nach Lage und Ausstattung.  Bei Häusern z. B. von etwa ~2.900 €/m² bis über ~9.700 €/m².

• Grundstückpreise: Als Beispiel weist ein Ortsteil einen Bodenrichtwert von etwa 1.035 €/m² für erschlossenes Bauland aus.

Entwicklung der Preise

• Die Entwicklung zeigt: Bei Wohnungen besteht aktuell eher eine leichte Abnahme bzw. Stagnation: z. B. Rückgang gegenüber Vorjahr bei Durchschnittspreis.

• Bei Häusern ebenfalls moderate Entwicklungen mit Rückgängen oder Stagnation gegenüber Höchstwerten in Vorjahren.

• Langfristig (z. B. über 5 Jahre) zeigen sich moderate Plus-Werte, d. h. die Preise sind trotz Rückgängen in einzelnen Jahren insgesamt gegenüber früheren Zeiten gewachsen. Beispielsweise bei Häusern Median-Wert über die letzten Jahre deutlich höher als in früheren Jahren.

• Beispielrechnung: Wenn ein Haus mit 150 m² Wohnfläche und einem Richtwert von etwa 6.000 €/m² bewertet wird, ergibt sich ein Wert von rund 900.000 €. Eine Wohnung mit z. B. 80 m² bei ~4.900 €/m² würde rund 392.000 € kosten. Aber: Zustand, Ausstattung, Lage, Infrastruktur und Grundstücksanteil können große Abweichungen erzeugen.

3. Nachfrage & Angebot

• Nachfrage: In Miesbach ist die Nachfrage nach Wohnraum solide — besonders für hohe Wohnqualität, gute Ausstattung und attraktive Lage. Familien, Pendler (z. B. Richtung München) und Wohnnutzer mit Fokus auf Lebensqualität sind wichtige Nachfragegruppen.

• Angebot: Das Angebot an besonders guten Objekten ist begrenzt — insbesondere Häuser mit Grundstück und Wohnungen in sehr guten Lagen. Das bedeutet: Wer hochwertige Wohnlage sucht, begegnet Wettbewerb und vergleichsweise hohen Preisen.

• Segmentierung: Objekte mit Standard-Ausstattung oder in weniger gefragten Lagen werden zwar angeboten, aber sie zeigen oft längere Vermarktungszeiten und geringeren Preiszuwachs. Objekte mit Renovierungsbedarf, schlechter Lage oder kleiner Grundstücksfläche haben weniger Wachstumsspielraum.

• Mietmarkt: Der Mietmarkt ist vorhanden, aber im Vergleich zu großen Städten weniger Trend-treibend. Der Fokus liegt stärker auf Eigennutzung, long-term Wohnentscheidungen als auf spekulativen Anlagen.

4. Trends & Ausblick

Trendbeobachtungen

• Der Markt bewegt sich in eine Phase der Konsolidierung: Nach früheren starken Zuwächsen sehen wir nun moderate Entwicklungen, wachsende Differenzierung nach Qualität, Lage und Ausstattung.

• Qualitative Merkmale gewinnen an Bedeutung: Energieeffizienz, Modernisierungsgrad, Grundstücksgröße und Ausblick sowie Anbindung bestimmen zunehmend, wer bereit ist, höhere Preise zu zahlen.

• Neubauten oder hochwertig sanierte Bestandsobjekte sind gefragter als einfache, unsanierte Immobilien. Käufer sind selektiver geworden.

• Einfluss externer Faktoren: Steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie regulatorische Anforderungen (z. B. Energie) wirken dämpfend auf Preiswachstum.

Ausblick

• In den kommenden Jahren ist mit einer moderaten Preisentwicklung zu rechnen – große jährliche Sprünge wie in Boomphasen sind zunehmend unwahrscheinlich. Eher wird eine Stabilisierung auf hohem Niveau erwartet.

• Besonders Objekte in sehr guten Lagen mit guter Ausstattung sollten wertseitig stabil bleiben oder leicht wachsen. Standardimmobilien oder solche mit Modernisierungsbedarf könnten hinter dem Durchschnitt bleiben oder stagnieren.

• Risiken bestehen: Wenn Finanzierungskosten weiter steigen, wenn Angebot steigt oder wenn Nachfrage nach Wohnlagen mit Pendlerbezug sich verändert, kann das zu Seitwärtsbewegung oder Rückgängen führen.

• Chancen bestehen für Käufer mit langfristigem Horizont, die Qualität und Wohnlage über kurzfristigen Renditegedanken stellen.

5. Chancen & Risiken

Chancen

• Wer eine Immobilie in guter Lage kauft – mit guter Ausstattung, Grundstück, guter Infrastruktur – kann von hoher Wohnqualität und stabiler Wertentwicklung profitieren.

• Bestandsobjekte mit Modernisierungspotenzial könnten ein Einstieg mit Wertsteigerungschance bieten, sofern Lage und Zustand stimmen.

• Eigennutzer profitieren besonders: Eine gute Wohnlage mit mittelfristig stabiler Nachfrage kann sowohl Lebensqualität als auch Werthaltigkeit bringen.

Risiken

• Einstiegspreise sind bereits beträchtlich – damit ist der Spielraum für schnelle Wertsteigerung begrenzter als in unerschlossenen Märkten.

• Finanzierungskosten: Wenn Hypothekenzinsen hoch bleiben oder steigen, kann die Nachfrage abnehmen, was Preisdruck erzeugen könnte.

• Objektqualität: Immobilien mit ungünstiger Lage (z. B. Randlage, schlechte Anbindung), hoher Sanierungsbedarf oder kleiner Grundstücksanteil könnten in der Wertentwicklung gegenüber Top-Objekten zurückfallen.

• Marktspezifische Risiken: Veränderungen im Pendler- oder Wohnverhalten (z. B. weniger Pendeln, mehr Homeoffice), Änderung der Nachfrage nach Alpenregionen oder zunehmendes Angebot könnten Einfluss haben.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Miesbach im Jahr 2025 zeigt sich als ein Markt mit solider Grundlage, attraktivem Wohnumfeld und moderatem Preisniveau – aber ohne die extremen Wachstumsraten vergangener Jahre. Mit Quadratmeterpreisen von rund 4.800–5.000 €/m² für Wohnungen und etwa 6.000 €/m² für Häuser bewegt man sich auf einem gehobenen Niveau, jedoch nicht im absoluten Spitzenbereich der Region.

Für Kaufinteressenten heißt das: Wer Lage, Ausstattung und Finanzierung sorgfältig wählt, findet in Miesbach eine attraktive Wohnlage mit guter Perspektive. Wer hingegen schnelle hohe Renditen oder kurzfristige hohe Wertsteigerungen erwartet, sollte seine Erwartungen anpassen – Qualität, langfristige Nutzung und Lage zählen mehr denn je.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Miesbach bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Im Regierungsbezirk Oberbayern liegt die beschauliche Stadt Miesbach, welche zugleich Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises ist.

Sie gehört zur Region Oberland und befindet sich am Rande der Bayerischen Alpen. Gelegen zwischen den Metropolen München, Rosenheim und Bad-Tölz, liegt der Ort eingebettet in einer reizvollen Landschaft, die von vielen Bergen gezeichnet ist. Die Stadt liegt auf einer Höhe zwischen rund 700 und 900 Metern. Heute haben hier etwa 12.000 Menschen ihr zu Hause. Blickt man auf die letzten 20 Jahre zurück, so ist die Stadt in ihrer Einwohnerzahl fast um 30 Prozent gewachsen.

Die Stadt in Oberbayern verzeichnet einen gesunden Branchenmix und eine stabile Wirtschaftslage.

Ein hohes Gewerbesteueraufkommen verbindet sich hier mit einer gleichermaßen hohen Beschäftigungszahl und einer sehr geringen Arbeitslosenquote. Betriebe aus den Bereichen Land- und Forstwirtschaft, Gewerbe und Industrie sowie Einzelhandel sind hier dominierend. Auch infrastrukturell ist der Ort gut ausgestattet. So bietet er seinen Bewohnern zahlreiche Kinderbetreuungseinrichtungen und weiterbildende Schulen, wie Realschule, Gymnasium, Volksschule, Staatliche Berufsschule sowie mehrere Berufsfachschulen. Nachbargemeinden von Miesbach sind: Bad Wiessee, Bayrischzell, Fischbachau, Gmund am Tegernsee, Hausham, Holzkirchen, Irschenberg, Kreuth, Otterfing, Rottach-Egern, Schliersee, Tegernsee, Valley, Waakirchen, Warngau und Weyarn.

Miesbach ist mit seiner historischen Altstadt ein begehrter Anlaufpunkt für Jung und Alt.

Viele kleine Boutiquen und andere Geschäfte finden sich hier in kleinen, verwinkelten Gassen wieder und erwecken ein ganz besonderes Flair. Die Stadt am Tegernsee ist außerdem beliebt wegen ihrer vielen Feste. Wegen seiner sogenannten „Roß- und Vichmärkte“ ist der Ort über die Stadtgrenzen hinaus bekannt. Im oberbayerischen Ort eröffnen sich den Besuchern viele Wanderwege inmitten der reizvollen Haglandschaft, die es zu entdecken gilt. Die Wege führen an historischen Orten entlang zu wunderschönen Aussichtspunkten. Das Bergpanorama der nördlichen Kalkalpen bildet hier eine tolle Szenerie und lädt zum Bergsteigen und Wandern ein. Die vielen Badeseen in der Nähe der Stadt, wie der Kirchsee, der Seehamer See und der Tegernsee stellen beliebte Naherholungsorte dar. In dem oberbayerischen Ort zwischen Rosenheim und München dominieren Ruhe und Brauchtum. Über das ganze Jahr hinweg finden hier zahlreiche und vielfältige Feste statt.

Mit den regelmäßig stattfindenden Märkten, Opern, Theateraufführungen, Kabarett-Abenden sowie Vereins- und Brauchtumsfesten, beweist die Stadt ihren vielschichtigen Charakter.

Die Weißbierbrauerei Hopf, die für ihr gutes Weißbier bekannt ist, zählt ebenso zu den wesentlichen Merkmalen des Ortes. Der aber wohl begehrteste Anlaufpunkt ist die historische Altstadt, dessen Stadtplatz, Marktplatz und Marienplatz unter Ensembleschutz stehen. Hier finden sich viele denkmalgeschützte Bauwerke an, die durch ihre imposanten Bauweisen für Bewunderung sorgen. So können sich die hiesige Stadtpfarrkirche Mariä Himmelfahrt, die katholische Kirche St. Franziskus, die evangelische Apostelkirche und das Kulturzentrum Waitzinger Keller dazu zählen – um nur einige zu nennen.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.