Sachverständige für Immobilienbewertung in Bogen

Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet Immobilien, Mieten und Pachten in Bogen. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörigen, niederbayerischen Stadt Bogen tätig.

Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Bogen intensiv.

Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Straubing und Deggendorf, eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Bogen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bogen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in Bogen gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]

Erben und Vererben

In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]

Ehescheidung mit Zugewinnausgleich

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]

Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]

Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]

Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]

Betreuung und Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]

Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)

Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]

Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bogen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienmarkt Bogen

Der Bogener Immobilienmarkt zeigt sich, laut Immobiliengutachter, mit erschwinglichen Immobilienwerten. Die Stadt im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen bietet Immobilien und Gewerbeflächen zu attraktiven Preisen. In den angrenzenden Regionen Kelheim und Landshut sowie der kreisfreien Stadt Straubing weist der Immobilienmarkt deutlich höhere Immobilienwerte auf. Auch in den östlich von Bogen gelegenen Kreise Regen, Deggendorf und Dingolfing-Landau nimmt der Immobiliengutachter ein höheres Preisniveau wahr. Ähnlich teuer wie in der niederbayerischen Stadt sind Immobilien in den Regionen um Passau und Rottal-Inn. Wem es in der Stadt dennoch zu teuer ist, kann in den kleineren Umlandgemeinden oder in dem Kreis Freyung-Grafenau von günstigeren Preisen profitieren. Die kreisfreie Stadt Straubing verbucht zusammen mit den Städten Passau und Landshut die höchsten Immobilienwerte in Niederbayern.

1. Allgemeiner Überblick

Bogen ist eine Kleinstadt im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen mit rund 10.000 Einwohnern. Sie liegt landschaftlich reizvoll am Fuße des Bayerischen Waldes und profitiert von ihrer Lage an der B20 sowie der Nähe zur Stadt Straubing. Wirtschaftlich ist Bogen durch mittelständische Betriebe, Handwerk, Dienstleistung und Landwirtschaft geprägt.

Der Immobilienmarkt in Bogen zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage bei moderater Preisentwicklung aus. Die Stadt ist ein beliebter Wohnstandort für Familien, Berufspendler und Ruheständler, die den ländlichen Charakter mit stadtnaher Infrastruktur kombinieren möchten.

2. Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 2.600 bis 2.800 €/m²

• Ältere Bestandswohnungen: 2.100 – 2.400 €/m²

• Neubauwohnungen oder sanierte Objekte in guter Lage: 3.200 – 3.600 €/m²

• Preisentwicklung 2024 → 2025: +4 bis +6 %

• Über die letzten fünf Jahre: moderater Anstieg von etwa +8 bis +10 %, wobei 2023 eine kurze Seitwärtsbewegung zu beobachten war.

Einfamilienhäuser / Doppelhaushälften

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: 2.400 – 2.600 €/m²

• Ältere Häuser mit Sanierungsbedarf: ab 1.200 €/m²

• Neuwertige oder hochwertige Objekte in guter Lage: bis 3.800 €/m²

• Preisentwicklung 2024 → 2025: weitgehend stabil, leichte Steigerung um etwa +1 bis +2 %

• In den letzten fünf Jahren insgesamt ein Plus von rund +7 %, allerdings mit leichtem Rückgang während der Zinshochphase 2022–2023.

Mietmarkt

• Durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen: 9 – 10 €/m²

• Neubauten oder hochwertige Objekte: 10,50 – 11,50 €/m²

• Häuser zur Miete: 9 – 11 €/m², abhängig von Lage und Zustand

• Mietentwicklung: kontinuierlicher, aber moderater Anstieg um jährlich etwa 2 %

3. Marktdynamik und Nachfrage

Die Nachfrage in Bogen ist stabil und wird vor allem von Eigennutzern getragen. Familien, junge Paare und Senioren suchen bevorzugt nach Häusern und barrierearmen Wohnungen. Der Anteil an Kapitalanlegern nimmt leicht zu, vor allem aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Lage und der Nähe zu größeren Städten.

Nachfrage-Schwerpunkte:

• Einfamilienhäuser mit Garten in ruhigen Wohnlagen

• Eigentumswohnungen mit Balkon oder Terrasse im Stadtzentrum

• Neubauten mit energieeffizienter Ausstattung

• Grundstücke für private Bauvorhaben (knappes Angebot)

Angebotssituation:

• Neubauten entstehen hauptsächlich in Stadtrandlagen oder kleineren Neubaugebieten.

• Der Bestand an modernisierten Altbauwohnungen ist begrenzt.

• Grundstücke sind rar und vergleichsweise teuer, was die Bauaktivität leicht dämpft.

4. Lageeinflüsse und Standortqualität

Bogen profitiert von einer guten Infrastruktur und seiner verkehrsgünstigen Lage an der Bundesstraße B20 sowie an der Bahnlinie nach Straubing. Die Stadt bietet eine solide Versorgung mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Freizeitangeboten.

Lagebewertung im Überblick:

• Zentrum / Stadtrand: hohe Nachfrage, stabile Preisentwicklung

• Ortsteile (z. B. Oberalteich, Pfelling, Bogenberg): etwas günstigere Preise, aber mit hohem Wohnwert

• Ländliche Außenbereiche: preiswertere Alternativen mit größerem Grundstücksangebot

Insgesamt bietet Bogen eine attraktive Kombination aus ländlichem Wohngefühl und guter Anbindung an den Wirtschaftsraum Straubing-Landshut-Regensburg.

5. Einflussfaktoren auf den Markt

Zins- und Finanzierungsumfeld:
Die leichte Entspannung der Bauzinsen seit Mitte 2024 hat die Nachfrage wieder belebt. Käufer achten jedoch stärker auf Energieeffizienz und Modernisierungszustand, was zu Preisunterschieden innerhalb des Bestands führt.

Baukosten und Energievorschriften:
Die hohen Baukosten der letzten Jahre wirken nach wie vor preisstabilisierend auf Bestandsimmobilien, da Neubauten teuer bleiben. Energetische Sanierungsanforderungen erhöhen jedoch die Investitionskosten für ältere Objekte.

Demografische Entwicklung:
Bogen verzeichnet eine weitgehend stabile Bevölkerungszahl mit leichtem Zuwachs durch Zuzug aus dem Umland. Der Trend zu kleineren Haushalten sorgt für anhaltenden Wohnraumbedarf, besonders bei barrierefreien Wohnungen.

6. Chancen und Perspektiven

• Attraktiver Standort für Familien: Gute Infrastruktur, Schulen und Nahversorgung.

• Stabiles Wertniveau: Keine Überhitzung, aber konstante Nachfrage.

• Potenzial im Bestand: Sanierte Altbauten oder energetisch aufgewertete Immobilien haben überdurchschnittliche Wertentwicklung.

• Kapitalanlage mit solidem Ertrag: Mietrenditen zwischen 3,5 und 4,5 % sind erreichbar.

• Geringes Leerstandsrisiko: Der Wohnungsmarkt ist weitgehend ausgeglichen.

7. Risiken und Herausforderungen

• Begrenztes Neubaupotenzial: Baugrund ist knapp, was langfristig den Wohnungsbau einschränken kann.

• Hohe Sanierungskosten: Ältere Häuser verlieren an Attraktivität, wenn keine Modernisierung erfolgt.

• Zinsabhängige Kaufkraft: Trotz leichter Entspannung bleibt die Finanzierung für viele Haushalte herausfordernd.

• Langsames Preiswachstum: In ländlicheren Märkten wie Bogen sind kurzfristige Wertsteigerungen unwahrscheinlich.

8. Prognose 2026–2030

Der Immobilienmarkt in Bogen dürfte sich in den nächsten fünf Jahren stabil bis leicht positiv entwickeln:

• Wohnungspreise: +1 bis +2 % pro Jahr, vor allem bei modernen oder sanierten Objekten.

• Hauspreise: Stabile bis leicht steigende Tendenz, besonders in zentralen Lagen.

• Mieten: Moderate Zunahme, getrieben durch begrenztes Angebot und Neubaukosten.

• Nachfrage: Bleibt solide, getragen von regionaler Wirtschaftskraft und Lebensqualität.

Insgesamt wird Bogen mittelfristig ein ruhiger, nachhaltiger Wohnstandort mit stabilen Werten bleiben.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bogen zeigt sich im Jahr 2025 gesund, ausgeglichen und preisstabil.
Wohnungen und Häuser sind im Vergleich zu größeren Städten noch erschwinglich, gleichzeitig besteht kaum Leerstand. Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente und gut gelegene Objekte, während ältere Bestände zunehmend modernisiert werden müssen.

Bogen ist kein Markt für kurzfristige Spekulation, sondern ein verlässlicher Standort für langfristige Wohn- und Anlageentscheidungen. Mit seiner Kombination aus Natur, Infrastruktur und Lebensqualität bleibt die Stadt ein attraktiver Wohnort im niederbayerischen Raum.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:

• Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
• Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
• Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
• Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
• Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
• hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
• Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
• Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
• Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
• Individuelle Lösungsmöglichkeiten
• Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung

Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Bogen bearbeiten:

Spezial- und Betreiberimmobilien

Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)

Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

Gewerbeimmobilien

Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien

Wohnimmobilien

Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser

Auf rund 50 Quadratkilometer dehnt sich die Stadt Bogen im Osten des niederbayerischen Landkreises Straubing-Bogen aus. Sie ist Teil der Donau-Wald-Region und liegt am Rande des Bayerischen Waldes.

Herrliche Landschaften umgeben das Stadtgebiet. Die dichten Wälder des Bayerischen Waldes und der Bogenberg, welcher als heiliger Berg Niederbayerns bekannt ist, sorgen für ein eindrucksvolles Panorama. Die 2857 Kilometer lange Donau fließt am Stadtgebiet vorbei. Die Stadt selbst befindet sich auf Höhenlagen zwischen 50 und 320 Metern. Vom einst beschwerlichen Leben in dem damals noch armen Ort ist heute nichts mehr zu erkennen. Mittlerweile ist dieser zu einer modernen Kleinstadt herangewachsen, die sich durch eine florierende Wirtschaft und eine gute Infrastruktur auszeichnet. Circa 10.500 Menschen leben heute in der niederbayerischen Stadt, die von den Gemeinden Hunderdorf, Mitterfels, Parkstetten, Steinach, Windberg, Schwarzach, Aiterhofen, Irlbach und Niederwinkling umrandet wird. Auch die kreisfreie Stadt Straubing gehört zu ihrem Nachbarort. Bogen ist eine Region mit Zukunft, die eine große Entwicklung vollzogen hat. Der Ausbau von Baugebieten und ein erschwingliches Preisniveau haben sich positiv auf die hiesige Wirtschaft ausgewirkt. Das Angebot an Schulen und medizinischer Versorgung ist gut. Darüber hinaus bietet die Stadt zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen. Insbesondere kleine und mittelständische Betriebe sind in der Region beheimatet. Zudem ist die Stadt bereits seit 1958 ein großer Bundeswehrstandort.

Der imposante Bogenberg und die darauf thronende Wallfahrtskirche sind schon von Weitem sichtbar. Die Wallfahrtskirche Mariä Himmelfahrt ist seit 1104 Ziel zahlreicher Pilger.

Sie gilt als älteste Marienwallfahrt Bayerns. Die Donau ebnet sich ihren Weg entlang des Berges und vermittelt ein idyllisches Bild. Die Stadt an der Donau ist von vielen weiteren Kirchen gezeichnet. So befindet sich hier ebenso die Stadtpfarrkirche St. Florian, dessen Kern aus dem 15. Jahrhundert stammt. Das einst gotische Bauwerk wurde später in der Barockbauweise umgestaltet. Zwischen 1927 und 1937 erfuhr die Kirche eine Erweiterung. Der Chorraum der Kirche wurde mit spätgotischen Wandmalereien verziert. Die Klosterkirche Oberalteich zählt zu einem weiteren alten Bauwerk der Stadt. Das ehemalige Benediktinerkloster weist bemerkenswerte Fresken auf und gilt als ein großes Kunstdenkmal in Bayern. Als sehr großflächig erweist sich der mittelalterliche Stadtplatz, der von Bürgerhäusern aus dem 17./18. und 19. Jahrhundert geprägt ist. Neben der Wallfahrt ist gleichermaßen das Bayerische Rautenwappen ein Grund für den überregionalen Bekanntheitsgrad der Stadt. Mehr über die Wallfahrt und die Bayerischen Rauten können Besucher des Kreismuseums, das sich auf dem Bogenberg befindet, erfahren. Im Rahmen einer Dauerausstellung vermittelt es tiefere Eindrücke in diese Themen. Neben dem umfangreichen kulturellen Angebot werden in der Stadt auch viele Feste gefeiert. Das ganze Jahr über beleben hier eine Vielzahl von Volks- und Heimatfesten das städtische Dasein. Weit über die Ortsgrenzen hinaus bekannt ist der so genannte Stephlinger Pferderitt.

Bogen und Geiselhöring gelten als Städte der Region.

In Bogen leben rund 10.000 Menschen. Schwarzach, Mallersdorf-Pfaffenberg und Mitterfels sind die Märkte des Kreisgebiets.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.