Unser Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner bewertet in Deggendorf Immobilien, Mieten und Pachten. Wir sind als Immobiliensachverständige u.a. auch in der kreisangehörigen, niederbayerischen Kreisstadt Deggendorf tätig.
Inhalt
Die Immobiliensachverständigen beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Deggendorf intensiv.
Hierzu werden in Niederbayern, zwischen Straubing und Mallersdorf-Pfaffenberg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Die Immobiliengutachter untersuchen im konkreten Einzelbewertungsfall in Deggendorf neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als in Bayern ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Deggendorf zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in Deggendorf gibt es einige Standardanlässe, die nachfolgend kurz zusammengefasst werden können:
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte im Freistaat Bayern aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. [weiterlesen]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungs-Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Niederbayern oder Bayern der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. [weiterlesen]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis für den Raum Niederbayern und Bayern. Hier gilt es, trotz regelmäßig überkochender Emotionen… [weiterlesen]
Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Niederbayern mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? [weiterlesen]
Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung in Niederbayern sind vielfältig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. [weiterlesen]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Bayern und besonders auch in Niederbayern, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild… [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. [weiterlesen]
Betreuung und Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen in Niederbayern oder dem südöstlichen Bayern ggf. verwerten zu müssen… [weiterlesen]
Immobilienfinanzierung (Beleihungswert)
Kreditinstitute akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Kreditnehmer) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Banken, für die wir regelmäßig [weiterlesen]
Wertermittlung bei Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Wasserleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig beeinträchtigt. [weiterlesen]
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt jeweils mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Deggendorf um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienmarkt Deggendorf
Der Deggendorfer Immobilienmarkt präsentiert sich, laut Immobiliengutachter, mit relativ erschwinglichen Preisen. Allerdings herrschen in der niederbayerischen Kreisstadt, im Gegensatz zu den anderen Regionen des Landkreises, die höchsten Immobilienwerte. Das große Freizeitangebot, die starke Wirtschaft und die gute Lage machen die Preise für Immobilien in der Stadt aus. Der Immobiliengutachter beobachtet am hiesigen Immobilienmarkt Preise, die über den Immobilienwerten der Kreise Straubing-Bogen, Rottal-Inn, Freyung-Grafenau und Passau liegen. Ein ähnliches Preisniveau wie die Kreisstadt weisen Immobilien in den Nachbarkreisen Regen und Dingolfing-Landau auf. Teurer als in Deggendorf wird es in den Landkreisen Kelheim und Landshut sowie den kreisfreien Städten Landshut, Passau und Straubing.
Einleitung
Deggendorf, die Kreisstadt im Landkreis Deggendorf in Niederbayern, gilt als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Region am Tor zum Bayerischen Wald. Mit rund 40.000 Einwohnern profitiert die Stadt von einer stabilen Bevölkerungsentwicklung, einer guten Infrastruktur mit Verbindungen nach Regensburg und Passau sowie einer starken Wirtschaft, die von Branchen wie Maschinenbau, Elektronik und Dienstleistungen geprägt ist. Der Immobilienmarkt in Deggendorf spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist geprägt von einer ausgewogenen Nachfrage nach Wohnraum, moderaten Preisentwicklungen und einer zunehmenden Beliebtheit bei Familien und Berufspendlern. Dieser Bericht beleuchtet die historische Entwicklung, den aktuellen Stand, einflussnehmende Faktoren sowie zukünftige Trends des Marktes Stand Oktober 2025.
Historische Entwicklung des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Deggendorf hat in den letzten Jahrzehnten eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung durchlaufen, die eng mit der wirtschaftlichen Prosperität der Region verknüpft ist. In den 1990er und 2000er Jahren war der Markt noch relativ stabil und preisgünstig, mit Quadratmeterpreisen für Wohnungen unter 2.000 Euro. Der Boom ab den 2010er Jahren, getrieben durch niedrige Zinsen und Zuzug aus umliegenden ländlichen Gebieten, führte zu einer Verdopplung der Preise bis 2020. Zwischen 2015 und 2020 stiegen die Kaufpreise für Wohnungen um durchschnittlich 6 bis 8 Prozent pro Jahr, was auf eine hohe Nachfrage nach familientauglichen Objekten und Neubauten zurückzuführen ist.
Die Corona-Pandemie ab 2020 verstärkte diesen Trend zunächst, da Deggendorf als idyllische Wohnlocation mit guter Erreichbarkeit von Großstädten an Attraktivität gewann. Allerdings dämpften steigende Baukosten und Zinserhöhungen ab 2022 das Wachstum: Die jährliche Preiserhöhung für Wohnungen sank auf 2 bis 4 Prozent. Im Jahr 2023 und 2024 erholte sich der Markt leicht, mit einem Plus von rund 3 Prozent bei den Kaufpreisen. Langfristig betrachtet hat sich der Quadratmeterpreis für Wohnungen von etwa 2.500 Euro im Jahr 2015 auf über 3.500 Euro im Jahr 2025 vervielfacht – eine kumulierte Steigerung von mehr als 40 Prozent. Der Mietmarkt folgte diesem Pfad mit moderateren Zuwächsen von 4 bis 6 Prozent pro Jahr, da Deggendorf eine hohe Quote an Eigentumswohnungen aufweist (über 50 Prozent der Haushalte). Diese Entwicklung unterstreicht die Resilienz des Markts gegenüber nationalen Schwankungen, da lokale Faktoren wie der Ausbau der Technischen Hochschule Deggendorf und neue Industrieansiedlungen eine stabile Nachfrage sicherten.
Aktueller Marktstatus
Der Immobilienmarkt in Deggendorf präsentiert sich im Oktober 2025 als dynamisch, aber ausgeglichen, mit einer leichten Überlegenheit der Nachfrage über das Angebot. Die Verfügbarkeit von Objekten ist begrenzt, was zu kürzeren Vermarktungszeiten führt – im Schnitt 3 bis 4 Monate für Kaufobjekte.
Kaufmarkt: Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen liegt derzeit bei etwa 4.000 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.100 bis 5.500 Euro je nach Lage und Ausstattung. Zentrale Lagen wie die Innenstadt oder Viertel in der Nähe der Donau erzielen Preise um die 4.500 Euro/m², während Randlagen bei 3.200 Euro/m² liegen. Für Einfamilienhäuser beträgt der Mittelwert rund 3.500 Euro/m², mit Einstiegspreisen ab 2.000 Euro/m² für ältere Bestandsimmobilien. Im Vergleich zum Vorjahr notiert eine Steigerung von 2 bis 5 Prozent, was auf eine Erholung nach den Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank zurückzuführen ist. Das Angebot umfasst etwa 150 bis 200 Objekte in städtischen Portalen, darunter viele Neubauten mit Fokus auf energieeffiziente Standards (KFW 40 oder besser). Die Nachfrage kommt vorwiegend von jungen Familien und Zugezogenen aus München oder Regensburg, die den Pendlerverkehr schätzen.
Mietmarkt: Die Mietpreise für Wohnungen haben sich auf ein Niveau von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter netto Kaltmiete eingependelt, mit einem Durchschnitt von 9,15 Euro/m² im dritten Quartal 2025 – ein Plus von rund 2,5 Prozent zum Vorjahreswert. Für Häuser liegt der Wert bei etwa 10 Euro/m². Die Spanne reicht von 8 Euro/m² in ruhigeren Vororten bis 12 Euro/m² in der Stadtmitte. Das Angebot ist knapp, mit nur etwa 30 bis 50 Mietwohnungen pro Monat, was zu einer Auslastungsquote von über 95 Prozent führt. Beliebte Objekte sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 80 Quadratmetern, die schnell vergeben werden. Der Mietspiegel, zuletzt aktualisiert, berücksichtigt Ausstattungsfaktoren wie Balkon oder Garage, die den Preis um 0,50 bis 1 Euro/m² anheben können. Im Vergleich zu nationalen Metropolen ist der Markt in Deggendorf mietfrei von übermäßigen Belastungen, was ihn für Mieter attraktiv macht.
Angebot und Nachfrage: Die Nachfrage übersteigt das Angebot um etwa 10 bis 15 Prozent, insbesondere bei Neubauwohnungen. Der Bestand an Baugenehmigungen ist in den letzten zwei Jahren um 20 Prozent gestiegen, doch der Abschluss verzögert sich durch Lieferkettenprobleme. Regionale Pendler und Studierende der TH Deggendorf treiben die Nachfrage an, während das Angebot durch Sanierungen alter Bestände ergänzt wird. Der Marktanteil von Eigentumswohnungen liegt bei 55 Prozent, Mietwohnungen bei 40 Prozent, ergänzt um 5 Prozent Sozialwohnungen.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den aktuellen Markt in Deggendorf. Positiv wirken die starke regionale Wirtschaft – mit Arbeitgebern wie der Siemens-Tochter Kisters oder dem Klinikum Deggendorf – und die demografische Stabilität: Die Bevölkerung wächst jährlich um 0,5 Prozent durch Zuzug. Die Nähe zum Bayerischen Wald fördert den Trend zu „grünem Wohnen“, was Objekte mit Garten oder Naturblick aufwertet. Negativ belasten höhere Baukosten (Steigerung um 5 Prozent seit 2024) und die Energiekrise, die Sanierungen teurer machen. Zinssätze bei 3 bis 4 Prozent für Immobilienkredite dämpfen Investoren, während Förderprogramme wie die KfW-Programme den Einstieg erleichtern. Zudem spielt die Digitalisierung eine Rolle: Online-Plattformen haben die Vermarktung beschleunigt, und smarte Homes gewinnen an Beliebtheit. Lokale Politiken, wie der Ausbau des ÖPNV, unterstützen die Nachfrage in Randlagen.
Zukünftige Aussichten und Prognosen
Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum erwartet. Bis 2026 prognostizieren Experten eine Preiserhöhung von 3 bis 5 Prozent bei Kaufpreisen, getrieben durch weitere Zuzug und den Ausbau der Hochschule. Der Mietmarkt könnte um 2 Prozent zunehmen, da Neubauvorhaben (z. B. 78 neue Mietwohnungen in der Innenstadt) das Angebot entlasten. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder Zinserhöhung, die den Markt abkühlen könnte. Positiv wirkt der Fokus auf Nachhaltigkeit: Bis 2030 sollen 30 Prozent der Neubauten klimaneutral sein, was Preise in diesem Segment um 10 Prozent anhebt. Insgesamt bleibt Deggendorf ein solider Markt mit guter Renditechance für Investoren (ca. 3 bis 4 Prozent Bruttorendite) und attraktiven Einstiegsmöglichkeiten für Käufer.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Deggendorf zeichnet sich durch Stabilität, moderate Preise und eine hohe Lebensqualität aus, die ihn von überhitzten Metropolen abhebt. Die historische Steigerung und der aktuelle Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage machen die Stadt zu einer empfehlenswerten Location für Wohnen und Investieren. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte und zentrale Lagen setzen, um von den anhaltenden Trends zu profitieren. Insgesamt bietet Deggendorf ein ausgewogenes Umfeld, das langfristig Potenzial birgt und die Region als Wohntraum im Herzen Bayerns unterstreicht.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner stehen für:
- Immobiliensachverstand in Oberbayern, Niederbayern und Schwaben
- Immobilienbewertung nach ImmoWertV i.S. § 194 BauGB
- Hoch qualifizierte Immobiliensachverständige (nach DIN ISO 17024 zertifiziert)
- Professionelle & fundierte Immobilienwertgutachten
- Neutrale und seriöse Immobilienbewertung
- hohe Kostentransparenz und Honorarsicherheit
- Umfassende Objektbesichtigung mit einem oder mehreren Terminen
- Über 25 Jahre Erfahrungen in der Immobilienbewertung
- Vier- bzw. Mehr-Augen-Prinzip
- Individuelle Lösungsmöglichkeiten
- Unverbindliche und kostenfreie Erstberatung
Übliche Bewertungsobjekte, die wir in Deggendorf bearbeiten:
Spezial- und Betreiberimmobilien
Gastronomieimmobilien, Freizeitimmobilien, Seniorenresidenzen und Pflegeheime, Krankenhausimmobilien, Shoppingcenterimmobilien, Hotelimmobilien und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
Land- & Forstwirtschaftliche Flächen, Flurstücke im Außenbereich, Leitungs- & Wegerechte, Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge, Nießbrauch, Reallasten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Wohnungsrechte, sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Gewerbeimmobilien
Büro- und Geschäftsgebäude, Landwirtschaftliche Betriebe, Logistikimmobilien, Handelsimmobilien, Ärztehäuser, Produktionsimmobilien und Industrieimmobilien
Wohnimmobilien
Wohnheime, Mehrfamilienhäuser, Möblierte Wohnungen, Eigentumswohnungen, Wohn- & Geschäftshäuser, Ferienhäuser & Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- & Reihenhäuser
Als Große Kreisstadt und gleichermaßen Hochschulstadt fungiert der Ort Deggendorf. Die lebendige und moderne Stadt ist im Norden des niederbayerischen gleichnamigen Landkreises gelegen.
Wegen ihrer Lage im Herzen des Donautals und am Rande des bayerischen Waldes wird der Stadt auch der Name als „Tor zum Bayerischen Wald“ zuerkannt. Rund 32.000 Einwohner zählt die niederbayerische Kreisstadt, welche als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Region gilt. Zu ihren Stadtteilen zählen, neben der gleichnamigen Gemarkung, Seebach, Deggenau, Schaching, Fischerdorf, Natternberg, Greising und Mietraching. Im Norden der Kreisstadt schließt sich der Landkreis Regen an. Weiterhin ist der Ort von den Gemeinden Moos, Grafling, Schaufling, Osterhofen, Niederalteich, Hengersberg, Plattling, Metten und Stephanposching umgeben. Geografisch weist die Stadt einige Höhendifferenzen auf. So ziehen sich manche Teile des Ortes über das flache Donautal. Andere Ortsteile wie Greising befinden sich auf einer Höhe von rund 780 Metern, da sich diese bereits in den Vorläufern des Bayerischen Waldes befinden. Aufgrund dessen herrschen in der Kreisstadt auch merkliche klimatische Unterschiede. In den letzten 20 Jahren hat sich die Stadt zu einem erfolgreichen Wirtschaftsstandort entwickelt, welcher aus der Region nicht mehr wegzudenken ist. Ihre Infrastruktur wurde fortschreitend optimiert, was dazu führte, dass hier zahlreiche dynamische Unternehmen ihren Platz fanden. Sei es der traditionelle Familienbetrieb oder die weltweit agierende High-Tech-Firma – in der Kreisstadt finden sich die unterschiedlichsten Unternehmen vor. Darüber hinaus feuern der hiesige Binnenfreihafen und die im Jahr 1994 gegründete Technischen Hochschule die Wirtschaft der Stadt an. Die Fachhochschule macht die Stadt zudem zu einem angesehenen Wissenschaftsstandort.
Als kulturellen Mittelpunkt der niederbayerischen Region hält die Kreisstadt Deggendorf so einige interessante Angebote bereit. So ist das städtische Kulturamt der Knotenpunkt vielfältiger Veranstaltungen, wie etwa das Volksfest oder der Christkindlmarkt.
Auch das Kulturviertel in der Nähe des Luitpoldplatzes ist ein repräsentativer kultureller Anlaufpunkt. Insgesamt vier Kulturhäuser sind Umfang des Kulturviertels. Sie beherbergen, neben der Stadtbibliothek, ein Stadtmuseum, ein Handwerksmuseum und eine Stadtgalerie. Eine Vielzahl von sehenswerten Werken namhafter Künstler wartet hier auf ihre Besucher. Als eines der architektonisch attraktivsten Neubauten Bayerns präsentiert sich die Stadtbibliothek, welche ihren Gästen reichlich moderne und klassische Medien bietet. Wer mehr über die soziale und kulturelle Entwicklung der Stadt erfahren möchte, kann sich im hiesigen Stadtmuseum mit entsprechenden Informationen bereichern. Hier werden Bilder und andere Exemplare im Rahmen einer Dauerausstellung gezeigt. Einen großen Anreiz erweckt das jährlich im Sommer stattfindende Donaufest, welches seine Pforten im modernen Donaupark öffnet. Direkt an der Donau werden hier Sport- und Tanzveranstaltungen aufgeführt oder Live-Bands beglücken ihre Gäste mit einem anspruchsvollen Programm. Der Stadtplatz erstrahlt in einem historischen Flair, das durch das Alte Rathaus und die vielen Bürgerhäuser zum Tragen kommt. Wichtige Zentren wie Regensburg, Pfarrkirchen, Landshut, Regen, Cham und Straubing sind in weniger als eine Stunden von hier aus zu erreichen.
Matthias Kirchner sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständiger u.a. in Bayern ansässig. Matthias Kirchner ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert.
